Contract de vânzare-cumparare a unui imobil. Recunoasterea unui drept de habitatie viagera in favoarea vânzatorului. Nerespectarea dreptului de habitatie viagera. Mijloace legale de aparare a acestui drept.

In situatia în care titularul dreptului de dispozitie nu respecta folosinta recunoscuta titularului desmembramântului de habitatie, nu poate fi niciodata vorba despre neexecutarea culpabila a obligatiei asumate, care sa dea dreptul la rezolutiune.

Se impune observatia ca dreptul de folosinta nu este consecinta existentei unei obligatii asumate de parti  (vazuta ca îndatorire de a da, a face sau a nu face ceva), care sa corespunda unui drept subiectiv colectiv recunoscut reclamantului prin contractul de vânzare-cumparare.

Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la 16.04.2008, reclamantul D.Z.G. a chemat-o în judecata pe pârâta I.P.A., pentru ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se dispuna rezolutiunea contractului de vânzare–cumparare a apartamentului înstrainat acesteia, situat în municipiul Constanta, bd. T. nr. 238, judetul Constanta, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca a încheiat cu pârâta un contract de vânzare-cumparare cu clauza de habitatie viagera, iar aceasta nu îi lasa liber întreg apartamentul.

S-a mai aratat ca a vândut imobilul catre pârâta I.P.A. cu care intentiona sa încheie casatoria, acesta fiind si motivul pentru care a convenit ca pretul imobilului sa fie situat sub pretul pietei imobiliare de la acel moment, însa aceasta nu întelege sa îsi execute obligatia corelativa de a-i respecta dreptul de habitatie asupra respectivului imobil, îngradindu-i accesul în apartament, pe care îl ocupa împreuna cu o alta persoana, situatie în care se justifica rezolutiunea contractului de vânzare cumparare, cu consecinta repunerii partilor în situatia anterioara încheierii actului ed vânzare cumparare si obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecata.

Prin sentinta civila nr. 1337/23.01.2009, Judecatoria Constanta a admis actiunea si a dispus rezolutiunea contractului autentificat sub nr. 682/31.03.2005 la B.N.P. S.M., având ca obiect vânzarea apartamentului situat în Constanta, Bdul T. nr. 238, judetul Constanta, obligând pârâta la plata catre reclamant a sumei de 6891,52 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta solutie, judecatoria a retinut ca prin contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 682/31.03.2005 la Biroul Notarului Public S.M., reclamantul D.Z.G. a încheiat cu pârâta I.P.A. un contract de vânzare-cumparare cu clauza de abitatie viagera; astfel, actul contine o clauza prin care vânzatorul si-a rezervat dreptul de abitatie viagera asupra întregului apartament, astfel încât în perioada cât reclamantul este în viata, pârâta nu are nici un titlu în temeiul caruia sa locuiasca în apartament, întrucât în temeiul clauzei aratate trebuie sa lase întregul apartament la dispozitia reclamantului, clauza contractuala devenind fara efect.

Cum, potrivit art. 1020 Cod civil, conditia rezolutorie este subîntelesa întotdeauna în contractele sinalagmatice, în situatia când una dintre parti nu îndeplineste angajamentul sau, iar, în cauza, raportul juridic sinalagmatic dintre parti a fost dovedit si, din recunoasterea pârâtei, a reiesit ca aceasta locuieste în apartament, deci si-a încalcat obligatiile contractuale, obligatie care ar fi fost respectata numai în ipoteza în care pârâta dupa încheierea contractului nu ar fi locuit sub nici o forma în apartament, se impunea rezolutiunea contractului.

Împotriva acestei sentintei a formulat apel pârâta I.P.A., prin care a criticat hotarârea instantei de fond pentru nelegalitate si netemeinicie.

În motivarea caii de atac s-a aratat ca, potrivit doctrinei, pentru realizarea dreptului sau, reclamantul are la dispozitie actiune în evacuare, întrucât apelanta si-a îndeplinit toate obligatiile prevazute în contractul de vânzare–cumparare, cu incidenta dispozitiilor art. 1020 Cod civil.

S-a mai aratat ca apelanta mai detine si un alt imobil în proprietate si în masura în care reclamantul i-ar fi cerut sa paraseasca imobilul ar fi facut acest lucru, însa, conventia acestora a fost aceea de a locui în continuare în apartamentul situat în municipiul Constanta, bdul T., pentru a-l întretine dar si pentru achitarea unor cheltuieli ocazionate cu transportul mobilei etc.

Prin decizia civila nr. 328/19.05.2009 Tribunalul Constanta a admis apelul, a schimbat în tot sentinta apelata în sensul ca a respins actiunea ca nefondata.

Pentru a pronunta aceasta solutie, tribunalul a retinut ca actul autentic a carui rezolutiune se cere reprezinta un act juridic civil prin care partile au înteles sa transmita dreptul de proprietate asupra imobilului la întocmirea înscrisului în forma autentica, cu plata integrala a pretului si cu rezervarea pentru vânzator a dreptului de a locui în imobil ce a format obiectul conventiei, pe durata vietii acestuia.

Rezolutiunea judiciara întemeiata pe dispozitiile art. 1020 Cod civil priveste desfiintarea pentru viitor a unui act juridic sinalagmatic ce poate fi ceruta în justitie de catre partea care si-a executat obligatia asumata prin contract, împotriva aceluia care nu si-a executat obligatia din culpa sa, ori a executat-o în mod necorespunzator.

În cauza, reclamantul D.Z.G. a solicitat în fata instantei de fond rezolutiunea contractului de vânzare cumparare mai sus mentionat, invocând împrejurarea ca pârâta nu a înteles sa îsi execute obligatia corelativa asumata prin contract, aceea a respectarii dreptului de abitatie viagera.

Instanta de fond, în mod eronat, a dispus admiterea actiunii întrucât, nerespectarea dreptului de folosinta de catre cel ce si-a asumat obligatia respectarii clauzei de abitatie viagera nu atrage rezolutiunea actului de vânzare cumparare, ci da dreptul celui interesat de a formula o actiune personala privind evacuarea din respectivul imobil.

Referitor la taxa judiciara de timbru în cuantum de 3500 lei, instanta de apel a constatat ca apelanta pârâta a fost citata cu mentiunea achitarii numai a taxei de timbru de 4 lei si, în mod eronat, aceasta a achitat suma de 3.500 lei, astfel ca se impunea restituirea taxei ca nedatorata.

Împotriva acestei decizie a formulat recurs reclamantul D.Z.G., prin care a criticat hotarârea instantei de apel pentru nelegalitate si netemeinicie.

În motivarea caii de atac s-a aratat ca prin contractul litigios se consfinteste un drept de habitatie pe durata vietii în favoarea sa; din probatoriu a rezultat, fara putinta de tagada, ca pârâta-intimata a încalcat în mod brutal acest drept ajungând pâna la a-si aduce amantul în casa si a se culca împreuna în acelasi pat cu el, în speranta ca va renunta - scârbit si amenintat- la acest drept.

Asadar, încalcarea culpabila a obligatiei asumate prin contract este pe deplin dovedita fie si numai prin raspunsurile pârâtei la interogatoriul luat în fata primei instante, ceea ce creaza premiza actiunii conditiei rezolutorii.

Mai învedereaza recurentul ca, în conformitate cu prevederile art. 1021 C.civ., nu exista o ierarhizare a actiunilor concrete - a obtine executarea obligatiei si a cere desfiintarea conventiei - ci legea stabileste dreptul creditorului obligatiei în discutie de a opta, potrivit interesului sau actual, asupra uneia dintre cele doua actiuni.

Acest drept la optiune fiind prevazut explicit de lege nu este supus nici unei cenzuri.

Clauza privind dreptul de habitatie este una esentiala, ea referindu-se la un dezmembramânt al dreptului de proprietate (dosar curte).

Constatându-se ca instanta de apel a dat hotarârea cu încalcarea art.1020 si 1021 Cod civil în temeiul disp. art. 312 alin.3 Cod pr.civila, recurentul a solicitat admiterea recursului si modificarea ei în sensul respingerii ca nefondat a apelului si mentinerea hotarârii primei instante ca temeinica si legala.

Analizând decizia recurata prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurent, raportat de situatia de fapt retinuta de instantele de fond, curtea constata ca recursul este neîntemeiat si urmeaza a fi respins ca atare.

Astfel, dupa cum au constatat instantele de judecata, în etapele procesuale anterioare, prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 682/31.03.2005 la Biroul Notarului Public S.M., reclamantul D.Z.G. a vândut pârâtei I.P.A. dreptul de proprietate asupra unui imobil situat în Constanta bd. T. nr. 238, judetul Constanta, compus din patru camere si dependinte cu o suprafata utila de 79, 76 m.p, la pretul de 1.000.000.000 lei, pret achitat integral de catre cumparator mai înainte de autentificarea actului.

Prin acelasi contract, partile au convenit ca reclamantul sa îsi rezerve dreptul de abitatie viagera asupra întregului apartament ce formeaza obiectul înstrainarii, clauza pe care cumparatoarea a declarat în fata notarului public ca întelege sa o respecte, potrivit dispozitiilor legii.

Aceasta constatare, desi corecta - din punct de vedere al continutului literal al contractul în discutie - nu este riguros exacta din perspectiva continutului juridic al actului, în special cu referire la obiectul vânzarii.

Astfel, potrivit art.480 Cod civil, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege.

Aceasta definitie legala - criticata pe buna dreptate în doctrina de drept civil deoarece nu cuprinde esenta acestui drept, adica continutul social-economic – cuprinde, în fapt, o enumerare a atributelor pe care dreptul de proprietate le confera titularului sau.

De aceea o definitie riguroasa a dreptului de proprietate este aceea conform careia  este un drept subiectiv care sa expresie aproprierii unui lucru si care permite titularului sau sa posede, sa foloseasca si sa dispuna de acel bun, în putere si  în interes propriu, în cadrul si cu respectarea legislatiei existente.

Astfel înteles, dreptul de proprietate este un drept real complet cuprinzând toate cele trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia pe care titularul dreptului le exercita în plenitudinea lor, cu excluderea oricaror alte puteri ale altei persoane asupra aceluiasi lucru.

Din continutul juridic al dreptului de proprietate stabilit de art. 480 Cod civil, cu relevanta în speta de  fata este posibilitatea proprietarului de a se „bucura ... de … lucru”, notiune în care legiuitorul a inclus, în realitate, doua dintre atributele proprietatii: dreptul de folosinta (jus utendi) si dreptul de a culege fructele (jus fruendi).

Atributul folosintei presupune exercitarea de catre titularul dreptului de proprietate a unei stapâniri efective a bunului în materialitatea sa din punct de vedere fizic si economic, direct si nemijlocit, prin putere proprie si în interes propriu sau de a consimti ca stapânirea sa fie exercitata în numele si interesul lui (al proprietarului) de o alta persoana.

Alta este situatia când acest atribut al proprietarului nu este exercitat de titularul dreptului de proprietate ci, prin separarea atributelor proprietatii si formarea unor drepturi reale distincte, o alta persoana valorifica atributul folosintei cu titlu de drept real.

Suntem deci în prezenta unui dezmembramânt al dreptului de proprietate - un drept real principal, derivat, purtând asupra bunului altuia, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului - dezmembramânt constituit prin desprinderea atributului folosintei din continutul juridic al dreptului de proprietate.

Un dezmembramânt al dreptului de proprietate este si dreptul de habitatie (art. 565 – 575 Cod civil).

În temeiul acestui drept real (al carui continut este determinat de aplicarea prin analogie a dispozitiilor legal privind uzufructul, cu exceptiile continute de reglementarea speciala), titularul sau are dreptul de a folosi locuinta asupra caruia poarta pentru  satisfacerea nevoilor sale locative.

Pe lânga aceasta folosinta, titularul dreptului poate închiria partea din cladire ce îi prisoseste fara ca proprietarul sa se poata opune acestui act juridic dintre titularul dreptului de abitatie si tertul în cauza.

Pentru valorificarea dreptului sau, titularul dreptului de abitatie are alegerea între o actiune confesorie (asa având caracterul real îndeplineste pentru el acelasi rol pe care actiunea în revendicare îl are pentru proprietar) si o actiune personala formulata pe actul juridic ce constituie titlul abitatiei.

Raportând aceste consideratii teoretice la continutul contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.682/31.03.2005, rezulta ca, în mod evident, ceea ce a constituit obiectul vânzarii nu a fost dreptul de proprietate în plenitudinea atributelor sale, ci un drept dezmembrat prin care s-a înstrainat doar nuda proprietate continând exclusiv dreptul de dispozitie asupra apartamentului, înstrainatorul pastrându-si dreptul de a folosi bunul si dreptul de a-i culege fructele civile (conform art.572 al.2 Cod civil).

Astfel vazut obiectul contractului în discutie, rezulta ca, în cauza, în situatia în care titularul dreptului de dispozitie nu respecta folosinta recunoscuta titularului desmembramântului de abitatie, nu poate fi niciodata vorba despre neexecutarea culpabila a obligatiei asumate, care sa dea dreptul la rezolutiune.

În primul rând, se impune observatia ca dreptul de folosinta nu este consecinta existentei unei obligatii asumate de parti  (vazuta ca îndatorire de a da, a face sau a nu face ceva), care sa corespunda unui drept subiectiv colectiv recunoscut  reclamantului prin contractul de vânzare-cumparare.

Aceasta deoarece obiectul vânzarii nu l-a constituit dreptul de proprietate complet, ci un drept dezmembrat vizând doar dispozitia asupra apartamentului, contractul fiind si actul de stabilire (art.565 rap. la art.578 Cod civil) a dreptului de abitatie al înstrainatorului constituit pâna la decesul titularului desmembramântului (situatie permisa de art. 557 Cod civil aplicat prin analogie).

În lipsa unui astfel de dezmembramânt, folosinta viagera nici nu era admisibila având în vedere caracterul esentialmente temporar al unui eventual contract de locatiune (art.1411 Cod civil), contract în temeiul caruia s-ar fi putut discuta despre o obligatie de a permite folosinta careia sa-i corespunda un drept de creanta si nu un drept real.

Constatarea anterioara produce efecte importante asupra solicitarii reclamantului de rezolutiune a actului de înstrainare.

Pronuntarea rezolutiunii - înteleasa drept sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic constituie desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor în situatia anterioara încheierii contractului -, presupune verificarea anumitor conditii de admisibilitate si constatarea existentei unui temei juridic care sa permita pronuntarea acestei desfiintari.

Trecând peste continutul literal al art.1020 Cod civil, se considera ca rezolutiunea are drept justificare reciprocitatea si interdependenta obligatiilor din contractul sinalagmatic, împrejurarea ca fiecare dintre obligatiile reciproce este cauza juridica a celeilalte, astfel încât neîndeplinirea culpabila a unei obligatii lipseste de suport juridic obligatia reciproca, astfel încât desfiintarea întregului contract se impune.

Retinând aceasta conditie, se impune revenirea la obiectul contractului în discutie, dupa ce s-a stabilit ca acesta privea doar dreptul de dispozitie asupra apartamentului.

Definitia vânzarii-cumpararii (mai cuprinzatoare decât ceea ce prevede art.1294 Cod civil) priveste acel contract prin care o persoana stramuta/transmite un drept al sau asupra unui bun asupra celeilalte parti care se obliga în schimb a plati un pret (fiind deci calificata vânzare orice contract prin care se transmite în schimbul unui pret orice alt drept si nu doar cel de proprietate, precum un alt drept real, un drept de creanta s.a.)

Astfel vazuta vânzarea, reiese ca, din punct de vedere al caracterului sinalagmatic, aceasta creeaza obligatii ambelor parti: pentru vânzator - de a preda bunul, iar pentru cumparator - de a plati pretul, de a prelua bunul si, în lipsa de stipulatie contrara, de a suporta cheltuielile vânzarii.

Din perspectiva acestor prevederi privind obligatiile partilor din contractul de vânzare-cumparare si raportat la continutul actului în discutie, rezulta ca partile si-au îndeplinit obligatiile create prin vânzare: privind chiar actul în cauza s-a transmis (nuda) proprietate asupra apartamentului (art.1295 Cod civil), iar pretul a fost achitat anterior autentificarii.

În fapt, dintre toate obligatiile pe care legea le-a stabilit în sarcina cumparatorului, doar neplata pretului este sanctionata cu rezolutiunea vânzarii (art.1365 Cod civil) - a carei analiza, prin datele spetei, nu se impune - neîndeplinirea celorlalte obligatii dând dreptul doar la dezdaunari.

Fata de cele aratate, considerând ca, în mod corect, tribunalul a admis  apelul si a respins actiunea introductiva,

Pentru prezentele considerente - care le vor înlocui pe cele ale instantei de apel - ce vizeaza, în esenta, faptul ca obiectul vânzarii nu l-a constituit dreptul de proprietate în plenitudinea atributelor sale si ca dreptul de abitatie viagera nu era o simpla obligatie contractuala, ci chiar un drept real (dupa cum chiar recurentul a precizat în calea sa de atac) susceptibil de protectie inclusiv împotriva titularului dreptului de proprietate, pe calea unei actiuni confesorii sau a unei actiuni personale (întemeiata deci pe actul constitutiv al dreptului de folosinta), va fi respins recursul ca neîntemeiat.

Având în vedere prevederile art. 20 al. 5 din Legea nr.146/1997, conform carora, în situatia în care instanta judecatoreasca, învestita cu solutionarea unei cai de atac ordinare sau extraordinare, constata ca în fazele procesuale anterioare taxa judiciara de timbru nu a fost platita în cuantumul legal, va dispune obligarea partii la plata taxelor judiciare de timbru aferente, dispozitivul hotarârii constituind titlu executoriu,

Fata de situatia ca, în mod eronat, tribunalul a considerat ca apelanta datoreaza o taxa judiciara de timbru fixa de 4 lei, cu toate ca în considerarea prevederilor Deciziei nr.32/2008 a Înaltei Curti de Casatie si Justitie si art.11 al.2 liniuta a II-a  din Legea nr.146/1997 apelul se timbra la valoarea obiectului cererii (lucru pe care de altfel, în mod judicios, apelanta l-a facut înca dinaintea primului termen de judecata în apel), va fi obligata pârâta la plata catre stat a sumei 3.438,25 lei taxa de timbru datorata în apel.

Dosar nr. 7927/212/2008

Domenii speta

Spete similare