Obligatie de a Face

 Pe rol soluţionarea acţiunii civile formulată de reclamanta K I în contradictoriu cu pârâta SC A SA, pentru obligaţia de a face.

La apelul nominal se constată lipsa părţilor.

Procedura este legal îndeplinită.

S-au citit actele si lucrările dosarului, după care:

Mersul dezbaterilor şi susţinerile pe fond ale părţilor sunt consemnate în încheierea de şedinţă din data de 08.04.2009, când s-a dispus amânarea pronunţării pentru datele de 15.04.2009, 22.04.2009, 29.04.2009, 6.05.2009, 13.05.2009, 20.05.2009, 27.05.2009, 03.06.2009, 10.06.2009, 17.06.2009, 24.06.2009, 30.06.2009 şi 07.07.2009, încheieri ce fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

J U D E C Ă T O R I A

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr.11441/9341/2006 nr. ecris 4455/320/2006 la data de 17.11.2006 reclamanta K I a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC A SA, să se dispună obligarea pârâtei de a se prezenta la notarul public pentru a încheia contract de vânzare cumpărare a locuinţei situate în Târgu-Mureş str.Verii nr.4, ap.2, la preţul stabilit conform prevederilor Decretului Lege nr.61/1990 şi ale Legii nr.85/1992, iar în caz de refuz hotărârea să ţină loc de contract de vânzare cumpărare.

În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că între antecesoarea pârâtei RAGCL Mureş şi defunctul ei soţ K E a fost încheiat la data de 25.04.1987 contractul de închiriere pentru suprafaţa locativă cu destinaţie de locuinţă, având nr. de înregistrare 1070/24.05.1987 în baza Legii nr.5/1973 încheiat ca urmare a unui schimb de locuinţe, respectiv locuinţa a cărei cumpărare o solicită i-a fost atribuită în schimbul unei locuinţe tot din fond de stat, adică un apartament cu 3 camere situat în Aleea Carpaţi.

La punctul 16 din contractul de închiriere se preciza faptul că „prezentul contract nu este accesoriu la contractul de muncă, în sensul că nu avea destinaţia de locuinţă de serviciu.

După decesul soţului său în baza prev.Legii 114/1996 între reclamantă şi pârâtă s-a încheiat actul adiţional nr.1 din 02.11.2004 pentru modificarea contractului mai sus menţionat, prin care reclamanta a devenit titular al contractului de închiriere, termenul contractului prelungindu-se pe toată durată a vieţii a titularului.

Urmare a demersurilor făcute de încă din anul 2002 la Primăria mun. Târgu-Mureş prin care a solicitat sprijin în vederea cumpărării locuinţei respective i s-a comunicat că „ … există condiţii legale pentru soluţionarea favorabilă a cererilor”, adresă care i-a fost comunicată şi pârâtei.

Întrucât locuinţa nu este una de intervenţie potrivit art.7 din Legea nr.85/1992, locuinţele constituite din fondurile unităţilor economice, altele decât cele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, iar la alin.3 prevede că beneficiază de reglementările enunţate şi chiriaşii care nu sunt angajaţii unităţilor proprietare.

Prin decizia nr.2/1997 a Curţii Supreme de Justiţie s-a stabilit că „titularii contractelor de închiriere a suprafeţelor locative construite din fondurile unităţilor economice şi bugetare de stat, încheiate anterior modificării aduse Legii nr.85/1992, prin Legea nr.76/1994, pot cere instanţei de judecată obligarea unităţilor la încheierea contractelor de vânzare – cumpărare a suprafeţelor respective numai dacă acestea nu sunt locuinţe de intervenţie. Actele prin care conducerile unităţilor consideră suprafeţele locative de intervenţie sunt supuse, în toate cazurile controlului instanţelor judecătoreşti”.

Reclamanta consideră că locuinţa pe care o deţine cu chirie nu a făcut şi nu poate face parte din categoria locuinţelor de intervenţie întrucât nu se află în incinta societăţii, are acces separat, nu a fost închiriată unor persoane cu atribuţiuni directe de întreţinere sau reparaţii, iar în prezent este închiriată, pe durata vieţii.

De asemenea, Legea nr.76/1994 „vor fi vândute la cerere, în condiţiile prevederilor alin.1  cu respectarea disp.art.1 alin.3, titularilor de contract de închiriere şi locuinţele care înainte de data de 6 martie 1945 au aparţinut instituţiilor de stat, regiilor autonome şi societăţilor cu capital de stat care şi-au încetat existenţa după această dată, sau prin reorganizare, unităţi economice sau bugetare de stat”, considerând că sunt întrunite condiţiile şi pentru cumpărarea terenului aferent locuinţei, conform prevederilor legale.

Faţă de cele mai sus, reclamanta consideră că există temeiul juridic şi este îndreptăţită la cumpărarea locuinţei.

În ceea ce priveşte stabilirea preţului, reclamanta arată că SC Locativ SA, poate proceda la calcularea preţului şi la redactarea contractului de vânzare cumpărare.

Reclamanta mai arată că la data de 04.10.2006 a depus la sediul pârâtei o cerere prin care a solicitat să se procedeze la vânzarea locuinţei, însă i s-a comunicat refuzul motivat de faptul că imobilul în care se află locuinţa a fost dat în concesiune pârâtei de către Consiliul Local Târgu-Mureş ca bun făcând parte din domeniul public şi nu poate fi înstrăinat, iar conform Hotărârii nr.5/7.04.2006 Consiliul de Administraţie  al societăţii, această locuinţă are regim juridic de locuinţă de intervenţie, care nu se vinde, fără a face dovada celor invocate, motiv pentru care reclamanta consideră respingerea cererii de cumpărare, ca fiind nelegală.

Pârâta SC Compania A SA a depus întâmpinare solicitând respingerea cererii ca fiind netemeinică şi nelegală.

În motivarea întâmpinării pârâta a arăta că la parterul imobilului în care este situat apartamentului solicitat spre vânzare, este staţia de pompare apa potabilă cu sala de maşini aferentă acesteia, de unde este asigurată alimentarea cu apă potabilă a zonelor II, III şi IV ale mun. Târgu-Mureş , care alimentează 7 bazine de înmagazinare a apei potabile, dintre care 3 se află exact în curtea imobilului cu pricina.

În conformitate cu prev.Legii nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia şi cele ale HGR nr.548/1999 privind aprobarea Normelor tehnice pentru întocmirea inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al comunelor şi oraşelor, municipiilor şi judeţelor, întregul imobil, curtea aferentă şi toate construcţiile edificate pe aceasta, fac parte din domeniul public de interes local.

Se mai arată că prin Hotărârea nr.125/2006 a Consiliului local al mun. Târgu-Mureş a fost aprobat  contractul de delegare a gestiunii serviciilor publice de alimentare cu apă şi de canalizare din Târgu-Mureş, iar prin contractul de delegare a gestiunii, semnat la 01.09.2006 între Consiliul local Târgu-Mureş şi SC A SA, a primit în concesiune imobilul solicitat de către reclamantă, care are la parter staţia de pompare Verii nr.4 care deserveşte 1/3 din oraş.

În acest sens s-a invocat disp. imperative a art.11 din Legea nr.213/1998, care prevede că bunurile din domeniul public  sunt inalienabile, insesizabile şi imprescritibile, rezultând astfel că orice act de înstrăinare sunt lovite de nulitate absolută.

În ceea ce priveşte terenul aferent locuinţei şi a staţiei de pompare se arată că, în conformitate cu art.5 din Legea apelor  nr.107/1996 are un regim special de zonă de protecţie sanitară cu regim sever, legiuitorul impunând restricţii pentru această zonă care delimitează instalaţiile de alimentare cu apă potabilă, motiv pentru care solicită respingerea cererii ca netemeinică şi nelegală.

În probaţiune au fost depuse  la dosar următoarele înscrisuri : taxe timbru (f 4,74), contract de închiriere (f 5-6), act adiţional (f 7-8), adresa nr. 2522/26.02.2002 (f  9) , decizii civile (f 10-14, 15-17), delegaţie ( f 26), împuternicire avocaţială (f 27), MO al României (f 29-30), hotărâri (f 31, 115, 137-143, 147-154), contract (f 32-34), liste mijloace fixe (f 35-37, 193-196), fişa suprafeţei locative (f 42-43), fişa de calcul (f 44-45), extras CF (f 78,84-85), anexă (f 62-69),  raport de expertiză (f 114-121), planşe foto (f 142-146), declaraţii fiscale (f 164-166), fişa mijlocului fix (f 166), act constitutiv (f 171-192).

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele :

Între defunctul soţ al reclamantei, K E, şi antecesoarea pârâtei RAGCL Mureş, a fost încheiat la data de 25.04.1987, un contract de închiriere pentru suprafaţa locativă cu destinaţia de locuinţă, respectiv apartamentului situat în Tg Mureş, str Verii, nr 4 ap. 2,  înregistrat sub nr. 1070/24.05.1987.

Se constată că contractul a fost încheiat în condiţiile Legii nr.5/1973, ca urmare a unui schimb de locuinţe.

La data de 02.11.2004, prin actul adiţional nr 1 la contractul de închiriere nr 1070/25.04.1987, încheiat între RA A Tg Mureş şi reclamantă, se modifică termenii contractului în sensul înlocuirii părţilor contractante, a termenului de închiriere, pe tot timpul vieţii titularului K I, calculării chiriei şi plăţii acesteia.

Este dovedit că reclamanta a solicitat cumpărarea apartamentului, potrivit cererii nr. 2523/2002, înaintată pârâtei de Primăria Mun Tg Mureş, aşa cum rezultă din adresa nr. 2522/26.02.2002 (f  9) .

Pârâta prin hotărârea nr.5 din 07.04.2006 a consiliului de administraţie a decis că imobilul respectiv se încadrează în locuinţă de intervenţie şi  că este exceptat de la vânzare.

Din raportul de expertiză întocmit de expertul  ing Gotcu Radu, rezultă că imobilul, compus din demisol (sală de maşini-cod de clasificare 1.8.12) şi parter ( 2 apartamente de locuit) în care se află apartamentul ocupat de reclamantă, este partajat în natură prin separarea completă a căilor de acces, separarea completă a spaţiilor de locuit faţă de spaţiile ce deservesc sala de maşini, separarea completă a incintelor- terenuri ce asigură accesul la spaţiile de locuit şi la sala de maşini, prin împrejmuiri.

Prin această constatare, este înlăturată apărarea pârâtei în sensul că locuinţa se află în situaţia imposibilei departajări în natură de sala de maşini, ceea ce s-ar constitui într-un impediment la vânzare.

 Este adevărat că, aşa cum reiese din copia cărţii funciare, întregul imobil a fost în posesia Comunei Urbane Tg Mureş , trecând apoi în administrarea Consiliului Local mun Tg Mureş şi de aici ca o consecinţă a hotărârii 125/27.04.2006, cu titlu de drept de proprietate pârâtei.

Prin contractul de delegare a gestiunii serviciilor publice de alimentare cu apă şi canalizare, semnat la data de 01.09.2006, între Consiliul Local Tg Mureş pe de o parte şi pârâtă pe de altă parte, în art 4 lit b se prevede ca anexă obligatorie anexa 2, care reprezintă inventarul bunurilor proprietate publică şi privată a concedentului, aferente serviciului respectiv şi care sunt transmise în concesiune concesionarului pe toată durata contractului, respectiv 25 ani( art 6).

Din anexa în discuţie ( f 36), se constată că a fost transmisă locuinţa de serviciu şi staţia de pompare str Verii, nr 4.

Se reţine că, anterior datei încheierii acestui contract, prin Hotărârea nr 964/17.09.2002, a fost trecută ca domeniu public la rubrica ,, Staţiile de pompare şi de repompare a apei ",  clădirea sală maşini din str Verii, nr 4, proprietatea oraşului în administrarea antecesoarei pârâtei Regia Autonomă A ( f 30).

Din cele mai sus arătate, instanţa constată că regimul juridic al locuinţei de serviciu din str Verii nr 4, nu este cel al unui bun din domeniu public ci al unui bun din domeniul privat al pârâtei.

De altfel, pârâta s-a comportat ca un adevărat proprietar când a schimbat regimul locuinţei din locuinţă de serviciu în locuinţă de intervenţie.

De asemenea, nu se poate reţine că locuinţa este de intervenţie, pentru că aşa cum s-a constatat mai sus, locuinţa este ocupată de reclamantă din anul 1987,  nici cel puţin ca o locuinţă de serviciu ci ca o locuinţă din fondul RAGCL- lui Mureş, astfel că încadrarea făcută de societate nu poate să producă efecte în acest sens.

Pe de altă parte hotărârea nr 5 din 07.04.2006 a consiliului de administraţie al pârâtei, care schimbă regimul juridic al acesteia în locuinţă de intervenţie este nelegală întrucât reclamanta  depusese deja cerere pentru cumpărarea locuinţei  încă din anul 2002, când regimul acesteia era în evidenţe ca locuinţă de serviciu şi în această situaţie demersul pârâtei pentru aş justifica refuzul, se constituie ca un abuz de drept.

Cu toate acestea, ceea ce este relevant în soluţionarea cauzei este împrejurarea că această ,,locuinţă de serviciu", nu face parte din domeniul public, condiţii în care devin incidente disp. art. 7 alin.2 din Legea nr.85/1992.

Potrivit acestui text de lege, vor fi vândute la cerere, în condiţiile prevederilor alin. 1 şi cu respectarea dispoziţiilor art. 1 alin. 3, titularilor de contracte de închiriere şi locuinţele care înainte de 6 martie 1945 au aparţinut regiilor autonome, instituţiilor şi societăţilor cu capital de stat, mixt sau privat, care şi-au încetat existenţa după această dată sau, după caz, au devenit, prin reorganizare, unităţi economice sau bugetare de stat. Este prevăzut şi modul de stabilire a preţului, respectiv că locuinţele vor fi vândute în condiţiile de evaluare, de achitare integrală sau în rate a preţului şi de exceptare de la vânzare, prevăzute în Legea nr. 112/1995.

Deoarece societatea pârâtă se încadrează în categoria acelor societăţi care sunt arătate la articolul citat, iar reclamanta avea calitatea de chiriaş la data la care a solicitat cumpărarea,  se constată că refuzul pârâtei de a-i vinde locuinţa reprezintă un abuz de drept, aşa cum este reglementat de art.1 coroborat cu art.3 din Decretul nr.31/1954.

Pentru considerentele avute în vedere şi în temeiul textelor de lege enunţate, urmează să fie admisă cererea de chemare în judecată şi va fi obligată pârâta să încheie contract de vânzare cumpărare cu reclamanta pentru locuinţa pe care o ocupă.

În temeiul art. 274 Cod procedura civila, fiind în culpă procesuală, pârâta va fi obligată la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată  în sumă de 407,51 lei, reprezentând taxe de timbru şi timbre judiciare.

Domenii speta

Spete similare