Culpa proprietarului fondului dominant; sarcina excesiva pentru fondul aservit

Sentinţă civilă 740 din 20.04.2011


Prin actiunea înregistrată pe rolul instantei sub nr. (…) reclamanta S.C. (…) SRL a chemat în judecată pe pârâta S.C. (…) S.A. solicitând obligarea acesteia la lăsarea unei căi de acces la terenul reclamantei, situat în intravilanul (…), cu o lătime de (...) m si o lungime de (…) m., pe terenul pârâtei.

In motivare, s-a arătat că terenul cumpărat prin act autentic de reclamantă nu are cale de acces la drumul public, astfel încât nu poate fi folosit, iar drumul cel mai scurt poate fi creat pe terenul pârâtei.

Actiunea nu a fost motivată în drept.

La cerere au fost anexate, în copie, actul de vânzare cumpărare si alte înscrisuri.

La (…) s-a renuntat la judecată împotriva pârâtei si au fost chemate în instantă, în această calitate, C. C. şi SC (…) S.A.

In motivarea cererii, astfel modificate, s-a arătat că terenul reclamantei se învecinează direct cu râul (…), care îl desparte de terenul proprietatea pârâtei C. C.. Pe acest teren, reclamanta solicită un drum de acces la calea publică, cu o lătime de (…) m si o lungime de (…) m., urmand a plăti o chirie.

In drept, au fost invocate dispozitiile art. 606 cod civil.

La (…), pârâta C. C. a formulat, în temeiul art. 64 cod procedură civilă, cererea prin care a arătat titularii dreptului, ca fiind I. M. si I. E., părintii săi si proprietarii terenului, ai constructiilor şi ai pensiunii C. Pârâta C. C. a arătat că ea doar administrează bunurile pensiunii, astfel încât nu poate fi obligată în proces.

Prin încheierea din (…), luând act de recunoasterea titularilor, faţă de precizarea scrisă a reclamantei, în concordantă cu cererea pârâtei C. C., instanta a dispus scoaterea acesteia din cauză şi a continuat judecata în contradictoriu cu pârâtii I. M., I. E. şi A.R. SA.

Pârâtii I.M. si I.E. au formulat întampinare si cerere reconventională, solicitând respingerea actiunii principale şi să se constate că pe terenul proprietatea lor nu se poate trece către fondul dominant.

In motivare, s-a arătat că terenul reclamantei are ca limite râul (…)  si pădurea, are categorie de folosintă fâneaţă, iar potrivit mentiunilor din contractul de vânzare-cumpărare, cumpărătoarea şi-a asumat riscul dobandirii unui imobil fără iesire la calea publică. Se mai arată că pe toată lătimea terenului pârâtilor se află constructiile pensiunii, edificate în conditiile legii, care impiedică trecerea reclamantei către DN (...) A, spatiul este restrâns şi destinat parcării  şi recreerii turiştilor pensiunii. Se mai sustine că trecerea peste râu, către celălalt teren al pârâtilor, se face pe o pasarelă edificată de acestia, cu preturi impresionante şi întretinere costisitoare, pasarela având destinatie pietonală. In aprecierea pârâtilor, reclamanta ar pricinui o mai mică pagubă prin crearea servitutii pe terenurile altor vecini, pe latura opusă terenului pârâtilor.

In drept, au fost invocate dispozitiile art. 57, 115 si 119 cod procedură civilă, art. 617 si 621 cod civil.

Reclamanta a formulat întampinare la cererea reconventională, prin care au invocat inadmisibilitatea acesteia, motivată de caracterul de actiune în constatare. Se sustine, de către reclamantă, că obiectul unui astfel de cereri nu poate fi un fapt sau un act negativ.

Prin încheierea din (…), exceptia pusă în discutia părtilor a fost unită cu fondul.

După administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu si expertiză topografică, actiunea reclamantei a fost respinsă.

Hotărârea a fost mentinută, prin decizia nr. (…) a Tribunalului (…)

Neobservând, desi era evident, că instantele de fond au analizat si solutionat cererea reconventională, Curtea de Apel (…) a admis recursul reclamantei si pentru o pretinsă necercetare a fondului acestei cereri a casat hotărârile (în temeiul art. 312 alin. 3 cod procedură civilă) şi a trimis cauza spre rejudecare.

Ca indicatie suplimentară, Curtea a subliniat necesitatea unei noi expertize topografice, cu mai multe variante.

Dosarul a fost înregistrat, din nou, pe rolul Judecătoriei (…), sub nr. (…).

La (…) pârâtii au invocat exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 616, 617 si 618 cod civil.

Prin încheierea din (…) Judecătoria (…) a sesizat Curtea Constitutională, pentru solutionarea exceptiei şi a dispus suspendarea judecaţii cauzei.

Exceptia a fost respinsă prin decizia nr. (…) a Curtii Constitutionale, iar judecata reluată la (…) când pentru respectarea indicatiilor instantei de control s-a dispus efectuarea unei noi expertize topografice.

La (…), C. C., reprezentant al Î.F.P.C.a formulat cerere de interventie în interesul pârâtilor, solicitând respingerea actiunii principale, ca neîntemeiată.

In motivarea acestei cereri, încuviintată, în principiu, prin încheierea din (…), s-a sustinut că pârâtii Iacob au fost de acord ca entitatea juridică, ce a suferit modificari şi care în prezent functionează sub forma ÎF P.C.să-şi stabilească sediul si să functioneze pe o perioadă nelimitată pe terenul lor. Se sustine că fiecare portiune de teren este de strictă necesitate pentru functionarea pensiunii, fiind imposibilă crearea căii de acces solicitată.

Raportul de expertiză dispus a fost efectuat si completat de expert (…).

In cauză s-a administrat si proba cu cercetarea la faţa locului, în data de (…), iar părtile au depus, în copie, înscrisuri şi planse fotografice.

Analizând actele si lucrările dosarului, instanta a retinut:

Prin contractul de vanzare-cumpărare autentificat sub nr. (…) de BNP (…), reclamanta SC (…) S.R.L. a dobandit proprietatea unui teren în suprafaţă de (…) mp. fâneaţă, situat in intravilanul (…) tarla (…) parcela (…), cu nr. cadastral provizoriu (…) între vecinii : (…)

Astfel cum rezultă din descrierea imobilului si schita anexă, terenul nu avea si nu are iesire la calea publică, împrejurare subliniată în cuprinsul actului, când cumpărătoarea declară că a luat la cunostintă această situatie.

Potrivit art. 616 cod civil, proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nicio iesire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a despăgubi în proportie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.

Tinand seama de configuratia servitutii solicitată de reclamantă, ce vizează traversarea albiei râului (…), instanta constată că este justificată chemarea în instantă a pârâtei A.R. SA si va respinge exceptia lipsei calitătii procesuale pasive invocată de aceasta, ca neîntemeiată.

Asa cum reiese foarte clar din norma juridică citată, se oferă proprietarului locului înfundat o vocatie iar nu o garantie, o certitudine, instanta de judecată fiind suverană în a aprecia asupra necesitătii si posibilitătii instituirii servitutii de trecere.

In practica judiciară mai veche, dar si mai recentă (de ex.decizia nr. (…) a C.S.J) s-a statuat că în cazul în care înfundarea locului este rezultatul faptei proprietarului sau chiar al neglijentei sale, trecerea nu mai poate fi cerută vecinilor fondului.

Asa cum s-a arătat, la momentul cumpărării terenului, reclamanta cunostea atât categoria de folosintă cât si lipsa iesirii la calea publică, caracteristici asumate în mod expres şi care, probabil, au si cauzat un pret mai redus decât cel al pietei libere. Se poate vorbi, dacă ne referim la posibilitatea de acces cu mijloace auto la acest teren, cel putin despre o neglijentă, dacă nu despre o asumare a unui anume mod, limitat, de folosintă a terenului categorie fâneaţă.

Pe de altă parte, o conditie esentială a instituirii servitutii – o sarcină importantă asupra imobilului fond aservit – este ca prin amenajarea si folosirea drumului să nu se aducă terenului ce suportă servitutea inconveniente grave, de natură a-i schimba destinatia sau a cauza imposibilitatea sau dificila utilizare de către însusi proprietarii lui.

Instanta este chemată să păstreze un echilibru între nevoia de folosintă a proprietarului fondului dominant si prejudiciul ce s-ar crea proprietarului fondului aservit si nu poate crea o servitute atunci cand acesta din urmă ar fi pus în situatia de a suferi un prejudiciu disproporţionat.

Cercetarea la faţa locului si expertiza topografică au reliefat că terenul pârâtilor I. M. si E., pe care se află constructiile P. C. are o lătime de (…) m., fără să existe un spatiu mai mare de (…)  m. între soseaua DN (…) A şi limita de proprietate.

Normativele pentru autorizarea si functionarea pensiunilor turistice – impun spatii pentru parcare, curte proprie cu spatii verzi, suprafete de joacă pentru copii, deci teren disponibil.

Intrucât terenul pârâtilor, folosit de intervenientă, nu are spatiu ce ar putea fi amenajat cu destinatiile enumerate mai sus, între latura de vest si DN (…)A, tinand seama de amplasarea constructiilor pe lătimea de (…) m., este evident că prin crearea servitutii cu lătimea de (…) m (schita anexă raportului) s-ar aduce grave prejudicii activitătii turistice.

Pe de altă parte, atât la prima judecată a cauzei cat şi la rejudecare, expertii au evidentiat o alternativă ce nu ar crea atâtea inconveniente, la sud de proprietatea reclamantei, la albia râului (…) şi proprietatea B. M..

Constatările în teren, la cercetarea locală, au evidentiat un inceput de amenajare a acestui drum, abandonată însă, ca şi cererea initială de chemare în judecată, când reclamanta a renuntat la această variantă, preferând grevarea proprietătii pârâtilor si – în aprecierea instantei – afectarea gravă a activitătii economice a P.C..

In consecintă, existând o vădită disproportie între dreptul reclamantei de iesire la drumul public si afectarea exerciţiului dreptului de proprietate al pârâtilor, instanta apreciază că nu se justifică instituirea servitutii, în modalitatea solicitată si urmează să respingă actiunea, ca neîntemeiată si să admită cererea de interventie accesorie.

Avand în vedere dispozitiile art. 111 cod procedură civilă, va respinge cererea reconventională, ca inadmisibilă, întrucât are ca obiect constatarea unei situatii de fapt – imposibilitatea de trecere către fondul dominant