Constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SIGHIŞOARA  CIVIL

Dosar nr. 2664/308/2010

Operator de date cu caracter personal 3192

SENTINŢA CIVILĂ NR. 945/2011

Şedinţa publică de la 08 Iunie 2011

Completul compus din:

PREŞEDINTE D. Volanschi

GREFIER Mihaela Ursu

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta PRIMĂRIA COMUNEI V. PRIN PRIMAR şi pe pârâţii N.A., P.C., P.D.T., având ca obiect constatare nulitate act juridic.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică nu se prezintă nimeni.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de şedinţă:

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din 27.05.2011, iar susţinerile şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea din acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentinţă, când Judecătoria , având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru data de 01.06.2011 şi apoi pentru azi 08.06.2011 .

INSTANŢA

Prin acţiunea înregistrată la această instanţă sub nr. 2664/308/2010, reclamanta Primăria comunei V., Comuna V. prin primar a chemat în judecată şi personal la interogatoriu pe pârâţii N.A., P. C., P. N. D.T. solicitând ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată din data de 31.08.2000 intervenit între pârâţi prin cumpărarea de către pârâtul N.A. a terenului din titlul de proprietate nr. 127962 codul 261120316 eliberat de Comisia Judeţeană Mureş pentru suprafaţa de 1500 mp teren arabil tarlaua 48, parcela cu nr. topografic 783/3 învecinată la Nord cu De, la Est cu P. D.., la Sud cu râul Târnava Mare, la Vest cu Păun C-tin, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară, obligarea pârâtului N.A. la plata cheltuielilor de judecată, proporţional.

În motivarea acţiunii s-a arătat că înscrisul sub semnătură privată din data de 31 august 2000 este lovit de nulitate absolută în temeiul dispoziţiilor art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 – Legea fondului funciar, cu modificările ulterioare, potrivit cărora „Terenul atribuit conform art. 19 alin. 1,art. 21, art. 43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare”.

Suprafaţele de 1500 mp teren arabil au fost atribuite defunctei P. N. M. şi pârâtei P. N. D.T. de Comisia de fond funciar V. în temeiul dispoziţiilor art. 19 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, prin constituirea dreptului de proprietate, având în vedere calitatea sa de fost membru cooperator al C.A.P. V..

Titlul de proprietate nr. 127962, codul 261120316 a fost emis de Comisia Judeţeană Mureş pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor la data de 02.03.1995, iar Titlul de proprietate nr. 127986 a fost emis de aceeaşi comisie la data de 06.03.1995, terenurile nefiind înscrise în C.F, caz în care interdicţia de înstrăinare instituită de art. 32 alin. 1 din lege subzistă.

Dat fiind că interdicţia de înstrăinare priveşte ordinea de drept iar sancţiunea nulităţii absolute prevăzute de legea specială este de neocolit, consideră că acţiunea lor este admisibilă, actul atacat fiind fondat pe o cauză ilicită.

Printre condiţiile esenţiale pentru validitatea convenţiilor prevăzute de art. 948 din Codul civil este şi existenţa unei cauze licite.

Cum cauza convenţiei intervenită între vânzătoarele P. N. M.,P. N. Dorina şi cumpărătorul N.A. este ilicită, această convenţie este nulă absolut în temeiul dispoziţiilor art. 966 Cod civil.

Nelicitatea cauzei este neîndoielnică dată fiind prevederea imperativă a art. 32 alin. 1 din Legea 18/1991, raportat la art. 968 Cod civil.

Potrivit art. 5 din Codul civil „nu se poarte deroga prin convenţii sau dispoziţii particulare, la legile care interesează ordinea publică şi bunele moravuri”.

În temeiul acestor dispoziţii legale contractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată este lovit de nulitate absolută deoarece timpul trecut după încheierea convenţiei sub semnătură privată nu poate să înlăture cauza de nulitate prevăzută de art. 18/1991 chiar dacă s-ar calcula termenul de 10 ani de la data eliberării titlului de proprietate.

Potrivit dispoziţiilor art. 963 din Codul civil „numai lucrurile ce sunt în comerţ pot fi obiectul unui contract”.

Convenţia pe care se fundează contractul sub semnătură privată este nulă şi pe acest considerent.

Potrivit dispoziţiilor art. 32 alin. 1 şi 2 din Legea 18/1991 „Constatarea nulităţii poate fi cerută în justiţie de către primărie, prefectură, procuror şi de către orice persoană interesată”.

În drept, reclamantele au invocat dispoziţiile art. 32 alin. 1şi 2 din Legea 18/1991, art. 5, 948, 963, 966, 968 Cod civil, art. 274 Cod procedură civilă.

Reclamanta a depus la dosarul cauzei în copie înscrisul intitulat „Contractul vânzare cumpărare” încheiat la 31.08.2000 (fila 3), titlul de proprietate nr. 127968/06.03.1995 (filele 4, 5), fişa de punere în posesie (fila 6), certificat de deces pentru defuncta P. M. (fila 7), extras din registrul de naştere pentru pârâtul P. C. (fila 8).

Prin întâmpinarea formulată (filele 18-20), pârâtul Nemeth Attlia a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active şi excepţia lipsei de interes a reclamantei Primăria V., iar pe fond a solicitat respingerea acţiunii cu obligarea reclamantelor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea întâmpinării s-a susţinut că potrivit art. 21 din Legea 215/2001 unitatea administrativ teritorială, în acest caz comuna, este parte în proces, nu primăria. Excepţia lipsei calităţii procesuale active este o excepţie de fond peremptorie şi absolută.

Pentru a se justifica interesul, acesta trebuie să fie legitim, personal, direct, născut şi actual.

Primăria nu are un interes, solicitând să se constate nulitatea absolută a unui contract care nu este încheiat (acela de vânzare cumpărare), solicitând ca părţile să fie repuse în situaţia anterioară încheierii acestuia, cu atât mai mult cu cât nu este parte în contract.

De altfel, practica consideră ca lipsită de interes acţiunea prin care se invocă o nulitate care nu vatămă pe cel care o ridică.

Şi această excepţie este de fond, peremptorie, absolută şi arată că în cazul în care va admisă, acţiunea va fi respinsă pentru lipsa de interes.

Între N.A. pe de o parte şi P. M.,moştenită de P. C. şi P. D. T. s-a încheiat la data de 31 august 2000, antecontractul de vânzare cumpărare cu privire la terenurile înscrise în titlul de proprietate nr. 127968, emis la data de 06.03.1995 de natură teren arabil în suprafaţă de 0 ha şi 1500 mp. înscris în T.P. tarla 48, parcela 783/4 şi terenul înscris în titlul de proprietate nr. 127962 emis la data de 02.03.1995 de natură teren arabil în suporafaţă de 0 ha şi 1500 mp,înscris în T.P. tarla 48 parcela 783/3 nr. 127962, emis la data de 02.03.1995 de natură teren arabil în suprafaţă de 0 ha şi 1500 mp, înscri în T.P. tarla 48,parcela 783/3.  achitând preţul integral. Pârâtele aveau obligaţia de a întocmi documentaţia necesară înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit prin titlul de proprietate şi de a proceda la înstrăinarea terenului conform promisiunii încheiate.

Preţul s-a plătit integral la data semnării actului şi s-a pus în posesia terenului viitorul cumpărător.

Pentru ca acest act să fie lovit de nulitate absolută, reclamantul trebuia să invoce motive legate de o eventuală nulitate absolută a antecontractului de vânzare cumpărare, care este o promisiune de a încheia în viitor o vânzare cumpărare.

De altfel, în practica tocmai pentru a escamonta impedimentele ce ar putea afecta actul promis prin antecontract, se recurge la a încheia asemenea promisiuni, prin care părţile înţeleg să se oblige a încheia actul promis atunci când este posibil.

Denumirea actului din cauză (contract) nu îl fac a fi contract de vânzare cumpărare, fiindcă condiţia încheierii valabile a unui contract de vânzare cumpărare privind imobile, este ad validitatem, aceea de a se încheia în formă solemnă, autentică.

Prin răspunsul la întâmpinare (fila 25), Primăria com. V. a solicitat respingerea excepţiilor invocate, susţinând că potrivit dispoziţiilor art. 32 alin. 2 din Legea 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, „Constatarea nulităţii poate fi cerută în justiţie de către primărie, prefectură, procuror, precum şi de către oricare persoană interesată”.

Calitatea procesuală activă a primăriei V. izvorăşte din dispoziţii legale şi nu din dispoziţiile art. 21 din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, lege organică şi generală faţă de dispoziţia din Legea 18/1991, aceasta din urmă constituind legea specială, derogatorie de la legea generală în baza principiului „specialia generalibus derogant”.

În cazul în care se apreciază ca fiind fondată excepţia, solicită să se ia act că înţeleg să îşi precizeze cererea de chemare în judecată în sensul că aceasta este formulată şi de comuna V., ca unitate administrativ teritorială reprezentată ca şi Primăria comunei de către primarul Toşa Ioan.

În ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes, potrivit dispoziţiilor art. 32 alin. 1 din Legea 18/1991 „Terenul atribuit conform art. 19 alin. 1 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea absolută a actului de înstrăinare”.

Tot aceeaşi normă juridică stabileşte în alin. 2, persoanele care au calitatea de a cere constatarea nulităţii, caz în care interdicţia prevăzută de lege interesează ordinea publică, iar interesul în cauză al reclamantei este legitim, personal, direct, născut şi actual, nefiind necesar să fie parte în contract, în temeiul aceluiaşi principiu „specialia generalibus derogant”, în scopul reinstaurării ordinii de drept.

În ce priveşte fondul cauzei, reclamanta a arătat că fiind în prezenţa unei indisponibilizări temporare a terenurilor dobândite în proprietate prin constituirea dreptului de proprietate, terenurile ce fac parte din această categorie sunt scoase din circuitul civil pe o durată de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea dreptului de proprietate în cărţile funciare.

Art. 32 alin. 1 din Legea 18/1991 instituie o inalienabilitate „propter rem”, în considerarea bunului, interdicţie caracterizată prin faptul că este legală, specială – doar în privinţa terenurilor ce au făcut obiectul constituirii dreptului de proprietate, parţială – fiind instituită doar în ce priveşte actele juridice de transmitere a dreptului de proprietate între vii şi temporară, adică timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor în care s-a făcut înscrierea dreptului de proprietate în condiţii de opozabilitate „erga omnes”.

Prin norma imperativă din art. 32 alin. 1 din Legea 18/1991, terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate sunt scoase din circuitul civil pe durata stabilită de lege.

Pentru acest caz legea a instituit o cauză de nulitate expresă,nefiind necesară producerea unei vătămări sau ca vătămarea să nu poată fi înlăturată decât prin anularea actului de vânzare cumpărare.

Fiind vorba despre o cauză de nulitate absolută rezultând din încălcarea interdicţiei legale imperative, potrivit regimului juridic al nulităţilor, actul lovit de nulitate nu poate fi confirmat ulterior, nici de părţi şi nici de instanţele judecătoreşti, dat fiind că interesul ocrotit este de ordine publică, sancţiunea nulităţii absolute intervenind de drept chiar de la data încheierii contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată, neavând relevanţă denumirea dată de părţi actului de transmitere a dreptului de proprietate.

Sintagma „antecontract de vânzare cumpărare” constituie de fapt un non sens, în accepţiunea juridică fiinţând contractul ca acord de voinţă al părţilor. 

Între pârâţi a avut loc un veritabil contract de vânzare cumpărare, cumpărătorului fiindu-i transmisă posesia, astfel că invocarea antecontractului de vânzare cumpărare ca formă a unei promisiuni de vânzare cumpărare este contrazisă de înscrisul din data de 11 aprilie 2002, definit de părţi „contract de vânzare cumpărare”.

În ipoteza susţinută de pârâtul N.A. operează sancţiunea nulităţii absolute începând cu data încheierii actului.

Este valabil încheiat numai acel act care îndeplineşte la data încheierii sale condiţiile de fond şi de formă prevăzute de art. 948-968 Cod civil.

Una din condiţiile de fond cerute pentru valabilitatea actului este aceea ca obiectul vândut să fie în circuitul civil, dat fiind că în temeiul dispoziţiilor art. 963 Cod civil, aplicabil tuturor convenţiilor, numai lucrurile care sunt în comerţ pot fi obiectul unui contract, iar potrivit art. 1310 Cod civil aplicabil în materie de vânzare, toate lucrurile care sunt în comerţ pot fi vândute, afară numai dacă o lege a oprit aceasta.

Faptul că suntem în prezenţa unui contract de vânzare cumpărare este dovedit de înscrisul încheiat de pârâţi, potrivit căruia vânzătorii s-au obligat să se prezinte la notariat, la întocmirea actelor necesare.

Din nici o clauză a contractului nu rezultă că vânzătoarea s-a obligat să-i vândă în viitor terenul, dimpotrivă se prevede că „primul procedând la vânzarea unui teren de 1500 mp având parcela cu nr. 48, top 783/5, iar preţul fiind stabilit şi plătit la data încheierii înscrisului,modalitatea fiind cea a unui contract de vânzare cumpărare şi nu a unei promisiuni.

Nu are nici o relevanţă susţinerea pârâtului N.A. potrivit căreia sancţiunea nulităţii ar fi aplicabilă numai formei autentice a contractului de vânzare cumpărare deoarece interdicţia instituită de legiuitor şi care priveşte ordinea publică se referă la toate înstrăinările terenurilor prin acte între vii, fără nici o distincţie, caz în care „ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus”.

La cererea reclamantelor s-a luat interogatoriul pârâtului N.A. (fila 33).

Pârâţii N.A., P. C. şi  P.D.T. nu au depus întâmpinare şi nu s-au prezentat în faţa instanţei pentru a răspunde la interogatoriu deşi au fost legal citaţi.

Instanţa văzând dispoziţiile art. 137 alin. 1 Cod procedură civilă se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor lipsei calităţii procesuale active şi excepţiei lipsei de interes a reclamantei Primăria V. prin primar, invocate de pârâtul N.A..

Potrivit art. 32 alin. 1 din Legea 18/1991: „Terenul atribuit conform art. 19 alin. 1,art. 21 şi art. 43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare”.

Alin. 2 al aceluiaşi articol prevede: „Constatarea nulităţii poate fi cerută în justiţie de către primărie, prefectură, procuror precum şi de către orice persoană interesată”.

Aşadar primăria figurează printre persoanele care au calitatea să solicite constatarea nulităţii actelor de înstrăinare.

Reclamanta Primăria din V. prin primar justifică un interes personal, direct, născut şi actual. Interesul constă în restabilirea situaţiei anterioare încheierii actului.

Prin urmare fiind neîntemeiate, instanţa va respinge excepţiile invocate.

Pe fondul cauzei,din probele aflate la dosar instanţa reţine următoarele:

La data de 06.03.1995 Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Mureş a eliberat Titlul de proprietate nr. 127968 prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului arabil extravilan în suprafaţă de 1500 mp situat în tarlaua 48, parcela 783/4 în favoarea pârâtei P. N. Dorina (fila 4).

Între defuncta P. N. M. şi pârâta P. Dorina în calitate de vânzătoare şi pârâtul Nemeth Attlia, în calitate de cumpărător s-a încheiat la 31.08.2000 un înscris intitulat „Contract de vânzare cumpărare” cu privire la imobilul descris anterior.

În lipsa formei autentice, înscrisul încheiat între pârâţi are valoarea unui antecontract de vânzare cumpărare, care dă naştere numai unei obligaţii de a face, aceea de a perfecta în viitor contractul în formă autentică.

Art.32 alin.1 din Legea 18/1991 prevede că terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 şi art.43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare.

Aceste dispoziţii vizează doar actele juridice de înstrăinare şi nu pot fi interpretate decât în sensul că cei 10 ani se socotesc de la data intrării, în circuitul civil a terenului, respectiv de la data eliberării titlului de proprietate.

Înscrisul încheiat între pârâţi la 31.08.2000  nu reprezintă un contract de vânzare – cumpărare ci în lipsa formei autentice, are caracterul  unui antecontract de vânzare – cumpărare.

Chiar dacă la data încheierii acestui înscris nu erau împliniţi cei 10 ani prevăzuţi de art.32 alin.1 din Legea 18/1991, nu este vorba de o înstrăinare. Antecontractul de vânzare cumpărare nu este apt să transmită proprietatea, nedând naştere obligaţiei de a da, ci unei obligaţii de a face, aceia de a perfecta, în viitor atunci când este posibil contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică.

La data formulării prezentei acţiuni termenul de 10 ani prevăzut de art.32 alin.1 din Legea 18/1991 era deja împlinit.

Pentru considerentele reţinute mai sus, instanţa va respinge acţiunea.

Conform disp.art.274 C.p.c reclamantele vor fi obligate la 2000 lei cheltuieli de judecată către pârâtul N.A., cheltuielile reprezentând contravaloare onorariului de avocat dovedit cu chitanţa nr.109/4 noiembrie 2010 depusă la dosar ( f.48).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active şi excepţia lipsei de interes a reclamantei Primăria Comunei V. prin primar, invocate de pârâtul N.A. .

Respinge acţiunea formulată de reclamantele Primăria Comunei V. prin primar, cu sediul în com. V., str. Principală, nr. 43, jud. Mureş, Comuna V. prin primar, cu sediul în com. V., str. Principală, nr. 43, jud. Mureş, în contradictoriu cu pârâţii N.A. domiciliat în comuna V. nr. 370 , judeţ Mureş, P. C. domiciliat în V., nr. 479, judeţ Mureş, P.D.T. domiciliată în V., nr. 564 , judeţ Mureş.

Obligă reclamantele la 2000 lei cheltuieli de judecată către pârâtul N.A..

Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, 8 iunie 2011.

Domenii speta

Spete similare