Locaţiune, Închiriere

Constata ca prin actiunea înregistrata la aceasta instanta sub nr. 9850/306/3.12.2007, formulata de reclamanta S.C. L S.A, în contradictoriu cu pârâta T.F A .

, s-a solicitat instantei ca prin sentinta ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea neconditionata a pârâtei din imobilul aflat în proprietatea reclamantei situat în  înscris în CF 18724 Sibiu nr. top 3121/2; cu cheltuieli de judecata.

În fapt s-a aratat ca reclamanta este proprietara imobilului mai sus mentionat situat în Sibiu, str. Abatorului nr. 35, jud. Sibiu, înscris în CF 18724 Sibiu nr. top 3121/2, iar în aceasta calitate a încheiat cu pârâta la data de 1.01.2000 un contract de închiriere pe o perioada de 5 ani, privind o locuinta situata în imobilul în litigiu. Întrucât termenul contractului de închiriere s-a împlinit iar reclamanta nu întelege sa prelungeasca valabilitatea acestui act juridic, se impune admiterea actiunii asa cum a fost formulata, pârâta ocupând spatiul locativ  fara nici un titlu.

În drept s-au invocat prevederile art. 480 C.civ.

Pârâta a formulat întâmpinare solicitând respingerea actiunii reclamantei cu obligarea ei la plata cheltuielilor de judecata. Pe cale de exceptie s-a invocat autoritatea de lucru judecat fata de decizia civila nr. 224/7.04.2006 pronuntata de Tribunalul Sibiu.

În fapt s-a aratat ca reclamanta este o societate comerciala privatizata dupa 1990,fiindu-i aplicabile dispozitiile art. 5 din OUG 40/1999, potrivit carora pentru imobilele cu  privatizate dupa 1.01. 1990 odata cu societatea comerciala care le detinea în proprietate ca si camine de salariati, se încheie la cererea chiriasului un contract de închiriere pe o perioada de 5 ani. Partile au încheiat un astfel de contract iar conform art. 14 alin. 1 din OUG 40/1999, la expirarea contractului , chiriasul are dreptul la reînnoirea contractului de închiriere pentru aceeasi perioada, proprietarul putând refuza reînnoirea doar în cazurile limitativ prevazute de art. 14 alin. 2 lit. a-d din OUG 40/1999 si cu procedura prevazuta în acest sens.

Pârâta a invocat pe cale de exceptie nulitatea partiala a contractului de închiriere încheiata initial cu reclamanta  la data de 26.01.2000 în ce priveste clauza de la art. 1 alin. 3 din contract care stabileste ca „la expirarea termenului de 5 ani, contractul poate fi reînnoit cu acordul partilor”a, atâta timp cât prin lege se recunoaste chiriasului dreptul la reînnoirea contractului de închiriere.

În drept s-au invocat prevederile OUG 40/1999.

Pe calea cererii reconventionale, pârâta reclamanta reconventional a solicitat obligarea reclamantei pârâte reconventional sa încheierea contractului de închiriere privind locuinta  situata în; cu cheltuieli de judecata.

În fapt s-au invocat aceleasi motive, respectiv obligatia reclamantei proprietare ca la expirarea termenului primului contract de închiriere sa încheie un nou contract de închiriere cu pârâta.

În drept s-au invocat prevederile art. 119, 274 Cpr.civ., OUG 40/1999.

Reclamanta pârâta reconventional  a formulat întâmpinare fata de cererea reconventionala, invocând pe cale de exceptie autoritatea de lucru judecat în raport cu sentinta civila nr. 3790/2005 pronuntata de JS, prin care aceeasi cerere a pârâtei reclamanta reconventional a fost respinsa irevocabil.

S-au depus la dosar extras CF privind imobilul, sentinta civila nr. 3790/2005 si sentinta civila nr. 1206/15.03.2006 pronuntate de Judecatoria Sibiu, decizia civila nr. 224/7.04.2006 pronuntata de Tribunalul Sibiu, chitante privind plata chiriei de catre pârâta prin intermediul executorului judecatoresc, alte înscrisuri.

Din actele si lucrarile dosarului instanta a retinut urmatoarele:

Pârâta locuieste în spatiul locativ situat în  spatiu locativ  aflat în imobilul  proprietatea reclamantei înscris în CF  18724 nr. top 3121/2, dobândit de reclamanta în baza Legii 15/1990.( fila 25)

Partile au încheiat un contract privind locuinta mai sus mentionata, în conditiile OUG 40/1999 pe o perioada de 5 ani, începând cu data de 1.01.2000 insa dupa împlinirea acestui termen reclamanta nu a mai fost de acord cu reînnoirea contractul de închiriere cu pârâta. (fila 6)

Nu s-a retinut nulitatea clauzei privind reînnoirea acestui contract doar cu acordul partilor întrucât indiferent de aceasta clauza, interventia legiuitorului în sensul stabilirii în favoarea chiriasului a unui drept de reînnoire a contractului produce efecte juridice, oricare ar fi vointa proprietarului în acest sens.

Exceptia autoritatii de lucru judecat a sentintei civile nr. 3790/2005 pronuntata de JS, în raport de cererea reconventionala formulata în cauza este neîntemeiata , nefiind întrunite conditiile cumulative prev. de art. 1201 ,având cauze diferite.

Prin decizia civila nr. 224/7.04.2006 pronuntata de TS în dosar nr. 5342/2005 , decizie irevocabila, s-a admis apelul împotriva sentintei civile nr. 5966/22.08.2005 pronuntata de Judecatoria Sibiu în dosar nr. 2923/2005, Tribunalul modificând aceasta sentinta în sensul respingerii actiunii în evacuare a pârâtilor chiriasi în Caminul I, situat, printre care si pârâta din actiunea de fata, motivat prin aceea ca reclamanta S.C. L S.A. trebuia sa respecte dispozitiile OUG 40/1999, potrivit art. 14 din acest act normativ chiriasii având dreptul la reînnoirea contractului de închiriere pe aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata închirierii, proprietarul putând refuza reînnoirea contractului doar în cazurile limitativ prevazute  de art. 14 alin. 2 lit. a-d din OUG 40/1999 si cu procedura prevazuta în acest sens de acest act normativ.

Instanta a apreciat ca desi acel litigiu solutionat irevocabil prin decizia civila nr. 224/7.04.2006 pronuntata de Tribunalul Sibiu s-a purtat între aceleasi parti si a avut acelasi obiect, are în prezent o cauza diferita, prin prisma jurisprudentei recente a Curtii Europene a Drepturilor Omului în interpretarea prevederilor art. 1 din Protocolul 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, astfel ca fata de dispozitiile art. 1201 C.civ., va respinge exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de pârâta în cauza.

Este adevarat ca prevederile art. 14 din OUG 40/1999 cu modificarile ulterioare confera chiriasilor dreptul la reînnoirea contractului de închiriere si permit proprietarului sa refuze reînnoirea contractului de închiriere doar în cazuri expres si limitativ prevazute de lege, însa aceste dispozitii se gasesc mult prea restrictive pentru proprietarii care se afla astfel în situatia de a nu-si exercita prerogativele dreptului de proprietate, respectiv posesia, folosinta asupra imobilului pe o perioada mult prea lunga de timp, ceea ce nu poate fi admis fata de jurisprudenta recenta a instantei europene.

Articolul 1 din Protocolul 1 la Conventie consacra principiul respectarii  proprietatii, permitând privarea de proprietate doar în anumite conditii, recunoscând statelor puterea, între altele, de a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general.

În speta, obligatia stabilita de legislatia interna în vigoare, respectiv de art. 14 alin. 1 din OUG 40/1999, privind încheierea unui nou contract de închiriere pe o noua perioada de pâna la 5 ani,  cu o chirie stabilita în conditii de protectie sociala, pentru ca astfel statul român sa asigure protectia intereselor sociale ale chiriasilor,  creeaza pentru proprietarii imobilelor în ce priveste dreptul de proprietate si interesele lor în legatura cu acest drept, o sarcina speciala si exorbitanta, de natura sa întrerupa echilibrul just care trebuie pastrat între cele doua categorii de interese. Un astfel de dezechilibru determina încalcarea  articolului 1 din Protocolul 1 la Conventie, conform interpretarii  Curtii Europene a Drepturilor Omului a acestor prevederi si în cauza Radovici si Stanescu c/a României.

Prin urmare, vazând prevederile art. 11 din Constitutia României, aplicând cu prioritate prevederile art. 1 din Protocolul 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului si interpretarea lor în jurisprudenta instantei europene, se va admite prezenta actiune si se va dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în înscris în CF 18724 .. nr. top 3121/2.

Pentru aceleasi considerente mai sus mentionate, se va respinge cererea reconventionala formulata  în cauza de pârâta reclamanta reconventional T.F A .

În baza art. 274 Cpr.civ., pârâta aflata în culpa procesuala va fi obligata la plata catre reclamanta a cheltuielilor de judecata efectuate de aceasta în cauza în suma de 10,3 lei reprezentând taxa judiciara de timbru si  timbru judiciar .Pentru aceste motive

ÎN NUMELE LEGII

H O T A R A S T E

Respinge exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de reprezentantul reclamantei S.C  L. S.A .

Respinge exceptia autoritatii de lucru judecat invocata de reprezentantul pârâtei T.F A .

Admite  actiunea civila formulata de reclamanta S.C L S.A  cu  în contradictoriu cu pârâta T.F A .

si pe cale de consecinta:

Dispune evacuarea neconditionata a pârâtei din imobilul situat în Sibiu str. Abatorului nr. 35 cam. 105 si înscris în C.F. 18724 Sibiu nr. Top 3121/2 .

Respinge actiunea reconventionala formulata de pârâta-reclamanta-reconventionala T.F A .

Obliga pe pârâta sa plateasca reclamantei  suma de 10,3  lei cu titlu de cheltuieli de judecata.

Cu drept de apel în 15 zile de la comunicare.

Pronuntata în sedinta publica, azi 7 aprilie 2008 .

Domenii speta

Spete similare