Nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare

Nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare. Neplata preţului.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Rm. Vâlcea la data de 29.12.2014, sub nr. 14584/288/2014, reclamanta B V a chemat în judecată pe pârâţii BACşi C V, solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X/10.03.2011 de B.N.P. X, cu obligarea acestora la cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, la data de 10 martie 2011, împreună cu soţul său, în prezent decedat, a încheiat cu pârâţii, care sunt fiul şi respectiv fosta noră, contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de uzufruct viager, autentificat sub nr. X/10.03.2011 de B.N.P. X.

Reclamanta a reprodus conţinutul articolelor 1294, 966 şi 1303 din Codul civil de la 1864, aplicabil contractului a cărei nulitate se solicită a se constata, după care a arătat că pârâţii nu au plătit nici un preţ, sancţiunea fiind nulitatea absolută. De asemenea, a arătat că preţul menţionat în contract de 10.000 lei şi neplătit este oricum atât de disproporţionat în raport cu valoarea imobilelor, încât nu poate constitui obiectul obligaţiei cumpărătorului şi deci o cauză suficientă obligaţiei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate, împrejurare care echivalează cu lipsa preţului, sancţiunea fiind nulitatea absolută a contractului.

Referitor la imobilele care fac obiectul contractului, reclamanta a arătat că terenul a fost dobândit prin cumpărare cu act autentic, iar casa a fost edificată exclusiv de aceasta şi soţul său, în perioada 1999-2006.

Totodată, a menţionat că actul a fost întocmit la insistenţele pârâtei şi s-a dorit a fi un contract cu clauză de întreţinere, însă li s-a comunicat că este acelaşi lucru cu uzufructul viager. Faţă de aceasta apreciază că au fost obligaţi să încheie actul, act care are la bază o cauză ilicită şi imorală.

De asemenea, a arătat reclamanta că fiul său lucra ca muncitor în perioada construcţiei casei, cu un venit foarte mic, iar pârâta nu a avut niciodată un loc de muncă, că au fost ajutaţi de aceasta şi soţul său. Cu toate că prin contract şi-a rezervat dreptul de uzufruct viager, pârâţii au fost cei care au folosit tot timpul imobilele, în prezent acestea fiind în posesia exclusivă a pârâtei.

Cererea s-a întemeiat, în drept, pe dispoziţiile art. 948, 966, 968, 1294 şi 1303 Cod civil.

La dosarul cauzei s-au depus înscrisuri.

Prin încheierea din 22.01.2015, instanţa de fond a admis cererea reclamantei de acordare a ajutorului public judiciar sub forma scutirii de plata taxei de timbru în cuantum de 4.696,48 lei.

Prin întâmpinarea depusă de pârâtul BAC, ataşată la filele 58-59 dosar, acesta a arătat că este de cord cu acţiunea formulată de reclamantă, menţionând că lucrurile au stat aşa cum le prezintă aceasta, că preţul nu a fost plătit în realitate. În perioada construcţiei casei, dar şi în perioada următoare, au fost ajutaţi de vânzători, deoarece aveau venituri foarte mici, din care trebuiau să întreţină şi pe cei doi minori rezultaţi din căsătorie.

Pârâta C V, prin întâmpinarea depusă la filele 44-48 dosar, a solicitat respingerea acţiunii, ca nefondată, cu obligarea reclamantei la cheltuieli de judecată.

A susţinut pârâta că lucrurile au stat altfel faţă de cum le prezintă reclamanta. Astfel, a arătat că după o perioadă de circa 3 ani în care au locuit împreună cu reclamanta şi soţul său în apartamentul acestora, au acceptat propunerea foştilor socri de a edifica o casă pe terenul din Ocnele Mari.

Totodată, a arătat că imobilul-casă a fost edificat de aceasta şi fostul său soţ, în etape, având în vedere posibilităţile materiale şi financiare pe care le aveau, în perioada 1999-2000 fiind edificat parterul, în care au şi început să locuiască. Pârâta a arătat şi că a beneficiat inclusiv de ajutorul fostului său socru, ajutor pe care l-a considerat firesc, având în vedere că aceştia mai au o fiică, căreia hotărâseră să-i lase apartamentul din Rm. Vâlcea.

În ce priveşte contribuţia sa, pârâta a arătat că a participat efectiv cu muncă la toate lucrările de edificare a casei, că s-a ocupat de obţinerea unor venituri importante rezultate din închirierea unor camere pe timpul verii, a crescut animale pe care le folosea împreună cu foştii socri cu care se înţelegea foarte bine şi care o lăudau pentru efortul său. Tot la edificarea casei a fost folosită şi suma de 80 milioane de lei vechi pe care a obţinut-o prin vânzarea unei case situate în Călimăneşti-Jiblea Veche către fratele socrului său şi soţia acestuia.

De asemenea, a menţionat că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat înainte de a deceda fostul său socru, care, cunoscând realitatea, a insistat să lămurească situaţia juridică a casei, în scopul de a respecta contribuţia sa şi a soţului său.

În ce priveşte preţul, pârâta a arătat că acesta s-a plătit, afirmaţia respectivă a fost făcută de circumstanţă, pentru ca reclamanta să-şi justifice demersul în instanţă, scopul fiind acela de a paraliza o viitoare acţiune de partaj bunuri comune între aceasta şi pârât. Dealtfel, în vederea încheierii actului a efectuat cheltuieli cu intabularea, plata impozitului etc, cheltuind peste 5.000 lei.

Referitor la susţinerea potrivit căreia preţul ar fi mult inferior valorii reale a lucrului vândut, pârâta a arătat că, potrivit doctrinei, părţile sunt libere să determine preţul sub sau peste valoarea lucrului, iar echivalenţa este relativă, fiind raportată atât la valoarea lucrului cât şi la subiectivismul părţilor. La stabilirea preţului s-a avut în vedere tocmai contribuţia sa şi a fostului soţ la edificarea casei şi valoarea terenului.

Reclamanta a depus răspuns la întâmpinarea pârâtei în care a arătat că aceasta se lansează într-un atac la adresa celuilalt pârât, iar prin diverse susţineri referitoare la o pretinsă contribuţie la edificarea imobilului încearcă să distragă atenţia de la obiectul cererii. A menţionat şi că pârâta nu are un răspuns concret la solicitările sale, iar pretinsele contribuţii nu pot justifica neplata preţului. A menţionat şi că preţul nu s-a plătit, fapt confirmat de celălalt pârât, iar prin raportare la valoarea de impozitare a imobilului, de 139.224 lei, este disproporţionat.

În cauză, s-a administrat proba cu înscrisuri, interogatoriu şi martori.

Din actele şi lucrările dosarului, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Reclamanta a solicitat instanţei să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X/10.03.2011 de B.N.P. X, prin care aceasta şi fostul său soţ au vândut un teren de 460 mp şi o casă cu demisol şi parter în suprafaţa desfăşurată de 158 mp, situate în oraşul Ocnele Mari, str. Y, nr. Z, preţul menţionat în contract fiind de 10.000 lei.

 Instanţa de fond a constatat că s-a vândut numai nuda proprietate asupra imobilelor, vânzătorii şi-au rezervat dreptul de uzufruct viager şi au declarat că preţul a fost achitat integral până în acel moment.

S-a reţinut şi că reclamanta a susţinut că preţul, care oricum este disproporţionat faţă de valoarea bunurilor vândute, nu s-a plătit în realitate, situaţie faţă de care contractul este nul, temeiul de drept invocat fiind art. 948, 966, 1294, 1303 Cod civil.

Prima instanţă a reţinut şi că printr-un probatoriu amplu, fiecare dintre părţi a încercat să demonstreze contribuţia pe care a avut-o la edificarea casei, în condiţiile în care se solicita nulitatea unui act pentru neplata preţului, nu partajarea bunului. Pârâta a încercat să demonstreze astfel că la preţul stabilit de numai 10.000 lei s-a avut în vedere faptul că acea casă, de fapt a fost construită de aceasta şi soţul său în timpul căsătoriei, cu ajutor din partea fostului socru.

A mai reţinut prima instanţă şi că, potrivit art.948 cod civil de la 1864, condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.

Referindu-se la neplata preţului de către cumpărător, prima instanţă a reţinut că nu reprezintă o cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul putând cere obligarea cumpărătorului la executarea silită a obligaţiei, invoca excepţia de neexecutare a contractului, ori putând să solicite rezoluţiunea contractului în condiţiile prevăzute de lege pentru fiecare dintre aceste sancţiuni ale neîndeplinirii de către cumpărător a obligaţiei de plată a preţului.

Totodată, instanţa de fond a reţinut că actul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic, obiectul său fiind reprezentat de cele două obligaţii reciproce cărora le dă naştere, aceea a lucrului vândut şi a preţului, în lipsa lor contractul neputând fi considerat valabil încheiat. Potrivit art.1295 din acelaşi cod „vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea de drept strămutată la cumpărător în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.

În plus, a reţinut că reclamanta şi-a mai argumentat poziţia menită să conducă la constatarea nulităţii contractului pe faptul că preţul a fost fictiv şi de aceea nu a fost cerut şi nici plătit în realitate.

Referindu-se la fictivitatea preţului, a arătat că reprezintă un element cert al deghizării totale a unui contract de vânzare-cumpărare, prin care se urmăreşte ascunderea naturii reale a actului care întruneşte acordul de voinţă al părţilor. Pentru a fi însă îndeplinite condiţiile simulaţiei este necesară întrunirea voinţei părţilor contractante în operaţiunea complexă ce constă în încheierea actului secret simultan cu actul aparent şi inserarea cu bună ştiinţă în acesta din urmă a unei menţiuni neconforme cu realitatea, aceea a unui preţ inexistent, pentru a se valida aparenţa unui contract de vânzare-cumpărare. În măsura în care se susţine că preţul vânzării nu a fost cerut ori primit, dar că inserare în contract a preţului nu este rezultatul manifestării sale de voinţă, ci al unor împrejurări străine de voinţa sa, simulaţia este exclusă, de vreme ce părţile nu au urmărit, de comun acord, disimularea naturii reale a actului juridic. În concluzie, prima instanţă a reţinut că chestiunea fictivităţii preţului nu este caz de nulitate.

Referindu-se la susţinerea reclamantei, că preţul nu este serios, că este disproporţionat faţă de valoarea bunurilor, prima instanţă a reţinut că, potrivit art. 1303 Cod civil, prin preţ serios trebuie înţeles acel preţ care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Preţul serios se transpune în existenţa unei proporţii între cuantumul preţului stabilit de părţi şi valoarea reală a lucrului, fiind exclusă însă existenţa unei disproporţii care nu este susceptibilă de justificare firească.

 Prima instanţă a reţinut şi că seriozitatea preţului este însă o chestiune care trebuie apreciată, echivalenţa valorică relativă a preţului faţă de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului părţilor contractante, care prin efectul voinţei lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se plăteşte drept preţ. A reţinut instanţa de fond şi că, dacă preţul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut, nu înseamnă că preţul este neserios, la stabilirea preţului putând fi avute în vedere şi alte criterii. A mai reţinut prima instanţă şi că trebuie avute în vedere, în acest sens, relaţiile dintre părţi, faptul că pârâţii au acceptat un drept de uzufruct viager pentru reclamantă şi soţul său, că aceştia erau fiul şi nora de la acel moment, că s-au implicat efectiv în realizarea construcţiei. Pe acest aspect a fost administrat un probatoriu complex, în raport de care instanţa nu poate reţine caracterul derizoriu al preţului vânzării.

Prima instanţă a reţinut şi că nulitatea absolută a vânzării poate fi dispusă pentru preţ neserios doar atunci când el este atât de mic încât lipseşte vânzarea de cauză, nu şi când acesta ar fi lezionar. Este neserios numai atunci când este atât de disproporţionat încât nu există preţ, este infim şi tinde spre zero.

În speţă, a reţinut prima instanţă, preţul există, este disproporţionat, dar nu atât de mult încât să nu existe, fiind clar specificat în contractul de vânzare cumpărare. Vilitatea preţului, deci un preţ mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut, nu afectează validitatea convenţiei, un astfel de preţ neputând fi considerat neserios, fiind practicabil în situaţii ca cea din speţă, când există raporturi apropiate de rudenie.

Instanţa de fond a apreciat că trebuie făcută o distincţie, o disociere între nulitatea absolută, ca sancţiune juridică aplicată pentru nerespectarea acelor dispoziţii legale care reglementează imperativ cerinţele de valabilitate, în speţă a celor la care se referă art. 948 Cod civil şi nulitatea relativă, care priveşte vătămarea unui interes propriu, dar care poate fi acoperită prin ratificarea actului nul, ori simulaţie, care se referă la inopozabilitatea efectelor actului juridic.

Pentru considerentele menţionate, instanţa de fond a constatat că cererea reclamantei este nefondată şi, pronunţând Sentinţa civilă nr. 7005 din data de 17 noiembrie 2015, a respins-o şi a obligat-o pe reclamantă la plata către pârâta C V a sumei de 800 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. Totodată, a stabilit că cheltuielile judiciare constând în taxa de timbru de care a fost scutită reclamanta, în cuantum de 4.696,48 lei, rămân în sarcina statului.

Împotriva sentinței civile pronunțate de instanța de fond, la data de 17 decembrie 2015, a declarat apel reclamanta B V, solicitând schimbarea în totalitate a acesteia și, pe fond, admiterea cererii de chemare în judecată. Totodată, a solicitat acordarea cheltuielilor de judecată.

În motivare, apelanta-reclamantă a arătat că instanța de fond, deși a administrat un probatoriu amplu, nu i-a acordat niciun fel de eficiență, ajungând în final să rețină că pentru anumite chestiuni este suficientă doar aprecierea instanței.

Apelanta-reclamantă a insistat cu privire la faptul că vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic, care dă naștere la două obligații reciproce, respectiv obligația vânzătorului, având ca obiect lucrul vândut și obligația cumpărătorului, care are ca obiect prețul. Totodată, a precizat că, în lipsa prețului, vânzarea este lovită de nulitate absolută, deoarece obligația cumpărătorului nu are obiect, iar obligația vânzătorului este lipsită de cauză. A insistat cu privire la faptul că este absentă cauza contractului, iar această absență se datorează lipsei prețului, deoarece pârâții nu au plătit niciun preț, sancțiunea fiind nulitatea absolută, potrivit art. 966 Cod civil.

De asemenea, apelanta-reclamantă a precizat că în cauză a fost dovedită neplata prețului, pârâtul B A confirmând acest lucru atât prin întâmpinare, cât și în răspunsul la interogatoriu – întrebarea nr. 14. A arătat și că inclusiv martorii audiați în cauză au confirmat că vânzătorii nu au primit niciun preț pentru imobilele vândute.

Referindu-se la un alt motiv de apel, a arătat că prețul nu este sincer și serios, în condițiile în care prețul menționat în contract, dar care nu a fost plătit, de 10.000 lei, este disproporționat în raport cu valoarea imobilelor ce fac obiectul contractului și nu poate constitui obiectul obligației cumpărătorului și, deci, o cauză suficientă obligației asumate de vânzător, de a transmite dreptul de proprietate. A arătat și că această împrejurare echivalează cu lipsa prețului, sancțiunea fiind nulitatea absolută a contractului.

Totodată, a menționat că instanța de fond a reținut în mod greșit că prețul este sincer, deși, conform celor dovedite în dosar, acesta nu a fost deloc sincer, nefiind plătit în realitate.

Referindu-se la seriozitatea prețului, a arătat că aceasta a fost lăsată la aprecierea instanței, care a pretins că și dacă prețul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut, nu înseamnă că prețul este neserios, la stabilirea prețului putând fi avute în vedere și alte criterii. A arătat și că, deși instanța de fond a reținut că prețul este disproporționat, a concluzionat că această disproporție nu este așa de mare încât prețul să nu existe. Față de acest aspect, a arătat că este de avut în vedere faptul că valoarea de impozitare pentru imobilul în litigiu, astfel cum rezultă din certificatul de atestare fiscală, este de 139.224 lei, respectiv de 14 ori mai mare decât prețul din contract, care nici nu a fost plătit.

De asemenea, apelanta-reclamantă a menționat că a solicitat încuviințarea probei cu expertiză, pentru a stabili valoarea de circulație a imobilelor la momentul încheierii contractului, putându-se evalua și uzufructul reținut, însă instanța de fond a respins această probă, reținând ca și criterii de apreciere ale seriozității prețului relațiile dintre părți, faptul că pârâții au acceptat un drept de uzufruct viager pentru reclamantă și soțul său, precum și că pârâții erau fiul și nora reclamantei și că s-ar fi implicat efectiv în realizarea construcției.

Referindu-se la pretinsa implicare a pârâților la edificarea imobilului, a arătat că, din probele administrate, rezultă că nu a fost vorba de nicio contribuție, aceștia neavând serviciu în perioada construirii casei, fiind nevoiți să apeleze la sprijinul reclamantei pentru traiul lor zilnic și creșterea copiilor.

În final, a arătat că, în calitate de vânzător, apelanta-reclamantă și-a dorit un contract cu clauză de întreținere, însă i s-a comunicat că este același lucru cu uzufructul viager, iar în acest context, a fost determinată să încheie actul, acesta având la bază o cauză ilicită și imorală.

În drept, au fost invocate prevederile art. 466 și urm. Cod procedură civilă.

În susținere, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și a probei cu expertiză.

La data de 18 decembrie 2015, a fost formulat apel în cauză și de către pârâtul BAC, care a solicitat schimbarea în totalitate a sentinței civile pronunțate de instanța de fond, în sensul constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X/10.03.2011 de B.N.P. X.

În motivare, apelantul-pârât a arătat că instanța de fond în mod greșit a apreciat că neplata prețului de către cumpărător nu reprezintă o cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul putând cere obligarea cumpărătorului la executarea silită a obligației, invocând excepția de neexecutare ori putând cere rezoluțiunea contractului, în condițiile prevăzute de lege.

A arătat și că, deși a fost administrat un probatoriu amplu, nu i-a acordat niciun fel de eficiență, ajungând în final să rețină că pentru anumite chestiuni este suficientă doar aprecierea instanței. Totodată, a precizat că, în lipsa prețului, vânzarea este lovită de nulitate absolută, deoarece obligația cumpărătorului nu are obiect, iar obligația vânzătorului este lipsită de cauză. A insistat cu privire la faptul că este absentă cauza contractului, iar această absență se datorează lipsei prețului, deoarece pârâții nu au plătit niciun preț, sancțiunea fiind nulitatea absolută, potrivit art. 966 Cod civil.

De asemenea, apelantul-pârât a precizat că în cauză a fost dovedită neplata prețului, această împrejurare rezultând din răspunsul la interogatoriu, răspuns care vine în contradicție cu mențiunile din contractul pentru care se solicită constatarea nulității absolute. A arătat și că martorii audiați în cauză au confirmat că vânzătorii nu au primit niciun preț pentru imobilele vândute, ci, mai mult, au achitat și taxele notariale pentru întocmirea actului.

Apelanta-pârâtă a arătat și că, astfel cum a menționat și în întâmpinare și prin răspunsul la interogatoriu, nu a plătit nicio sumă de bani cu titlu de preț, pentru motivul că nu avea resurse financiare, fosta sa soție nelucrând decât pentru puțin timp în perioada în care s-a construit casa.

A arătat și că în acea perioadă a lucrat și el cu salariul minim pe economie, chiar dacă, din punctul de vedere al fostei soții, nu a făcut decât să fie în înțelegere cu reclamanta.

Referindu-se la prețul menționat în contract, de 10.000 lei, și neplătit în realitate, a arătat că acesta nu este sincer și serios, fiind disproporționat în raport cu valoarea imobilelor ce fac obiectul contractului. A precizat și că valoarea de impozitare pentru imobilul în litigiu este de 139.224 lei, respectiv de 14 ori mai mare decât prețul din contract, care nici nu a fost plătit.

Apelantul-pârât a insistat cu privire la faptul că susținerile referitoare la pretinsa contribuție a pârâtei și a sa la edificarea casei sunt nefondate, deoarece s-a dovedit cu probele administrate în cauză că imobilul a fost construit cu contribuția financiară exclusivă a reclamantei și a soțului său în perioada 1999-2006, pe terenul moștenit de la părinții reclamantului.

De asemenea, apelantul-pârât a precizat că el, împreună cu soția sa, nu au avut mijloacele financiare să construiască imobilul, dimpotrivă, fiind ajutați financiar tot de părinții săi, locuind în imobilul lor din Rm. Vâlcea până la momentul în care a fost edificat demisolul, perioadă pentru care nu au perceput niciun fel de chirie, toate costurile întreținerii fiind suportate de părinții săi.

A mai arătat și că bolțarii au fost achiziționați de reclamantă și soțul acesteia, iar nu edificați manual de pârâtă. Referindu-se la veniturile obținute din închiriere, a precizat că închirierea camerelor s-a realizat începând cu anul 2006, când casa era deja finalizată. Totodată, a arătat că, în ceea ce privește veniturile obținute din creșterea animalelor, martora SM a arătat că într-un singur an el, împreună cu soția sa, au crescut un porc și niște găini, pe care le-au consumat împreună.

Referindu-se la pretinsa casă vândută de soția sa, bun succesoral, a arătat că banii obținuți, respectiv 60 milioane lei ROL, iar nu 80 milioane lei ROL, au fost împărțiți în mod egal cu ceilalți trei frați ai pârâtei, astfel cum rezultă din convenția încheiată la data de 17 mai 2002, fiecare primind câte 15 milioane lei ROL.

În final, a arătat că părinții săi au dorit să încheie un contract cu clauză de întreținere, insistând pe acest aspect chiar și la momentul încheierii actului, însă notarul le-a comunicat că este același lucru cu clauza de păstrare a uzufructului viager.

A solicitat acordarea cheltuielilor de judecată.

În cauză au fost formulate cereri de acordare de ajutor public judiciar sub forma scutirii de plata taxelor judiciare de timbru datorate ca urmare a promovării de către fiecare apelant în parte a căii de atac a apelului, cereri care au fost admise, iar apelanții scutiți de plata acestor taxe.

Față de apelurile promovate, intimata-pârâtă C V a formulat întâmpinare, la data de 2 februarie 2016, prin care a solicitat respingerea acestora ca nefondate, menținerea sentinței civile pronunțate de instanța de fond, ca fiind legală și temeinică și obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, intimata-pârâtă a arătat că, pentru considerentul că foștii săi socri erau proprietari pensionari, iar soțul apelantei-reclamante pensionar, având mai mult timp, autorizația de construire și toate actele necesare edificării casei au fost întocmite pe numele lor, însă casa a fost edificată de ea, împreună cu fostul soț. Totodată, a arătat că au fost ajutați de tatăl pârâtului la edificarea casei, care s-a hotărât să-i ajute, deoarece fiica acestuia urma să fie beneficiară a apartamentului din Rm. Vâlcea. A insistat cu privire la faptul că imobilul a fost edificat împreună cu apelantul-pârât în etape, în funcție de posibilitățile lor materiale.

Intimata-pârâtă a menționat și că în perioada 1999 - 2000 a fost edificat parterul, iar la data de 4 august 2000 s-au mutat în locuință, continuând edificarea acesteia. A mai arătat și că a participat efectiv la toate lucrările de edificare a casei, confecționând manual bolțari, cărând materialele de construcție, efectuând muncă de salahor. Totodată, a menționat că s-a ocupat de obținerea unor venituri importante, rezultate din închirierea unor camere pe timpul verii și din creșterea animalelor. A precizat și că a obținut bani și din vânzarea unei case, respectiv suma de 80 milioane lei ROL, chiar dacă în contractul de vânzare-cumpărare s-a menționat prețul de 60 milioane lei ROL.

A menționat și că, înainte de deces, soțul reclamantei a insistat în lămurirea situației juridice a casei, motiv pentru care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de uzufruct viager autentificat sub nr. X/10.03.2011 de B.N.P. X, iar pentru faptul că socrii săi nu au locuit niciodată în această casă, ci doar la apartamentul din Rm. Vâlcea, dreptul de uzufruct viager s-a stins prin neuz.

Intimata-pârâtă a arătat că, în vederea încheierii actului, a plătit împreună cu fostul său soț cheltuielile legate de întabularea imobilelor, plata impozitului etc., cheltuind peste 5.000 lei.

În concluzie, intimata-pârâtă a arătat că, la stabilirea prețului, s-a avut în vedere tocmai contribuția lor la edificarea casei și valoarea terenului.

Referindu-se la apelul declarat de reclamanta B V, a arătat că este nefondată critica acestei părți, prin raportare la prevederile art. 1295 Cod civil. Totodată, a arătat că a dovedit că în timpul căsătoriei foștii socri le-au propus să edifice o casă în Ocnele Mari, pe terenul acestora, chiar pârâtul BC, prin interogatoriul de la fila 87, întrebarea nr. 3, răspunzând că părinții săi s-au hotărât să facă o casă tinerilor.

Intimata-pârâtă a insistat cu privire la faptul că imobilul a fost edificat de ea împreună cu fostul soț, cu ajutor din partea socrilor, având în vedere că aceștia din urmă urmau să-i lase apartamentul din Rm. Vâlcea fiicei lor, BEM. A insistat cu privire la faptul că prețul a fost plătit, conform înțelegerii părților și declarației făcute în fața notarului. A menționat și că, dacă prețul nu s-ar fi plătit, notarul nu ar fi încheiat un act de vânzare-cumpărare, ci unul de donație.

Referindu-se la valoarea prețului reținut în contract, a arătat că acesta nu este neserios, având în vedere relațiile dintre părți, faptul că pârâții au acceptat un drept de uzufruct viager, că erau fiul și nora vânzătorilor, că s-au implicat în realizarea construcției, fapte rezultate din probatoriul complex administrat în cauză. A menționat și că, în raport de acest probatoriu, instanța de fond a reținut că prețul există și că este disproporționat, dar nu atât de mult încât să nu existe, fiind clar specificat în contractul de vânzare-cumpărare și fiind un preț practicat în astfel de situații, când există raporturi apropiate de rudenie. A solicitat să fie avută în vedere și doctrina în materie.

Totodată, intimata-pârâtă a arătat că reclamanta și soțul său nu aveau nici bani și nici interes să-și construiască o casă, având în vedere că erau pensionari la data respectivă.

De asemenea, a insistat să fie avut în vedere faptul că peste declarația făcută în fața notarului nu se poate primi proba cu martori, în condițiile în care împotriva acestui contract părțile nu s-au înscris în fals și cu atât mai mult cu cât soțul decedat al reclamantei nu a contestat actul în timpul vieții sale. A menționat și că prețul de 10.000 lei este prețul convenit de părți, el reprezentând înțelegerea lor, ca urmare a faptului că la stabilirea lui s-a avut în vedere contribuția determinantă a sa și a fostului său soț la edificarea casei.

Intimata-pârâtă a insistat cu privire la răspunsurile la întrebările 1 și 5 din interogatoriul de la fila 83.

Referindu-se la motivul de apel, conform cu care vânzătorii au urmărit încheierea unui contract cu clauză de întreținere este inadmisibil, deoarece nu a fost invocat distinct în fața instanței de fond, în termenele și condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă.

Referindu-se la proba cu expertiză solicitată în apel, intimata-pârâtă a cerut respingerea acesteia ca inutilă, atâta vreme cât instanța de apel are posibilitatea să verifice seriozitatea prețului din probele deja administrate.

Referindu-se la apelul formulat de apelantul-pârât BAC, intimata-pârâtă a solicitat respingerea acestuia ca inadmisibil, având în vedere calitatea de pârât a sa în cauză, astfel încât poate confirma sau infirma acțiunea reclamantei. Intimata a insistat cu privire la faptul că apelantul-pârât a determinat-o pe mama sa să promoveze prezenta acțiune, pentru a se pune la adăpostul unei eventuale acțiuni de partaj judiciar cu privire la acest imobil.

În subsidiar, a solicitat respingerea apelului promovat de pârât, ca nefondat, având în vedere că motivele acestui apel sunt cvasiidentice cu cele ale apelului promovat de reclamantă.

În drept, au fost invocate prevederile art. 471 alin. 5 din Legea nr. 134/2010, iar în apărare, a solicitat proba cu înscrisuri.

Prin răspunsul la întâmpinare depus la dosar, la data de 3 martie 2016, de către apelantul-pârât BAC, această parte a solicitat respingerea excepției inadmisibilității apelului pe care l-a promovat, dat fiind faptul că prin soluția pronunțată de instanța de fond a fost și el prejudiciat. A insistat cu privire la faptul că situația reală, astfel cum a fost dovedită, este cea prezentată în cererea de chemare în judecată și în întâmpinarea de la fond, precum și în motivele de apel ale sale și ale reclamantei.

Apelantul-pârât a insistat cu privire la aspectele învederate și prin cererea de apel promovată, respectiv cu privire la dovedirea neplății prețului, sancțiunea aplicabilă în astfel de situație, disproporționalitatea prețului, faptul că acesta a fost neserios, contribuția pârâtei și a sa la edificarea casei.

În final, a insistat în admiterea apelurilor, schimbarea în totalitate a hotărârii instanței de fond, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată formulate de reclamantă și obligarea intimatei C V la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate prevederile art. 471 alin. 6 N.C.P.C.

Răspuns la întâmpinare a depus și apelanta-reclamantă BV, la data de 29 februarie 2016, prin care a insistat în respingerea apărărilor formulate de intimata-pârâtă C V.

Referindu-se la edificarea imobilului, această că aceasta este o chestiune ce excede obiectului litigiului, prin cererea dedusă judecății solicitându-se nulitatea unui act pentru neplata prețului, iar nu partajarea bunului. A arătat și că pretinsele contribuții la edificarea casei nu pot justifica în niciun fel neplata prețului.

Apelanta-reclamantă a reiterat celelalte susțineri din motivele de apel, referitoare la dovedirea neplății prețului, sancțiunea aplicabilă în astfel de situație, disproporționalitatea prețului, faptul că acesta a fost neserios, contribuția pârâtei și a sa la edificarea casei. Referindu-se la susținerea intimatei, potrivit căreia dreptul de uzufrut s-a stins prin neuz, a arătat că este nefondată, prin raportare la prevederile art. 557 Cod civil, neuzul presupunând neexercitarea dreptului de folosință timp de 30 de ani, fiind necesar, în această situație, ca nefolosirea bunului să fie continuă și completă pe această perioadă. A arătat și că vânzătorii au folosit imobilul de fiecare dată când au mers acolo, fapt care s-a întâmplat în mod regulat, chiar intimata confirmând acest aspect.

A mai arătat apelanta-reclamantă și că ea este cea care plătește taxele și impozitele, iar de multe ori, când se deplasează la imobil, nu o găsește pe pârâtă, deoarece locuiește cu minorul la concubinul său, venind doar ocazional în acest imobil.

În final, a insistat în admiterea apelului, schimbarea în totalitate a hotărârii primei instanțe și, pe fond, admiterea cererii, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, a invocat prevederile art. 471 alin. 6 Cod procedură civilă.

Examinând sentinţa apelată, în raport de motivele invocate de apelanta B V, dar şi de apelantul BAC, constatând că motivele invocate se referă la aceleaşi aspecte de nelegalitate a sentinţei de fond, le va grupa şi va răspunde în acest sens asupra ambelor apeluri.

Având în vedere actele şi lucrările dosarului, tribunalul constată că apelurile declarate sunt nefondate pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.

Prin cererea de chemare în judecată reclamanta B V a chemat în judecată pe pârâţii BAC şi CV, solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 556/10.03.2011 de B.N.P. Mitroi Maria, cu obligarea acestora la cheltuieli de judecată.

Prin Sentinţa civilă nr. 7005 din 17.11.2015, instanţa de fond a respins cererea formulată de BV, ca nefondată.

În ce priveşte critica apelanţilor referitoare la împrejurarea că lipsa preţului determină nulitatea absolută a contractului, deoarece obligaţia cumpărătorului nu are obiect, iar obligaţia vânzătorului este lipsită de cauză, reţine Tribunalul următoarele:

În drept, prin cauza actului juridic civil se înţelege obiectivul urmărit la încheierea acestuia, cauza fiind o condiţie de fond, esenţială, generală şi de validitate a actului juridic. În structura cauzei se regăsesc două elemente: scopul imediat – causa proxima – reprezentat de scopul obligaţiei specific fiecărei categorii principale de acte juridice civile şi scopul mediat – causa remota – constând în motivul determinat al încheierii actului juridic respectiv, motiv concret şi variabil, specific fiecărui act în parte. Pentru a fi valabilă cauza actului juridic trebuie să îndeplinească trei condiţii cumulative: să existe, să fie reală, să fie licită şi morală. Totodată, Tribunalul reţine că este valabilă convenţia chiar dacă nu este expresă cauza, cauza fiind prezumată până la proba contrarie, instituindu-se, astfel, două prezumţii legale relative: cea de valabilitate a cauzei şi cea de existenţă a cauzei. În speţă, apelanta-reclamantă invocă lipsa cauzei contractului de vânzare cumpărare încheiat cu intimata şi apelantul-pârât BAC pentru lipsa contraprestaţiei în schimbul imobilelor menţionate în contract.

Cu privire la lipsa preţului, Tribunalul reţine că în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică şi depus la dosar apelanta a declarat, în faţa notarului,faptul că a primit integral preţul aferent înstrăinării imobilelor. Împrejurarea că apelantul-pârât BAC a confirmat neplata preţului nu prezintă relevanţă având în vedere că în contracte, înscris autentic, s-a menţionat expres plata preţului.

Or, potrivit dispoziţiilor art. 270 Cod de procedură civilă, înscrisul autentic face deplina dovadă, faţă de orice persoană, până la declararea sa ca fals.

Tribunalul reţine că declaraţiile martorilor încuviinţaţi apelantei-reclamante nu sunt de natură a proba aspectele invocate prin motivele de apel. Astfel, Tribunalul reţine că prin probele administrate, apelanta-reclamantă nu a reuşit să răstoarne prezumţia legală de existenţă a cauzei, deşi sarcina probei îi incumba.

În ce priveşte motivul de apel referitor la nulitatea contractului pentru lipsa preţului care ar rezulta din faptul că preţul nu este sincer şi serios reţine tribunalul că nu este întemeiat.

Prin noţiunea de preţ serios, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 1303 C.civ., se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.

Preţul serios se transpune în existenţa unei proporţii între cuantumul preţului stabilit de părţi şi valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a reclama o echivalenţă între preţ şi valoarea lucrului, fiind exclusă însă existenţa unei disproporţii care nu este susceptibilă de justificare firească.

Echivalenţa valorică relativă a preţului faţă de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului părţilor contractante, care prin efectul voinţei lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se plăteşte drept preţ.

Prin urmare, în situaţia în care există relaţii de rudenie între părţi, iar vânzătorul a beneficiat de un drept de uzufruct viager asupra imobilelor vândute, aprecierea preţului vânzării ca „serios” este o chestiune de fapt, vilitatea preţului (deci un preţ mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut) nu afectează validitatea convenţiei, un astfel de preţ neputând fi considerat neserios.

Or, având în vedere relaţiile de rudenie între vânzători şi cumpărători (părinţi – copii), este explicabil subiectivismul părţilor contractante asupra preţului.

În ce priveşte critica referitoare împrejurarea că instanţa de fond nu a analizat aspectele ce ţin de existenţa unei cauze ilicite şi imorale, Tribunalul reţine că acest motiv a fost analizat de instanţă în contextul analizării cauzei contractului sub aspectul seriozităţii preţului. Alte motive nu au fost invocate de reclamantă, aceasta nearătând de ce consideră cauza ilicită şi ce dispoziţii legale încalcă şi nici de ce o consideră imorală.

Tribunalul reţine că aspectele invocate în apelul pârâtului BA în legătură cu contribuţia financiară la edificarea imobilului nu fac obiectul prezentei cauze aşa încât nu vor fi analizate de instanţa de control.

Date fiind considerentele expuse, Tribunalul, în acord cu disp.art.480 alin.1 Cod procedură civilă, va respinge apelurile declarate, ca neîntemeiate.

În baza dispoziţiilor art. 453 Cod de procedură civilă, Tribunalul va obliga apelanţii să plătească intimatei suma de 500 lei, cheltuieli de judecată justificate cu chitanţa depusă la dosar.

Domenii speta

Spete similare