Acţiune prin care se solicită să se constate că reclamantul este proprietarul unei cote indivize de teren, aferentă apartamentului deţinut în imobilul edificat pe teren. Admisibilitate. Caracterul unei acţiuni provocatorii.

Acţiune prin care se solicită să se constate că reclamantul este proprietarul unei cote indivize de teren, aferentă apartamentului deţinut în imobilul edificat pe teren. Admisibilitate. Caracterul unei acţiuni provocatorii.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 20.11.2008, sub nr. 9400/303/2008, reclamantul IGC a chemat în judecată pârâtele SC TT SRL şi ANL, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate că este proprietarul suprafeţei de teren de 5,21% cotă indiviză din suprafaţa de 409 mp, aferentă apartamentului pe care îl deţine, conform contractului de construire nr. 01-1033/22.05.2001.

În fapt, reclamantul a arătat că este proprietarul apartamentului nr. 5 situat în Bucureşti, sector 6,  apartament pe care l-a dobândit prin cumpărare conform contractului de construire nr. 01-1033/22.05.2001 încheiat cu pârâta SC TT SRL, în calitate de constructor, pe de o parte, şi cu ANL, pe de altă parte. Prin contractul de construire pârâta SC  TT SRL, în calitate de proprietar al terenului pe care a fost construit  imobilul – bloc  din care face parte şi apartamentul reclamantului, s-a angajat ca la finalizarea construcţiei şi predarea acesteia către proprietari să transmită beneficiarului locuinţei dreptul de proprietate, cu titlu gratuit, asupra terenului aferent construcţiei, în cotă indiviză de 5,21% din totalul suprafeţei de 409 mp. După cumpărarea apartamentului, reclamantul a solicitat întabularea dreptului de  proprietate şi asupra suprafeţei de teren de 5,21% cotă indiviză aferentă imobilului, însă nu a putut efectua această operaţiune în cartea funciară întrucât pârâta SC  TT SRL  nu şi-a respectat obligaţia contractuală  de a transmite către proprietar cu titlu gratuit dreptul de proprietate asupra cotei indivize de teren pe care o deţine. Deşi reclamantul a notificat pe pârâta SC  TT SRL să se prezinte în vederea lămuririi situaţiei şi încheierii contractului pentru suprafaţa de teren aferentă apartamentului pe care îl deţine, nici până în prezent pârâta nu a dat curs acestei notificări, fiind nevoit să formuleze prezenta cerere.

La termenul din 14.04.2009 reclamantul a arătat că obiectul cererii îl reprezintă acţiune în constatare, prin care solicită să se constate că este proprietarul terenului în cotă indiviză, aferent apartamentului.

Prin sentinţa civilă nr. 3034/14.04.2009 instanţa a respins excepţia inadmisibilităţii ca neântemeiată, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi a admis cererea formulată de reclamant împotriva pârâtei SC TT SRL, constatând că reclamantul este proprietarul cotei indivize de 5,21% din terenul în suprafaţă totală de 409 mp, situat în Bucureşti,  sector 6, cotă aferentă apartamentului nr. 5.

Pentru a dispune în acest sens instanţa a avut în vedere că, obiectul acţiunii, astfel cum a fost precizat de către reclamant la termenul din 14.04.2009, este acţiune în constatarea calităţii sale de proprietar asupra cotei indivize de 5,21% din terenul în suprafaţă totală de 409 mp, situat în Bucureşti, sector 6, cotă aferentă apartamentului nr. 5, situat în blocul edificat pe terenul menţionat. Solicitarea reclamantului se întemeiază pe contractul de construire nr.01-1033/22.05.2001 (autentificat sub nr.1001/23.05.2001) încheiat cu pârâta SC TT S.R.L., prin care societatea s-a obligat să construiască reclamantului locuinţa menţionată, pe terenul proprietatea societăţii, situat în Bucureşti, strada Calea Apeductului, sector 6. În contract s-a prevăzut, la art.1 lit.a paragraful 2, că la finalizarea construcţiei şi predarea locuinţei către beneficiar, SC TT S.R.L. transmite beneficiarului locuinţei dreptul de proprietate, cu titlu gratuit, asupra terenului aferent construcţiei, în cotă indiviză de 5,21%. Instanţa reţine că în speţă predarea apartamentului către reclamantul beneficiar s-a efectuat, aspect pe care, de altfel, pârâtele nu l-au contestat.

În primul rând, instanţa a reţinut că acţiunea de faţă nu este inadmisibilă în raport de dispoziţiile art.111 c.proc.civ., dat fiind faptul că reclamantul nu are la îndemână o acţiune în realizarea dreptului. Această concluzie se impune în considerarea faptului că reclamantul invocă atât proprietatea, cât şi posesia asupra terenului, iar acţiunea în revendicare este calea procedurală pusă la dispoziţia doar a proprietarului neposesor, care urmăreşte astfel să intre în posesia bunului ce-i aparţine. De asemenea, instanţa a reţinut că nu i se poate cere reclamantului să aştepte până în momentul când unul dintre pârâţi îl va chema în judecată pentru a opune acestora dreptul lui de proprietate asupra terenului, acţiunea reclamantului având caracterul unei acţiuni provocatorii, prin care reclamantul îi chemă în judecată pe pârâţi pentru a-şi afirma şi valorifica pe această cale dreptul lui asupra terenului, sub sancţiunea de a nu mai putea invoca acest drept dacă nu îl demonstrează. În plus, instanţa a apreciat că cererea este admisibilă pe calea acţiunii în constatare şi prin prisma faptului că, din împrejurările speţei rezultă că, implicit, instanţa este chemată să interpreteze clauza contractuală privitoare la cota indiviză de teren aferentă apartamentului şi să stabilească efectele juridice ale acestei clauze, aspecte care în mod evident constituie obiectul unei cereri în constatare, iar nu în realizare. În consecinţă, instanţa a respins ca neîntemeiată excepţia inadmisibilităţii acţiunii, invocată de pârâta ANL.

În privinţa excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei ANL, instanţa a reţinut că, dat fiind obiectul acţiunii şi cauza juridică a acesteia, astfel cum au fost acestea reţinute anterior, calitate procesuală pasivă în cauza de faţă are doar societatea SC TT S.R.L. – cocontractantul reclamantului din convenţia de construire nr.01-1033/22.05.2001 şi, totodată, persoana care avea calitatea de proprietar al terenului pe care s-a edificat blocul în care este situat apartamentul ce a făcut obiectul contractului de construire. Este adevărat că terenul din Bucureşti, strada Calea Apeductului, sector 6, fusese dat în folosinţă gratuită de societate către ANL pe durata executării blocului, până la predarea acestuia către beneficiari (conform contractelor de construire şi convenţiei încheiate între societate şi ANL, aflată în copie la filele 25-31 dosar). Însă în condiţiile în care pârâta ANL nu este proprietara terenului şi dreptul acesteia de folosinţă - constituit de societatea pârâtă - a încetat la momentul finalizării construcţiei blocului şi predării apartamentului, instanţa constată că pârâta ANL nu poate fi debitor în raportul juridic dedus judecăţii, motiv pentru care instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a acestei pârâte şi a respins din acest considerent acţiunea formulată împotriva sa.

Pe fondul cererii formulate împotriva pârâtei SC TT S.R.L., instanţa a constatat că solicitarea reclamantului este întemeiată. Instanţa a reţinut în primul rând că, prin încheierea contractului de construire, urmată de construirea apartamentului şi predarea-primirea acestuia între părţi, reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.5 din Bucureşti, strada Calea Apeductului, sector 6.

Astfel cum s-a arătat mai sus, în contractul de construire s-a prevăzut, la art.1 lit.a paragraful 2, că la finalizarea construcţiei şi predarea locuinţei către beneficiar, SC TT S.R.L. transmite beneficiarului locuinţei dreptul de proprietate, cu titlu gratuit, asupra terenului aferent construcţiei, în cotă indiviză de 5,21%. Din modul de redactare al clauzei, instanţa apreciază că intenţia comună a părţilor a fost ca prin însăşi încheierea convenţiei să opereze un transfer al dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentului din patrimoniul societăţii proprietare în cel al cocontractantului beneficiar. Transmiterea s-a stabilit în mod cert a fi cu titlu gratuit, fără vreo contraprestaţie din partea beneficiarului, dar obligaţia asumată de societatea debitoare a fost afectată de un termen incert: momentul finalizării şi predării locuinţei către beneficiar.

Această clauză a dat contractului încheiat de părţi natura unei convenţii nenumite, întrucât pe lângă obligaţiile specifice unui contract de antrepriză, societatea constructoare s-a obligat şi la transferarea proprietăţii asupra cotei indivize din teren către beneficiar. O astfel de convenţie este valabilă, ea nefiind prohibită de lege, şi de natură a-şi produce efectele juridice, întrucât termenul s-a împlinit, apartamentul fiind predat reclamantului. De asemenea, instanţa aa reţinut că actul îndeplineşte şi condiţia formei autentice, impusă ad validitatem în cazul actelor juridice translative de proprietate a terenurilor. În consecinţă, instanţa a reţinut că, din momentul primirii apartamentului, în patrimoniul reclamantului a intrat şi dreptul de proprietate asupra cotei indivize de teren aferentă apartamentului, motiv pentru care instanţa a admis cererea formulată de reclamant.

Sentinţa pronunţată a devenit irevocabilă prin neapelare.

Domenii speta

Spete similare