Contract de vânzare – cumpărare având ca obiect teren reconstituit vânzătorului prin titlu de proprietate în baza legii nr. 18/1991. Constatarea ulterioară a nulităţii absolute a titlului de proprietate. Buna credinţă a cumpărătorului. Asigur...

Sentinţă civilă 464 din 17.03.2009


MATERIE: DREPT CIVIL

Locuinţă de intervenţie.

Contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă al titularului.

Încetarea contractului de închiriere ca urmare a decesului titularului.

Locuinţa în litigiu are caracter de locuinţă de intervenţie, contractul de închiriere fiind încheiat iniţial cu soţul pârâtei, în considerarea funcţiei pe care a deţinut-o (şef de district) şi care implica prezenţa permanentă în district.

Decesul titularului duce la încetarea contractului de muncă al acestuia şi implicit a contractului de închiriere care era accesoriu la contractul de muncă.

Sursa primară.

Decizia civilă nr. 464 din 17 martie 2009

(Curtea de Apel Oradea în dosar nr. 10441/271/2006)

Prin sentinţa civilă nr. 7101 din 27 noiembrie 2007 pronunţată de Judecătoria Oradea în dosar nr. 10441/271/2006, a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamanta C.N. de C.F.S.A. .– Sucursala Regională C.F. . împotriva pârâtei D.F. şi în consecinţă s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul – locuinţă de intervenţie – situată în Oradea Est, Staţia C.F. .Est, District 2; a fost obligată pârâta să plătească reclamantei 70,78 lei despăgubiri şi s-a respins acţiunea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă reconvenţională D.F.; a fost obligată pârâta D.F. să achite reclamantei 92,91 lei cheltuieli de judecată.

În motivarea hotărârii instanţa a arătat că între părţi s-a încheiat un contract de locaţiune, având ca obiect imobilul în litigiu – locuinţă de intervenţie, contract care a încetat la data de 1.10.2005.

Contractul de închiriere s-a încheiat în considerarea persoanei soţului pârâtei, fost şef de district, care a decedat însă.

Fiind locuinţă de intervenţie, i-a fost repartizată unei alte persoane, ceea ce impune ca locuinţa să fie eliberată de pârâtă, contractul de închiriere neputând fi prelungit.

Faţă de cele de mai sus, capătul de cerere din acţiunea reconvenţională privind obligarea reclamantei la încheierea unui nou contract de închiriere a fost respins, şi prin urmare şi cererea privind obligarea reclamantei la reconectarea locuinţei în litigiu la reţeaua de energie electrică şi apă apare ca fiind lipsit de interes.

Pentru timpul cât locuinţa a fost ocupată fără titlu de către pârâtă, reclamanta este îndreptăţită să obţină suma de 70,87 lei.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta D.F., solicitând modificarea ei în sensul respingerii acţiunii formulate de C.N.de C.F. S.A.  – Sucursala Regională C.F. şi admiterii acţiunii reconvenţionale formulate de pârâta apelantă.

Tribunalul Bihor, prin decizia civilă nr. 526 din 4 noiembrie 2008 pronunţată în dosar nr. 10441/271/2006, a respins ca nefondat apelul şi a păstrat în totalitate sentinţa primei instanţe.

În motivarea deciziei s-a reţinut că imobilul în litigiu, locuinţa de intervenţie C.F.R. situată în Oradea Est – Staţia C.F.R. Est, District 2 a fost atribuită în anul 1970 soţului reclamantei D.F. – în prezent decedat – care la aceea vreme avea funcţia de şef district în cadrul secţiei L 4 Oradea.

Ulterior s-a încheiat un contract de închiriere cu pârâta, nr. 375/2/2002, pe o perioadă de 3 ani, adică până în anul 2005, fără posibilitatea prelungirii lui.

Conform deciziei nr. 46/B/FL/239/2006 şi dispoziţiei nr. 31/1999 a Preşedintelui C.N.C.F.R., locuinţa a fost repartizată numitului N.D., noul şef de district, funcţia fiind de aşa natură încât necesită prezenţa permanentă în district.

Apelanta a arătat că în conformitate cu dispoziţiile legale este îndreptăţită la prelungirea contractului de închiriere, dar nu a arătat care sunt aceste norme, pe de altă parte locuinţele de intervenţie au un regim special, fiind destinate închirierii în considerarea funcţiei titularului contractului de închiriere.

De asemenea, reţine tribunalul, apelanta a susţinut că a părăsit locuinţa şi că cererea nu mai are obiect, ceea ce constituie o susţinere greşită, evacuarea vizând atât persoana cât şi numele ei, hotărârea judecătorească fiind necesară faţă de poziţia de opunere a acesteia la admiterea acţiunii în evacuare şi pentru ca noul chiriaş să poată beneficia de drepturile locative ce i-au fost conferite prin deciziile şi în baza dispoziţiilor legale arătate.

Pe de altă parte, apelanta nu a demonstrat că a plătit sumele datorate pentru folosinţa imobilului şi pe perioada noiembrie 2005 – septembrie 2006, astfel încât nici acest motiv de apel nu poate fi primit.

Faţă de cele arătate şi prevederile art. 296 Cod procedură civilă, apreciind că prima instanţă a pronunţat o hotărâre legală şi temeinică, tribunalul a respins apelul ca nefiind neîntemeiat.

Împotriva acestei decizii, în termen a declarat recurs pârâta recurentă D.F., solicitând în principal casarea hotărârii atacate cu trimitere pentru rejudecare la Tribunalul Bihor, iar în subsidiar, modificarea în totalitate a deciziei tribunalului, în sensul admiterii apelului şi respingerii în întregime a acţiunii reclamantei, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea recursului se arată că soluţionarea cauzei în apel s-a făcut în lipsa atât a pârâtei, cât şi a avocatului acesteia, ambii fiind în imposibilitate de a se prezenta în instanţă, neavând cunoştinţă de termenul de judecată.

Astfel, la termenul din 16 septembrie 2008, avocatul pârâtei a depus o cerere de amânare a cauzei. Ulterior, consultând condica de şedinţă, pârâta a constatat că cererea a fost admisă, termenul de judecată fiind fixat pentru 18 noiembrie 2008, însă la termenul respectiv dosarul nu a mai figurat pe lista de şedinţă, aflând de la arhivă că acesta a avut de fapt termen la data de 28 octombrie 2008, când s-a procedat la dezbaterea cauzei, iar pronunţarea a avut loc la data de 4 noiembrie 2008.

În altă ordine de idei, arată că cererea de evacuare este neîntemeiată, pârâta având dreptul la folosinţa locuinţei conform normelor juridice interne privind administrarea şi utilizarea fondului de locuinţe al C.F.R.

Pe de altă parte, pârâta a părăsit locuinţa în litigiu pe parcursul procesului, astfel că prezenta cerere a rămas fără obiect.

În fine, mai arată că obligarea pârâtei la despăgubiri este neîntemeiată, deoarece a achitat integral chiria, inclusiv pentru ianuarie 2006.

În drept invocă dispoziţiile art. 274, 299 şi următoarele, art. 304, 312 alin. 5 Cod procedură civilă, art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Intimata C.N. de Căi Ferate S.A. – Sucursala Regională  prin întâmpinarea depusă la dosar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, apreciind că pârâta avea posibilitatea să consulte dosarul cauzei, pentru mai multe informaţii despre cauză.

În ceea ce priveşte fondul pricinii, este evident faptul că locuinţa în litigiu este o locuinţă de intervenţie, iar aceste locuinţe au un regim special, contractele de închiriere fiind accesorii la contractul de muncă al titularului.

Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, precum şi din oficiu, Curtea reţine următoarele:

Referitor la judecata în apel, este de observat faptul că la termenul din 16 septembrie 2008 a fost admisă cererea formulată de reprezentantul apelantei, cauza fiind amânată pentru data de 28 octombrie 2008.

La termenul din 28 octombrie 2008, instanţa a dezbătut cauza în fond, şi întrucât nici una din părţi nu s-a prezentat în instanţă (intimata solicitând însă judecarea în lipsă), a amânat pronunţarea pentru 4 noiembrie 2008, pentru a da posibilitatea acestora să depună concluzii scrise.

Este adevărat că în condica şedinţelor de judecată s-a trecut termenul de 18 noiembrie 2008, în loc de 28 octombrie 2008, însă este vorba de o simplă eroare, procedura de citare fiind îndeplinită în mod legal pentru termenul din 28 octombrie 2008, astfel că nu se poate susţine că i s-a cauzat apelantei vreun prejudiciu, cu atât mai mult cu cât – aşa cum s-a arătat mai sus – instanţa a amânat şi pronunţarea hotărârii tocmai pentru a da posibilitatea părţilor să depună concluzii scrise.

Şi pe fond recursul pârâtei recurente este neîntemeiat.

Locuinţa în litigiu are caracter de locuinţă de intervenţie, contractul de închiriere iniţial fiind încheiat cu soţul pârâtei – în prezent decedat – în considerarea funcţiei pe care acesta a deţinut-o (şef district) şi care implica prezenţa permanentă în district.

Ulterior s-a încheiat un contract cu pârâta pe o perioadă determinată de 3 ani, durată care a expirat, astfel că în prezent aceasta nu mai justifică un titlu locativ.

De altfel, recurenta însăşi recunoaşte că a şi părăsit locuinţa, ceea ce nu înseamnă însă că acţiunea introductivă a rămas fără obiect, hotărârea judecătorească fiind necesară faţă de poziţia de opunere a acesteia şi pentru ca noul titular al contractului de închiriere să poată intra în drepturi, şi totodată pentru recuperarea sumelor reprezentând chirie restantă la care a fost obligată recurenta, aceasta nefăcând dovada achitării, contrar celor susţinute în cererea de recurs.

Faţă de considerentele mai sus reţinute, Curtea urmează în temeiul art. 312 alin. 1, coroborat cu art. 316 şi 296 Cod procedură civilă, să respingă recursul ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.

Domenii speta