Imobil ce intră sub incidenţa Legii nr. 85/1992. Ofertă reală urmată de consemnaţiune. Constatare valabilitate convenţie vânzare – cumpărare. Stabilire preţ.

Având în vedere dispoziţiile Legii nr.85/1992 şi Decretului Lege nr.61/1990 – vânzarea se face în condiţiile cerute de aceste acte normative, inclusiv cele privitoare la preţ, reclamantul neavând posibilitatea de a pretinde  alt preţ decât cel prevăzut a fi calculat conform art.7 alin.4 din Legea nr.85/1992, o interpretare contrară ar conduce la disocierea obligaţiei legale a reclamantului şi s-ar încălca dreptul prevăzut de lege pentru vânzarea locuinţei.

Potrivit art.1294 şi 1295 Cod civil vânzarea este valabilă chiar dacă preţul integral nu a fost plătit, vânzătorul având la îndemână pârghiile puse la dispoziţie de lege: fie să ceară plata integrală, fie rezoluţiunea contractului pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată.

De asemenea conform art.1073 Cod civil instanţa poate pronunţa o hotărâre prin care să se execute în natură obligaţia, hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare privit ca instrumentum, care să constituie titlul reclamantului (art.16 din Decretul Lege nr.61/1990) suplinindu-se astfel consimţământul debitorului obligaţiei de a transmite dreptul.

Transmiterea dreptului de proprietate – întrucât părţile nu au ajuns la un acord de voinţă – voinţa pârâtei  de a vinde fiind suplinită anterior prin lege şi hotărâre judecătorească, nu a avut loc.

Ţinând seama că preţul a fost legal stabilit, pentru perfectarea actelor de vânzare este necesar o simplă formalitate scriptică.

Reclamantul C.C. a chemat în judecată pe pârâta SC METAL LEMN SA Craiova pentru ca prin sentinţa ce se va pronunţa, să valideze consemnarea la CEC a preţului locuinţei, să se constate valabilitatea convenţiei de vânzare cumpărare  încheiată între părţi asupra locuinţei menţionate, iar hotărârea să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Prin s.c. nr.3153/5.04.2005, Judecătoria Craiova, a admis acţiunea.

A fost validată consemnarea la CEC  a sumei de 9.320.391 lei reprezentând preţul locuinţei.

A fost constatată valabil încheiată convenţia de vânzare cumpărare între reclamant în calitate de cumpărător şi pârâta în calitate de vânzător privind locuinţa în litigiu.

Prezenta hotărâre urmând să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta SC METAL LEMN SA, arătând că s-au încălcat dispoziţiile art.969 Cod civil, privind acordul de voinţă al părţilor. Apelanta a arătat că imobilul este sechestrat.

Prin d.c. nr.660, Tribunalul Dolj a admis apelul declarat de pârâtă, a schimbat în totalitate sentinţa civilă în sensul că a respins acţiunea formulată de reclamantul C.C.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul C.C, arătând că a fost de acord cu efectuarea unei expertize de evaluare a imobilului (procesul verbal)  prin care s-a calculat preţul conform actelor normative (art.7 alin.4 din Legea nr.85/1992 şi Decretul Lege nr.61/1990)- fiind determinat şi serios – între părţi existând astfel un acord asupra elementelor esenţiale ale contractului de vânzare cumpărare.

Oricum obligaţia de vânzare există, izvorăşte din lege şi anterior instanţa prin hotărâre judecătorească a impus pârâtei obligaţia de a vinde locuinţa reclamantului.

Nu prezintă relevanţă nici susţinerea că imobilul este indisponibilizat întrucât nu prezintă importanţă cine este titularul dreptului de proprietate asupra locuinţelor ce cad sub incidenţa Legii nr.85/1992.

Recursul este fondat.

Prin d.c. nr.1118/2003, rămasă irevocabilă, a fost obligată pârâta să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare pentru locuinţa în litigiu, această obligaţie incumbându-i conform legislaţiei în vigoare – Legea nr.85/1992 şi Decretul lege nr.61/1990 – prin hotărâre judecătorească pârâtei.

Preţul nu a fost stabilit, dar părţile, conform procesului verbal, au fost de acord ca acesta să fie stabilit printr-o expertiză de specialitate care s-a realizat în conformitate cu legislaţia în vigoare – Legea nr.85/1992 şi Decretul Lege nr.61/1990, fiind stabilit preţul la nivelul anului 2003 când s-a formulat cererea.

S-a efectuat expertiza şi s-a făcut consemnarea sumei la cuantumul de 9.320.931 lei.

Reclamantul în calitate de creditor al obligaţiei de plată, poate să o execute de bună voie – ceea ce s-a întâmplat prin faptul consemnării sumei către pârâta debitoare, obligată de a încheia contractul şi creditor al obligaţiei de plată.

Pârâta nu se poate prevala de indisponibilizarea bunului atâta timp cât nu mai avea drept de dispoziţie asupra lui de la data naşterii obligaţiei sale de a vinde întrucât există o hotărâre judecătorească în acest sens care îşi produce efecte.

Această situaţie nu afectează creanţa bugetară întrucât se poate satisface din preţul încasat.

În esenţă instanţa a fost investită cu o acţiune în realizare şi nu în constatare prin care se tinde să se suplinească prin hotărâre consimţământul pârâtei, întrucât neînţelegerile decurg tocmai din lipsa unui acord – în privinţa preţului – determinat.

Având în vedere dispoziţiile Legii nr.85/1992 şi Decretului Lege nr.61/1990 – vânzarea se face în condiţiile cerute de aceste acte normative, inclusiv cele privitoare la preţ, reclamantul neavând posibilitatea de a pretinde  alt preţ decât cel prevăzut a fi calculat conform art.7 alin.4 din Legea nr.85/1992, o interpretare contrară ar conduce la disocierea obligaţiei legale a reclamantului şi s-ar încălca dreptul prevăzut de lege pentru vânzarea locuinţei.

Potrivit art.1294 şi 1295 Cod civil vânzarea este valabilă chiar dacă preţul integral nu a fost plătit, vânzătorul având la îndemână pârghiile puse la dispoziţie de lege: fie să ceară plata integrală, fie rezoluţiunea contractului pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată.

De asemenea conform art.1073 Cod civil instanţa poate pronunţa o hotărâre prin care să se execute în natură obligaţia, hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare privit ca instrumentum, care să constituie titlul reclamantului (art.16 din Decretul Lege nr.61/1990) suplinindu-se astfel consimţământul debitorului obligaţiei de a transmite dreptul.

Transmiterea dreptului de proprietate – întrucât părţile nu au ajuns la un acord de voinţă – voinţa pârâtei  de a vinde fiind suplinită anterior prin lege şi hotărâre judecătorească, nu a avut loc.

Ţinând seama că preţul a fost legal stabilit, pentru perfectarea actelor de vânzare este necesar o simplă formalitate scriptică.

Văzând cele mai sus expuse instanţa, în conformitate cu art.312 alin.1 rap. la art.304 pct.9 Cod pr.civilă, a admis recursul, a modificat decizia recurată în sensul că a respins apelul.

Domenii speta

Spete similare