Legea nr. 230/2007. Notiunea de proprietate individuala si drepturile dobândite în cadrul asociatiei de proprietari. p

. Legea nr. 230/2007. Notiunea de proprietate individuala si drepturile dobândite în  cadrul asociatiei de proprietari.

(Decizia civila nr.1330/26.10.2009 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a Civila)

Împotriva hotarârii pronuntata de tribunal a declarat recurs pârâta Asociatiei de Proprietari din str. Acvila nr. 27-29, criticând solutia pentru nelegalitate, invocând dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila si sustinând, în esenta, ca instantele au interpretat gresit dispozitiile art.25 din Legea nr.230/2007, text care trebuie, însa, raportat la întreaga reglementare în aceasta materie.

O prima critica vizeaza faptul ca prima instanta nu si-a motivat în nici un fel sentinta pronuntata, aplicând în mod gresit dispozitiile art.25 alin.1 din Legea nr.230/2007, acest lucru fiind valabil si pentru instanta de apel, instante care trebuiau sa aplice metodele de interpretare acceptate de teoria generala a dreptului.

Desi motivele invocate de recurenta sunt dezvoltate foarte amplu, critica de nelegalitate vizeaza interpretarea continutului notiunii de "proprietate individuala", asa cum este definita în lege si, pe cale de consecinta, a numarului de voturi la care da dreptul existenta proprietatii individuale si, în fine, la legalitatea cvorumului adunarii generale, în raport de voturile exprimate. Restul motivarii cererii cuprinde dezvoltarea unor interpretari doctrinare despre metodele de interpretare, asa cum sunt consacrate de teoria generala a dreptului si evolutia istorica a legislatiei românesti în materia asociatiei de proprietari.

O alta critica vizeaza faptul ca, atât prima instanta cât si instanta de apel, au pronuntat anularea tuturor hotarârilor adoptate la data de 07.04.2008, desi prin cererea introductiva de instanta, intimata-reclamanta a solicitat anularea hotarârii adoptate de asociatie din data de 07.04.2008, desi, în realitate, au fost noua hotarâri adoptate la acea data.

Recursul este nefondat.

Examinând actele si lucrarile dosarului, instanta constata ca, tribunalul a pronuntat o hotarâre legala si temeinica, solutionând în mod just litigiul dedus judecatii.

Decizia tribunalului este motivata, respectând dispozitiile art.261 Cod procedura civila, analizând în considerente, sustinerile partilor si expunând rationamentul juridic pe baza caruia a fost pronuntata solutia în cauza. Instanta a statuat asupra incidentei dispozitiilor art.25 din Legea nr.230/2007, aratând modalitatea în care acest text se aplica la situatia de fapt dedusa judecatii.

Sunt nefondate criticile formulata de recurenta pe fondul cauzei.

În conformitate cu dispozitiile art.3 pct. b din Legea nr.230/2007, prin "proprietate individuala se întelege apartamentul sau spatiul cu alta destinatie decât aceea de locuinta, parte dintr-o cladire, destinata locuirii sau altor activitati, care împreuna cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna constituie o unitate de proprietate imobiliara."

Acelasi text de lege face referire la dreptul de proprietate asupra unei proprietati individuale dintr-un condominiu, trebuie considerat în acelasi mod ca si dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile.

Din aceasta definitie a legii rezulta ca dreptul de proprietate asupra unei proprietati individuale permite titularului acesteia sa aiba toate drepturile si obligatiile care decurg din aceasta, exercitând prerogativele dreptului sau în toate situatiile în care proprietarul este chemat sa ia decizii asupra bunului sau.

Asadar, în aceasta situatie, se face trimitere la dreptul comun, titularul dreptului de proprietate exercitându-si prerogativele asupra unui imobil, în conformitate cu reglementarile specifice care rezulta din Legea nr.230/2007, privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.

Mai trebuie subliniat si faptul ca, în raport de dispozitiile art.3 lit.f din actul normativ aratat, proprietar al spatiului, respectiv al apartamentului, poate fi o persoana fizica sau juridica de drept public sau de drept privat, care are în proprietate acel spatiu, respectiv apartament, într-un condominiu.

Ceea ce trebuie subliniat în cauza de fata, este faptul ca intimata-reclamanta SC Dair Comexim 2000 SRL a cumparat prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.161 din 05.02.2003, trei apartamente si doua birouri, fiecare dintre aceste unitati locative fiind individualizate prin numar cadastral separat pentru fiecare dintre ele, ceea ce înseamna ca a dobândit cinci proprietati individuale, în conformitate cu dispozitiile art.3 lit.b din Legea nr.230/2007.

Din contractul de vânzare-cumparare aflat la fila 60 din dosarul instantei de recurs, rezulta ca intimata-reclamanta a dobândit cinci bunuri imobile, nu unul singur, bunuri care se afla în cadrul aceluiasi condominiu.

De altfel, prevederile art.3 lit.b din Legea nr.230/2007, urmaresc explicitarea obiectului dreptului de proprietate, ceea ce înseamna ca dreptul de proprietate se exercita asupra unui bun imobil ce consta dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie decât aceea de locuinta si care reprezinta o unitate de proprietate imobiliara.

Trebuie avute în vedere si dispozitiile art.9 ale actului normativ mentionat, care prevad ca proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul sa participe cu drept de vot la adunarea generala a proprietarilor.

Acest text trebuie coroborat cu dispozitiile art.25 alin.1 lit.a din Legea nr.230/2007, potrivit carora, "fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa."

În consecinta, atâta timp cât din înscrisurile depuse la dosarul cauzei rezulta ca intimata-reclamanta a dobândit cinci proprietati individuale si este titulara dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestui drept, aceasta îi confera dreptul la cinci voturi în adunarea generala a proprietarilor.

Faptul ca, cele cinci proprietati individuale (trei apartamente si doua spatii cu alta destinatie) au fost cumparate de aceeasi persoana juridica, respectiv SC Dair Comexim 2000 SRL, înseamna ca în patrimoniul acesteia exista mai multe drepturi care se exercita în mod distinct asupra unor bunuri imobile, aceasta devenind titulara a cinci drepturi de proprietate asupra imobilelor respective.

Atâta timp cât intimata-reclamanta a devenit titulara mai multor drepturi de proprietate, acesteia nu-i pot fi înlaturate prerogativele care rezulta din exercitarea acestora, numai pe considerentul ca le-a obtinut în aceleasi condominiu.

În masura în care, în cadrul adunarii generale a asociatiei proprietarilor hotarârea adoptata la data de 07.04.2008, a consemnat un singur vot pentru persoana juridica, înseamna ca aceasta este nelegala, fiind încalcate dispozitiile art.25 alin.1 lit.a raportate la dispozitiile art.3 lit.b din Legea nr.230/2007.

În situatia în care se constata aceasta încalcare a dispozitiilor legale, toate deciziile adoptate în acea adunare generala, sunt afectate de nelegalitate si nu-si pot produce efectele juridice.

Asa fiind, instantele anterioare au pronuntat hotarâri legale si temeinice, apreciind în mod corect asupra incidentei prevederilor legale aplicabile în cauza.

Fata de aceste considerente, Curtea în baza dispozitiilor art.304 pct.9 raportat la art.312 alin.1 Cod procedura civila, urmeaza sa respinga recursul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare