Rezoluţiune contract

Dosar nr. 9510/ 303/ 2010

SENTINŢA CIVILĂ NR. 8685/ 24.11.2010

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul instanţei la data de 13.05.201, reclamanta ZC a chemat în judecată pe pârâta SC SRL, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună:

- rezoluţiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare nr. 52, 54, 56, 63, 64, 65, 66 şi 67 din 17.03.2008, respectiv nr. 5 şi 7 din 27.03.2008 încheiate cu pârâta, datorită neîndeplinirii obligaţiilor contractuale asumate de către aceasta din urmă. În vederea timbrării, potrivit dispoziţiilor ort. 2 alin. I1 din Legea nr. 146/1997, evaluează prezentul capăt de cerere la suma de 41.429 RON (1€ = 4,1429 RON la data de redactării prezentei cereri) reprezentând contravaloarea a 10.000 €;

- obligarea pârâtei la restituirea sumei de 10.000 € (contravaloarea în lei la data plăţii, la cursul comunicat de Banca Naţională a României), reprezentând avans plătit în temeiul Antecontractelor de vânzare-cumpărare mai sus. Potrivit dispoziţiilor art. 2 alin. 11 din Legea nr. 146/1997, acest capăt de cerere fiind accesoriu cererii privind rezoluţiunea, este scutit de plata taxei de timbru;

- obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 10.000 € (contravaloarea în lei la data plăţii, la cursul comunicat de Banca Naţională a României), reprezentând daune-interese pentru nerespectarea de către pârâtă a obligaţiilor contractuale asumate, conform art. 9.2 din aceleaşi Antecontracte. Potrivit dispoziţiilor art. 2 alin. 1 din Legea nr.146/1997, acest capăt de cerere fund accesoriu cererii privind rezoluţiunea, este scutit de plata taxei de timbru, precum şi la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, în anul 2008, a încheiat cu pârâta - dezvoltator imobiliar - 10 Antecontracte de vânzare-cumpărare, în vederea achiziţionării a 10 garsoniere situate în ansamblul rezidenţial "Lacul Morii". Conform clauzelor contractuale, reclamanta a achitat cu titlu de avans suma de 1000 Euro/contract, în total 10.000 Euro (contravaloarea în lei).

Potrivit aceloraşi clauze contractuale, s-a stabilit ca dată până la care urmau să fie încheiate Contractele de vânzare-cumpărare data de 30.07.2008, dată până la care pârâta se obliga să respecte etapele de construire astfel încât să fie posibilă efectuarea demersurilor aferente înscrierii drepturilor sale în Cartea funciara şi transferului dreptului de proprietate asupra imobilelor prin încheierea Contractelor de vânzare-cumpărare.

În mod culpabil, pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate, punând-o în situaţia de a fi plătit avansul de 10.000 Euro, fără să respecte data limită stabilită pentru încheierea Contractelor de vânzare-cumpărare, fiind astfel în imposibilitatea de a achiziţiona garsonierele arvunite.

Reclamanta a menţionat că a luat cunoştinţă de proiectul "Lacul Morii" dezvoltat de către societatea pârâtă în cadrul Târgului Imobiliar Naţional desfăşurat în perioada 20-24 februarie 2008. A participat la acest târg, deoarece reuşise să pună ceva bani de-o parte şi voia să-i investească în domeniul imobiliar, sprijinită şi de o finanţare din partea băncii cu care colabora. De asemenea, a ales proiectul imobiliar dezvoltat de pârâtă, întrucât, cu ocazia prezentării făcute de reprezentanţii dezvoltatorului - în speţa, d-ra CS - a aflat că acest proiect beneficia de surse proprii de finanţare (nu era, aşadar, un proiect finanţat şi ipotecat de către bănci), motiv pentru care lucrările de construire ar fi mult mai rapide, aşadar intrarea în posesia apartamentelor s-ar face mult mai rapid. Aceasta, deoarece i s-a spus că fiind vorba de resurse financiare proprii, ansamblul nu este grevat de garanţii reale imobiliare instituite în favoarea vreunei bănci.

În ciuda faptului că blocurile erau amplasate într-o zonă mai puţin populară a Bucureştiului (Calea Giuleşti, cartier 16 Februarie), faptul că operaţiunea de vânzare-cumpărare şi punerea în posesie se desfăşurau într-un timp relativ scurt i-a generat un interes aparte pentru acest proiect, acestea fiind şi atu-urile pe care mizau dezvoltatorii.

În vederea studierii avantajelor proiectului, i-a fost înmânată o broşură - Anexa I la prezenta - în care era prevăzută următoarea procedură de achiziţie a apartamentelor: S Etapa I: încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare şi plata unui avans; S Etapa II: încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi plata a 50% din preţ (mai puţin avansul deja achitat în prima etapă) - iulie 2008: S Etapa III: Recepţia finală şi plata diferenţei de preţ - decembrie 2008.

Aşadar, cel târziu la finele lunii iulie 2008 urma să se încheie contractele de vânzare-cumpărare, urmând ca până la finele aceluiaşi an să fie pusă în posesia garsonierelor.

Pentru a obţine informaţii suplimentare, a solicitat o întrevedere cu reprezentantul de vânzări - Director Marketing TN - dat fiind faptul că o interesa achiziţionarea garsonierelor prin intermediul unei finanţări asigurate de către banca GarantiBank International N.V.

Prima dintr-o serie lungă de întrevederi a avut loc în data de 11 martie 2008, când au fost discutate detalii cu privire la stadiul lucrărilor, cuantumul avansului etc. i s-a explicat faptul că, în vederea vânzării, dezvoltatorul urma să aducă construcţia la stadiul "la roşu", după care să demareze operaţiunile de dezmembrare şi intabulare a fiecărei unităţi locative, pentru a putea efectua formalităţile de vânzare - cumpărare.

De fiecare dată cu ocazia întâlnirilor, a pus problema stadiului lucrărilor, precum şi a datei în jurul căreia se estima a fi posibilă încheierea contractelor de vânzare - cumpărare, de fiecare dată fiind asigurată că lucrările sunt în grafic, deci nu va fi nicio problemă în privinţa ridicării construcţiei "la roşu" până la jumătatea anului; operaţiunile de dezmembrare/ intabulare se vor desfăşura cu rapiditate, întrucât se colaborează cu un birou notarial care se va ocupa în exclusivitate şi cu prioritate de aceste demersuri; contractele de vânzare - cumpărare se vor încheia cel mai târziu la sfârşitul lunii iulie 2008.

Prin urmare, reclamanta urma să achiziţioneze garsonierele printr-o finanţare asigurată de către o instituţie bancară, motiv pentru care este esenţial ca aceste date să fie confirmate în scris, pentru a putea discuta la rându-i cu banca, în vederea identificării unui produs de creditare corespunzător.

Totodată i s-a răspuns că aceste date vor fi prevăzute cu titlu de obligaţii ale pârâtei în cuprinsul Antecontractelor de vânzare - cumpărare pe care le vor încheia, într-adevăr, Antecontractele prevedeau inclusiv data - limită până la care urma a se încheia Contractul de vânzare - cumpărare ("nu mai târziu de 30 iulie 2008").

Mai mult, reclamanta a fost avertizată să se pregătească din timp din punct de vedere financiar pentru plata celor 50% din preţ (etapa II), întrucât se estima că va fi posibilă încheierea operaţiunilor de dezmembrare/intabulare, ca atare semnarea contractului de vânzare-cumpărare înainte de data stabilită în contract.

În acelaşi timp, reclamanta a contactat banca finanţatoare, GarantiBank International N.V. prin agenţia ., care i-a comunicat că are un produs de creditare special creat pentru a veni în întâmpinarea solicitărilor sale de finanţare, însă acest produs este oferit numai până la data de 31 iulie 2008. aşadar contractele de vânzare - cumpărare trebuie încheiate până cel târziu la acea dată (31 iulie 2008).

Reclamanta a contactat din nou pârâta pentru a obţine încă o dată asigurări că va fi posibilă încheierea contractelor până la sfârşitul lunii iulie 2008. În urma confirmărilor acesteia şi a studierii textului Antecontractelor, care prevedeau obligaţia sa de a face posibilă încheierea tranzacţiei de vânzare - cumpărare nu mai târziu de 30 iulie 2008, a semnat 10 promisiuni de vânzare - cumpărare şi a plătit în temeiul acestora contravaloarea a 10.000 € cu titlu de avans, 1000 € pentru fiecare garsonieră în parte.

Între timp, a iniţiat procedura necesară obţinerii creditului de la bancă, pentru a fi pregătită în cazul în care dezvoltatorul i-ar solicita mai devreme semnarea contractelor de vânzare - cumpărare, aşa cum îi anticipase. Mai cu seamă că în data de 19 mai, respectiv 16 iunie 2008 a primit două comunicări din partea acestuia - anexate prezentei cereri - prin care era informată că operaţiunile decurg conform graficului.

Astfel, după ce a reuşit să aducă băncii toate actele necesare pentru constituirea dosarului de credit, în data de 30 iunie 2008 a înregistrat cererea de creditare în vederea finanţării achiziţiei garsonierelor.

Cu toate ca a fost constant informată că lucrările decurg conform graficului, iar contractele de vânzare - cumpărare vor fi semnate până la sfârşitul lunii iulie 2008, astfel cum era, de altfel, stipulat în cuprinsul antecontractelor, în data de 17 iulie - deci cu numai 2 săptămâni înainte de scadenţă - prin mesaj email a fost invitată să contactez Departamentul Vânzări pentru obţinerea actelor necesare în vederea efectuării vânzării, comunicându-i-se, totodată., că încheierea contractelor va avea loc după data de 30 iulie. Mai precis în cursul lunii august, asta după ce luni de zile a fost asigurată că perfectarea actelor va avea loc până la 30 iulie 2008, astfel cum era prevăzut şi prin clauzele Antecontractului.

În data de 23 iulie s-a deplasat pe şantier, precum şi la sediul dezvoltatorului, împreună cu reprezentanţii băncii,  în vederea ridicării documentaţiei necesare şi obţinerii de lămuriri cu privire la data la care urma să se încheie contractele. I s-a spus - pentru întâia oara - că ar putea fi vorba de o întârziere, iar în ceea ce priveşte documentaţia necesară definitivării creditului pe care trebuia să o pună la dispoziţie pârâta, au fost invitaţi, reclamanta şi reprezentanţii băncii, să aştepte ca aceasta să fie încărcată pe site-ul proiectului, www.laculmorii.ro, de unde să o descarce ulterior. Reclamanta a reiterat, în acest context, faptul că este esenţială încheierea contractelor cel târziu la data de 30 iulie 2008, astfel cum a convenit pe cale contractuală, întrucât în considerarea acestei date a ales proiectul respectiv şi a încheiat Antecontractele de vânzare - cumpărare. De asemenea i s-a spus că "vom discuta...".

A doua zi, în 24 iulie, prin mesaj email, anexat prezentei, era informată că site-ul de unde urma să îşi procure actele este în curs de actualizare, aşadar, cu doar 6 zile înainte de data-limită pârâta nu era în posesia documentaţiei necesare efectuării tranzacţiei.

Reclamanta a transmis pârâtei un mesaj în replică (anexat cererii) şi i-a contactat, totodată, banca pentru a o informa în legătură cu cele întâmplate. Banca i-a confirmat faptul că produsul de creditare pe care urma să le obţină pentru finanţare era disponibil numai până la 31 iulie 2008. Între timp, pârâta îi comunica abia în data de 30 iulie - dată până la care trebuia încheiate contractele de vânzare - cumpărare - că actele pe care trebuia să le prezinte băncii din partea pârâtei sunt disponibile pe site şi îi solicita, totodată, să îi comunice o dată la care doreşte să încheie contractele de vânzare - cumpărare, în condiţiile în care stabilise prin Antecontract că tranzacţia va fi perfectată nu mai târziu de data de 30 iulie 2008.

Mai mult, încheierea contractelor de vânzare - cumpărare depindea în exclusivitate de demersurile sale (formalităţi de cadastru, intabulare). Nu în ultimul rând, pârâta este cea care a ales un anume birou notarial pentru derularea tranzacţiei, astfel încât este de neînţeles ce notificare ori anunţ prealabil aştepta pârâta de la reclamantă.

Totodată, reclamanta a învederat că s-a bazat cu bună credinţă pe termenii contractuali, şi anume pe respectarea datei - limită de încheiere a contractelor pe care pârâta însăşi a fixat-o, şi în acest context a plătit avansul de 10.000 €, a făcut toate demersurile pentru contractarea produsului de creditare perfect pentru achiziţia pe care urma să o facă, iar, din pricina pârâtei, a pierdut şi avansul, şi posibilitatea de a efectua tranzacţia.

Prin promisiunile pe care şi le-a asumat pe cale contractuală şi pe care ulterior nu le-a respectat, pârâta a încasat în mod injust suma de 10.000 €,pârâta nu a respectat termenii contractuali, în sensul că nu a făcut demersurile necesare pentru asigurarea încheierii contractelor de vânzare - cumpărare la data - limită stabilită prin Antecontract, motiv pentru care solicită obligarea acesteia la restituirea sumei plătite ca avans şi plata daunelor interese în cuantumul stabilit pe cale contractuală şi prevăzut şi de art. 1298 C.civ. ("dublul sumei"), cu cheltuieli de judecata.

De altfel, pârâta, după ce a pus-o în mod voit în imposibilitatea de a mai achiziţiona garsonierele, ştiind că, prin nerespectarea datei limită de 30 iulie 2008, banca nu va mai avea disponibil produsul de creditare care urma să finanţeze achiziţia reclamantei, în încercarea de a "debloca " cele 10 garsoniere şi a le vinde mai departe, a formulat o acţiune prin care a solicitat instanţei să constate că ar fi intervenit rezoluţiunea Antecontractelor din culpa sa, imediat după depunerea întâmpinării de către reclamantă, pârâta a renunţat la judecată.

În drept, au fost invocate disp.art. 969, 1021, 1298 C.civ., art. 1, 56 C.com.

În dovedirea cererii, reclamanta a depus în copie antecontractelor de vânzare-cumpărare nr. 52, 54, 56, 63, 64, 65, 66 şi 67 din 17.03.2008, respectiv nr. 5 şi 7 din 27.03.2008 .

La data de 26.08.2010, pârâta a depus întâmpinare prin care a invocat excepţia necompetentei materiale a judecătoriei sectorului 6 Bucureşti, excepţia insuficientei timbrări a capătului unu şi trei de cerere, iar pe fond a solicitat respingerea acţiunii ca nefondata şi netemeinica cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata ce le vom face cu acest proces,

Cu privire la excepţia necompetentei materiale a judecătoriei, pârâta a arătat că, intre aceasta şi alte persoane fizice , în calitate de promitenti vânzători şi reclamantă , în calitate de promitent cumpărător, s-au perfectat antecontractele de vânzare cumpărare 5 , 7, 52, 54, 56, 63, 64, 65, 66, 67 în data de 17.03.2008 , antecontracte având ca obiect construirea/ cumpărarea imobilelor apartamente 5,7,52, 54, 56, 63, 64, 65, 66,67 la adresa din Bucureşti, Calea Giulesti, nr. 337 B , sector 6.

Valoarea fiecărui antecontract a fost stabilit la suma de 70.000 EURO , valoarea totala a tuturor antecontractelor a căror rezoluţiune se solicita fiind de 700.000 euro echivalent în lei a 2870000 RON.

Conform dispoziţiilor art.XVII soluţionarea litigiilor din antecontractele mai sus menţionate care au conţinut identic : 17.1 " orice litigiu decurgând din sau în legătura cu prezentul contract, inclusiv cele privind valabilitatea, interpretarea, executarea ori desfiinţarea prezentului antecontract se va soluţiona de instanţele judecătoreşti competente "

Conform dispoziţiilor Art. 2 lit 1 cpc Tribunalele judeca în prima instanţa: " procesele şi cererile în materie comerciala al căror obiect ore o valoare de peste 100.000 lei, precum şi cererile în aceasta materie al căror obiect este neevaluabil în bani "

Litigiul este comercial având în vedere dispoziţiile art. 56 cod comercial: " daca un act este comercial numai pentru una din pârţi toţi cocontractanţii sunt supuşi în ceea ce priveşte acest act legii comerciale.

Pentru SC SRL contractul reprezintă un act comercial deoarece este un antecontract de vânzare-cumpărare şi de construcţie, or, în conformitate cu dispoziţiile art. 3 pct. 8 comercial sunt considerate fapte de comerţ întreprinderile de construcţii având ca obiect construirea de edificii noi.

Prin petitul primului capăt al cererii de chemare în judecată, reclamanta solicita ca instanţă să dispună rezolutiunea antecontractelor de vânzare cumpărare 5,7,52, 54, 56, 63, 64, 65, 66,67 /l 7.03.2008 încheiate cu aceasta datorită neîndeplinirii obligaţiilor contractuale asumate.

Conform art 2 al legii 276/ 2009 care modifica legea 146/1997 a taxei de timbru " acţiunile şi cererile evaluabile în băni introduse la instanţele judecătoreşti se taxează : ( ...) , pentru ca la art. I pct. 1 alin 1 indice 1 al. Art. 2 să se prevadă că dispoziţiile art. precedent se aplica în mod corespunzător şi la cererile privind declararea nulităţii, rezolutiunea , rezilierea unui act juridic patrimonial."

- dispoziţiile deciziei 32/2008 pronunţata de înalta Curte de Casaţie şi Justiţie privind recursul în interesul legii referitor la litigiile civile şi comerciale având ca obiect ( ... ) rezolutiunea , rezilierea unor acte juridice privind drepturi patrimoniale care stabileşte în cuprinsul deciziei " cererile de chemare în judecata formulate în materie civila sau comerciala prin care se solicita constatarea nulităţii , anularea rezilierea , rezolutiunea unor acte juridice privind drepturi patrimoniale sunt acţiuni patrimoniale evaluabile în bani indiferent daca se pretinde sau nu restituirea prestaţiilor efectuate fiind pe deplin aplicabil criteriul valoric în vederea determinării competentei materiale şi a cailor de atac.

- valoarea antecontractelor de 700.000 Euro aproximativ 2800000 ron.

- dispoziţiile art. 2 lit. 1 cpc privind competenta în prima instanţa a tribunalului, motiv pentru care, competenta de soluţionare aparţine tribunalului în prima instanţa , secţia comerciala.

Cu privire la excepţia insuficientei timbrări a capătului 1 şi 3 al cererii de chemare în judecata, pârâta a arătat că conform dispoziţiilor art.2 al legii 276 /07.07.209 care modifica legea 146/1997 a taxei de timbru " acţiunile şi cererile evaluabile în bani introduse la instanţele judecătoreşti se taxează : ( ...) , pentru ca la art. I pct. 1 alin 1 indice 1 al art. 2 sa se prevadă ca dispoziţiile art. precedent se aplica în mod corespunzător şi la cererile privind declararea nulităţii, rezolutiunea , rezilierea unui act juridic patrimonial."

Or, în speţa, cu referire la primul capăt de cerere privind rezolutiunea antecontractelor o valoare pe care o considera reclamanta pentru a timbra, ci fiecare dintre cele zece antecontracte au o valoare stabilita prin însuşi actul juridic încheiat, şi anume de 70.000 euro fiecare antecontract, neavând nicio importanta ca reclamanta achitat doar un avans de 10.000 euro.

Norma legala invocata este imperativa şi prevede în mod expres ca timbrajul se aplica la întreaga valoare a actului a cărui rezoluţiune se solicita nu la valoarea efectiv achitata de câtre reclamanta sau la cat considera aleator aceasta, textul de lege nelăsând loc unei alt fel de interpretare.

Astfel, primul capăt de cerere se timbrează prin raportare la suma de 700.000 euro echivalent în lei, valoarea celor zece antecontracte.

În ceea ce priveşte cel de-al doilea capăt de cerere, în mod corect se aplica dispoziţiile art. 2 alin 1 indice 1 din legea 276 ultim paragraf referitor la scutirea taxei de timbru pentru eventuala restituire a avansului achitat, insa capătul trei de cerere se refera la plata unor daune interese care nu presupun repunerea pârtilor intr-o situaţie anterioara, ci privesc plata unei sume ca sancţiune pentru o presupusa nerespectare a termenilor contractuali, astfel încât nu pot fi incidente dispoziţiile legale invocate deoarece în mod limitativ legea se refera doar la repunerea pârtilor în situaţia anterioară, situaţie care nu este incidentă şi plaţii daunelor interese.

Pe cale de consecinţă, pârâta a învederat că un corect timbraj al acţiunii sub aspectul tuturor capetelor de cerere presupune: timbrajul primului capăt de cerere la valoarea în lei a 700.000 euro, iar pe capătul trei de cerere la echivalentul în lei a 10.000 euro.

Pârâta a menţionat faptul că, daca se va trece peste excepţiile invocate, a solicitat respingerea acţiunii ca nefondata şi netemeinică.

La termenul de judecată din data de 01.09.2010 pârâta a depus în copie procesul verbal de recepţie a lucrărilor la roşu nr.34/26.05.2008, notificări cu confirmări de primire, încheierea de carte funciară nr.354271/29.07.2008, antecontracte de vânzare – cumpărare, contracte încheiate cu alţi promitenţi cumpărători asupra apartamentelor din acelaşi imobil.

La data de 25.09.2010, reclamanta a depus răspuns la întâmpinare prin care solicit respingerea celor doua excepţii invocate de parata, precum şi înlăturarea susţinerilor acesteia cu privire la fondul cauzei, având în vedere invocarea dispoziţiilor art. 2 lit. 1 Cod proc. civ., ale art. 3 pct. 8 respectiv art. 56 Cod comercial, ale art. 2 Legea nr. 276/07.07.2009 care modifica Legea taxelor de timbru, precum şi ale Deciziei înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 32/2008 menţionate de către parata în susţinerea excepţiei sale, aceasta din urma pleacă de la o premisa greşita/falsa, şi anume: "... valoarea totala a tuturor antecontractelor a căror rezolutiune se cere fiind de 700.000 euro".

În reţinerea criteriului valoric pentru stabilirea competentei materiale, trebuie sa se raporteze la valoarea antecontractelor a căror rezolutiune se cere, valoare care se ridica în total la 10.000 euro, iară nu la 700.000 euro asa cum a precizat parata.

Astfel, parata confunda valoarea Antecontractului (1.000 euro) cu valoarea Contractului însuşi (70.000 euro), ceea ce este inadmisibil, cele doua contracte fiind acte juridice patrimoniale distincte.

Mai mult, obiectul cererii de chemare în judecata consta în rezolutiunea Antecontractelor de vânzare - cumpărare, şi nu a Contractelor de vânzare - cumpărare, contracte care nu au fost încheiate niciodată, acesta fiind, de altfel, motivul pentru care a promovat cererea de chemare în judecata.

Totodată, obiectul cererii de chemare în judecata nu depăşeşte pragul de 100.000 lei instituit prin art. 2 lit. 1 Cod proc.civ. nici prin însumarea celor doua capete de cerere, respectiv 2 şi 3 (20.000 euro) şi aceasta chiar daca ar avea în vedere cursul de schimb actual €/leu de 4,2 (84.000 lei), care este mai mare decât cursul de schimb de la data introducerii cererii principale.

Pentru aceste considerente, reclamanta a solicitat respingerea excepţiei necompetentei materiale invocată de parata prin întâmpinare şi sa constate ca a fost legal investita cu soluţionarea prezentei cauze.

Cu privire la excepţia insuficientei timbrări a cererii de chemare în judecata, reclamanta a arătat că, reţinând valoarea de 700.000 euro ca valoare a Antecontractelor, deşi valoarea acestora din urma este, aşa cum a arătat mai sus, de 10.000 euro.

Consideră, aşadar, corect timbrajul pentru primele doua capete de cerere, iar în ceea ce priveşte cel de-al treilea capăt de cerere, a depus dovada achitării taxei de timbru de 2269 lei şi timbru judiciar de 5 lei, astfel încât apreciază ca cererea a fost legal timbrata prin raportare la toate cele trei capete de cerere.

La acelaşi termen de judecată, reclamanta a depus în copie facturi fiscale, încheiere pronunţată în şedinţa publică de la 26.01.2009 de Tribunalul Bucureşti – Secţia a VI a Comercială în dosarul nr. 36248/ 3/ 2008 şi dovada comunicării acesteia, ofertă promoţională de preţuri valabilă pentru perioada 01.15.03.2008.

La data de 25.10.2010, pârâta a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei coparticipării procesuale pasive obligatorii, conform art. 47 Cod procedură civilă, mai multe persoane pot fi împreună reclamante sau pârâte dacă obiectul pricinii este un drept sau o obligaţie comună ori dacă drepturile sau obligaţiile lor au aceeaşi cauză.

De principiu, dispoziţiile art. 47 Cod procedură civilă au caracter relativ însă, prin excepţie, dispoziţiile citate au caracter de obligativitate.

În cazul pluralităţii subiectelor raportului juridic civil substanţial, în care mai multe persoane se găsesc într-un raport juridic unic şi indivizibil, coparticiparea procesuală este obligatorie, iar ignorarea acestui aspect conduce la respingerea acţiunii pentru lipsa coparticipării procesuale pasive.

În cazul dedus judecăţii, rezultă un raport juridic de drept substanţial, unic şi indivizibil, cu pluralitate de subiecte.

Raportul juridic dedus judecăţii decurge din antecontractele de vânzare-cumpărare a căror rezoluţiune s-a solicitat a fi constatată, antecontracte încheiate între următoarele părţi contractante: …., subscrisa, precum şi reclamanta.

Antecontractele de vânzare-cumpărare au dat naştere la drepturi şi obligaţii în favoarea şi în sarcina tuturor persoanelor fizice şi, respectiv, juridice sus-menţionate şi, fiind vorba de un raport juridic cu pluralitate de subiecte, desfiinţarea acestuia în justiţie, în varianta rezoluţiunii, presupune condiţia participării în proces a acestor subiecte, în speţă, condiţia participării procesuale pasive.

În cazul în speţă, primele opt persoane fizice, deşi sunt părţi contractante în antecontractele a căror rezoluţiune se solicită, acestea nu au fost chemate în judecată.

Datorită consecinţelor inadmisibile pe care le-ar putea produce desfiinţarea antecontractelor numai în raport cu unele dintre părţile contractante, acţiunea formulată în atare condiţii reprezintă un fine de neprimire.

Pronunţarea unei hotărâri de desfiinţare a antecontractelor de vânzare-cumpărare numai în contradictoriu cu un promitent-vânzător, în speţă, reclamanta, ar fi inopozabilă celorlalţi promitenţi-vânzători şi ar fi imposibil de executat sub toate aspectele şi de neconceput în raport de consecinţele create, deoarece acestea ar fi valabile în raport cu o parte dintre promitenţii-vânzători şi desfiinţat în raport cu subscrisa, în calitate de promitent-vânzător.

Antecontractele de vânzare-cumpărare - în sensul de negotium juris - expresie a unuia şi aceluiaşi consimţământ, să fie în acelaşi timp valabile faţă de unele părţi contractante şi desfiinţate faţă de celelalte părţi contractante, în funcţie de promitenţii-vânzătorii care au fost sau nu chemaţi în judecată, datorită efectelor relative ale hotărârii civile.

Prin urmare, problema coparticipării procesuale pasive decurge din exerciţiul dreptului la acţiune, motiv pentru care instanţa nu ar putea dispune modificarea cadrului procesual cu privire la părţi, întrucât ar reprezenta o încălcare a principiului disponibilităţii părţilor.

În concluzie, reţinând că, desfiinţarea oricărui act juridic se solicită în raport cu toate părţile actului juridic respectiv, condiţie neîndeplinită în cauză, pârâta a solicitat respingerea acţiunii pentru lipsa coparticipării procesuale pasive obligatorii.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 115 şi urm. Cod procedură civilă.

La termenul din data de 24.11.2010, pârâta a depus la dosar adresa nr. 57124/ 08.11.2010, cerere pentru eliberare extras de carte funciară pentru informare, invitaţie la conciliere directă, contract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 910/ 16.07.2008 la BNP

La acelaşi termen de judecată, reclamanta a depus la dosar note de şedinţă.

Analizând cu prioritate, în temeiul art. 137 alin. 1 C. proc. civ., excepţia lipsei coparticipării procesuale pasive obligatorii faţă de fondul cererii de chemare în judecată, o constată întemeiată pentru următoarele considerente:

Între reclamanta Zamă ( fostă Creaţa ) Camelia, în calitate de promitent-cumpărător, şi pârâta S.C. S.R.L., ….( persoanele fizice nefiind părţi în prezentul litigiu ), în calitate de promitenţi-vânzători, au intervenit antecontractele de vânzare-cumpărare şi construire nr. 52, 54, 56, 63, 64, 65, 66 şi 67 din data de 17.03.2008 şi nr. 5 şi 7 din data de 27.03.2008.

Potrivit antecontractelor, promitenţii-vânzători se obligau să construiască, să vândă şi să predea la cheie promitentului-cumpărător mai multe imobile-construcţii, cu terenul aferent acestora ( art. III din antecontracte ). De asemenea, preţul ce trebuia achitat de promitenta-cumpărătoare promitenţilor-vânzători era de 70.000 de euro pentru fiecare dintre aceste imobile, plătibil în două tranşe ( prima tranşă de 1.000 de euro, iar cea de-a doua de 69.000 de euro ).

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta Z ( fostă C ) Ca chemat pe pârâta S.C. S.R.L. solicitând rezoluţiunea acestor antecontracte şi obligarea acesteia din urmă la plata sumei de 10.000 de euro, sumă ce reprezintă avansul achitat de reclamantă în cele 10 antecontracte. De asemenea, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 10.000 de lei, reprezentând daune-interese.

Rezoluţiunea contractului este o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii contractului.

Cu privire la efectele rezoluţiunii, instanţa reţine că principala consecinţă este desfiinţarea retroactivă a contractului. Ca atare, părţile trebuie repuse în situaţia anterioară încheierii contractului, restituindu-şi una alteia tot ceea ce şi-auprestat în temeiul contractului desfiinţat.

Prin rezoluţiunea antecontractelor menţionate mai sus şi repunerea în situaţia anterioară, promitenta-cumpărătoare urmăreşte obţinerea nu numai a restituirii sumei achitate cu titlu de avans, ci şi desfiinţarea obligaţiei sale de a plăti restul sumei, diferenţa dintre preţul convenit şi avansul plătit, la momentul transferului dreptului de proprietate de către promitenţii-vânzători în favoarea sa.

În privinţa rezoluţiunii unui antecontract de vânzare-cumpărare, temeiul unei asemenea acţiuni este art. 1020 – 1021 C. civ. şi intervine atunci când una dintre părţile contractului nu îşi îndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate prin antecontract.

Cu privire la obligaţiile ce incumbă părţilor unui antecontract, atât promitentul-cumpărător, cât şi promitentul-vânzător au obligaţia de a încheia în viitor ( la termenul stabilit prin antecontract ori la alt termen convenit ulterior ) contractul de vânzare-cumpărare, în forma cerută de lege, adică în formă autentică.

Pe de altă parte, potrivit art. 47 C. proc. civ., mai multe persoane pot fi împreună reclamante sau pârâte dacă obiectul pricinii este un drept sau o obligaţie comună ori dacă drepturile sau obligaţiile lor au aceeaşi cauză, aşa cum este cazul pârâtei din prezenta cauză.

Textul de lege este permisiv în sensul că, este posibil, aşa cum a procedat reclamanta, să fie chemate în judecată numai unele din părţile contractante.

Cu toate acestea, modul în care a procedat reclamanta, şi având în vedere circumstanţele particulare ale speţei, reclamanta a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri care nu ar produce nici un efect. Dacă scopul final al procesului este soluţionarea unui litigiu, prin hotărârea ce ar putea fi pronunţată în cauză nu s-ar obţine nici un efect. Întreaga activitate a instanţeiavând ca finalitate pronunţarea hotărârii cerută de reclamantă ar fi ineficientă.

Or, este firesc ca instanţa, în calitate de serviciu public, nu poate interpreta dispoziţiile legale de procedură în sensul în care nu ar produce nici un efect, deoarece scopul justiţiei este rezolvarea unui conflict, stabilirea legalităţii.

Pronunţarea unei hotărâri prin care să se rezoluţioneze antecontractele menţionate anterior în contradictoriu doar cu un promitent-vânzător ( din cei nouă ) ar fi inopozabilă celorlalţi promitenţi-vânzători şi ar fi imposibil de executat sub toate aspectele şi de neconceput în raport de consecinţele create, deoarece antecontractul ar fi valabil în raport de unii dintre promitenţii-vânzători şi rezoluţionat în raport de promitentul-vânzător, parte în cauza dedusă judecăţii. Contractul ( ceea ce este şi un antecontract ) – în sensul de negotium juris – ar fi şi desfiinţat ( rezoluţionat ) şi valabil în funcţie de promitenţii-vânzători care au fost sau nu chemaţi în judecată, fapt determinat de efectele relative ale hotărârii civile. Adică, în mod practice, hotărârea nu ar avea nici un efect pentru reclamantă, iar în ceea ce îi priveşte pe terţi – în calitatea lor de participanţi la circuitul civil – ar reprezenta un act care, prin ambiguitatea lui, ar fi o sursă de posibile prejudicii viitoare.

Iată cum, prin exercitarea dreptului de dispoziţie – într-o interpretare extensivă – reclamanta ar putea face inefficient procesul civil şi, chiar mai mult decât atât, prin deturnarea procesului de la scopul său fires car putea să transforme instanţa într-un serviciu care, în loc să finalizeze litigii, devine creatoare de ambiguităţi.

Instanţa reţine că există unele situaţii, de excepţie, când dispoziţiile art. 47 C. proc. civ. nu au caracter relative, ci de obligativitate. Astfel, în procesul având ca obiect rezoluţiunea unor antecontracte, reclamanta avea obligaţia de a chema în judecată în calitate de pârâţi pe toţi contractanţii şi nu numai pe unii dintre ei, deoarece drepturile şi obligaţiile părţilor derivând din aceste acte sunt indivizibile. În acest sens coparticiparea procesuală pasivă este obligaţorie, iar ignorarea acestui aspect conduce la respingerea acţiunii pentru lipsa coparticipării procesuale pasive obligatorii (rezultată chiar din obiectul antecontractelor).

Instanţa nu poate reţine susţinerea reclamantei, potrivit căreia nu trebuiau chemaţi în judecată toţi promitenţii-vânzători, motivat de faptul că ….ţ ( care au încheiat antecontractele ce fac obiectul prezentului litigiu în calitate de promitenţi-vânzători ) au înstrăinat pârâtei dreptul lor de proprietate asupra terenului care face obiectul promisiunilor de vânzare-cumpărare, întrucât această înstrăinare ( vânzare-cumpărare ) nu transferă către S.C. S.R.L. drepturile şi obligaţiile promitenţilor-vânzători persoane fizice rezultate din antecontracte. Mai mult, instanţa reţine că pârâta nu este succesor în drepturile şi obligaţiile promitenţilor-vânzători persoane fizice.

Pentru aceste considerente, instanţa urmează a admite excepţia lipsei coparticipării procesuale pasive obligatorii, invocată de pârâtă.

De asemenea, va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Z (fostă C) C în contradictoriu cu pârâta S.C. S.R.L., pentru lipsa coparticipării procesuale pasive obligatorii.

Cu privire la obligarea reclamantei către pârâtă la plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine următoarele:

Cheltuielile de judecată reprezintă o sumă de bani în care se regăsesc toate cheltuielile pe care partea care a câştigat procesul le-a efectuat în cadrul litigiului soluţionat prin hotărâre judecătorească. Trebuie reţinut că se acordă numai cheltuielile de judecată care au fost deovedite de partea care a câştigat procesul, aşa cum rezultă din prevederile art. 274 alin.  2 C. proc. civ.

Verificând înscrisurile aflate la dosarul cauzei, instanţa reţine că pârâta nu a depus nici un înscris din care să rezulte care este cuantumul cheltuielilor efectuate în cadrul prezentului litigiu ( cum ar fi o chitanţă de plată a onorariului de avocat ).

Pentru aceste considerente, instanţa va respinge cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare