Acţiune în constatare nulitate contract de închiriere

Acţiune în constatare nulitate contract de închiriere

Decizia civilă  nr. 584/12.07.2006

Prin acţiunea înregistrată la Judecătoria Iaşi la data de 28 mai 2004, reclamantul N.T. învesteşte instanţa cu acţiune în constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere perfectat între pârâţii S.C şi S.E., în calitate de proprietari, şi A.M., în calitatea de chiriaşă, autentificat sub nr. 6054/30 octombrie 2000.

Reclamantul a invocat caracterul fictiv, ilicit al convenţiei al cărui scop imediat (motiv principal) îl constituie fraudarea drepturilor şi intereselor sale, cât şi datorită încălcării bunelor moravuri, contractul fiind lipsit de cauza, a lipsei contraprestaţiei.

În motivarea în fapt acţiunii, reclamantul a arătat că la data de 15 septembrie 1995 a perfectat un antecontract cu soţii S.C. şi S.E. pentru spaţiul în litigiu, apartamentul i-a fost predat la data încheierii convenţiei, pentru ca ulterior promitenţii să încheie un alt antecontract cu A.M. în cursul anului 2000.

Reclamantul a precizat că, la data de 15 septembrie 1995, a înscris în cartea funciară promisiunea de vânzare şi, urmare  celei de-a doua convenţii, pe rolul instanţelor au fost şi alte procese între părţi (evacuare, reintegrare în spaţiu, rezoluţiune şi nulitate), contractul de închiriere având scopul de a da aparenţă unei convenţii frauduloase şi de a crea „interesul legitim” pentru A.M în încercarea de a-l îndepărta din imobil.

Judecătoria Iaşi, prin sentinţa civilă nr. 3508 din 26 aprilie 2005, respinge acţiunea stabilind următoarea situaţie de fapt:

La data de 15 septembrie 1995 (pe verso 25 septembrie 1995), reclamantul şi pârâţii S.E. şi S.C. au încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat „Angajament” (fila 6 dosar). Astfel, pârâţii s-au obligat să predea spaţiul locuibil de la etajul 1 al imobilului situat în Iaşi, str. Sfântul Anastasie nr. 11, către reclamant contra sumei de 2200000 lei, din care au primit, la acea dată, 300.000 lei, restul de 1.900.000 lei urmând a fi plătit la perfectarea actelor. La data de 8 octombrie 1995 s-a adăugat un paragraf la înscris, prin care s-a menţionat primirea sumei ce reprezintă diferenţa până la 1.200.000 lei, rămânând de plată 1.000.000 lei, cât mai urgent în viitorul apropiat.

La data de 30 septembrie 2003 s-a notat în C.F. 14337 Iaşi P.III.2, promisiunea de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6054 privind acelaşi imobil în schimbul sumei de 6.000 USD (primiţi la acea dată).

În aceeaşi zi, între aceeaşi pârâţi s-a încheiat un contract de închiriere privind imobilul respectiv, autentificat sub nr. 6053 s-a prevăzut în acest act că închirierea se face cu titlu gratuit.

Constată judecătoria că la data încheierii actului dintre reclamant şi pârâţii S.C. şi S.E., aceştia nu erau proprietarii imobilului, ci doar chiriaşi, iar prin contractul nr. 1064/26 septembrie 2000 pârâţii S.C. şi S.E. au devenit proprietarii imobilului dar, conform art. 8 din contract, nu aveau dreptul de a-l vinde timp de 10 ani (au devenit proprietari sub convenţie).

Reţine instanţa de fond că actul încheiat de pârâşi este un contract de comodat, plata chiriei fiind de esenţa contractului de locaţiune, reclamantul şi pârâta A.M. fiind beneficiarii unei promisiuni de vânzare-cumpărare.

Constată judecătoria că pârâta A.M. ştia de antecontractul încheiat de reclamant şi soţii S.C. şi S.E. Instanţa de fond a făcut aplicarea art. 977 Cod civil, reţinând că pârâtei A.M. i s-a permis să locuiască în imobil, gratuit, urmare achitării proprietarilor a preţului de 6.000 dolari USD, aceasta fiind voinţa reală a pârâţilor, astfel că lipsa preţului închirierii din contract nu este sancţionată cu nulitatea absolută.

Instanţa de prim grad constată concurenţa a două locaţiuni, că promisiunea de vânzare-cumpărare dintre pârâţii S.C. şi S.E. şi reclamant este un antecontract ce dă dreptul oricărei părţi de a solicita încheierea contractului (obligaţia de a face).

În cuprinsul sentinţei se arată că, dacă promitentul–vânzător nu-şi respectă obligaţia, beneficiarul-cumpărător nu poate cere decât daune interese sau obligarea celeilalte părţi la încheierea contractului sub sancţiunea daunelor cominatorii. Ilicitatea cauzei se referă la scopul imediat, deci se referă în cazul în care cauza contravine unei dispoziţii imperative au ordinii economice şi sociale, însă nu este o cauză imorală, deoarece nu este potrivnică regulilor de convieţuire socială.

Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr. 79 din 23 ianuarie 2006 respinge apelul declarat de N.T. împotriva sentinţei civile nr. 3508/2004 a Judecătoriei Iaşi pe care o păstrează.

Instanţa de apel a păstrat situaţia de fapt stabilită de judecătorie şi, în limita motivelor de apel cu care a fost investită,a reţinut că – prin contractul de închiriere încheiat de pârâţi nu s-au încălcat dispoziţiile legale sau norme de convieţuire socială.

Fraudarea intereselor reclamantului nu constituie o cauză de nulitate absolută, se arată în cuprinsul deciziei atacate, nulitatea intervenind numai în situaţiile în care părţile contractante au încheiat actul în mod special pentru a înfrânge dispoziţiile legale imperative, ceea ce nu este cazul în speţă.

Constată tribunalul că pentru pârâţii S.C. şi S.E. este incidentă intenţia de a nu mai respecta promisiunea de vânzare făcută reclamantului, iar în ceea ce priveşte pe A.M., căreia nu-i este opozabilă convenţia din 1995, nu se poate reţine intenţia acesteia de a-l frauda pe reclamant.

Instanţa de apel constată că proprietarii au drept de dispoziţie asupra folosinţei locuinţei, pe care l-au exercitat la încheierea contractului din 30 octombrie 2000, iar încheierea cu titlu gratuit nu atrage nulitatea absolută a contractului.

Împotriva hotărârii pronunţate de Tribunalul Iaşi a declarat recurs reclamantul N.T., motivele fiind încadrate în art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă:

aplicarea greşită a art. 966 Cod civil care sancţionează cu nulitatea absolută orice convenţie căreia îi lipseşte cauza ori este fondată pe o cauză falsă sau ilicită.

În dezvoltarea motivului de recurs se arată că lipsesc cele două condiţii esenţiale ale contractului de închiriere, familia S. nu a predat spaţiul închiriat ocupat legal de recurent, iar preţul închirierii nu a fost plătit niciodată de intimata A.M.

Susţine recurentul că inexistenţa clauzei privind preţul contractului de închiriere determină inexistenţa cauzei şi dovedeşte fictivitatea acestuia, scopul fiind de a da o aparenţă de legalitate acţiunilor ulterioare ale lui A.M.

spaţiul ce ace obiectul contractului de închiriere era în folosinţa legală a recurentei dina nul 1995, ca beneficiar al promisiunii de vânzare-cumpărare, a cărei legalitate a fost verificată irevocabil prin decizia civilă nr. 927/2003 a Curţii de Apel Iaşi.

Susţine recurentul că predarea-primirea spaţiului închiriat lui A.M. nu a avut loc niciodată, iar ocuparea samavolnică face obiectul cercetărilor penale.

instanţa de apel trebuia să admită, considerând cauza contractului de închiriere ca fiind predarea-primirea spaţiului de locuit, că aceasta este imorală, contravine bunelor moravuri, fiind imoral să închiriezi un spaţiu ocupat legal de către altă persoană, în baza unei convenţii perfect valabile, după ce acea persoană a discutat cu pretinsul beneficiar al contractului de închiriere, fapt dovedit cu declaraţiile martorilor şi răspunsul la interogatoriu a lui A.M.

recurentul are posibilitatea de  cere înlăturarea oricărei convenţii ce îi afectează drepturile şi interesele pe care le are asupra spaţiului de locuit ce face obiectul înţelegerii între pârâţi, conform art. 969 Cod civil.

Recursul este întemeiat pentru următoarele considerente:

Situaţia de fapt stabilită de instanţa de fond şi păstrată în apel are corespondent în probele dosarului, fiind aplicate greşit dispoziţiile legale ce reglementează condiţiile esenţiale pentru validitatea convenţiilor art. 948 pct. 4 Cod civil o cauză licită şi, respectiv, art. 966, art. 968 şi art. 970 Cod civil.

Astfel, s-a făcut dovada că la data autentificării contractului de închiriere, recurentul avea posesia legitimă a spaţiului locativ în litigiu, din anul 1995, fapt consfinţit prin sentinţa civilă nr. 10244/22.05.2002 a Judecătoriei Iaşi, irevocabilă prin decizia civilă nr. 927 din 9 iulie 2003 a Curţii de Apel Iaşi (fila 76 dosar fond), prin care s-a respins acţiunea introdusă de S.C. şi S.E. în rezoluţiunea promisiunii de vânzare cu repunerea în situaţia anterioară, cât şi constatarea nulităţii actului încheiat cu N.T.

În cauză este făcută dovada certă că intimata A.M., la data încheierii contractului de închiriere şi a promisiunii de vânzare, ştia de convenţia încheiată în anul 1995, că recurentul şi familia sa deţineau spaţiul închiriat legal, cunoscând situaţia juridică a imobilului. Totodată, nu a avut loc predarea spaţiului la 30 octombrie 2000, iar în contract nu este prevăzut preţul închirierii, fiind menţionat la art. 3 „Închirierea imobilului se face cu titlu gratuit”, lipsind contraprestaţia.

Reclamantul a investit instanţa de prim grad cu acţiunea în constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere încheiat de pârâţi şi autentificat la data de 30 octombrie 2000, calificat de prima instanţă „contract comodat” prin interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii.

Instanţa de apel a examinat condiţiile de validitate ale convenţiei încheiate de pârât, reţinând corect că este „contract de închiriere”, pe care însă nu le-a raportat la situaţia de fapt dovedită de fapt şi de drept pe care se întemeiază acţiunea în nulitate.

Contractul de închiriere definit prin art. 1411 şi art. 1413 Cod civil este un contract prin care una din părţile contractante se obligă a asigura celeilalte folosinţa unui edificiu pe un timp determinat, în speţă 2000-2010, drept un preţ determinat.

Element esenţial al contractului de închiriere, plata preţului, chiria este achitată de chiriaş în schimbul folosinţei locuinţei, pe durata contractului, scop în vederea căruia nu s-a încheiat contractul.

Cauza, ca element al contractului, înseamnă scopul în vederea realizării căruia s-a încheiat contractul, scop care, dacă nu ar exista contractul, nu ar putea lua fiinţă şi părţile nu s-ar obliga.

Conform art. 966 Cod civil „obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită, nu poate avea nici un efect”, textul impunând două condiţii ce trebuie îndeplinite: să fie reală şi licită.

Curtea constată că folosinţa spaţiului locativ nu a fost asigurată de proprietar la data încheierii convenţiei, fiind deţinut legal de recurentul-reclamant, iar chiria nu a fost stabilită, contractul contestat fiind „actul” cu care A.M. s-a legitimat procesual în celelalte litigii. Scopul convenţiei nu a fost predare – spaţiu, plată preţ închiriere, ci pentru a se asigura intimatei A.M. o garanţie pentru transmiterea proprietăţii, conform antecontractului încheiat în aceeaşi zi, şi a i se asigura mijlocul prin care să intre în posesia spaţiului, prin promovarea acţiunii în evacuare.

Nulitatea este o cauză de ineficacitate a actului juridic, care se datorează unor cauze concomitente încheierii actului, dovedită în speţă. Manifestarea de voinţă a pârâţilor intimaţi a fost de transmiterea dreptului de proprietate sub condiţie, dat fiind interdicţia legii şi nu închirierea, cedarea folosinţei contra prestaţiei, a chiriei.

În principiu, frauda invocată ca motiv în acţiune şi în căile de atac, este o cauză de nulitate, fie că este o fraudă la lege, fie că este vorba de fraudarea intereselor unor terţe persoane, prin încheierea actului. Recurentul având posesia legitimă a spaţiului locativ închiriat altei persoane, prin încălcarea condiţiilor esenţiale pentru validitatea convenţiilor sancţionate cu nulitatea i s-a produs o vătămare a intereselor sale prin fraudă, ce nu poate fi înlăturată decât prin constatarea nulităţii convenţiei. Dispoziţiile legale imperative au fost înfrânte de pârâţi prin fondarea convenţiei pe o cauză falsă, prin lipsirea contractului de închiriere de elementele esenţiale: predarea bunurilor şi plata chiriei.

Închirierea de către proprietar a unui spaţiului locativ deţinut din anul 1995 de recurent, situaţie cunoscută de intimata A.M., cât şi a situaţiei juridice a imobilului, constituie şi o încălcare  regulilor de convieţuire socială, în fraudarea intereselor recurentului, oricare ar fi finalitatea antecontractelor încheiate de proprietari. Dreptul de dispoziţie al acestora asupra folosinţei imobilului este supusă condiţiilor de validitate a convenţiilor reglementate prin art. 948 Cod civil, iar pentru contractul de închiriere „preţul chiriei” este un element esenţial care nu este îndeplinit în cauză.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, instanţa a admis recursul şi, rejudecând cauza, a admis acţiunea în nulitate. Recurentul nu a cerut cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare