Vânzare spaţii medicale. Modul de stabilire a preţului.

Decizie 310 din 29.02.2016


În conformitate cu dispoziţiile art. 6, coroborate cu cele ale art. 7 alin. 1 din O.U.G. nr. 68/2008, preţul de vânzare al spaţiului medical şi al terenului se stabileşte în momentul vânzării, în urma unei negocieri directe între cumpărător şi comisie, şi nu poate fi mai mic decât preţul de vânzare din raportul de evaluare.

Aşadar, legiuitorul a reglementat o primă etapă a procedurii în vederea stabilirii valorii minime a preţului de vânzare prin intermediul unui raport de evaluare, apoi o a doua etapă, aceea a stabilirii preţului de vânzare în baza unei negocieri directe între comisie şi cumpărător, fără ca acest preţ să fie mai mic decât cel stabilit prin raportul de evaluare.

Chiar dacă legiuitorul a reglementat o limită minimă a preţului, sub care nu se poate coborî în urma negocierii, este evident că scopul reglementării acestei proceduri a negocierii este acela al asigurării posibilităţi obţinerii de către vânzător a unui preţ mai mare decât cel stabilit de evaluator.

În aceste condiţii, se reţine că în mod nelegal instanţa de fond a obligat pârâta să vândă la un anumit preţ, câtă vreme între părţi nu s-a încheiat, în urma negocierii, un acord de voinţă cu privire la preţul la care urmează a fi vândut spaţiul medical.

Instanţa nu poate obliga vânzătorul să încheie contractul de vânzare-cumpărare, întrucât în acest mod se încalcă principiul libertăţii contractuale şi exercitarea de către proprietar a prerogativei de dispoziţie, atribut ce ţine de esenţa dreptului la proprietate.

În consecinţă, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 7 alin. 1 din O.U.G. nr. 68/2008, instanţa nu poate suplini acordul de voinţă al părţilor.

  Decizia nr. 310 din 29.02.2016 a Curţii de Apel Galaţi

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului G. sub nr …, reclamantul L.T.D. A.M., în contradictoriu cu pârâţii M.G. – prin Primar şi C.L. G. – C.V.S.M., a formulat contestaţie împotriva Hotărârii nr …  din 22.02.2013 emisă de pârâtul C.L. G., prin care a fost respinsă contestaţia împotriva procesului verbal de negociere directă nr …  din 18.02.2013.

În cauză a formulat cerere de intervenţie principală H.A., aceasta solicitând obligarea pârâţilor să îi vândă 1/2 din spaţiul medical pe care îl ocupa împreună cu reclamanta, în cote de 1/2 fiecare, anularea alineatului nr.1 al punctului 2 din procesul-verbal de negociere directă nr. 61428 din 18.02.2012 şi stabilirea preţului corect al spaţiului, pentru vânzare.

Prin sentinţa civilă nr. 1084/03.11.2015 pronunţată de Tribunalul Galaţi a fost respinsă ca neîntemeiată excepţia inadmisibilităţii (lipsei procedurii prealabile) a intervenţiei în interes propriu invocată de pârâtul Municipiul G. - prin Primar.

A fost admisă acţiunea în contencios administrativ formulată de reclamantul LTD A.M., în contradictoriu cu pârâţii Municipiul G. prin Primar, C.L. G. – C.V.S.M., s-a dispus anularea Hotărârii nr …  din 22.02.2013 emisă de pârâtul C.L. G. şi a fost obligat pârâtul C.L. G., în calitate de reprezentant (mandatar) al Municipiului G. să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare pentru spaţiul medical situat în G., str… nr… la preţul stabilit prin suplimentul la raportul de expertiză, respectiv 88.148 lei.

A fost respinsă ca nefondată cererea de intervenţie în interes propriu formulată de L.T.D. H.A.

Au fost obligaţi pârâţii să achite reclamantei suma de 3248,3 lei cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei hotărâri au formulat recurs pârâţii C.L. G. şi M.G., prin primar, solicitând casarea hotărârii atacate, iar în rejudecare, respingerea cererii de chemare în judecată şi obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea recursului declarat, recurentul Consiliul Local G. a arătat că instanţa de fond a pronunţat o soluţie diametral opusă soluţiilor pronunţate de Curtea de apel G. în cauze cu obiect similar, fiind încălcat astfel principiul securităţii raporturilor juridice şi al previzibilităţii actului de justiţie. În acest sens recurentul indică Deciziile civile nr. 1656/08.10.2015 pronunţată în dosarul …/121/2012*, respectiv nr. 1403/30.06.2015, pronunţată în dosarul /121/2012* de Curtea de Apel Galaţi.

Recurentul arată că principiul securităţii raporturilor juridice impune ca cele dezlegate printr-o hotărâre judecătorească definitivă, să nu fie contrazise de o soluţie ulterioară. Astfel, noţiunea de proces echitabil presupune că dezlegările irevocabile date problemelor de drept în litigii anterioare, dar identice sub aspectul problemelor de drept soluţionate, au caracter obligatoriu în litigiile ulterioare, deoarece s-ar încălca principiul securităţii raporturilor juridice, cu consecinţa generării incertitudinii jurisprudenţiale şi a reducerii încrederii justiţiabililor în sistemul judiciar.

Recurentul precizează că prin Hotărârea pronunţată în Cauza Beian contra României, C.E.D.O. a condamnat Statul Român pe motiv că sistemul judiciar românesc nu asigură stabilitatea circuitului juridic prin faptul că permite pronunţarea în cauze identice a unor soluţii contradictorii şi diametral opuse.

Conchizând, soluţia diametral opusă ar trebui să fie însoţită şi de o motivare corespunzătoare, convingătoare, din care să rezulte necesitatea unei poziţionări fundamental diferită prin raportare la jurisprudenţa deja formată.

Recurentul a mai susţinut că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea normelor de drept material, sens în care a arătat că, contractul la încheierea căruia au fost obligaţi nu poate fi un act administrativ asimilat, câtă vreme acesta are ca obiect punerea în valoare a unui bun făcând parte din domeniul privat al Unității Administrativ Teritoriale.

Fără a exista un temei legal în acest sens, instanţa a impus unui veritabil subiect de drept civil să facă ceva, cu nesocotirea făţişă a jus abutendi, atribut al dreptului de proprietate. Raporturile juridice în care este parte o autoritate a administrației publice locale pot fi foarte bine şi raporturi în care aceasta acționează de pe poziţii de egalitate juridică şi nu în regim de putere publică.

În al doilea rând, instanţa de fond nu a ţinut seama de modalitatea în care preţul de vânzare se stabileşte, făcând de prisos posibilitatea vânzătorului de a negocia pornind de la preţul stabilit prin raportul de expertiză.

În această modalitate, practic efectul pozitiv al Deciziei Curţii Constituţionale la care s-a referit şi instanţa de fond, este complet înlăturat.

Cât despre încălcarea dispoziţiilor art. 7 alin. (2) din O.U.G. 68/2008, învederează că aceste dispoziţii privesc strict raportul juridic dintre proprietarul/administratorul imobilului şi evaluator.

Chiar dacă s-ar admite că s-a produs o încălcare a acestor dispoziţii legale, în niciun moment aceasta nu putea determina soluţia pe care instanţa a pronunţat-o în cauză. Eventuala nulitate a stabilirii evaluatorului nu poate justifica o nelegalitate a instanţei care a nesocotit dreptul vânzătorului de a înstrăina la un preţ determinat prin negociere pornind de la valoarea stabilită prin raport.

În drept, recurentul a invocat disp. art. 1, art. 2, art. 18, art. 20 alin. (3) din Legea nr. 554/2004, art. 6, art. 7 alin. (3), art. 18 din O.U.G. nr. 68/2008, art. 44 alin. (1) din Constituţie, art. 488 pct. 8, art. 498 Cod procedură civilă.

În motivarea recursului declarat, recurentul M.G. a arătat că hotărârea atacată este nelegală întrucât în mod netemeinic instanţa a considerat că procedura de desemnare a unui evaluator independent ar fi contrară dispoziţiilor O.U.G. nr. 68/2008, astfel că acest fapt ar atrage nulitatea întregii proceduri administrative de vânzare.

Intervenția instanței de a obliga părţile la semnarea contractului de vânzare prin înlăturarea procedurii de negociere liberă încalcă dreptul de proprietate al Municipiului G.

Instanța încalcă flagrant dispoziţiile O.U.G. nr. 68/2008 atunci când obligă C.L. G. (autoritate deliberativă) să semneze un contract - în condițiile în care prin art. 10 al actului normativ sus-menționat, contractul se semnează de o altă autoritate locală (executivă). 

Dispoziţiile art. 7 alin. 2 din O.U.G. nr. 68/2008 trebuie interpretate în acord cu dispoziţiile legii cadru privind achizițiile publice, dar şi cele ale Legii 215/2001, care reglementează atribuțiile autorităţilor deliberative de cele ale autorităţilor executive (art. 23 al Legii 215/2001).

Chiar în cazul unei ușoare contradicții, instanța are obligația de a aplica cu prioritate dispoziţiile legale ale Legii nr. 215/2001 - care prevalează faţă de dispoziţiile unei ordonanțe de urgenţă.

Astfel, potrivit legii administraţiei publice, autoritatea deliberativă C.L. - printr-o comisie specială constituită la nivelul său (conform prevederilor O.U.G. nr. 68/2008) poate efectua numai operațiunile prevăzute la art. 36 al Legii 215/2001 - adică avizează, aprobă, stabilește, hotărăşte - prin hotărâre potrivit prev. art. 45 (“în exercitarea atribuțiilor ce îi revin consiliul local adoptă hotărâri, cu votul majorității membrilor prezenți...).

Prin urmare, aceasta este singura forma de manifestare a activității de deliberare, urmând ca mai apoi, autoritatea executivă, primarul, să pună în executare efectivă hotărârile consiliului. (art. 61 al Legii nr. 215/2001).

În cazul de faţă, comisia specială a emis adresa către autoritatea executivă pentru inițierea procedurii de licitație în vederea desemnării unui evaluator al spaţiilor.

Mai departe, autoritatea executivă a derulat procedura de licitație în conformitate cu dispoziţiile O.U.G. nr. 34/2006, conform normelor acestei legi fiind desemnat câştigător ofertantul cu prețul cel mai scăzut.

Prin urmare, a apreciat că procedura de desemnare a unui evaluator a fost legală, simplul fapt că dispoziţiile art. 7 din O.U.G. nr. 68/2008 pot crea confuzii între instituțiile autorităţii publice, nu ar trebui să fie interpretat în defavoarea pârâţilor, atât timp cât legile cadru au fost respectate corespunzător şi este evident că legea specială - în scopul ei - a fost respectată (chiar dacă inadvertenţele din modul de formulare al legiuitorului o fac să intre în contradicție cu normele legale cadru).

Hotărârea instanței de fond încalcă dreptul fundamental la proprietate al Municipiului G., impunând voința comparatorului în ce privește modul de stabilire al prețului, deși dispoziţiile  O.U.G.  nr. 68/2008 au încercat să prevină o astfel de situație.

Legea nu stabilește că vânzarea se va face la prețul stabilit prin evaluarea tehnică (fie că este vorba de evaluarea din procedura administrativă sau prin expertiza judiciară), ci evaluarea este un simplu reper în negocierea liberă a părților, preț sub care nu se poate coborî.

Atât timp cât legea specială nu impune vânzătorului să accepte un preț chiar şi stabilit prin evaluare, atunci se aplică regulile de drept comun în materia contractelor sinalagmatice, iar regula prevede ca principiu fundamental libertatea contractuală.

Prin sentința pronunțată, instanța încalcă acest principiu, dar încalcă şi dispoziţiile O.U.G. 68/2008, care în esență, confirmă rolul determinant al procedurii de negociere în stabilirea prețului.

Mai mult, nu reiese că în procedura de negociere, pârâții ar fi dat dovadă de abuz de drept, atât timp cât prețul de pornire al licitației (sub care se putea negocia) nu este exorbitant în raport cu valoarea imobilului, așa cum a fost evaluată prin expertiza judiciară.

Recurenta mai arată că la încheierea unui contract civil nu se subscrie ipotezei art. 181 din Legea nr. 554/2004, acesta nefiind un act administrativ.

Intimatul reclamant a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursurilor ca nefondate, arătând că încălcarea dreptului acestuia de a participa la procedura de negociere a preţului de vânzare prin stabilirea unui evaluator independent în condiţiile art. 7 alin. 2 din OUG nr. 68/2008 de către C.L. G., împuternicit special să organizeze întreaga procedură şi nu de către Municipiul G., care în speţă a organizat licitaţia finalizată cu desemnarea ca evaluator a G.F.I., reprezintă o încălcare a acestor prevederi şi corelativ, o nesocotire a dreptului reclamantei sancţionată cu nulitatea acestei lucrări pe baza căreia a fost stabilit preţul negocierii în faza administrativă a aplicării acestui act normativ.

Aşa stând lucrurile, nelegalitatea săvârşită de pârâtul recurent ca autoritate administrativă atrage pe deplin competenţa instanţei de contencios să soluţioneze litigiul pe temeiul art. 8 alin. 1 şi art. 18 alin. 1 din Legea nr. 554/2004, în acest caz devenind nerelevantă discuţia despre apartenența bunului domeniului public sau privat al unităţii administrativ teritoriale şi, consecutiv, cea legată de natura contractului ce se încheie.

Invocarea prevederilor art. 431 alin. 2 Cod procedură civilă, în speţă, prin trimiterea existentă a două decizii anterioare pronunţate de Curtea de Apel Galaţi, nu poate fi nicicum avută în vedere întrucât norma invocată reglementează efectele autorităţii lucrului judecat, iar litigiile anterioare au fost soluţionate prin respingere cu motivarea că preţul negocierii era mai mic decât cel rezultat din expertiza realizată în faţa instanţei, astfel că în mod real nu pot acoperi cerinţele textului invocat.

În ce priveşte recursul pârâtului Municipiul G., intimatul arată că din interpretarea literară a textului art. 7 alin. 2 din O.U.G. nr. 68/2008 rezultă cu maximă evidenţă că sintagma „în conformitate cu dispoziţiile legale în vigoare” face trimitere în mod categoric la modalitatea în care sunt organizate licitaţiile publice de către autorităţile administrative contractante, iar în acest caz unicul cadru legal este dat de prevederile O.U.G. nr. 34/2006, condiţie care a şi fost respectată de pârât, aspectul de nelegalitate şi reţinut în cauză în mod corect de tribunal, referindu-se la împrejurarea că organizatorul şi beneficiarul licitaţiei urma să fie C.L. G. şi nu Municipiul G., cum s-a realizat în speţă.

În mod legal, Tribunalul a reţinut că atât timp cât se constată că cel puţin o fază din procedura de vânzare a acestui bun a fost realizată cu încălcarea prevederilor legale, iar în speţă această încălcare a constat în desemnarea în alte condiţii decât cele expres prevăzute a evaluatorului, ceea ce determină cu necesitate nulitatea lucrării care a stabilit preţul care a stat la baza negocierii în faza administrativă, cu consecinţa vătămării dreptului reclamantei de a participa la această procedură organizată în condiţiile exclusiv prevăzute de O.U.G. nr. 68/2008 - Tribunalul, pe temeiul art. 8 alin. 1 şi art. 18 alin. 1 şi 4 din Legea nr. 554/2004 are competenţa deplină de a soluţiona litigiul cu care a fost învestit.

Intimata intervenientă a depus întâmpinare prin care a solicitat admiterea în parte a recursului, casarea în parte a sentinţei în sensul admiterii acţiunii sale şi obligării recurentei pârâte la încheierea cu intervenienta a contractului de vânzare cumpărare pentru 1/2 din spaţiu, cu stabilirea preţului de vânzare corect.

În recurs intimata a anexat la dosar înscrisuri.

Examinând sentinţa atacată prin prisma criticilor formulate, în raport cu actele şi lucrările dosarului, precum şi cu dispoziţiile legale incidente pricinii, Curtea de Apel reţine că recursurile sunt fondate, având în vedere următoarele considerente:

Potrivit menţiunilor din procesul verbal de negociere directă nr. …/18.03.2013, CVSM  constituită conform prevederilor OUG nr. 68/2008 a constatat că reclamanta îndeplineşte condiţiile legale pentru a cumpăra spaţiul medical descris în procesul verbal şi a prezentat acesteia un preţ de pornire a negocierii de 116.000 lei, iar mai apoi un ultim preţ de 113.000 lei, care nu a fost acceptat de titulara L.T.D. A.M.

Prin contestaţia prealabilă formulată împotriva procesului verbal menționat reclamanta a solicitat refacerea raportului de evaluare și reluarea procedurii de negociere directă cu respectarea prevederilor legale, iar prin Hotărârea nr … /22.02.2013, Comisia de contestații a respins contestația acesteia.

Prin cererea cu care a învestit instanța, reclamanta a invocat faptul că modalitatea de desfășurare a licitației și de stabilire a prețului încalcă drepturile cumpărătorului prevăzute de O.U.G. nr. 68/2008 de a avea acces la informațiile necesare desfășurării acestei faze, iar raportul de evaluare nu ţine seama de principalele cerinţe stabilite prin art. 7 alin. 3 şi 4 din O.U.G. nr. 68/2008, respectiv stabilirea valorii spaţiilor pe baza indicatorilor de piaţă şi de criteriile de evaluare acceptaţi de comun acord, întrucât evaluatorul nu a luat niciodată legătura cu reclamanta, ceea ce a determinat un preţ nereal.

Curtea constată ca fiind întemeiate criticile recurentului Municipiul G. prin care se invocă faptul că în mod greşit a considerat prima instanţă că au fost încălcate dispoziţiile O.U.G. nr. 68/2008 privind procedura de desemnare a evaluatorului, fapt ce ar atrage nulitatea întregii proceduri administrative de vânzare.

În acest sens, Curtea de apel reţine că potrivit dispoziţiilor art. 7 din O.U.G. nr. 68/2008 „(1) Preţul de vânzare al spaţiului medical şi al terenului aferent se stabileşte în momentul vânzării, în urma unei negocieri directe între cumpărător şi comisie, şi nu poate fi mai mic decât preţul de vânzare din raportul de evaluare, raport care va evidenţia şi valoarea investiţiilor efectuate de către solicitant, pe bază de acte justificative. Valoarea investiţiilor efectuate se poate deduce numai dacă acestea au fost realizate cu acordul proprietarului, al deţinătorului dreptului de administrare sau în baza contractului de concesiune, după caz, valoare ce nu poate depăşi jumătate din preţul stabilit în raportul de evaluare.

(2) Raportul de evaluare prevăzut la alin. (1) se întocmeşte de către un evaluator independent autorizat în condiţiile legii, care este selectat prin licitaţie publică, în conformitate cu dispoziţiile legale în vigoare, de către autoritatea administraţiei publice locale, titulară a dreptului de administrare asupra spaţiilor medicale aprobate a fi vândute.

(3) Evaluatorul, prin raportul de evaluare, stabileşte valoarea spaţiului medical şi a terenului aferent la preţul de piaţă pentru imobilele respective, pe baza indicatorilor de piaţă şi a criteriilor de evaluare acceptaţi de comun acord.

(4) Valoarea prevăzută la alin. (3) reprezintă preţul care s-ar putea obţine în situaţia în care orice persoană interesată ar putea cumpăra spaţiul respectiv.”

În cauză este necontestat faptul că spaţiul medical a cărui cumpărare a solicitat-o reclamanta, este proprietatea privată a unităţii administrativ teritoriale Municipiul G.

Prin dispoziţiile art. 7 alin. 2 legiuitorul face referire la autoritatea administraţiei publice locale, titulară a dreptului de administrare asupra spaţiilor medicale aprobate a fi vândute, însă în cauză sunt aplicabile în egală măsură dispoziţiile legale speciale privind procedura de desfăşurare a licitaţiei publice, precum şi cele ale Legii nr. 215/2001, în măsura în care acestea nu contravin prevederilor O.U.G. nr. 68/2008.

Este real faptul că potrivit prevederilor art. 36 din Legea nr. 215/2001, consiliul local exercită atribuţii privind administrarea domeniului public şi privat al comunei, oraşului sau municipiului, iar în exercitarea acestor atribuţii, printre altele, hotărăşte vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, oraşului sau municipiului, după caz, în condiţiile legii.

Curtea apreciază însă că împrejurarea că în documentaţia privind procedura de licitaţie publică şi în contractul având ca obiect achiziţionarea serviciilor de evaluare a spaţiilor medicale şi a terenurilor aferente acestora figurează unitatea administrativ teritorială Municipiul Galaţi, nu este de natură a atrage nelegalitatea procedurii de desemnare a evaluatorului.

În acest sens se reţine, pe de o parte, faptul că scopul urmărit de legiuitor a fost acela ca evaluarea să fie efectuată de un evaluator independent, desemnat prin  licitaţie publică, procedură ce a fost respectată în cauză.

Pe de altă parte, se reţine că, în conformitate cu dispoziţiile art. 23 alin. 1 din Legea nr. 215/2001 consiliile locale, ca autorităţi deliberative şi primarii, ca autorităţi executive, sunt autorităţile administraţiei publice prin care se realizează autonomia locală, iar conform art. 21 alin. 1 din acelaşi act normativ „(1) Unităţile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină şi patrimoniu propriu. Acestea sunt subiecte juridice de drept fiscal, titulare ale codului de înregistrare fiscală şi ale conturilor deschise la unităţile teritoriale de trezorerie, precum şi la unităţile bancare. Unităţile administrativ-teritoriale sunt titulare ale drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparţin domeniului public şi privat în care acestea sunt parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii”, precum şi cele ale art. 62.

În raport de aceste dispoziţii legale, Curtea apreciază că în mod legal contractul având ca obiect achiziţionarea serviciilor de evaluare a spaţiilor medicale şi a terenurilor aferente acestora are ca parte contractantă unitatea administrativ teritorială Municipiul G., câtă vreme aceasta dispune de un patrimoniu şi este titulară a drepturilor şi obligaţiilor prevăzute în contractul respectiv.

Pe de altă parte, Curtea constată că nu poate fi reţinută nici încălcarea prevederilor art. 7 alin. 3 şi 4 din OUG nr. 68/2008 invocată de către reclamantă, întrucât aceste dispoziţii legale nu pot fi interpretate în sensul susţinut de aceasta.

Astfel, atât timp cât legiuitorul stabileşte la art. 7 alin. 2 din OUG nr. 68/2008, ca părţi implicate în raportul juridic ce are ca obiect efectuarea evaluării imobilului, pe evaluator şi autoritatea administraţiei publice locale, rezultă că la aceste două părţi s-a raportat legiuitorul şi în cadrul alin. 3 al aceluiaşi articol şi nicidecum nu a avut în vedere cumpărătorul.

În ceea ce priveşte celelalte critici formulate de recurente, Curtea de apel reţine că în conformitate cu dispoziţiile art. 6, coroborate cu cele ale art. 7 alin. 1 din OUG nr. 68/2008, preţul de vânzare al spaţiului medical şi al terenului se stabileşte în momentul vânzării, în urma unei negocieri directe între cumpărător şi comisie, şi nu poate fi mai mic decât preţul de vânzare din raportul de evaluare.

Aşadar, legiuitorul a reglementat o primă etapă a procedurii în vederea stabilirii valorii minime a preţului de vânzare prin intermediul unui raport de evaluare, iar mai apoi o a doua etapă, aceea a stabilirii preţului de vânzare în baza unei negocieri directe între comisie şi cumpărător, fără ca acest preţ să fie mai mic decât cel stabilit prin raportul de evaluare.

Chiar dacă legiuitorul a reglementat o limită minimă a preţului, sub care nu se poate coborî în urma negocierii, este evident că scopul reglementării acestei proceduri a negocierii este acela al asigurării posibilităţi obţinerii de către vânzător a unui preţ mai mare decât cel stabilit de evaluator.

În aceste condiţii, se reţine că în mod nelegal instanţa de fond a obligat pârâta să vândă la un anumit preţ, câtă vreme între părţi nu s-a încheiat, în urma negocierii, un acord de voinţă cu privire la preţul la care urmează a fi vândut spaţiul medical.

Instanţa nu poate obliga vânzătorul să încheie contractul de vânzare-cumpărare, întrucât în acest mod se încalcă principiul libertăţii contractuale şi exercitarea de către proprietar a prerogativei de dispoziţie, atribut ce ţine de esenţa dreptului la proprietate.

În consecinţă, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 7 alin. 1 din OUG nr. 68/2008, instanţa nu poate suplini acordul de voinţă al părţilor.

Pentru aceste considerente, fiind întrunite condiţiile prevăzute de art. 488 pct. 8 Cod de procedură civilă, în temeiul art. 496, art. 498 alin. 1 Cod procedură civilă, Curtea de apel va admite recursurile pârâţilor, va casa în parte sentinţa atacată, iar în rejudecare, va respinge ca nefondată cererea formulată de reclamant.

Vor fi menţinute dispoziţiile sentinţei privind respingerea cererii de intervenţie, având în vedere că intervenienta nu a formulat recurs în cauză, precum şi cele privind respingerea excepţiei inadmisibilităţii, ce nu au făcut obiectul criticilor din recurs.

În  baza art. 453 alin. 1 şi art. 451 alin. 1 şi 2 Cod procedură civilă, instanţa va obliga reclamantul să plătească pârâţilor suma de 1500 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.

Potrivit jurisprudenţei constante a Curţii Europene a Drepturilor Omului un reclamant nu poate obţine rambursarea cheltuielilor sale decât în măsura în care se demonstrează realitatea, necesitatea şi caracterul rezonabil al cuantumului lor.

Articolul art. 451 alin. 2 Cod procedură civilă permite instanţei să reducă partea din cheltuielile de judecată reprezentând onorariul avocaţilor, ori de câte ori constată că acesta este vădit disproporţionat în raport cu valoarea sau complexitatea cauzei ori cu activitatea desfăşurată de avocat, ţinând seama şi de circumstanţele cauzei. În cauza de faţă, Curtea, făcând aplicarea criteriilor reglementate de dispoziţiile legale menţionate, apreciază ca fiind rezonabil un cuantum al onorariului de avocat în sumă de 1500 lei.