Servitute

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sinaia la data de 30.06.2020, reclamantele BA  şi ME au chemat în judecata pe pârâtul  CG, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța pârâtul să fie obligat se le permită accesul de la calea publica la construcția proprietatea acestora situată în Comarnic, punctul Cernica, lotul 1.

În motivarea cererii se arată de reclamante că urmare a executării silite demarate de BM la data de 18.09.2018 terenul în suprafață de 1428 mp a fost adjudecat de către pârât potrivit procesului verbal de licitație imobiliara nr.156/P in schimbul sumei de 72.405 lei.

Pe terenul în cauza la momentul licitației și, respectiv adjudecării terenului, se afla construcția edificata de numita BA împreună cu soțul său, BI, o casa în regim de P+2E+M. Imobilul a fost edificat cu autorizația de construire nr.174 din data de 28.11.2006 după depunerea documentație aferente depuse potrivit legislației în vigoare.

Se mai învederează că reclamantele au acceptat succesiunea defunctului BI astfel cum rezulta din cuprinsul celor doua certificate pe care le anexează cererii.

Reclamantele arată că practica judiciara a statuat ca prin loc înfundat se înțelege o suprafață de teren, cu și fără construcții, care nu are nici o ieșire la calea publica fiind înconjurata pe toate laturile de alte proprietăți sau învecinând-se cu forme de relief impracticabile, iar pe de alta parte că prin loc înfundat se înțelege efectiv suprafața de teren cu si fără construcții, care nu are nici o ieșire la calea publică, fiind înconjurată pe toate laturile de proprietăți sau învecinându-se cu forme de relief ce nu pot fi practicate. De asemenea, având în vedere faptul că stabilirea dreptului de proprietate se realizează pentru uzul sau utilitatea imobilului dominant, acesta constituie un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului dominant atare urmând să aibă soarta dreptului principal, conform principiului de drept accesorium seguitur principale

Cu privire la modul de constituire al dreptului de servitute, reclamantele susțin că acesta este stabilit de prevederile art.756 Cod civil, iar prin cale publica se înțelege drumul deschis circulației publice prevăzut de art.4 lit.a din O.G 43/1997 privind regimul drumurilor, respectiv orice drum public, precum si orice drum de utilitate privata care asigura accesul nediscriminatoriu al vehiculelor si pietonilor.

Potrivit art.619 NCC „întinderea si modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin înțelegerea părților, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosință continuă pe timp de 10 ani" iar art.617-620 NCC reglementează dreptul de trecere al proprietarului fondului care nu are acces la calea publică. Astfel, reclamantele susțin că este inexplicabil cum a fost posibil sa fie adjudecat terenul fără a se lua în calcul că pe acest teren se afla o construcție, aspect ce capătă conotații penale în condițiile în care imobilul a fost evaluat de un expert înainte de a fi scos la licitație publica și nici acesta nu a poziționat pe schița de plan amprenta la sol a construcției proprietatea reclamantelor, ca si cum construcția ar fi existenta ori adjudecarea terenului nu s-a făcut la pachet cu construcția de pe el.

În drept, au fost invocate disp. art. 617-620 NCC.

În dovedirea cererii, au solicitat administrarea probei cu acte, interogatoriu pârâtului, proba cu doi martori si expertiză topometrică.

Pârâtul CG a formulat întâmpinare la cererea de chemare în judecată a reclamantelor, prin care a solicitat instanței să rețină, să examineze si să se pronunțe cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor, să respingă cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată și să le oblige pe acestea la plata cheltuielilor de judecată.

Cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor, pârâtul susține că în speța dedusă judecății, reclamantele solicită obligarea pârâtului să permită accesul acestora de la calea publică la construcția proprietatea reclamantelor, situată în Comarnic, punctul Cernica nr.1. Se învederează că reclamantele fiind cele care pornesc procesul, prin cererea de chemare în judecată sunt obligate să justifice atât calitatea lor procesuală, cât şi calitatea procesuală a pârâtului si trebuie să facă acest lucru indicând în cerere atât pretenția, cât și motivarea în fapt și în drept, adică îndreptățirea sa de a introduce cererea împotriva pârâtului, conform art. 194 lit. c) si d) NCPC. Or, reclamantele afirmă, dar nu probează dreptul de proprietate asupra unei construcţiei situate pe terenul proprietatea pârâtului, situat în localitatea Comarnic, punctul Cernica nr.l, în suprafată de 1.428 mp., categoria de folosință livadă.

Astfel, pe cale de consecință, nu rezultă identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății, astfel încât solicită admiterea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantelor şi respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind formulată de persoane fără calitate procesuală activă.

În ceea ce privește fondul cauzei, pârâtul solicită respingerea cererii de chemare în judecată având în vedere în urma licitației publice din data de 18.09.2018 ţinută la BM terenul situat în Comarnic, punctul Cernica nr. 1, în suprafață de 1.428 mp., categoria de folosință livadă, identificată cu număr cadastral 252, înscris în cartea funciară nr. 21369 a localității Comarnic, a devenit  proprietatea pârâtului. Imobilul a fost vândut liber de sarcini, în evidențele funciare nefiind menționată existenta vreunei construcții pe acest teren. Astfel, în cartea funciară nr. 21369 a localității Comarnic nu există mențiuni cu privire la dreptul de proprietate al reclamantelor asupra vreunei construcții situate pe  terenul mai sus menționat.

Se învederează că susținerile reclamantelor cu privire la existenta autorizației de construire nr. 174/28.11.2006 emisă de primarul comunei Comarnic ca reprezentând dovada dreptului de proprietate asupra construcției în cauză sunt neîntemeiate, urmând a fi cenzurate ca atare. Autorizația de construire reprezintă un act administrativ care permite edificarea unei construcții cu respectarea anumitor cerințe, fără a reprezenta dovada dreptului dc proprietate cu privire la respectiva construcție.

Iar potrivit dispozițiilor art. 37 din Legea cadastrului a publicității imobiliare nr.7/1996, republicată, cu modificările completările ulterioare, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum a celorlalte dispoziții legale în materie și a unei documentații cadastrale, iar în lipsa înscrisurilor expres menționate de dispozițiile legale, reclamantele nu fac dovada dreptului de proprietate cu privire la o construcție situată pe terenul pârâtului. Or, în absenta dreptului de proprietate nu sunt incidente dispozițiile art. 617 Cod civil, reclamantele neavând dreptul să solicite să li se permită trecerea pe terenul pârâtului.

În probațiune a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

Reclamantele au formulat răspuns la întâmpinare prin care susțin, cu privire la excepția lipsei calității procesuale active că aceasta ar trebui respinsa ca neîntemeiată având în vedere că pe terenul proprietatea pârâtului se afla construcția proprietatea reclamantelor iar pârâtul nu contestă acest lucru. De asemenea, se mai arată că acea casa, a cărei valoare este considerabilă, a fost finalizata anterior adjudecării terenului de către pârât și că pârâtul nu poate considera că poate dobândi un imobil a cărui valoare este de câteva zeci de mii de euro cu suma de 15.500 de euro, suma care reprezintă o valoare modica a terenului, având în vedere că potrivit actului de adjudecare acesta a dobândit doar terenul în suprafața de 1428 mp nicidecum si construcția de pe el.

Reclamantele mai învederează instanței faptul că susținerea pârâtului potrivit căreia  nu au calitate procesuala activă în aceasta cauza si ca nu fac dovada dreptului de proprietate este contrazisa de actele depuse la dosar. Astfel, construcția era finalizata la nivelul anului 2012, cu 6 ani înainte de a fi adjudecat imobilul de către pârât și chiar daca autorizația de construire este un act administrativ aceasta nu are însemnătate si nu constituie un argument pentru a li se respinge cererea. Consideră, de asemenea important că pârâtul nu poate produce nici un document din care sa rezulte ca are calitatea de proprietar asupra construcției reclamantelor, deoarece a dobândit doar terenul prin adjudecare, nicidecum si construcția.

La termenul din data de 25.05.2021, instanța a unit excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor invocată de pârât cu fondul cauzei, considerând că pentru soluționarea acesteia este necesară administrarea acelorași dovezi ca și pentru finalizarea etapei cercetării procesului.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:

În fapt, la data de 18.10.2002, reclamanta BE împreună cu soţul său defunct BI au dobândit prin contract de vânzare cumpărare imobilul situat în Comarnic, punctul Cernica (lotul nr.1) în suprafață de 1428 mp, așa cum rezultă din Contractul de vânzare cumpărare nr. 1090 din 18.10.2002 autentificat si legalizat de BO din Comarnic (f.14-15).

Pe acest teren reclamanta BE împreună cu defunctul ei soţ au edificat o casă în regim de P+2E+M (aşa cum reiese din declaraţiile părţilor, din procesul verbal de cercetare la față locului din data de 10.02.2021-f.74, din certificatul de moştenitor-f.23) în baza autorizației de construire nr.174/28.11.2006 (f.24-25). Autorizația de construire a fost emisă în baza proiectului pentru autorizarea executării lucrărilor de construire PAC nr.12/06/05 (f.24 fată), schița și amplasamentul viitoarei construcții fiind reliefat la o scară de1:500, amprenta la sol fiind de 100,82 mp şi distanţa faţă de D.N.1 de 22,18 m (așa cum rezultă din planul de situație vizat de Consiliul Județean Prahova -de la fila 85, schiță aprobată de Agenția de Cadastru şi Publicitate imobiliară din data de 16.06.2005, fila 85 verso).

Pe terenul situat în Comarnic, punctul Cernica (lotul nr.1) în suprafață de 1428 mp, în baza acestei autorizații de construire (conform expertizei în suprafață de 1364 mp-f.82), s-a edificat o construcție ce are amprentă la sol, potrivit declarațiilor reclamantelor de aproximativ 400 mp (f.74) şi este amplasată la o distanţa faţă de D.N.1  de 3.90 m (f.83).

Urmare a decesului, la data de 08.03.2013, numitului BI, au venit la moştenire BE (soţia acestuia) şi ME (fiica acestuia), conform certificatului de moştenitor nr.20 din data de 28.03.2013 (f.16-18). Potrivit certificatului de moștenitor nr.93/12.11.2019 (f.21-23), construcția Cl ( P+2E+M ) nu era înscrisa în cartea funciară la acel moment, iar demersurile în acest sens cad exclusiv în sarcina mostenitorilor, dupa obtinerea procesului verbal de recepţie la terminarea lucrarilor precum şi îndeplinirea documentatiei cadastrale a acesteia. De asemenea, defunctul si ulterior mostenitorii legali ai acestuia nu au inscris constructia în evidenta fiscala tinuta în cadrul Directiei Taxe si Impozite din cadrul Primariei Comarnic (f.22).

Instanţa reţine faptul că nici până la acest moment nu s-au făcut demersuri şi nu s-a obţinut procesul verbal de receptie, aşa cum a răspuns reclamanta BE în cadrul şedinţei din data de 25.05.2021 la întrebarea adresată de instanță.

În temeiul cererii de continuare a executării silite formulata creditorul TF în calitate de cesionar în drepturi al BC, are a solicitat continuarea procedurilor de executare silita împotriva debitoarelor ME (în calitate de moștenitor al lui BI) şi BE si încheierea nr.301 din data de 05.08.2013 a Judecătoriei Sinaia, s-a încuviințat urmărirea silită asupra terenului  situat în intravilanul localității Comarnic, punctul Cernica (lotul nr. l), județul Prahova, în suprafața 1428 mp, categoria de folosința livadă, identificat cu număr cadastral 252, înscris în cartea funciara nr.21 a localității Comarnic, privind plata debitului conform titlului executoriu constând în contractul de credit nr.50/5172/21.12.2007. Astfel, având în vedere oferta depusa în suma de 72.405 lei, de către ofertantul CG, acesta fiind si prețul de pornire al licitației, s-a oferit spre vânzare imobilul urmărit (f.35-Act de adjudecare nr.156).

Prin prezenta cerere, reclamantele solicită instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța pârâtul sa fie obligat se permită acestora accesul de la calea publica la construcția proprietatea acestora situata in Comarnic ,punctul Cernica, lotul 1.

În drept, potrivit art.616 Cod civil de la 1864, „proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nici o ieșire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a-l despăgubi în proporție cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.”

Astfel, instanța reține că una din condițiile necesare a fi îndeplinite pentru a fi promovată o acțiune în justiție ce are ca obiect servitute este ca titularul acțiunii să fie proprietarul locului înfundat, iar admiterea unei astfel de acțiuni implică dovedirea dreptului de proprietate al reclamantelor.

Potrivit art. 555 alin. (1) din Codul civil, "Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege".

Potrivit art. 557 alin. (1) din Codul civil, "Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință în cazul bunurilor mobile și al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre judecătorească, atunci când este translativă de proprietate prin ea însăși".

Art. 563 alin. (3) din Codul civil arată că "Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii, este pe deplin recunoscut".

De asemenea, legea specială în materia autorizării executării lucrărilor de construcții, nr. 50/1991, în forma republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 933 din 13 octombrie 2004, prevede în art. 1 că: "(1) Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare. Autorizația de construire sau de desființare se emite la solicitarea destinatarului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren și/sau construcții - ori a altui act care conferă dreptul de construire sau de desființare, în condițiile prezentei legi. (2) Construcțiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susținerea instalațiilor și utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizației de construire, emisă în condițiile prezentei legi, și a reglementărilor privind proiectarea și executarea construcțiilor."

Potrivit art. 37 alin. (2) din Legea nr. 50/1991, "Lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizație și dacă s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor (...)". Câtă vreme, potrivit art. 37 alin. (5), construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia nu se considera finalizate, în privința acestora, nu se poate elibera de către autoritatea competentă procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, ceea ce conduce la imposibilitatea intabulării, chiar dacă aceasta nu mai este expres prevăzută.

Instanţa subliniază şi cele reţinute de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în cuprinsul Deciziei nr. 13/2019 privind examinarea recursului în interesul legii declarat de Colegiul de conducere al Curții de Apel București vizând "interpretarea dispozițiilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în sensul dacă acestea constituie sau nu un impediment legal la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcției prin efectul accesiunii imobiliare artificiale": astfel, în ceea ce privește construcțiile edificate după data de 1 august 2001, fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia, precum și în privința construcțiilor care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor (cum este şi cazul construcţiei de faţă), dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 și art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 împiedică recunoașterea dreptului de proprietate pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, instanța neputând să valideze prin hotărâre judecătorească precaritatea unei situații juridice create printr-o conduită contrară legii (paragraful 92).

Astfel, instanța nu poate să valideze printr-o hotărâre judecătorească situația juridică an unei construcții care nu are efectuată recepția la terminarea lucrărilor și nu este intabulată. Existenta unei autorizații de construire fără ca aceasta să fie urmată, odată cu finalizarea construcției, de recepția de terminare a lucariilor nu este de natură să facă dovada proprietății asupra construcției. De asemenea, instanța constată că sunt neîntemeiate și susținerile reclamantelor potrivit cărora construcția era finalizata la nivelul anului 2012, deci cu 6 ani înainte de a fi adjudecat imobilul de către pârât, din moment ce nu a fost efectuată recepția la terminarea lucrărilor și construcția nu a fost intabulată.

Totodată, inclusiv în cuprinsul certificatului de moștenitor la care reclamantele au făcut referire se statuează expres următoarele: construcția Cl ( P+2E+M ) nu este înscrisa în cartea funciara la momentul de fata iar demersurile în acest sens cad exclusiv în sarcina moștenitorilor, după obținerea procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor precum si îndeplinirea documentației cadastrale a acesteia. Astfel că nici certificatul de moștenitor nu face dovada calității de proprietar asupra construcției a celor 2 reclamante.

În temeiul art. 453 alin. 1 C.pr.civ., având în vedere că va respinge cererea reclamantelor, aceste a fiind partea care a pierdut procesul, instanța va dispune obligarea acestora, în solidar, la plata cheltuielilor  de judecată însumă de 4.000 de lei către, sumă ce reprezintă onorariul de avocat (f. 103), potrivit chitanței seria AVO nr.489 din 15.07.2020.

Domenii speta

Spete similare