Acţiune în obligarea coproprietarului să îşi dea acordul la repararea şi mansardarea imobilului. Imobil compus din două apartamente, aparţinând la doi proprietari. Respingere

Curtea de Apel Cluj, Secţia I civilă, decizia nr. 3460/R din 7 octombrie 2011

Prin sentinţa civilă nr. 348/18.02.2010 a Judecătoriei Gherla, a fost respinsă acţiunea civilă formulată de reclamanţii S.S. şi S.D.A., în contradictoriu cu pârâţii M.A., C.L. Şi Z.F.G., având ca obiect obligarea pârâţilor să-şi dea acordul la repararea şi mansardarea  imobilului situat în municipiul Gherla, str. S., nr. 21, ap.1, jud.Cluj, înscris în cartea funciară nr. 2107 col. Gherla, ca fiind neîntemeiată, au fost  obligaţi  reclamanţii să plătească pârâtei Z.F.G. suma de 2000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, judecătoria a reţinut următoarele:

Reclamanţii în calitate de proprietari ai apartamentului 1 situat în municipiul Gherla, str. S., nr. 21, jud. Cluj, înscris în cartea funciară colectivă nr. 2107 Gherla, nr. top. 421/I, au făcut demersurile pentru obţinerea autorizaţiei de construire necesare mansardării imobilului cumpărat, însă nu au obţinut acordul tuturor coproprietarilor înscrişi în cartea funciară, respectiv al pârâtelor care nu şi-au dat acordul în formă autentică pentru ca reclamanţii să-şi mansardeze apartamentul.

Lucrările  prev. de art. 11 din Legea nr.  50/1991 se pot executa fără autorizaţie de construire şi implicit fără acordul vecinilor, însă pentru mansardarea imobilului aşa cum doresc de fapt reclamanţii este necesară obţinerea în prealabil a autorizaţiei de construire, prevăzută de art. 3 din Legea nr. 50/1991, care se eliberează numai cu acordul tuturor coproprietarilor înscrişi în cartea funciară.

Instanţa a mai reţinut  că atât timp cât între părţi nu există nici un raport juridic obligaţional, instanţa nu poate interveni să pronunţe o hotărâre prin care să-i oblige pe pârâţi să-şi dea vreun acord sau să pronunţe o hotărâre care să suplinească acordul de voinţă a părţilor, întrucât pârâţii sunt peroane cu capacitate deplină de exerciţiu a drepturilor, iar orice intervenţie a instanţei în acest sens ar însemna o încălcare a dreptului de a dispune liber de proprietatea lor şi o îngrădire a libertăţilor civice, respectiv de a se putea pronunţa liber în probleme care îi privesc direct.

Instanţa a apreciat că reclamanţii trebuiau să probeze reaua credinţă, respectiv abuzul de drept al pârâţilor, întrucât buna credinţă se prezumă şi nu trebuie dovedită, iar reclamanţii nu au propus nici o probă în dovedirea relei credinţe a pârâţilor.

Potrivit principiului libertăţii actelor juridice, atât timp cât se respectă legea şi morala, subiectele de drept sunt libere ca prin acordul lor să încheie sau nu acte juridice, fără nici o intervenţie a statului în procesul decizional.

Intervenţia instanţelor în a pronunţa hotărâri care să substituie consimţământul de a încheia sau nu un act, ar constitui o ingerinţă gravă în viaţa privată a persoanelor şi o îngrădire a capacităţii de exerciţiu a acestora, echivalentă cu declararea acestor persoane ca incapabile să-şi exprime libere consimţământul.

Pentru a se putea reţine un abuz de drept din partea pârâţilor, în refuzul de a-şi da acordul pentru mansardare, trebuia probată de reclamanţi existenţa exercitării cu rea credinţă a dreptului de a se opune, prin deturnarea acestui drept de la scopul pentru care a fost instituit de lege, respectiv nu pârâţii trebuiau să-şi justifice refuzul, ci reclamanţii trebuiau să justifice că exercitarea dreptului de opoziţie a pârâţilor a fost făcut cu rea credinţă şi în afara limitelor sale create de lege, care ar putea constitui un abuz de drept din partea lor.

Libertatea persoanelor presupune că atât timp cât fiecare acţionează cu respectarea normelor impuse de lege şi de morală, se prezumă că acţionează cu bună credinţă, pe care nu trebuie să şi-o justifice în niciun fel, iar sarcina probei revine celui care invocă reaua credinţă şi exercitarea abuzivă a dreptului.

Având în vedere că pentru repararea imobilului reclamanţii nu au nevoie de acordul pârâţilor, iar pentru mansardarea acestuia nu există nici un temei juridic pentru care instanţa să-i oblige pe pârâţi să-şi de acordul, sau să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de consimţământul liber exprimat al acestora, instanţa în temeiul art. 480 – 481 din Codul Civil, a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă formulată de reclamanţii S.S. şi S.D.A. în contradictoriu cu pârâţii M.A., C.L. şi Z.F.G., având ca obiect obligarea pârâţilor să-şi dea acordul la repararea şi mansardarea imobilului situat în municipiul Gherla, str. S., nr. 21, jud.Cluj, înscris în cartea funciară nr. 2107 col. Gherla.

Prin decizia civilă nr. 331/A/10 iunie 2010 a Tribunalului Cluj a fost admis în parte apelul declarat de reclamanţii Şandor Stefan şi S.D.A. împotriva sentinţei civile nr. 348/18.02.2010 a Judecătoriei Gherla, care a fost anulată şi rejudecând cauza pe fond, a fost respinsă acţiunea.

Prin decizia civilă nr. 1762/R/9.09.2010 a Curţii de Apel Cluj a fost  admis recursul declarat de reclamanţii S.S. şi S.D.A. împotriva deciziei civile nr. 331/10 iunie 2010 a Tribunalului Cluj, care a fost  casată şi cauza trimisă spre rejudecarea apelului declarat de reclamanţi la Tribunalul Cluj.

Prin decizia civilă nr. 249/19 mai 2011 a Tribunalului Cluj  fost admis în parte apelul declarat de reclamanţii S.S. şi S.D.A., împotriva Sentinţei civile nr. 348/18.02.2010 a Judecătoriei Gherla, care a fost anulată şi rejudecând cauza pe fond a fost respinsă acţiunea civilă formulată de reclamanţii S.S. şi S.D.A. împotriva pârâţilor M.A., C.L. şi Z.F.G..

Apelanţii au fost obligaţi să plătească intimaţilor M.A. şi Z.F.G. suma de 3500 lei, cheltuieli de judecată în apel şi la fond.

Pentru a pronunţa această  decizie, tribunalul a  reţinut că reclamanţii S.S. şi S.D.A. sunt, conform  extrasului CF depus la dosar, proprietari ai apartamentului 1 situat în municipiul Gherla, str. S., nr. 21, jud.Cluj, înscris în CF nr. 50785-C1-U1 Gherla (provenită din conversia  de pe hartie a CF nr.2108), nr. top. 421/I, cu titlu de cumpărare, compus din una cameră, cămară de alimente cu 5% din părţile indivize comune înscrise în CF colectivă  nr. 2107 Gherla, iar paraţii  M.A., C.L. şi Z.F.G. sunt proprietari tabulari asupra imobilului apartament nr.II cu suprafaţa totală de 88,40 mp. compus din : 2 camere, bucătărie cămară, sas şi baie, anexe gospodăreşti formate din coteţe de porci şi păsări plus o magazie în suprafaţă totală de 41,30 mp. înscris în CF 2109 Gherla nr. top 421/II cu 95% din  părţile comune indivize înscrise în CF colectivă  nr. 2107 Gherla.

Intenţionând mansardarea apartamentului lor, apelanţii au efectuat demersurile necesare eliberării autorizaţiei de construcţie pe care  însă  nu au obţinut-o, în condiţiile în care pârâţii intimaţi nu şi-au dat acordul în acest sens.

Intimaţii şi-au motivat refuzul de a-şi da acordul în vederea efectuării mansardării prin aceea că, pe  de o parte, dată fiind vechimea imobilului, aceste lucrări ar afecta peretele comun şi implicit, siguranţa apartamentului lor, iar pe de altă parte, acoperişul şi spaţiul de sub acesta fiind în coproprietate forţată, reclamanţii nu îşi pot constitui asupra acestuia un drept de proprietate exclusivă prin mansardare.

Potrivit îndrumărilor din decizia instanţei de recurs, tribunalul a administrat proba cu expertiza tehnică judiciară  în construcţii, întocmită de expert Ş.B., care a relevat faptul că din punct de vedere tehnic şi al rezistenţei, chiar dacă imobilul are o vechime de cca. 90 de ani, este posibilă mansardarea, fără ca prin această lucrare să fie afectat apartamentul proprietatea intimaţilor, apartament ce nu va fi afectat nici prin turnarea unui planşeu de beton peste apartamentul nr.1, aparţinând apelanţilor .

Distinct însă de aceste constatări care confirmă susţinerile apelanţilor privind netemeinicia opoziţiei intimaţilor la realizarea lucrărilor de mansardare, tribunalul a reţinut că este neîntemeiată critica reclamanţilor  referitoare la inexistenţa stării de coproprietate asupra acoperişului şi a spaţiului de sub acesta.

Astfel, potrivit înscrierilor din cartea funciară, apelanţii  sunt  proprietarii apartamentului nr. 1 situat, înscris în CF nr. 50785-C1-U1 Gherla (provenită din conversia  CF nr.2108 Gherla), nr. top. 421/I,  compus din una cameră, cămară de alimente cu 5% din părţile indivize comune înscrise în CF colectivă  nr. 2107 Gherla, iar paraţii  sunt proprietarii apartamentului nr.II înscris în CF 2109 Gherla nr. top 421/II compus din : 2 camere, bucătărie cămară, sas şi baie, anexe gospodăreşti formate din coteţe de porci şi păsări plus o magazie în suprafaţă totală de 41,30 mp. cu 95% din  părţile comune indivize înscrise în CF colectivă  nr. 2107 Gherla.

În CF colectivă  nr. 2107 Gherla sunt înscrise, ca părţi comune indivize, curtea şi grădina, poarta de intrare, împrejmuirile, instalaţiile electrice de gaz, apă, canalizare.

Chiar dacă în cartea funciară colectivă nu este înscris în mod distinct, ca parte comună indiviză, acoperişul şi spaţiul de sub acesta, aceasta nu poate duce la concluzia că nu există o stare de indiviziune asupra acestora, întrucât potrivit art. 20 şi art. 25 din Legea nr. 7/1996 înscrierea în cartea funciară nu are caracter constitutiv de drepturi, ci doar rol de publicitate şi opozabilitate faţă de terţi, astfel încât starea de indiviziune asupra podului şi acoperişului s-a născut la data dobândirii de către părţi a dreptului de proprietate asupra apartamentelor lor.

Sub acest aspect este de asemenea semnificativ faptul că iniţial, imobilul care în prezent este compus din cele două apartamente, a constituit o singură unitate de proprietate imobiliară, fiind partajat în anul 1972, prin acordul coproprietarilor. La  momentul respectiv s-a realizat o sistare parţială a indiviziunii, astfel cum atestă actul autentificat sub nr. 310/1972, copartajanţii stabilind exact care sunt părţile din imobil care vor deveni proprietate individuală a fiecăruia dintre ei, acoperişul şi spaţiul de sub acesta neregăsindu-se între acestea. În consecinţă, chiar dacă nu au fost evidenţiate ca atare în cartea funciară colectivă, ele au rămas în coproprietatea părţilor.

În condiţiile în care acoperişul şi spaţiul de sub acesta se află în coproprietatea tuturor proprietarilor de apartamente din imobil, în lipsa ieşirii din indiviziune nu se poate reţine un abuz de drept sau un refuz nejustificat al intimaţilor cu privire la realizarea  lucrărilor de mansardare. Acestea ar conduce  practic, la ocuparea şi folosirea de către apelanţi, în mod exclusiv, a unei suprafeţe din părţile comune indivize, ceea ce nu poate fi primit în lipsa sistării de indiviziune, întrucât prin aceasta s-ar încălca dreptul de proprietate al intimaţilor asupra cotei lor de proprietate din aceste părţi comune.

Raportat la considerentele, tribunalul a apreciat că acţiunea promovată  nu este întemeiată şi a respins-o.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termenul legal reclamanţii, solicitând  modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului, schimbarea sentinţei în sensul admiterii acţiunii şi în consecinţă, obligarea pârâţilor să-şi dea acordul în vederea obţinerii de către reclamanţi a autorizaţiei de  construire pentru apartamentul  proprietatea  lor, situat în Gherla, str. S. nr. 21, înscris în Cf col 2107, nr. top 412/1, în caz de refuz  hotărâre să ţină loc de consimţământ.

În  motivarea recursului, recurenţii au arătat că instanţele  în mod greşit  nu reţin că în CF  col 2107, nr. top 421 este descris imobilul, în indiviziune menţionându-se „casă, curte şi grădină în suprafaţă de 720 mp cu părţile indivize comune  compuse din curte şi grădină, poartă de  intrare, împrejmuirile, instalaţiile electrice, de gaz, apă şi  canalizare”. Starea de fapt stabilită pe baza drepturilor înscrise în cartea  funciară  impun concluzia că începând din anul 1972 construcţia a fost dezmembrată definitiv în două loturi, fiecărui proprietar atribuindu-i-se un corp funciar distinct, părţile indivize comune fiind cele  indicate în aliniatul precedent.

Prin urmare, concluzia care se  impune este aceea că podul neregăsindu-se în menţiunile cărţii funciare ca fiind un bun indiviz  comun, intră în  proprietatea  individuală şi exclusivă a fiecăruia  dintre proprietarii celor două apartamente începând din anul 1972. Din această perspectivă şi a normelor legale în materie, Decretul - lege nr. 115/1938 şi Legea nr. 7/1996, soluţia  instanţei de  respingerea acţiunii este nelegală.

Prin întâmpinarea depusă, intimaţii s-au opus admiterii recursului, invocând în primul rând  inadmisibilitatea acestuia, întemeiat pe faptul că recursul vizează doar motive de netemeinicie a deciziei nr. 249/2011 a Tribunalului Cluj, iar în al doilea rând, faptul că este nefondat.

Cu privire la cea de-a doua poziţie, intimaţii au arătat că în CF col. spaţiul „pod” nu este expres precizat, că partajul voluntar din anul 1972 denotă ce anume s-a scos  din indiviziune la acea dată, că singura modalitate legală de rezolvare a problemei deduse  judecăţi ieste ieşirea din indiviziune asupra podului.

 Examinând  recursul declarat, prin prisma motivelor  invocate, curtea  apreciază că este nefondat şi în baza art.312 alin. 1 Cod proc.civ., urmează să-l respingă pentru următoarele considerente:

Potrivit înscrierilor din cartea funciară, reclamanţii sunt proprietarii apartamentului nr. 1  situat în Gherla, str. Stefan cel Mare nr. 21, înscris în CF 50785- C1-U1 Gherla (provenită din conversia CF 2108 Gherla) nr. top 421/1  compus  din 1 cameră, cămară de alimente, cu 5% din părţile indivize comune înscrise în Cf colectivă 2107  Gherla.

Pârâţii sunt proprietarii tabulari ai apartamentului nr. 2, compus din 2  camere, bucătărie, cămară, sas şi baie, anexe gospodăreşti formate din coteţe de porci şi păsări,  plus o magazie înscris în Cf 2109 Gherla, nr. top 421/II cu 95% din părţile indivize comune, înscrise în Cf colectivă  2107 Gherla.

În CF colectivă 2107 Gherla sunt înscrise ca părţi indivize comune curtea şi grădina, poarta de  intrare, împrejmuirile, instalaţiile electrice, de gaz, apă şi canalizare. Iniţial, imobilul care  în prezent este compus din cele  două apartamente a constituit o singură unitate imobiliară, fiind partajat în anul 1972 prin acordul coproprietarilor.

Prin acel act de partaj autentificat sub  nr. 310/1972 s-a stabilit care  sunt părţile din imobil care  revin fiecăruia  dintre coproprietari. Este real că acoperişul şi podul nu se regăsesc între acestea, dar nici între părţile indivize comune. Prin urmare, nu se poate trage concluzia că nu există o stare de  indiviziune asupra podului şi acoperişului, stare de  indiviziune născută la data dobândirii de către părţi a dreptului de proprietate asupra apartamentelor lor.

În dreptul civil român în vigoare sunt reţinute câteva cazuri de  proprietate  comună pe cote părţi stabilă şi forţată, fiind părţi comune în sensul dreptului de proprietate forţată, orice părţi ale  imobilului care, prin natura lor, se află în folosinţa comună a tuturor celor care locuiesc în imobil.

În acest sens, art. 56 pct. b lit. b din HG nr. 1275/2000 privind Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 114/1996 prevăd obligaţia coproprietarilor sa întreţină în bune condiţii spaţiile şi instalaţiile comune din interiorul şi din exteriorul clădirii - casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, faţade, poduri, acoperişuri, scări exterioare, ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apa, de canalizare, instalaţii de încălzire centrala şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antena colectivă, telefonie şi altele asemenea - şi sa ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţa şi de funcţionalitate a locuinţei şi/sau a spaţiului cu alta destinaţie din folosinţa exclusiva.

Prin urmare, în condiţiile în care acoperişul şi podul se află în  proprietate forţată, nu se poate reţine ca reprezentând un abuz de drept opoziţia din partea intimaţilor cu privire la efectuarea lucrărilor de mansardare a apartamentului nr. 1 de către reclamanţi. A accepta poziţia reclamanţilor ar echivala cu ocuparea în mod exclusiv a unei suprafeţe din părţile indivize comune de către ei şi implicit o încălcare a dreptului de proprietate al intimaţilor.

Practica judiciară a decis că în mod excepţional  proprietatea  forţată poate să înceteze când nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută, iar natura şi destinaţia funcţională a lucrului dă posibilitatea împărţirii lui. În acest sens practica judiciară a decis şi în sensul posibilităţii de partajare a podului.

Prin urmare, în lipsa  ieşirii din indiviziune cu privire la acest spaţiu, intimaţii nu pot fi obligaţi să-şi dea  consimţământul pentru ocuparea unei părţi din acest spaţiu şi pentru efectuarea lucrărilor de  mansardare.

În raport de aceste considerente,  instanţa a pronunţat o decizie legală, motiv pentru care în baza art. 304 pct. 9 şi 312 alin. 1  Cod proc.civ., recursul declarat de reclamanţii S.S. ŞI S.D.A., împotriva deciziei civile numărul 249 din 19 mai 2011 a Tribunalului Cluj va fi respins ca nefondat.

Urmare respingerii recursului, fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 Cod proc.civ., recurenţii vor fi obligaţi  să plătească intimaţilor M.A. şi Z.F.G. suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocat, conform chitanţelor de la fila 43.

Domenii speta

Spete similare