Servitute-obligatie de a face

Pe rol fiind judecarea cauzei civile formulată de reclamanții : ##### ######## şi ##### ##### în contradictoriu cu pârâții : ######## ######## şi ######## ########, având ca obiect ,,servitute, obligația de a face”.

Dezbaterile au avut loc în şedința din data de. 11. 03. 2022, fiind consemnate în încheierea de şedință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a stabilit pronunțarea pentru 28. 03. 2022 și ulterior pentru 12. 04. 2022, 26. 04. 2022 şi pentru astăzi, 06.05.2022, dată la care a hotărât următoarele:

I N S T A N Ț A

A. Deliberând asupra cauzei civile de față, instanța constată următoarele:

I. Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Câmpina la data de 08. 01. 2022 sub nr. de dosar ###/204/2020 reclamanții : ##### ######## şi ##### ##### au chemat în judecată pe pârâții: ######## ######## şi ######## ########, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța:

1. să se instituie în favoarea reclamanților dreptul de servitute de trecere asupra terenului în suprafață de circa 40 m. p. situat în ### ######, #### ########### ### ##, #### #######, proprietatea pârâților;

2. obligarea pârâților să permită trecerea prin fondul lor a rețelelor edilitare ce deservesc proprietatea reclamanților, respectiv conductele de apă, gaz, canalizare şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, reclamanții au arătat că, în esență, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1824/18. 05. 2016 de B. N. P. #### ####### au dobândit terenul în suprafață de 718 mp din care 160 mp teren curti-constructii şi 558 mp teren arabil, cu număr cadastral-2394, cu vecinii:

- pe latura de nord- Primăria oraș Breazasi propr. ######## Gheoorghe, nr. , cadastral 1839;

- pe latura de est cu propr. ######## ########, nr cadastral 1839;

- pe latura de sud cu propr. ######## gheorghe- nr. cadastral 1839 si str. Republicii;

- pe latura de vest cu str. Republicii si Primăria ######.

Obiect al vânzării l-a reprezentat şi locuința situată pe acest teren identificată în schița de plan cu litera C, construită în anul 1897, din lemn şi acoperită cu tablă, compusă din : dormitor, magazie, dormitor, dormitor, camera de zi, vestibul si baie, notate cu cifrele 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8. în suprafață construită de 86, 05 mp şi suprafață construită la sol de 103, 46 mp şi beci, în suprafață utilă de 22, 60 m. p, cu număr cadastral-2394-Cl, conform schițelor de plan parte anexă la contractul de vânzare-cumpărare.

Intrarea la locuință se realiza pe latura de sud învecinată cu proprietatea pârâtului, unde există o cale de acces, pe care se află trasate şi conductele de alimentare cu gaze naturale, canalizare, hasnaua.

La data cumpărării imobilului, vânzătorul le-a comunicat reclamanților faptul că, nu există nicio problema în privința accesului la teren sau la utilități, având în vedere că nu există o altă posibilitate, iar calea de acces existenta are aceeași vechime cu locuința.

Din anul 2018 pârâtul le-a solicitat reclamanților să-i cedeze o bucată de teren din terenul proprietatea lor în schimbul folosirii căii de acces.

Reclamanții nu am fost de acord cu propunerea pârâtului întrucât poziționarea terenului pe care ar fi trebuit să o cedeze acestuia ar fi determinat imposibilitatea lor de a mai folosi terenul aflat în spatele construcției, în scopul pentru care aceştia l-au cumpărat.

Ca urmare a refuzului reclamanților în sensul arătat, pârâtul le-a blocat acestora calea de acces, fiind în imposibilitatea de a mai folosi utilitățile şi terenul.

Motivat de acest aspect, reclamanții au fost nevoiți să îşi creeze o altă intrare în locuință, din stradă, fără a mai putea avea acces la terenul care anterior reprezenta calea de trecere.

Reclamanții au arătat că sunt de acord cu rezolvarea litigiului pe cale amiabilă, urmând să se respecte însă situația care a existat anterior, evidențiată de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3156/18. 10. 1975 menționat în cuprinsului actului lor de vânzare-cumpărare, care este însoțit de| schița de plan în care este trasat drumul de acces, în prezent blocat.

În drept, reclamanții și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 617 Cod civil şi; art. 624 Cod civil.

În probațiune, reclamanții au solicitat încuviințarea probei cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, interogatoriu, martori, expertiza de specialitate-topometrică, având ca obiective:

- identificare, măsurare, poziționarea pe schița de plan a terenurilor deținute de părți conform actelor de proprietate, cu precizarea vecinătăților;

- să se identifice calea de acces pe care se află utilitățile aparținând reclamanților, urmând a fi avut în vedere contractul de vânzare -cumpărare autentificat sub nr. 3156/18. 10. 1975;

- să se identifice traseele rețelelor ce deservesc proprietatea reclamanților, cu poziționarea pe schița de plan;

- să se stabilească dacă în prezent reclamanții mai au posibilitatea de acces la teren şi utilități;

- să se traseze calea de acces la terenul proprietatea reclamanților astfel cum a existat anterior, respectiv cu respectarea deschiderii la strada de 4, 10 m pe lungimea existentă până la gardul ce delimitează proprietatea reclamanților, apreciată ca fiind de circa 40 mp.

Cererea a fost legal timbrată cu suma de 112 lei taxă judiciară de timbru, în conformitate cu art. 3 alin. (1) lit. b din O. U. G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, conform dovezii de plată aflată la filele12 şi 13 din dosarul cauzei.

II. Pârâtul ######## ######## a depus întâmpinare la data de 02. 11. 2020 (f. 148-149) prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamanților. Instanța a dispus calificarea acesteia ca fiind și cerere-reconvențională, conform dispozițiilor încheierii de şedință din 02. 11. 2020 (f. 152). Pe cale reconvențională a cerut

-obligarea pârâților să desființeze fosa septică şi căminul de resturi menajere edificate fără drept, ilegal şi abuziv de către reclamanți pe terenul proprietatea pârâtului

În motivare, pârâtul a arătat în esență că, din anul 2002, prin act autentic de vânzare-cumpărare, este proprietarul imobilului situat în ### ######, #### ########### ### ##, #### #######.

A mai arătat că, datorită unor probleme de sănătate nici el şi nici fosta sa soție, ######## ########, nu locuiesc în imobilul menționat cu atât mai mult cu cât construcția datează din 1880.

Din anul 2016 pârâtul a efectuat unele lucrări la acest imobil, prin refacerea fundației şi a camerelor prin subzidire, zugrăvit, rigips, vopsit.

Inițial pârâtul a perfectat un contract de comodat cu PFA ######### din ###### pe o durată de 5 ani în scopul întreținerii grădinii, reparării gardului, a bucătăriei şi a băii existente iar în luna iulie 2020 a hotărât să se ocupe de restaurarea locației, apelând astfel la 2 muncitori pentru a perfecta lucrările în acest sens.

În ziua de 10. 08. 2020 cei doi muncitori(soț-soție) au venit la domiciliul pârâtului din #### ####### ## #### #### ######## ## #### #### #### # ## ###### ## ########## ###### ## ### ######### ## ##### ## ######## #####, pentru a-i acordat lui ##### ######## dreptul de servitute.

Pârâtul a mai arătat că, între colțul şi peretele din latura de Nord, la locuinței sale şi gardul vecinului său, din latura de Sud, sunt cca. 3-4 ml. , acest loc fiind destinat autoturismului său, fapt ce îl determină astfel pe pârât să solicite drept de servitute prin aleea de la pompieri care duce în spatele grădinii sale, aşa cum şi el şi vecinii săi au avut în decursul timpului, spațiu care îi aparține numai pârâtului.

A mai arătat că de 2 ani de zile pârâtul fiind bolnav nu a mai trecut pe la imobilul respectiv iar vecinul său care desfăşoară activitate de comerț, şi-a creat o alee de intrare direct din stradă a clienților săi, fapt pentru care i-a mutat acestuia gardul şi sfidând dispozițiile Legii nr. 50/1991, a edificat fără drept, ilegal şi abuziv, pe terenul pârâtului, în fața geamului de aerisire a unui viitor dormitor al acestuia, o fosă septică şi un cămin de resturi menajere, din acest motiv aerul devenind irespirabil.

Pârâtul a arătat că a cumpărat acest imobil în care va locui la bătrânețe având de altfel şi o sănătate precară iar vecinul său, ##### ########, poate solicita primăriei crearea dreptului de servitute pe aceeaşi latură de Nord de cca. 35 ml.

În drept, pârâtul a invocat disp. art.  153 alin. 2 NCPC şi art. 44 din Constituție.

În probațiune, pârâtul a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, planşe fotografie şi martori.

III. La data de 18. 01. 2021 reclamanții ##### ######## şi ##### ##### au depus la dosar întâmpinare la cererea reconvențională formulată de pârât prin care au invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune în raport de solicitarea pârâtului de a fi obligați reclamanții să-şi mute fosa septică şi, pe fond, respingerea cererii reconvenționale, ca neîntemeiată şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată (f. 163-165).

În motivare, reclamanții au arătat că, în fapt, aspectele susținute de către pârât nu corespund realității, în ceea ce privește situația terenului aflat între construcția proprietatea lor si construcția ce ii aparține pârâtului.

În realitate, suprafața respectivă nu a reprezentat niciodată loc pentru parcarea autoturismului, întrucât pe această latură se realiza intrarea în locuința dobândita de reclamanți, fapt ce rezultă din schițele de plan ce însoțesc actele de proprietate ale antecesorilor acestora.

Pe de alta parte, rețelele pentru asigurarea utilităților au fost trasate cu mulți ani în urmă, fapt confirmat de contractele de furnizare încheiate de proprietarii anteriori.

De asemenea, fosa septică este realizată cu mult timp înainte ca, pârâtul să dobândească terenul învecinat.

Au arătat reclamanții că, inițial nu au fost probleme între părți însă, cu timpul, pârâtul s-a opus ca aceştia să folosească terenul şi construcția, utilizând spațiul despre care ulterior au aflat că, îi aparține.

Reclamanții au susținut că au avut în vedere configurația terenului aşa cum rezultă din actele pe care le-au detinut proprietarii inițiali.

Faptul ca, la data când s-a realizat intabularea dreptului de proprietate asupra terenului învecinat cu cel detinut de reclamanți, nu s-a mai respectat configurația reala a terenului, reprezintă un aspect care este confirmat de înscrisurile depuse de aceştia la dosarul cauzei.

Profitând de acest aspect, pârâtul le-a îngrădit reclamanților în urmă cu circa 2 ani, dreptul de a mai avea acces la instalațiile care le aparțin şi care asigură buna folosință a imobilului proprietatea reclamanților.

Reclamanții au apreciat că în ceea ce privește accesul la terenul proprietatea lor, acesta nu se poate realiza decât pe terenul care anterior a reprezentat cale de acces.

Planșele fotografice depuse la dosarul cauzei dovedesc cu certitudine ca, accesul a fost pe această mică suprafață de teren, o altă cale de acces nefiind posibilă motivat de faptul că, terenul la care face referire pârâtul, face parte din domeniul public al orașului ###### şi reprezintă accesul către Serviciul Transport Public Local şi Administrarea Domeniului Public şi Serviciului Situații de Urgență, astfel cum rezultă din adresa nr. 15932/15. 11. 2019 depusă la dosarul cauzei.

Au susținut reclamanții că nu este adevărat faptul că, ei ar fi construit în urmă cu circa 2 ani fosa septică, aceasta existând deja la data când ei au cumpărat imobilul menționat.

Contrar susținerilor sale, pârâtul a avut permanent cunoștința de situația imobilului, afirmând că, începând cu anul 2016 a executat lucrări de refacere a fundației şi a camerelor, prin subzidire, zugrăvit, montare rigips, vopsit, etc.

Mai mult, deși afirma ca a cumpărat acest imobil pentru a locui la bătrânețe, în realitate acesta a procedat la închirierea lui, iar în prezent este scos la vânzare, fiind pus un afiș în acest sens.

Reclamanți au arătat că, modificarea gardului de la stradă a realizat-o pârâtul, după prezența d-lui expert la fața locului, pentru a se crea impresia că, terenul care nu era îngrădit, îi aparține.

În ceea ce privește solicitarea pârâtului-reclamant în sensul,, ridicării fosei septice de pe proprietatea acestuia,, reclamanții au arătat că este prescris dreptul material la acțiune, întrucât, pe de o parte, fosa septică reprezintă o construcție veche, existentă anterior anului 2016 când reclamanții au achizionat imobilul iar pe de altă parte, această solicitare a pârâtului depășeşte termenul general de prescripție prevăzut de art. 2517 C. civ.

Au mai arătat reclamanții că, intrarea în locuința lor se realiza pe latura de sud învecinată cu proprietatea pârâtului, unde există o cale de acces, pe care se afla trasate şi conductele de alimentare cu gaze naturale, canalizarea, haznaua.

La data cumpărării imobilului, vânzătorul le-a comunicat faptul că, nu exista nicio problemă în privința accesului la teren sau la utilităti, având în vedere că nu există o altă posibilitate, iar calea de acces existenta are aceeași vechime cu locuința, respectiv peste 100 ani.

Din anul 2018 pârâtul le-a solicitat reclamanților să-i cedeze o bucată de teren din terenul proprietatea acestora în schimbul folosirii căii de acces.

Faptul că reclamanții au refuzat în mod întemeiat propunerea pârâtului întrucât, prin această cedare a lor, ar fost puşi în situația imposibilității folosirii restului de teren aflat în spatele construcției, in scopul pentru care l-au cumpărat, pârâtul a procedat la blocarea căii de acces, la acest moment, reclamanții nemaiputând folosi utilitățile şi terenul respectiv.

In condițiile in care din anul 2016 până în anul 2019 reclamanții au folosit terenul astfel cum fusese utilizat şi de vânzători, reprezintă o dovada a faptului că, din partea pârâtului nu a existat opoziție, simplul fapt că, aceştia nu au fost de acord cu cedarea unei suprafețe de teren în zona solicitată, a determinat practic actualul litigiu.

In ceea ce privește poziționarea fosei septice, aceasta nu este amplasată sub fereastra de aerisire a casei pârâtului ci asa cum se poate observa din planșele fotografice, aceasta se află poziționată lângă peretele construcției aparținând reclamanților, la circa 0, 30 m.

În drept, reclamanții au invocat disp. art. 205 Cod. proc. civilă şi art. 2517 Cod civil.

În probațiune, reclamanții şi-au menținut probele indicate în acțiunea introductivă.

IV. Instanța, în conformitate cu dispozițiile art. 255 alin. (1) şi art. 258 alin. (1) din Codul de procedură civilă, a încuviințat şi administrat proba cu înscrisuri pentru reclamant şi pârât, fiind administrată și o expertiză în specialitatea topografie.

V. La termenul din 11. 03. 2022, instanța a rămas în pronunțare mai întâi cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de reclamanți în legătură cu cererea reconvențională și, în funcție de soluție, pe fondul cauzei.

Potrivit art. 248 C. pr. civ. instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe.

B. Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:

Cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiune

Din analiza cererii reconvenționale, instanța reține că pârâtul-reclamant a solicitat desființarea unor lucrări autonome efectuate pe terenul său de către o altă persoană. Indiferent de data realizării lucrărilor, atât sub imperiul Codului civil de la 1864, cât și sub imperiul actualului Cod civil, doctrina majoritară atestă că proprietarul terenului are un drept de opțiune cu privire la soarta lucrărilor realizate.

În prezenta cauză pârâtul a făcut dovada dreptului de proprietate asupra porțiunii de teren în cauză, conform extrasului de carte funciară nr. 26628 (f. 64-65, 133-135, depus chiar de reclamanți la dosarul cauzei), aspect care nu a fost contestat de reclamanți prin cererea de chemare în judecată, tocmai obiectul acesteia implicând recunoașterea pârâtului în calitate de proprietar. În aceste condiții, Înseamnă că reclamanții au calitatea de constructori de rea-credință deoarece la momentul realizării lucrării nu s-au întemeiat pe un titlu care atesta dobândirea unui drept real ce le permitea să edifice o construcție. Fiind constructori de rea-credință, înseamnă că proprietarul terenului are acces, din punctul de vedere instituției accesiunii imobiliare artificiale, la măsura care presupune obligarea constructorului la desființarea lucrării pe cheltuiala acestuia.

În ceea ce privește momentul de la care ar începe să curgă termenul de prescripție pentru o acțiune corespunzătoare acestui drept, instanța reține că acesta nu poate fi plasat în timp anterior momentului la care proprietarul și-a exercitat dreptul de opțiune în sensul solicitării de desființare a construcției – ## ## ######## ##### ########### ### ######## ###### #### ########## ####### ############### ## #### ## ##. 08. 2020, iar față de acest moment nu s-ar putea pretinde că s-a împlinit termenul general de 3 ani. Pentru aceste considerente, nu se poate retine că termenul de prescripție ar începe să curgă de la data realizării lucrării, cât timp proprietarul încă nu și-a exercitat dreptul fie în sensul de a deveni proprietarul construcției, fie în cel al demolării acesteia.

În orice caz, deși textele din materia accesiunii imobiliare artificiale nu pun în discuție natura acestui drept al proprietarului terenului. Instanța apreciază că dreptul de a obține demolarea construcției edificate de un proprietar de rea-credință este o consecință a dreptului de proprietate asupra terenului pe care se realizat construcția. Pe cale de consecință, înseamnă că dreptul de a solicita desființarea construcției nu este decât o formă de manifestare a dreptului material la acțiune prin care este protejată proprietatea în situațiile în care este acaparată fie și numai în parte – cum este cazul când s-a realizat o construcție, poțiunea de teren cu pricina fiind în stăpânirea constructorului – și anume acțiunea în revendicare. Din moment ce acțiunea în revendicare este imprescriptibilă, înseamnă că și că dreptul material la acțiune al proprietarului terenului de a solicita constructorului să desființeze construcția realizată pe terenul său este de asemenea un drept imprescriptibil, el fiind susceptibil de neutralizare doar în aceleași condiții în care s-ar putea obține respingerea acțiunii în revendicare.

Pentru aceste considerente, instanța urmează să respingă excepția prescripției ca neîntemeiată.

I. ÎN FAPT

Reclamanții sunt proprietarii imobilului din ###### de Jos strada Republicii numărul 76 ####### ####### ####### ###### ######## ####### ##### # ########### ###### ## #### ########## ## ##### ######## ######### ## #### ####### ##### ### ## # #### #### ## ## #### ## (f. 15-18 titlu proprietate). Suprafața reținută în extrasul de carte funciară este de 718 metri pătrați în concordanță cu suprafața indicată în planul de amplasament și delimitare al corpului de proprietate întocmit de inginer #### ######## numărul 104 din iunie 2003 depus de reclamant la fila 18. Cu titlul prealabil instanța reține că atât din planul de amplasament și delimitare a imobilului care a stat la baza înscrieri dreptului reclamanților în cartea funciară cât și din planul de amplasament întocmit în 1974 rezultă că forma terenului reclamanților nu este asemănătoare unui dreptunghi schimb, ci are o formă de „L” porțiunea lipsă din dreptunghi aparținând vecinilor acestora.

Pârâții sunt proprietarii imobilului situat în ###### de Jos strada Republicii numărul 74 ####### ####### ####### ###### ######## ####### ##### # ########### ###### ## #### ########## ## ##### ######## ######## ## #### ####### ##### ### ## ##### #### ##### ## #### ## ### ####### ######, în suprafață de 1859 metri pătrați. Din analiza planului de situație atașat extrasului de carte funciară rezultă că forma terenului reclamanților este descrisă conform aceleiași linii de hotar care delimitează și terenul reclamanților pe latura pe care se învecinează părțile, încât porțiunea pe care s-a solicitat stabilirea unui drept legal de trecere este în proprietatea reclamanților.

Conform răspunsului primit din partea unității administrativ teritoriale orașul ###### (f. 166) în planul de amplasament și delimitare a corpului de proprietate existent în dosarul fiscal la rolul în care este înscris pârâtul ######## ######## nu este prevăzută nicio cale de acces între proprietăți.  De asemenea, s-a mai arătat că imobilul care este în proprietatea reclamanților se învecinează pe latura de nord cu domeniul public al orașului ###### motiv pentru care la solicitarea reclamanților în sensul de a fi creată o cale de acces pe această latură s-a răspuns în sensul că această solicitare nu poate fi soluționată favorabil deoarece terenul la care se face referire este parte din domeniul public și reprezintă accesul către Serviciul de Transport Public Local și Administrarea Domeniului Public și Serviciul Situații de Urgență.

Prin încheierea din 13. 06. 2020 s-a încuviințat efectuarea unei expertize în specialitatea topografie cu următoarele obiective:

- identificarea, măsurarea, întocmirea schiței de plan a terenului reclamanților;

- să se precizeze dacă are caracter de teren înfundat;

- să se precizeze dacă calea de acces de pe terenul pârâților este cea care produce cel mai mic prejudiciu sau există o altă cale de acces;

- să se precizeze dacă pe terenul pârâților există vreo fosă septică folosită de reclamanți.

Prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de ######### ####### Expert tehnic judiciar în specialitatea topografie geodezie și cadastru depus la dosarul cauzei în data de 5 februarie 2021 aflat la filele 192-194, a fost întocmit planul de situație pentru imobilul reclamanților și s-a concluzionat că:

-terenul reclamanților are caracterul de fond înfundat.

-calea de acces de pe terenul pârâților pe care au folosit-o reclamanții și pe care vor să o folosească în continuare nu produce un prejudiciu pârâților deoarece această suprafață de teren este folosită și de către aceștia cu titlul de cale de acces;

-există o altă cale de acces în partea de nord a proprietății reclamanților pe care aceștia nu pot să o folosească întrucât face parte din proprietatea întrucât face parte din domeniul public al unității Administrative orașul ######;

-în fine, s-a concluzionat că pe terenul pârâților există o fosă septică pe care o folosesc reclamanții (a se vedea și f. 225-228 planșe foto depuse de pârâți).

Analizând și celelalte probe existente la dosarul cauzei instanța reține că pârâtul nu a făcut dovada existenței unui cămin de semnat anume pentru resturi menajere.

II. ÎN DREPT

A.Cu privire la cererea principală. Primul capăt de cerere

1.Legea aplicabilă

Reclamanții și-au întemeiat cererea pe dispozițiile articolului 617 din Codul civil precum și pe dispozițiile articolului 624 din Codul civil în vigoare. Cu toate acestea, față de dispozițiile articolului 59 din Legea numărul 71 din 2011, ce atestă că dispozițiile articolelor 602-625 din Codul civil nu se aplică situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia, instanța reține că în prezenta cauză nu este aplicabil Codul civil în vigoare din cauză că situația constând în caracterul de fond înfundat al terenului reclamanților este anterioară momentului intrării în vigoare a Codului civil, așa cum reiese din planul de situație întocmit în anul 1974 și depus de reclamant la dosarul cauzei la fila 30. A astfel legea aplicabilă în prezenta cauză este vechiul Cod civil.

2.Condițiile pentru stabilirea unui drept legal de trecere

Potrivit articolului 616 din Codul civil de la 1864 proprietarul al cărui fond este înfundat, adică nu are ieșire la calea publică, poate să ceară vecinului să îi permită trecerea pe proprietatea acestuia în scopul exploatării fondului său cu obligația de a-l dezdăuna pentru pagubă pe care o produce, iar conform art. 617 şi 618 trecerea trebuie să se facă pe calea cea mai scurtă de ieșire la drumul public şi prin locul care ar pricinuii cea mai mică pagubă proprietarului fondului aservit. Legea conferă titularului fondului care nu are acces la calea publică, fondul dominant, dreptul de a cere trecerea pe terenul fondului vecin, fondul aservit, care beneficiază de acces la calea publică.

Mai întâi, instanța reține că terenul reclamanților are caracterul de fond înfundat deoarece deși aceștia au acces la suprafața de teren din spatele casei numai trecând prin construcția ridicată pe toată lățimea terenului lor (f. 192-194, 10 vol. 2 raport de expertiză, f. 23-28 planșe foto depuse de reclamanți cu spațiul pe care au solicitat trecerea, fiind vizibile și conductele de gaze, f. 18, 30 plan de situație teren reclamanți). Dispozițiile articolului 616 din vechiul Cod civil au fost interpretate în sensul că nu se referă la o imposibilitatea absolută de folosire a fondului dominant. În această noțiune se includ  și acele situații în care folosirea fondului dominant prezintă inconveniente grave cum ar fi cel din prezenta cauză: pentru accesul la porțiunea de teren din spatele construcției este necesar ca reclamanții să treacă prin casă, ceea ce face imposibil accesul la teren cu autoturisme, utilaje, obiecte de mari dimensiuni etc.

Mai apoi, se observă că dreptul trebuie stabilit în așa măsură încât fondul dominant să beneficieze de cea mai scurtă cale de acces, dar, în același timp, cu alegerea acelui fond aservit care, în comparație cu toate celelalte disponibile, ar suferi prejudiciul cel mai mic ca urmare a stabilirii dreptului de trecere. În fine, o ultimă condiție constă în aceea că lipsa accesului la calea publică nu trebuie să fie imputabilă proprietarului fondului dominant.

Cu titlu prealabil, nici în doctrină și nici în practica judiciară nu s-a reținut că în cazul în care există o stare de fapt care implică posibilitatea stabilirii dreptului de trecere pe mai multe fonduri, ar exista, din punct de vedere al cadrului procesual, un caz de coparticipare obligatorie din perspectiva calității procesuale pasive. În alți termeni, instanța, pe baza susținerilor părților și a probelor existente la dosarul cauzei, poate analiza toate condițiile pentru stabilirea modului de exercitare a dreptului de trecere chiar și în absența unui dintre proprietarii fondurilor pe care s-ar putea stabili trecerea, desigur cu consecința că trecerea nu ar putea să fie stabilită, dacă sunt îndeplinite condițiile, decât pe fondurile ale căror titulari sunt părți în cauză, în caz contrar cererea urmând a fi respinsă ca neîntemeiată. În această din urmă împrejurarea, efectul autorității de lucru judecat a hotărârii judecătorești își va produce efecte între părțile litigiului, mai puțin în situația în care situația de fapt este supusă analizei inclusiv în contradictoriu cu unul dintre proprietarii fondurilor învecinate care nu a fost parte în primul proces, căruia trebuie să i se recunoască posibilitatea de a demonstra, în noul litigiu, chiar că hotărârea anterioară nu a fost temeinică, iar trecerea trebuia stabilită pe terenul proprietarului inițial chemat în judecată.

Două dintre condițiile enunțare nu sunt îndeplinite din perspectiva capătului principal, după cum urmează:

În primul rând, în doctrină și în practica judiciară[1] s-a stabilit că nu poate să fie constituit un drept legal de trecere ( o servitute legală de trecere) atunci când locul unde a venit înfundat prin fapta proprietarului acestuia, de exemplu în situația în care „proprietarul fondului dominant și edificat o construcție de-a curmezișul căi de acces”[2]. Printr-o decizie a Curții Supreme de Justiție, confirmată și ulterior de instanța supremă, s-a reținut că „Pentru a da loc la un drum de trecere, înfundarea trebuie să fie străină de conduita proprietarului locului înfundat. În cazul în care înfundarea este rezultatul faptului sau neprevederii proprietarului însuşi, cum ar fi împărțirea unui loc ce nu era înfundat între mai mulți proprietari, vânzarea fondului mai multor proprietari on edificarea unei clădiri de-a curmezișul ieşirii, din toate acestea rezultând un loc înfundat, trecerea nu ar mai putea fi cerută vecinilor fondului aşa cum el se afla in starea inițială”.[3]

Or, din analiza probelor existente la dosarul cauzei rezultă că proprietarul care a edificat construcția aflată în prezent pe terenul pe care l-au cumpărat reclamanții a edificat-o într-o asemenea manieră încât a blocat trecerea către porțiunea de teren din spatele clădirii în orice alt mod decât ca urmare a trecerii prin interiorul construcției, trecerea realizându-se prin uși de dimensiuni normale. Opțiunea fost făcută în condițiile în care nu și-a asigurat în beneficiul său un drept care să îi permită trecerea către porțiunea de teren din spatele clădirii pe terenul vreunuia dintre vecini, la dosarul cauzei nefiind depusă o dovadă privind existența unui asemenea drept – acesta fiind chiar motivul prezentei acțiuni. Reclamanții nu ar putea pretinde că nu au cunoscut această sau că nu puteau să cunoască această împrejurare din moment ce la data achiziționării imobilului ea rezulta din schița de plan a acestuia și din modul în care este construită locuința lor (f. 18, 30 plan de situație teren reclamanţi, f. 19 extras cf reclamanți).

În al doilea rând, din planșele foto depuse la dosarul cauzei (f. 23-28 planșe foto depuse de reclamanți cu spațiul pe care au solicitat trecerea, fiind vizibile conductele de gaze; f. 225-228 planșe foto depuse de pârâți; f. 237 captură street view google maps efectuată din oficiu Bulevardul Republicii 59; f. 245-249 depuse de pârâți) și din precizările făcute în raportul de expertiză, instanța reține că în trecut trecerea către partea din spatele construcției s-a realizat pe un drum aflat pe latura de nord a proprietății reclamanților (în stânga terenului lor, din perspectiva unei persoane care ar privi proprietatea acestora din stradă) proprietății reclamanților, drum care în prezent este asfaltat și duce către un imobil aflat în proprietatea publică a unității administrativ-teritoriale (u.a.t.) orașul ######.

###### orașul ###### a comunicat instanței (f. 253-254) că terenul situat pe latura de nord a proprietății reclamanților aparține domeniului public și deservește activități desfășurate de Serviciul ADP și Transport persoane din cadrul Primăriei orașului ######, fiind amplasate și o serie de construcții: remiza PSI, garaj, magazie, atelier garaj auto, birou gospodărie și sunt parcate utilaje folosit în activitate. Se ai arată că terenul nu reprezintă drum de acces sau un drum public astfel încât nu se poate permite accesul celor doi proprietari.

În pofida celor arătate anterior, instanța apreciază că pe aceste teren se poate stabili un drept de trecere pentru reclamanți și că, în urma comparării celor două prejudicii, cel care ar fi suportat de u.a.t și cel care ar fi suportat de către pârât, prejudiciul încercat de u.a.t. ar fi inferior.

În ceea ce privește natura dreptului de proprietate ce poartă asupra terenului u.a.t. orașul ######, instanța reține că proprietatea publică este susceptibilă de limitări în aceleași condiții ca și proprietatea privată, în măsura în care acestea nu contravin uzului sau interesului public care a condus la stabilirea unui asemenea drept[4]. Astfel, de principiu, se poate stabili un drept de trecere sau o servitute (care poate avea și un alt conținut decât trecerea pe terenul altuia) pe un fond proprietate publică.

În ceea ce privește prejudiciul inferior suferit de u.a.t., concluzia se bazează pe următoarele aspecte de fapt:

-În trecut, trecerea s-a realizat pe acest teren, mai exact pe o porțiune din teren care are destinația de drum de acces din calea publică către curtea în care sunt clădirile indicate anterior și unde se desfășoară activitățile descrise anterior, dovadă fiind porțile de acces care există pe latura proprietății reclamanților care se învecinează cu acest teren (f. 245, 249);

-În ciuda tuturor susținerilor u.a.t., este neîndoielnic că porțiunea din terenul proprietatea publică care se învecinează cu fondul reclamanților pe latura de nord este utilizat, în concret, ca drum de acces, aspect vizibil în planșele foto și susținut tocmai de răspunsul u.a.t. care arată că este utilizat în activitatea de transport persoane (f. 245-249, în special 246, 248 și 237 captură street view google maps efectuată din oficiu Bulevardul Republicii 59);

-Porțiunea de drum care este folosită pentru acces în curtea din spate în care se află clădirile este neîngrădită, oricine putând să folosească drumul chiar dacă în concret nu este o cale publică;

-Din moment ce drumul este utilizat pentru accesul autovehiculelor (f. 248) și accesul nu este restricționat publicului, traversarea acestui drum de către reclamanți pentru a ajunge din curtea din spate nu aduce niciun prejudiciu u.a.t. Acest criteriu a fost aplicat de către expert și atunci când a concluzionat că pârâtul nu ar suferi niciun prejudiciu ca urmare a faptului că folosește o anume porțiune de teren tot pentru acces. Rezultă că ambele fonduri cu potențialul de a deveni fonduri aservite utilizează porțiunea de teren care ar urma să fie afectată cu titlu de drum de acces/suprafață folosită pentru acces. Totuși, instanța reține că prejudiciul pe care l-ar încerca reclamantul ar fi superior deoarece este titularul unui drept de proprietate al unei suprafețe de teren îngrădite pe care nu au acces decât persoanele autorizate de acesta. În schimb, u.a.t. este titulara unui drept de proprietate pe o suprafață de teren pe care au acces un număr mult mai mare de persoane, toți angajații care desfășoară activitățile descrise anterior, drum care poate să fie accesat în mod curent și de alte persoane (livrări de piese, materiale etc.) și care nu este îngrădit în nicio formă pe acea porțiune ce ar fi folosită de reclamanți. De altfel, pentru un trecător ar putea să pară că este chiar o cale de acces publică. Cu alte cuvinte, terenul u.a.t. este supus unui trafic mult mai intens și mai variat decât terenul pârâtului, astfel încât adăugarea unor persoane noi care să îl poată folosi ar fi insesizabilă față de volumul de utilizare existent;

-În fine, deși trecerea s-ar face pe o distanță mai lungă pe terenul u.a.t., față de scopurile dreptului cerut de reclamanți, de a ajunge în curtea din spate cu utilaje sau unelte al căror transport nu s-ar putea face prin casă sau s-ar face în condiții dificile, distanța suplimentară este neglijabilă și nu poate fi, de una singură, un criteriu pentru înlăturarea prejudiciului superior pe care l-ar încerca pârâtul. Or, “[d]reptul de uz si servitutile legale se stabilesc si se exercita cu respectarea echitatii si a principiului minimei afectari a dreptului de proprietate si, dupa caz, a activitatii.[5]”

Pentru aceste motive, instanța urmează să respingă primul capăt de cerere ca neîntemeiat din cauză că caracterul de loc înfundat este o consecință a conduitei autorilor reclamanților, conduită pe care nu aveau cum să nu o cunoască la data achiziționării imobilului față de schița de plan a acestuia și de modul în care este construită locuința lor, și pentru că trecerea se poate face pe terenul ce se învecinează pe latura de nord cu cel al reclamanților, cauzând prejudicii mult mai mici decât cele care ar fi produse pârâtului din prezenta cauză.

B.Al doilea capăt al cererii principale

În ceea ce privește al doilea capăt de cerere, reclamanții au solicitat obligarea pârâților să permită trecerea prin fondul lor a rețelelor edilitare ce deservesc proprietatea reclamanţilor, respectiv conductele de apă, gaz, canalizare şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, cu cheltuieli de judecată.

În ceea ce privește utilitățile existente, deși în vechiul cod civil nu exista un text expres care să reglementeze situația utilităților, instanța, văzând și reglementarea art. 621 C. civ., cu denumirea marginală Dreptul de trecere pentru utilități, reține că dreptul de trecere reglementat de art. 616 și urm. din C. civ. 1864 nu trebuie limitat la trecerea cu piciorul sau cu autovehicule, el înglobând, într-o interpretare teleologică cu rezultat extensiv, și orice alt mod de trecere, inclusiv trecerea cu utilități, acum reglementată expres. Prin urmare, trebuie analizate aceleași condiții, dar văzute din prisma utilităților.

În legătură cu utilitățile deja existente pentru gaze și apă, așa cum sunt indicate în raportul de expertiză și celelalte înscrisuri depuse la dosar (f. 18, 30 plan de situație teren reclamanți; f. 90-94 branșament apă; f. 95-98 branșament gaze; f. 192-194 raport de expertiză tehnică), precum și cum reies din planșele foto (f. 23-28 planșe foto depuse de reclamanți cu spațiul pe care au solicitat trecerea, fiind vizibile conductele de gaze;), stabilirea lor pe terenul pârâtului este de natură a asigura cea mai scurtă legătură. O trecere pe terenul analizat anterior, când s-a avut în vedere trecerea cu piciorul și cu autovehicule, ar impune prelungirea în mod nejustificat a conductelor și țevilor alături de realizarea unor lucrări foarte costisitoare pentru săpături și branșamente. În opoziție, trecerea pe terenul reclamantului se face, ca în prezent, pe distanța cea mai scurtă și fără a aduce vreun prejudiciu notabil acestuia, obiecțiunile sale fiind legate de fosa septică.

În schimb, reclamanții nu au făcut probe în ceea ce privește trecerea unor cabluri electrice, subterane sau aeriene în legătură cu care vor recunoașterea dreptului de trecere. Or, având în vedere că trecerea unor asemenea cabluri se poate realiza în mod facil prin mai multe locuri și că reclamanți solicită o încuviințare de principiu pentru o asemenea trecere, instanța urmează să respingă această parte a capătului doi de cerere. Desigur, dacă sunt deja cabluri care se încadrează în criterii descrise anterior pentru gaze și apă, trecerea acestora trebuie permisă pentru aceleași motive.

Pentru aceste considerente, va stabili un drept legal de trecere în favoarea reclamanților pentru utilitățile deja existente constând în instalație de gaze, conductă de apă și conductă de canalizare, fără a include și fosa septică aflată pe terenul pârâților, ce deservesc imobilul din ### ######, #### ########### ### ##, #### #######, care grevează terenul situat în ###### de Jos strada Republicii numărul 74 ####### #######, proprietatea pârâților, și va respinge ca neîntemeiat capătul doi de cerere sub aspectul cablurilor electrice.

C.Cererea reconvențională formulată de pârât

Potrivit art. 494 C. civ. 1864, „[d]acă plantațiile, construcțiile şi lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.” În mod pragmatic și logico-funcțional, reglementarea desființării construcțiilor se impunea a fi reglementată în această materie alături de celelalte consecințe strict specifice accesiunii, cum ar fi posibilitatea proprietarului de a dobândi construcția realizată pe terenul său. În schimb, soluția desființării construcție, ca mod de exercitare a dreptului de opțiune ce se naște în patrimoniul proprietarului pe al cărui teren un terț a ridicat o construcție este, în esență, o modalitate de manifestare a dreptului de proprietate: ca urmare a încălcării, proprietarul solicită aducerea terenului în starea inițială, ceea ce presupune înlăturarea construcției. Or, așa cum s-a arătat și anterior, o asemenea acțiune trebuie să fie imprescriptibilă în aceleași condiții ca și acțiunea în revendicare, fiind doar o ipostază în care se prezintă acesta: proprietarul solicită restituirea stăpânirii materiale a bunului în forma originară, anume imobilul lipsit de construcție.

Cum pârâtul-reclamant a făcut dovada dreptului de proprietate cu extrasul de carte funciară în condițiile art. 900 alin. (1) C. civ., iar pârâtul nu a făcut proba contrară în limitele expres stabilite de art. 900 alin. (3) C. civ., instanța reține că reclamantul este proprietarul imobilului pe care a fost construită fosa septică și va dispune obligarea reclamanților-pârâți la desființarea acesteia.

În ceea ce privește depozitul de resturi menajere, pârâtul nu a făcut dovada existenței acestuia, motiv pentru care va fi respinsă sub acest aspect.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Respinge ca neîntemeiată excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de reclamanți prin întâmpinare.

Respinge ca neîntemeiat primul capăt al cererii formulate de către reclamanții ##### ########, CNP ############# şi ##### #####, CNP #############, ambii domiciliați în ### ######, #### ####### ### ##, #### ####### ## ############## ## ####### ######## ########, CNP #############, domiciliat în #### #######, #### ############ ### #, ### ##, apt. 34, #### ####### ## ######### ## ##. ######, #### ########## ### ##, #### #######, şi ######## ########, domiciliată în #### #######, #### ############ ### #, ### ##, apt. 34, #### ####### ## ######### ## ##. ######, #### ########## ### ##, #### #######.

Admite în parte al doilea capăt al cererii formulate de către reclamanții ##### ########, şi ##### ##### în contradictoriu cu pârâții ######## ######## şi ######## ########.

Stabilește un drept legal de trecere în favoarea reclamanților pentru utilitățile deja existente constând în instalație de gaze, conductă de apă și conductă de canalizare, fără a include și fosa septică aflată pe terenul pârâților, ce deservesc imobilul din ### ######, #### ########### ### ##, #### #######, care grevează terenul situat în ###### de Jos strada Republicii numărul 74 ####### #######, proprietatea pârâților.

Respinge ca neîntemeiat capătul doi de cerere sub aspectul cablurilor electrice.

Admitere în parte cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant  ######## ######## în contradictoriu cu reclamanții-pârâții ##### ######## şi ##### #####.

Obligă pe reclamanții-pârâții ##### ######## şi ##### ##### să desființeze fosa septică construită pe terenul pârâtului reclamant ######## ########, identificată prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de ######### ####### Expert tehnic judiciar în specialitatea topografie geodezie și cadastru depus la dosarul cauzei în data de 5 februarie 2021 aflat la filele 173, 174.

Respinge în rest cererea reconvențională ca neîntemeiată.

Ia act de faptul că reclamanții-pârâți își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli pe cale separată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se va depune la Judecătoria Câmpina, sub sancțiunea nulității.

Pronunțată prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței azi, 06.05.2022.

Președinte,

Grefier,

#### ######-#########  ###### ########

Operator de date cu caracter personal nr. 7527

Redactat/Tehnoredactat: S. G. A. /I. C./M.L.

8 ex. /6 #### /06.05.2022

------------------------------------------------------------

[1] Trib. Suprem sectia civilă decizia nr. ######### in R.R.D. nr. 9/1988 apud I. ####, Drept civil, Teoria generală a drepturilor reale, Ed. Europa ####, București, 1998, p. 281.

[2] I. ####, Drept civil, Teoria generală a drepturilor reale, Ed. Europa ####, București, 1998, p. 281. În același sens, E. #######, Rept civil. Dreppturile reale principale, Ed. C.H. ####, ed. a II-a, București, 2006, p. 270.

[3] C.S.J., secția civilă, decizia nr. ###/1990, Dreptul nr. 1/1991, p. 68. În acelaşi sens Î.C.C.J. secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. ####/2005. B.C. nr. 1/2006, p. 20 şi Trib. Suprem, secția civilă, decizia nr. ####/1972, C.D. 1972, p. 94, apud E. #######, Rept civil. Dreppturile reale principale, Ed. C.H. ####, ed. a II-a, București, 2006, p. 270.

[4] I. ####, Drept civil, Teoria generală a drepturilor reale, Ed. Europa ####, București, 1998, p. 281 și urm. În același sens, E. #######, Rept civil. Dreppturile reale principale, Ed. C.H. ####, ed. a II-a, București, 2006, p. 270 și urm.

[5] C.A. Craiova, s. civ., dec. nr. 693/2010, www.portal.just.ro.

Domenii speta

Spete similare