Civil - rezoluţiune contract

Prin cererea de chemare in judecata înregistrata pe rolul acestei instante la data de 25.03.2009 sub nr.2637/320/2009 reclamantul U  I, în contradictoriu cu pârâtul B A a solicitat ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna rezolutiunea antecontractului de  vânzare  cumparare intervenit  intre parti si pe cale de consecinta sa se dispuna radierea înscrierii de sub C.2 din Cartea Funciara nr. 8156/II/1I ind. Sectiunea C. Partea a IlI-a, a încheierii nr. 69198/26.11.2007 cu privire la cererea  depusa  de B.N.P.  Ciubuca  de înscriere în  C.F.  a înscrisului sub semnatura privata.

În motivarea actiunii reclamantul a aratat ca la data de 02.04.2007, între acesta si pârâtul B A s-a încheiat o întelegere denumita antecontract de vânzare- cumparare prin care se obliga ca dupa definitivarea contracului de vânzare - cumparare în forma autentica si înregistrarea acestuia în C.F cu SC Locativ SA Tg. Mures, sa se prezinte la notarul public pentru a încheia o promisiune de vânzare cumparare a imobilului achizitionat de la SC Locativ în baza Legii 112/1995 prin care reclamantul se obliga sa transmita dreptul de proprietate asupra imobilului în cauza, dupa termenul instituit de legea 112/1995, respectiv 10 ani.

Conform antecontractului de vânzare cumparare, reclamantul promitent - vânzator se obliga ca pâna la data de 30.05.2007 sa se prezinte în fata notarului public pentru a semna promisiunea de vânzare -cumparare cu promitentul cumparator B A .

Reclamantul a aratat ca a încercat de nenumarate ori sa ia legatura cu pârâtul B A pentru a perfecta promisiunea de vânzare- cumparare dar acesta nu a fost de gasit, astfel încât clauzele antecontractului nu au mai fost realizate nici de promitentul cumparator care trebuia sa achite diferenta de pret, nici de promitentul vânzator care trebuia sa semnez promisiunea de vânzare cumparare.

S-a mai aratat ca paratul a dat dovada de rea vointa solicitând înscrierea antecontractului de vânzare cumparare în C.F. la o data mult mai târzie respectiv 26.11.2007 fata de data când avea obligatia de a-si îndeplini sarcinile din antecontract.

Prin neprezentarea la notar pâna la data de 30.05.2007, pentru perfectarea promisiunii de vânzare cumparare si neachitarea diferentei de pret, asa cum este stipulat în antecontract, actul nu îndeplineste conditiile impuse prevederile art. 1182 Cod civ, privind data certa si mai mult decât atât conform prevederilor codului civil promitentul cumparator - paratul in cauza isi pierde astfel avansul achitat la data încheierii antecontractului de vânzare cumparare intrucat nu si-a indeplinit obligatiile ce îi reveneau conform acestuia prin neprezentarea la data stipulata in antecontract la încheierea contractului de vânzare cumparare si achitarea diferentei de pre:, pentru imobilul in cauza.

Fata de cele aratate mai sus reclamantul a solicitat admiterea cererii asa cum a fost formulata.

În drept, cererea nu a fost motivata.

Reclamantul a formulat completare la actiune prin care a aratat ca valoarea imobilului estimata la data semnarii actului era de 61.000 euro, iar valoarea avansului achitata de pârât a fost de 14.000 lei.

Reclamantul a formulat o noua precizare de actiune  f.45 prin care a aratat ca solicita anularea ambelor antecontracte de vânzare cumparare redactate la data de 28.03.2007 si 02.04.2007.

În motivare reclamantul a aratat ca cele doua antecontracte au fost întocmite de pârât si i-au fost prezentate de catre un intermediar negociator, pentru a le semna fara sa fie de fata si pârâtul.

Reclamantul a mai aratat ca este necesara anularea celor doua antecontracte întrucât sunt complementare, avansul acordat este cel mentionat în al doilea antecontract, respectiv 3800 euro si nu 3950 euro, cât s-a mentionat la primul.

Reclamantul a mai arata ca ambele antecontracte au fost semnate doar de acesta, semnatura pârâtului fiind facuta ulterior în lipsa sa.

De asemenea, s-a mai mentionat ca atât legalizarea cât si înscrierea în CF a fost facuta de pârât în lipsa reclamantului si fara o prealabila discutie sau încuviintare a sa.

 De antecontractul înscris în CF, reclamantul sustine ca a luat act despre aceasta abia dupa introducerea actiunii în instanta.

Pârâtul, desi legal citat,  nu a formulat întâmpinare.

Reclamantul a fost scutit de plata taxei de timbru stabilita prin încheierea de sedinta din 22.05.2009 ca urmare a admiterii cererii de ajutor public judiciar prin încheierea din 3.05.2010.

În cauza a fost administrata proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar urmatoarele acte: antecontract (f.10-11, 34, 40), extras Cf f.16, contract de vânzare cumparare nr.13/2007.

Examinând actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:

Astfel cum reiese din înscrisul de la fila 10, în data de 2.04.2007 s-a încheiat o conventie între reclamantul U I in calitate de promitent vânzator si pârâtul B A în temeiul careia reclamantul se obliga sa cumpere apartamentul situat în Tg Mures Piata T nr.  ap.  jud. Mures cu cota de teren aferent înscris in Cf ind. 8156/II/I/1 Tg Mures de sub B 15 nr. ord. A+1, nr. top 582/2/2/2/I/1 , 582/2/2/1/1/4/1/I/1, 662/2/I/1, 663/I/1, 664/I/1 cel mai târziu pâna la data de 2.04.2007 de la SC Locativ Sa iar dupa semnarea contractului cu Sc Locativ Sa sa se prezinte la notarul public pentru a semna promisiunea de vânzare cumparare a imobilului in favoarea paratului cel mai târziu pâna la 30.05.2007.

Astfel cum reiese din cuprinsul înscrisului constatator al operatiunii juridice aflat la fila 10 din dosar, prin acest antecontract pârâtul nu si-a asumat obligatia de cumparare a imobilului ori de semnare în viitor la un termen stabilit a unei promisiuni de vânzare cumparare ci doar a primit promisiunea reclamantului de a dobândi bunul de la un tert si a vinde în viitor bunul în favoarea sa.

În consecinta respectiva conventie are natura unei promisiuni unilaterale de încheiere pe viitor a unei promisiuni de vânzare-cumparare si care prin urmare, potrivit art.969 alin 2 si art. 1020 C civ, dat fiind caracterul unilateral iar nu sinalagmatic al contractului prin aceea ca acest contract nu a dat nastere la obligatii reciproce si interdependente între parti ci doar în sarcina reclamantului promitent vânzator, nu poate face obiectul rezolutiunii judiciare.

Cu privire la cel de-al doilea antecontract constatat prin înscrisul de la fila 40, respectiv cel încheiat în 28.03.2007 si care a primit data certa în 5.12.2007 prin încheierea nr. 3843/5.12.2007 a BNP Dragos Ciubuca instanta constata ca si aceasta conventie nu reprezinta o promisiune bilaterala de încheiere pe viitor a unui alt contract câta vreme pârâtul nu si-a asumat obligatia de a cumpara ori de a încheia pe viitor o promisiune de vânzare cumparare ci doar a primit obligatia asumata de reclamant.

 Dimpotriva, conventia respectiva reprezinta o promisiune unilaterala de a încheia pe viitor un antecontract de vânzare cumparare ( promisiune de vânzare –cumparare) asumata de pârât si primita de reclamant care si-a rezervat facultatea de a-si manifesta ulterior, înauntrul termenului stabilit a consimtamântului de a încheia o promisiunea de vânzare-cumparare. O promisiune de vânzare acceptata cu aceasta rezerva constituie un contract iar nu un act juridic unilateral însa dreptul de a pretinde încheierea promisiunii de vânzare cumparare prefigurata în antecontract este nascut doar in beneficiul  paratului iar nu si a reclamantului.

Împrejurarea ca prin acelasi contract s-a prevazut un pret al dreptului de optiune al pârâtului constând în suma mentionata cu titlu de avans si care urmeaza a fi pierduta în ipoteza în care cumparatorul nu si-ar manifesta optiunea de a încheia contractul prefigurat în promisiune nu transforma antecontractul într-o promisiune bilaterala de a încheia pe viitor contractul prefigurat caci beneficiarul nu îsi asuma obligatia de a încheia pe viitor contractul ( promisiune de vânzare cumparare) ci doar de a plati pretul optiunii ce i se ofera.

Fata de cele de mai sus, constatând ca respectivul antecontract constatat prin înscrisul de la fila 40 nu a dat nastere în sarcina pârâtului a obligatiei de a încheia pe viitor un contract respectiv a promisiunii de vânzare cumparare reiese ca actiunea privind rezolutiunea contractului întemeiata pe pretinsul fapt juridic ilicit savârsit de pârât constând în neîndeplinirea unei obligatii care nici nu exista în pasivul patrimonial al  acestuia nu poate fi admisa.

În consecinta, în temeiul art. 969 alin 2 si art.1020 C civ interpretat per a contrario instanta va respinge actiunea privind  rezolutiunea celor doua antecontracte ca neîntemeiata.

Fata de cele de mai sus si având în vedere prevederile art. 129 alin 6 C pr. civ. si împrejurarea ca radierea înscrierii de sub C 2 din Cf 8156/II/1I individuala sectiunea C partea III a încheierii 69198/26.11.2007 din cartea funciara privind mentiunea antecontractului s-a solicitat doar ca efect al admiterii petitului principal de rezolutiune iar nu ca efect al unei eventuale stingeri a obligatiei asumate de reclamantul promitent odata cu expirarea termenului prevazut în cuprinsul promisiunii unilaterale, instanta va respinge în consecinta si acest petit ca neîntemeiat.

Domenii speta

Spete similare