Servitutea de vedere creată de proprietarul originar al fondului are caracter perpetuu

 Servitutea de vedere creată de proprietarul originar al fondului are caracter perpetuu.

 Existenţa la data cumpărării imobilelor de către pârâţi  a servituţii de vedere, este o consecinţă a creării în favoarea fondului prin destinaţiunea dată, de proprietarul originar al acestuia, atât prin construirea casei (care nu s-a schimbat sub aspectul formei, amplasării sau configurării ei), cât şi prin modalitatea de partaj, în speţă fiind aplicabile dispoziţiile art. 625-628 din vechiul Cod Civil, în vigoare la acea dată.

 Judecătoria Bistriţa – secţia civilă, sentinţa civilă nr. 10874/2011

Prin cererea de chemare în judecată precizată înregistrată la această instanţă sub nr. de mai sus, reclamanţii CD şi COC au chemat în judecată pârâţii GA şi GR, solicitând în principal instanţei ca, prin sentinţa pe care o va pronunţa să obligaţi pârâţii să respecte servitutea de vedere şi să desfiinţeze ferestrele existente în zidul casei de locuit proprietatea acestora, deschise  înspre imobilul proprietatea reclamanţilor înscris în CF 11957 Bistriţa, identificat cu număr cadastral 5773, constând din casa de locuit din cărămidă în regim P+E+M şi teren în suprafaţă de 182 m.p. şi care sunt situate la o distanţă mai mică de 19 decimetri de linia despărţitoare a proprietăţilor şi să dispună grăniţuirea imobilelor înscrise în CF 11957 Bistriţa, identificat cu număr cadastral 5773, constând din casă de locuit din  cărămidă în regim P+E+M şi teren în suprafaţă de 182 m.p. - proprietatea reclamanţilor şi în CF 11956 Bistriţa, identificat cu număr cadastral 5772, constând din casa din cărămidă şi teren în suprafaţă de 338 m.p. - proprietatea pârâţilor, prin stabilirea liniei despărţitoare şi să oblige pârâţii să contribuie în mod egal la edificarea unui gard despărţitor opac, înalt de 5 metri, iar în secundar să oblige pârâţii să înlocuiască ferestrele de vedere existente în zidul casei de locuit proprietatea acestora, deschise înspre imobilul proprietatea reclamanţilor înscris în CF 11957 Bistriţa, identificat cu număr cadastral 5773, cu ferestre de lumină mate, care să nu poată fi deschise şi care să nu permită vederea spre imobilul proprietatea reclamanţilor, cu cheltuieli de judecată în caz de opoziţie.

 În motivare, arată reclamanţii că sunt proprietari asupra imobilelor înscrise în CF 11957 Bistriţa, identificate cu număr cadastral 5773, constând din casă de locuit din cărămidă în regim P+E+M şi teren în suprafaţă de 182 m.p. care se învecinează cu imobilele proprietatea pârâţilor, înscrise în CF 11956 Bistriţa, identificate cu număr cadastral 5772, constând din casa din cărămidă şi teren în suprafaţă de 338 m.p.

 Casa de locuit proprietatea pârâţilor are peretele dinspre terenul proprietatea reclamanţilor paralel cu linia despărţitoare. Pe acest perete se află deschise ferestre de vedere înspre terenul proprietatea reclamanţilor, iar distanţa dintre perete şi limita de proprietate este de 0,80 metri. În acest fel sunt încălcate dispoziţiile art. 612 din Codul Civil, conform cărora nimeni nu poate avea ferestre de vedere asupra proprietăţii vecinului dacă nu există o distanţă de minim 1,90 metri între zid şi proprietatea vecină, iar această distanţă se măsoară de la zidul pe care se află ferestrele de vedere şi până ia linia despărţitoare a celor două proprietăţi, nu până la casa vecinului, respectiv a reclamanţilor.

 Arată reclamanţii că, pornind de la definiţia dată servituţilor prin art. 576 din Codul Civil, conform căreia servitutea este o sarcină impusă asupra unui bun imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân, se poate afirma că servituţile au scopul de a înlesni sau lărgi utilitatea unui alt imobil, ce aparţine altui proprietar. Raportat la modul în care sunt amplasate ferestrele de vedere ale pârâţilor, utilitatea terenului proprietatea reclamanţilor este restrânsă, în sensul că pentru orice modificare a construcţiei edificată pe teren au nevoie de acordul vecinilor, respectiv al pârâţilor, întrucât aceştia sunt consideraţi persoane afectate de aceste lucrări, deşi nu construcţia reclamanţilor nu respectă distanţa minimă prevăzută de Codul Civil, ci construcţia pârâţilor. Având în vedere această situaţie, precum şi faptul că în speţă este vorba de o servitute de vedere creată contrar legii, ea trebuie desfiinţată.

 Se mai arată că, în ceea ce priveşte cererea privind grăniţuirea celor două terenuri limitrofe, aceasta se impune întrucât în prezent terenurile sunt delimitate cu gard verde, astfel că se impune delimitarea pe cale judecătorească a celor două proprietăţi limitrofe.

 În drept, s-au invocat dispoziţiile art. 584. 612 şi urm., art. 998, 999 şi 1077 din Codul Civil.

 În probaţiune, s-au depus la dosarul cauzei, în copie, înscrisuri, s-a solicitat interogatoriul pârâţilor, expertiza tehnică şi încuviinţarea probei testimoniale.

Pârâţii, legal citaţi, au formulat întâmpinare prin care au solicitat instanţei să respingă acţiunea reclamanţilor de a fi obligaţi să desfiinţeze ferestrele existente în zidul casei acestora cu vedere spre proprietatea reclamanţilor; să respingă cererea privind obligarea lor de a contribui la edificarea unui gard despărţitor opac, înalt de 5 metri, întrucât există gard despărţitor între proprietăţi, arătând că se opun grăniţuirii celor două imobile, deoarece limitele proprietăţilor au fost fixate chiar de reclamanţi, un gard despărţitor existând în fapt, cu cheltuieli de judecată.

 În probaţiune, s-a solicitat interogatoriul reclamanţilor, proba cu înscrisuri, precum şi proba testimonială. 

 Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

 Aşa cum rezultă din copia contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5028/13.09.2005 de BNP BEF şi BDA (filele23-24), pârâţii au dobândit, prin cumpărare de la părinţii reclamantului casa în litigiu, împreună cu curtea şi grădina acesteia în suprafaţă totală de 338 mp, bun comun al părinţilor reclamantului, dobândit cu titlu de atribuire, edificare şi partaj, imobile înscrise în CF Bistriţa 11956/N de sub A+1 cu nr.top. 5772, casa fiind compusă din trei camere, bucătărie, cămară, baie, vestibul, situate în Bistriţa.

Reclamantul CD i-a reprezentat pe părinţii săi la încheierea contractului, în baza procurii pe care aceştia i-au dat-o, depusă în copie la dosar la fila 25, semnând în locul şi numele acestora pe actele de înstrăinare, în calitate de mandatar.

 Trebuie precizat că această construcţie a fost edificată, potrivit autorizaţiei şi certificatului de urbanism depuse în copie la filele 26-27 la dosarul cauzei, în anii 1971-1972 de părinţii reclamantului, fără a suferi modificări faţă de acea dată, exceptând zugrăveli interioare şi exterioare, repararea acoperişului şi îmbunătăţirea condiţiilor de locuit pentru mărirea confortului, fapt recunoscut de altfel de părţile în proces. Pe acelaşi lot de teren, în anul 2000 s-a mai construit un imobil-casă de locuit, (P+1E+M) pe care proprietarul fondului originar a donat-o fiului său CD.

 În anul 2005, la solicitarea reclamantului CD şi a tatălui acestuia CV, terenul în discuţie a fost parcelat „în vederea înstrăinării", cu această ocazie formându-se două loturi: unul care cuprindea vechea casă de locuit împreună cu o suprafaţă de 338 mp înscris pe CV, iar al doilea lot cuprinzând noua casă de locuit împreună cu 182 mp înscris pe reclamantul CD, iar cu această ocazie au fost fixate clar limitele de proprietate între cele două loturi.

 Ulterior parcelării, proprietarul CV a vândut pârâţilor (prin mandatar CD - reclamantul) vechea casă, împreună cu terenul în suprafaţă de 338 mp teren, rezultat în urma dezmembrării, ca a doua parcelă (c.f. 4846 Bistriţa, foaia A şi B şi memoriu tehnic, schiţe, tabel de mişcare parcelară, fişă corp de proprietate, plan amplasament).

Astfel , rezultă că în favoarea fondului pârâţilor, proprietarul iniţial CV a creat la data partajului două servituti, una de trecere şi una de vedere, fondul aservit fiind cel pe care ulterior partajului l-a donat fiului său, reclamantul.

 Trebuie menţionat că la acea dată reclamanţii nu au obiectat cu privire la situaţia imobilelor nici la data partajului, nici la data când au acceptat donaţia şi nici la data când le-au vândut pârâţilor terenul, achiesând în acest mod la cele stabilite de proprietarul originar al fondului, ba mai mult chiar reclamantul CD s-a ocupat personal atât de parcelare cât şi de vânzarea către pârâţi. De altfel, chiar prin primul petit al acţiunii reclamanţii recunosc existenţa servituţii de vedere şi cer ca pârâţii să fie obligaţi să o respecte.

 Ca atare, la data cumpărării imobilelor de către pârâţi au existat servituţile de trecere şi vedere, ele fiind create în favoarea fondului lor prin destinaţiunea dată de proprietarul originar al fondului, atât prin construirea casei (care nu s-a schimbat sub aspectul formei, amplasării sau configurării ei), cât şi prin modalitatea de partaj,în speţă fiind aplicabile dispoziţiile art. 625-628 din vechiul Cod Civil, în vigoare la acea dată.

 Din acest punct de vedere, constituirea în acest fel a servituţilor propriu-zise are loc atunci când unul şi acelaşi proprietar a două imobile vecine stabileşte între ele o stare de fapt care ar fi o servitute dacă ar aparţine la proprietari diferiţi. Atunci când cele două părţi ale aceluiaşi fond vor avea fiecare proprietari diferiţi, urmare a înstrăinării, situaţia de fapt stabilită de fostul proprietar se va transforma într-o servitute veritabilă, deoarece potrivit art. 625 C.civ. „destinaţiunea proprietarului ţine loc de titlu".

Dobânditorul imobilului obţinut prin donaţie a fost obligat la acea dată şi este dator în continuare să respecte servitutea stabilită prin destinaţiunea dată de proprietarul fondului, fiind - de asemenea - ţinut să nu facă nimic spre a scădea sau îngreuna întrebuinţarea servituţii.

Faţă de modul cum s-a stabilit mejdia între proprietăţi, invocarea de către reclamanţi a dispoziţiilor art. 612 Cod Civil este neavenită, din moment ce nu pârâţii, ci reclamanţii sunt cei care au fixat limitele proprietăţilor,casa pârâţilor fiind construită de proprietarul fondului originar, iar reclamanţii au acceptat donaţia exact în starea în care se afla la acea dată, obligându-se astfel să respecte servitutea creată.

 Argumentul invocat de către reclamanţi în susţinerea cererii lor, referitor la cei 19 decimetri între zidul cu ferestre şi proprietatea vecină este un nonsens cât timp există servitutea şi se recunoaşte existenţa ei, pentru că logica reglementării servituţilor (de trecere, de vedere, etc.) este tocmai faptul că prevăd situaţii ce nu se circumscriu dispoziţiilor art. 611-616 Cod Civil, adică stări de fapt care dezmembrează proprietatea asupra fondului aservit conferind unele atribute fondului dominant, atribute ce constituie sarcini impuse proprietarului fondului aservit.

 Astfel, servitutea de vedere în discuţie, este pentru reclamanţi o servitute negativă, care le impune să nu construiască, să nu planteze, etc. astfel încât dezmembrământul creat în favoarea fondului pârâţilor să fie respectat.

 În privinţa solicitării reclamanţilor de a desfiinţa ferestrele existente care nu respectă prevederile art. 612 C.civ. aceasta apare ca fiind neîntemeiată, deoarece situaţia de fapt descrisă mai sus a fost creată numai prin fapta lor proprie şi a antecesorului lor.

 De asemenea nu este necesară o nouă delimitare între proprietăţi, deoarece actele ataşate la dosar şi cercetarea locală efectuată, precum şi răspunsurile date de părţi la interogatoriu dovedesc că între acestea există un gard ridicat chiar de reclamanţi, cu stâlpi de fier fixaţi în beton şi plasă de sârmă , gard care respectă întocmai documentaţia de parcelare pe care aceştia au anexat-o.

 Petitul formulat este în spirit de şicană şi are la bază necesitatea ca reclamanţii să obţină de la pârâţi o declaraţie autentificată privind acordul lor asupra realizării de către reclamanţi a unei extinderi a clădirii lor, edificată în regim P+E+M, înscrisă în CF 11957/N Bistriţa, nr. cadastral 5773. Deşi pârâţii au fost notificaţi în acest sens de către reclamanţi (filele 38-39 din dosar), prin Răspunsul dat de aceştia (fila 40), şi-au exprimat regretul că nu pot să dea reclamanţilor acordul solicitat, deoarece deşi au anexat notificării certificatul de urbanism nr. 828/21.04.2009 nu au depus alăturat şi proiectul şi nu au menţionat destinaţia extinderii pe care intenţionează să o facă, motiv pentru care pârâţii cred că această extindere le va umbri total locuinţa, iar în privinţa servituţii de vedere, ei au precizat în răspuns că aceasta a fost creată la data la care s-a vândut casa pârâţilor, dată la care s-a stabilit limita dintre proprietăţi şi gardul despărţitor  a fost creat chiar de către reclamanţi.

 Limitele actuale dintre cele două proprietăţi nu au fost modificate, fiind cele fixate de reclamanţi prin documentaţia de parcelare din anul 2005, situaţie în care grăniţuirea nu este întemeiată, starea de fapt - reieşită din întreg probatoriul administrat cauzei – fiind similară celei relatate de pârâţi în întâmpinarea depusă.

 Astfel, s-a dovedit cu actele depuse la dosar, cu recunoaşterea din interogatoriul reclamantului, cu declaraţia martorului VPI (f. 72) şi cu expertiza întocmită în cauză, că mejdia dintre proprietatea pârâţilor şi cea a reclamanţilor a fost stabilită de însuşi reclamantul împreună cu tatăl său CV, prin împărţirea fondului de avere originar în două proprietăţi pe care se află edificate imobilele părţilor în litigiu. Parcelarea s-a făcut în martie 2005, după cum rezultă din documentaţia cadastrală înregistrată la OCPI BN sub nr. 1789/25.03.2005, corpul de proprietate iniţial fiind împărţit între numitul CV şi fiul acestuia, reclamantul CD, „în vederea înstrăinării".

 La  data de 13.09.2005, CV le-a vândut casa în care locuiesc împreună cu terenul aferent evidenţiat în schiţele de parcelare ale memoriului tehnic, sens în care l-a mandatat pe fiul său, reclamantul CD, să încheie „orice acte privind bunurile noastre mobile şi imobile pe care le deţinem" (procură din 18.02.2005).

 După cum rezultă şi din interogatoriul luat reclamantului (f. 61), parcelarea s-a făcut de acesta „în numele părinţilor" (răspuns la întrebarea 3), deoarece ei erau plecaţi în SUA, după care tot reclamantul a semnat actele de înstrăinare, şi - din nou el - a edificat gardul între cele două proprietăţi (răspuns la întrebarea nr. 5 din interogatoriu, f. 61).

 Este mai mult decât evident că din moment ce în urma parcelării reclamanţii au devenit proprietari de jure ai imobilelor ce le-au revenit, CD a edificat gardul despărţitor între lotul proprietatea sa şi cel înstrăinat pârâţilor în calitate de proprietar şi nu de mandatar al tatălui său, deoarece acesta din urmă nu mai deţinea nici un drept ocrotit de lege deoarece şi-a înstrăinat partea. La ridicarea gardului, CD a respectat partajarea stabilită de tatăl său (prin mandatar reclamantul), fixând gardul pe acea mejdie la 0,8 m şi respectiv 1,09 m de zidul proprietăţii pârâţilor.

 De asemenea, reclamantul prin răspunsul dat la întrebarea nr. 7 din interogatoriu (fila 61) a recunoscut că el a „propus ca acest gard să rămână din plasă pentru a avea vizibilitate”, dată fiind distanţa mică dintre proprietăţile părţilor. Tot reclamantul a fost cel care a recunoscut, prin răspunsul de la întrebarea nr.10 din interogatoriu (fila 62) că a promovat prezenta acţiune, întrucât există neînţelegeri  între el şi pârâţi, care nu i-au dat acordul pentru ca el şi soţia sa să-şi poată face extinderea casei lor.

 Aşa fiind, este evident că prin parcelarea fondului originar făcută de CV (proprietarul iniţial) prin mandatar CD (reclamantul), dar şi prin faptul material al ridicării gardului la distanţa de 0,80 m (1,09 m) de construcţia înstrăinată a rezultat o servitute prin destinaţia stabilită de proprietar. Servitutea de bună vedere este definită ca fiind  un drept imobiliar asupra lucrului altuia (dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra fondului aservit) şi se transmite odată cu fondul dominant, iar caracteristica sa de bază este aceea că servitutea are un caracter perpetuu, durând atât timp cât există imobilele şi situaţia din care s-au născut (art. 636 şi urm. C.civ.).

 Faţă de considerentele expuse mai sus, reieşite din probele cu înscrisurile dosarului, precum şi din expertiza tehnică topografică şi completarea la aceasta efectuate în cauză de expertul PV, rezultă că speţei nu îi sunt aplicabile disp. art. 612 C.civ. care instituie distanţa de 1,90 m între ferestrele imobilelor şi mejdie, întrucât prin sarcina impusă fondului aservit de proprietarul originar textul devine inaplicabil, iar pârâţii nu au edificat casa după ce au cumpărat terenul şi nici nu au înfiinţat geamuri noi.

 Dimpotrivă reclamanţii au edificat casa după construirea celei cumpărate de pârâţi, astfel că stării de fapt expuse mai sus îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 625 - 627 C.civ., din următoarele motive: lotul iniţial era (anterior lunii martie 2005) proprietatea exclusivă a numitului CV şi acesta, prin parcelare, a pus lucrurile în starea din care a rezultat servitutea, astfel că proprietatea reclamantului a devenit fond aservit, iar imobilul transmis pârâţilor ulterior a devenit fond dominant (art. 626 C.civ.); ca atare, destinaţiunea dată de proprietar ţine loc de titlu (art. 625 C.civ.) pentru că servitutea de bună vedere este continuă şi aparentă; în momentul înstrăinării către pârâţi - ca urmare a partajului făcut - chiar dacă contractul nu menţionează servitutea, aceasta continuă să existe (art. 627 C.civ.), astfel cum a fost creată ca urmare a partajării proprietăţii originare.

 Pentru motivele arătate, instanţa constată că acţiunea reclamanţilor, astfel cum a fost formulată şi precizată, este neîntemeiată atât în ceea ce priveşte petitele principale cât şi subsidiarul şi urmează să o respingă ca atare.

 La adoptarea acestei soluţii, instanţa a avut în vedere şi constatările de la faţa locului, conţinute în procesul-verbal întocmit la data de 11.11.2011, ataşat la fila 121 din dosar, respectiv faptul că motivul introducerii acţiunii a fost cel legat de refuzul pârâţilor de a-i da reclamantului acordul pentru extinderea locuinţei sale, dar şi lipsa dorinţei lor de a rezolva situaţia pe cale amiabilă, precum şi faptul că cele două ferestre din casa pârâţilor au vedere către spatele casei reclamanţilor, în zidul casei acestora din urmă nefiind decât două ferestre care se află la înălţime şi sunt mate, fiind create doar pentru casa scării.

 Practic , pârâţii nu au vedere decât spre o porţiune din  terenul aferent  casei reclamanţilor, dar ei au fost conştienţi că la momentul vânzării casei părinţilor către pârâţi aceste ferestre existau, iar gardul a fost construit ulterior tocmai de către reclamanţi, astfel că fixarea lui pe limitele stabilite convenţional între părţi la data edificării lui nu reprezintă culpa pârâţilor.

 Sentinţa civilă a rămas irevocabilă, nefiind promovată nici o cale de atac împotriva acesteia.

Domenii speta

Spete similare