Hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare; process verbal de licitaţie întocmit de lichidator; calitatea de titlu de proprietate, conform legii

Prin Sentinţa Civilă nr……/COM/30.01.2002 pronunţată de Tribunalul Constanţa, Secţia comercială în dosarul nr. ……/COM/2000, rămasă irevocabilă prin nerecurare conform referatului arhivei Tribunalului Constanţa (fila 232), s-a dispus intrarea în faliment a S.C. N.S.A.N.V.si numirea L.I.P.U.R.L. in calitate de lichidator judiciar.

Prin procesul-verbal de licitaţie nr. 1/20.09.2005 (filele 8-9) lichidatorul judiciar a vândut reclamantului bunul imobil - teren intravilan în suprafaţă de 1000 mp, situat la …… Darabani. Prin contractul de vânzare-cumpărare întocmit ca înscris sub semnătură privată nr. ……/20.09.2005 (filele 11-12) a fost vândut de către pârâtă către reclamant terenul în suprafaţă de 1000 mp. Prin procesul-verbal de adjudecare nr……/20.11.2012 (filele  13-15) s-a adjudecat si diferenţa de teren de 653 mp rezultata din măsurătorile cadastrale, totalul achiziţionat fiind de 1653 mp. Prin procesul verbal de licitaţie nr. …../13.09.2005 (filele 17-18) lichidatorul judiciar a vândut reclamantului bunul imobil – saivan oi în suprafaţă de 242,88 mp, situat la ……. Darabani pe terenul de 1653 mp. Prin contractul de vânzare-cumpărare întocmit ca înscris sub semnătură privată nr. ……./13.09.2005 (filele 20-21) a fost vândut de către pârâtă către reclamant bunul imobil – saivan oi în suprafaţă de 242,88 mp, situat la …… Darabani. Conform facturilor fiscale nr. ……/20.09.2005 şi nr. ……/13.09.2005 (filele 10 şi 19) şi a dispoziţiei de încasare nr. …../19.11.2012 (fila 16), reclamantul a achitat preţul imobilului menţionat.

Cu privire la identificarea fizică a acestui imobil, instanţa constatată, în urma administrării probei cu expertiză tehnică imobiliară, că imobilul saivan oi are o suprafaţă de 250 mp şi teren aferent este în suprafaţă de 1653 mp, imobilul fiind situat în Oraş Negru Vodă, ……. Darabani, astfel cum a fost identificat de Expert I.I. prin planul de amplasament şi delimitare recepţionat de OCPI Constanţa prin Procesul verbal de recepţie nr. …../2015 (filele 153-154).

Prin procesul-verbal de licitaţie nr.1/16.05.2006 (filele 35-36), lichidatorul judiciar a vândut reclamantului bunul imobil - birouri (sediu ferma) în suprafaţă de 161,45 mp si terenul in suprafaţa de 1000 mp aferent. Prin contractul de vânzare-cumpărare întocmit ca înscris sub semnătură privată nr. …../23.05.2006 (filele 38-39) a fost vândut de către pârâtă către reclamant bunul imobil - birouri (sediu ferma) în suprafaţă de 161,45 mp si terenul in suprafaţa de 1000 mp aferent. Conform facturii fiscale nr. ……/16.05.2006 (fila 37), reclamantul a achitat preţul imobilului menţionat.

Cu privire la identificarea fizică a acestui imobil, instanţa constatată, în urma administrării probei cu expertiză tehnică imobiliară, că imobilul Birou este în suprafaţă de 116 mp şi teren în suprafaţă de 1000 mp, fiind situat în Oraş Negru Vodă, Darabani, , astfel cum a fost identificat de Expert I.I. prin planul de amplasament şi delimitare recepţionat de OCPI Constanţa prin Procesul verbal de recepţie nr. …./2016 (filele 256-257).

Prin procesul-verbal de licitaţie nr……/07.02.2006 (filele 24-25), lichidatorul judiciar a vândut reclamantului bunul saivan oi nr. inventar 2085 în suprafaţă de 922,25 mp si terenul intravilan in suprafaţa de 3.000 mp situate în Ferma 2, secţia Darabani. Prin contractul de vânzare-cumpărare întocmit ca înscris sub semnătură privată nr. ../14.02.2006 (filele 27-28) a fost vândut de către pârâtă către reclamant bunul imobil - saivan oi nr. inventar 2085 în suprafaţă de 922,25 mp si terenul intravilan in suprafaţa de 3.000 mp. Prin procesul-verbal de adjudecare nr……/20.11.2012 (filele  29-31) s-a adjudecat si diferenţa de teren de 983 mp rezultata din măsurătorile cadastrale, totalul achiziţionat fiind de 3983 mp teren aferent. Conform facturii fiscale nr. ……/07.02.2006 (fila 26) şi a dispoziţiei de încasare nr. ……/19.11.2012 (fila 32), reclamantul a achitat preţul terenului menţionat.

Cu privire la identificarea fizică a acestui imobil, instanţa constatată, în urma administrării probei cu expertiză tehnică imobiliară, că imobilul Saivan oi este în suprafaţă de 955 mp şi teren în suprafaţă de 3983 mp, fiind situat în Oraş Negru Vodă, Darabani, astfel cum a fost identificat de Expert I.I. prin planul de amplasament şi delimitare recepţionat de OCPI Constanţa prin Procesul verbal de recepţie nr. …./2015 (filele 157-158).

Conform adresei transmise de OCPI Constanţa (fila 109), imobilele în litigiu nu se regăsesc înscrise în cartea funciară.

Potrivit certificatelor fiscale depuse la dosar la filele 6, 22, 33, coroborat cu adresa emisă de Primăria Oraş Negru Vodă (fila 147), ulterior licitației reclamantul s-a înscris în evidențele fiscale ale orașului Negru Vodă achitând taxele și impozitele aferente imobilelor ce fac obiectul cauzei.

Conform relațiilor transmise de OCPI Constanța (fila 150) în certificatul de sarcini al imobilelor apar înscrise sechestre instituite de DGFPCFS Negru Vodă. Cu toate acestea, din relațiile transmise de Primăria Orașului Negru Vodă (fila 197) nu există înregistrări în evidențele sale cu privire la conținutul acestor sechestre, instanța apreciind astfel că aceste măsuri asigurătorii nu mai sunt de actualitate ci radierea lor a fost omisă după ce au rămas fără obiect ca urmare a intrării pârâtei în procedura insolvenței, având în vedere şi dispoziţiile art. 55 din Legea nr. 64/1995, conform cărora: Bunurile înstrăinate de administrator sau lichidator, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanţii reale mobiliare sau drepturi de retenţie, de orice fel, ori măsuri asigurătorii.

Potrivit susținerilor ambelor părți, coroborate cu înscrierea imobilelor de către reclamant în evidențele fiscale oficiale, instanța constată că ulterior adjudecării imobilelor reclamantul a intrat și în posesia efectivă a acestora.

În drept, conform art. 119 din Legea nr. 64/1995, aplicabil la data adjudecării iniţiale a imobilelor: Lichidatorul va încheia contracte de vânzare-cumpărare; sumele realizate din vânzări vor fi depuse în contul prevăzut la art. 4 alin. (2) şi recipisele vor fi predate judecătorului-sindic.

Potrivit art. 2, alin. 1 din Legea nr. 54/1998, aplicabil la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare sub semnătură privată: (1)Terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica.

Conform art. 120 din Legea nr. 85/2006, aplicabil în ceea ce priveşte procesul verbal de adjudecare nr. 463/20.11.2012: (1)Lichidatorul va încheia contracte de vânzare-cumpărare; sumele realizate din vânzări vor fi depuse în contul prevăzut la art. 4 alin. (2) şi recipisele vor fi predate judecătorului-sindic. (2)Dacă vânzarea activelor se va face prin licitaţie publică, procesul-verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate. Când legea impune pentru transferul dreptului de proprietate forma autentică, contractele vor fi perfectate de notarul public pe baza procesului-verbal de licitaţie.

În ceea ce priveşte legitimarea ca proprietar al pârâtei la momentul adjudecării de către reclamant a imobilelor în litigiu, instanţa constată că art. 120, alin. 2 din Legea nr. 54/1998 prevede că dacă vânzarea activelor se va face prin licitaţie publică, procesul-verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate. Deşi textul legal menţionat a intrat în vigoare ulterior adjudecării iniţiale a imobilelor de către reclamant, instanţa constată că la data introducerii acţiunii aceste dispoziţii erau în vigoare. Din acest punct de vedere instanţa reţine că dispozitiile art. 120, alin. 2 din Legea nr. 54/1998, atribuind procesului verbal de adjudecare întocmit de lichidator, fara nicio distinctie în ceea ce priveşte aplicabilitatea în timp, valoarea de titlu de proprietate, au in vedere nu numai procesele verbal de adjudecare incheiate dupa intrarea in vigoare a textului mentionat, dar si pe cele incheiate sub imperiul legii vechi. Mai exact, actiunea in timp a textului mentionat cuprinde si efectele viitoare ale unor raporturi juridice trecute (facta futura), ceea ce impune concluzia, in baza art. 1 din Codul civil anterior, ca textul, privit ca lege noua, este de imediata aplicare.

Pe cale de consecinţă, instanţa constată că şi procesul-verbal de licitaţie nr. …./20.09.2005, procesul verbal de licitaţie nr. …../13.09.2005, procesul-verbal de licitaţie nr……/16.05.2006, respectiv procesul-verbal de licitaţie nr…../07.02.2006 au, la fel ca şi procesul-verbal de adjudecare nr……./20.11.2012, valoarea de titlu de proprietate conform art. 120, alin. 2 din Legea nr. 54/1998.

Instanţa mai constată că în urma adjudecării de către reclamant a imobilelor în litigiu, era necesară încheierea de către lichidator a contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru respectarea prevederilor art. 2, alin. 1 din Legea nr. 54/1998 şi ale art. 120 din Legea nr. 85/2006, cel puţin în ceea ce priveşte terenurile achiziţionate de către reclamant.

Cu toate acestea, potrivit susţinerilor pârâtei prin lichidator, acest lucru nu a fost posibil în lipsa întocmirii documentaţiei cadastrale.

Din acest punct de vedere, instanța constată că deşi pârâta prin lichidator a solicitat admiterea prezentei acțiuni, susținerea acesteia referitoare la imposibilitatea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imposibilitatea întocmirii documentației cadastrale, nu este fondată, documentația cadastrală putând fi întocmită de oricare dintre părțile contractului de vânzare-cumpărare prefigurat.

Cu toate acestea, având în vedere că de la data adjudecării și până în prezent s-a scurs o perioadă de timp considerabilă, și având în vedere pasivitatea pârâtei de a proceda la încheierea în formă autentică a contractelor de vânzare-cumpărare, instanța apreciază că, independent de poziția procesuală exprimată în cadrul prezentei acțiuni, pârâta refuză în fapt să încheie contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamantul fiind lipsit nejustificat de posibilitatea de a dispune juridic de imobilele adjudecate.

În aceste condiţii, instanţa apreciază că se impune pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic în vederea suplinirii consimţământului pârâtei prin lichidator de a întocmi în formă autentică contractele de vânzare-cumpărare întocmite sub semnătură privată sau prefigurate prin procesele verbal de adjudecare prin care reclamantul a adjudecat la licitaţie publică imobilele ce fac obiectul prezentei cauze.

Domenii speta

Spete similare