Dreptul de preemţiune al chiriaşilor la cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe, care, în urma procedurilor prevăzute la capitolul iii, nu se restituie persoanelor îndreptăţite.

Drept civil.

Legea nr. 10/2001.

Dreptul de preemţiune al chiriaşilor la cumpărarea imobilelor cu destinaţia de locuinţe, care, în urma  procedurilor  prevăzute la capitolul III, nu se  restituie persoanelor  îndreptăţite.

Din însuşi conţinutul articolului 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, rezultă în mod  evident  voinţa legiuitorului de a institui o vocaţie şi nicidecum o obligaţie în sarcina  deţinătorilor  actuali ai imobilelor aflate în administrarea acestora, elocventă fiind  în acest sens utilizarea  sintagmei „ pot fi înstrăinate” care are semnificaţia dobândirii de către deţinătorul actual a facultăţii de a  înstrăina şi nu a obligării sale la înstrăinare.

Dacă voinţa  legiuitorului ar fi fost în sensul instituirii unei  obligaţii, în conţinutul textului menţionat s-ar fi regăsit formularea „ vor fi vândute”, cum de altfel o astfel de sintagmă apare  utilizată în textul art. 7 din Legea nr. 85/1992, act normativ care într-adevăr instituie  obligativitatea vânzării locuinţelor.

Sursa primară:

DECIZIA CIVILĂ NR. 841/30.04.2009 pronunţată de Curtea de Apel Oradea (dosar nr. 3896/271/2008)

Prin sentinţa civilă nr.4773 din data de 27.06.2008 J. O. a admis acţiunea civilă formulată de reclamanta M. I. împotriva pârâţilor SCCTI B. şi CONSILIUL LOCAL - ADMINISTRAŢIA IMOBILIARĂ şi pe cale de consecinţă a fost obligat pârâtul Consiliul Local - Administraţia Imobiliară să-şi dea acordul în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare cu reclamantul privind imobilul situat administrativ în localitatea Oradea înscris în C.F. nr.10370-O., cu nr. top. 673/1, iar pârâta SCCTI să încheie cu reclamantul contractul de vânzare cumpărare pentru acest imobil.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut ca la data de 28 mai 2007, prin contractul de închiriere nr.645 încheiat cu Direcţia Imobiliară din cadrul Primăriei reclamanta a dobândit folosinţa imobilului compus dintr-o cameră şi dependinţe, înscris în C.F. nr.10370-Oradea, cu nr. top. 673/1, durata închirierii fiind de 25 de luni, cu posibilitatea reînnoirii prin acordul părţilor.

Referitor la situaţia juridică a imobilului în litigiu, prima instanţă a reţinut ca, acesta a intrat în patrimoniul Statului Român cu titlu de naţionalizare si apartamentul în litigiu se află situat într-o clădire cu mai multe apartamente având proprietari diferiţi. Ulterior apariţiei Legii nr.112/1995, o parte din apartamentele situate în această clădire au fost înstrăinate către persoanele care deţineau calitatea de chiriaşi, iar cu privire la acest apartament nu s-a depus notificare în temeiul Legii nr. 10/2001 şi nu există cerere de revendicare în natură.

Instanţa de fond a constatat ca prin cererea înregistrată la Consiliul Local sub nr.53568 din data de 25.02.2008, reclamanta a solicitat acestuia eliberarea unei adeverinţe care să cuprindă acordul pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, însă a fost refuzată prin adresa nr.53568 din data de 21.03.2008, motivat de împrejurarea că nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de art. 1 pct. 6 din H.G. nr. 11/1997, respectiv la data intrării în vigoare a Legii nr.112/1995 nu deţinea un contract de închiriere valabil încheiat.

Din coroborarea probelor administrate în cauză, prima instanţă a considerat că acţiunea este întemeiată, în cauză fiind incidente dispoziţiile art.42 alin. 3 din Legea nr.10/2001.

Astfel, s-a reţinut ca prin dispoziţiile art. 42 alin.3 din Legea nr. 10/2001 este reglementată situaţia imobilelor având destinaţia de locuinţe şi care nu se restituie proprietarilor îndreptăţiţi, stabilind că acestea pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având un drept de preemţiune.

S-a apreciat ca această reglementare nu numai că stabileşte chiriaşilor un drept de preemţiune, dar introduce o noutate semnificativă în raport de dispoziţiile Legii nr. 112/1995, întrucât face posibilă concluzia potrivit căreia asemenea imobile ar putea fi vândute şi altor persoane nu numai chiriaşilor.

Prin urmare, dacă oricare altă persoană – pentru care nu sunt stabilite condiţii ce trebuie îndeplinite, poate cumpăra o locuinţă nerestituită persoanei îndreptăţite, cu atât mai mult chiriaşii – care au stabilit un drept de preemţiune prin lege, nu trebuie să îndeplinească alte condiţii pentru a cumpăra şi a-şi exercita prioritatea la cumpărare, decât aceea de a fi chiriaşi.

Soluţia se impune, a considerat prima instanţă, şi datorită faptului că textul de lege se referă la chiriaşi, fără a face distincţie între aceştia în funcţie de momentul când au devenit chiriaşi, iar unde legiuitorul nu distinge, nici cel care interpretează şi aplică legea nu poate distinge.

Pe de altă parte, s-a apreciat ca ar fi în afara logicii juridice ca legiuitorul să fi dorit a crea o situaţie favorabilă oricărui terţ – care ar putea cumpăra locuinţa, iar cel care locuieşte efectiv în aceasta, respectiv chiriaşul, să nu o poată cumpăra, întrucât contractul său de închiriere nu a fost încheiat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.

Faţă de aspectele reţinute, motivele de refuz invocate prin întâmpinările formulate de pârâţi, constând în împrejurarea că reclamantul nu deţinea calitatea de chiriaş al imobilului în litigiu la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 au fost apreciate ca nefiind întemeiate.

Prin urmare, instanţa a reţinut că reclamanta este chiriaş al unei locuinţe care nu a fost restituită persoanelor îndreptăţite, astfel încât dreptul său de a cumpăra locuinţa este actual şi exercitat în condiţiile art. 42 din Legea nr. 10/2001.

S-a considerat ca dispoziţiile art. 9 din Legea nr.112/1995 trebuie aplicate în sensul că, pentru locuinţele ce nu se restituie foştilor proprietari deposedaţi de stat, chiriaşul are „opţiunea” cumpărării acelei locuinţe, iar nu în sensul că unitatea deţinătoare poate opta în a nu vinde locuinţa.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel paratul Consiliul Local solicitând instanţei admiterea apelului şi schimbarea sentinţei apelate, în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiată şi nelegală.

Prin decizia civilă nr. 13/A din data de  21.01.2009, pronunţată de Tribunalul B., în dosar nr. 3896/271/2008, s-a admis ca fondat apelul civil introdus de CONSILIUL LOCAL prin ADMINISTRAŢIA IMOBILIARĂ în contradictoriu cu intimaţii M. I., şi S.C.C.T.I împotriva sentinţei civile nr.4773 din 27.06.2008 pronunţată de Judecătoria Oradea pe care o schimbă în totalitate,  în sensul că :

S-a respins acţiunea formulată de reclamanta M. I., în contradictoriu cu pârâţii SCCTI şi Consiliul Local prin Administraţia Imobiliară..

Nu s-au acordat cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:

Conform dispoziţiilor art. 42 al.1 şi 3 din Legea nr. 10/2001, imobilele cu destinaţia de locuinţe, care nu se restituie persoanelor îndreptăţite in urma procedurilor prevăzute de lege rămân in administrarea deţinătorilor actuali si pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei in vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune.

Prin art. 42.1 lit. B din HG nr.250/2007 se stabileşte că pentru imobilele cu destinaţia de locuinţe, care nu s-au restituit în natura, deţinătorul actual dobândeşte vocaţia de a le înstrăina către chiriaşi, însa aceasta înstrăinare se va face potrivit legislaţiei în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 si Legii nr. 10/2001-republicată, cu menţiunea ca preţul de vânzare al locuinţelor se va stabili potrivit Criteriilor nr. 2.665/1C/311 din 28 februarie 1992 elaborate de Ministerul Finanţelor si Ministerul Lucrărilor Publice si Amenajării Teritoriului, cu completările ulterioare, care se va indexa la zi cu indicele de inflaţie.

Aşa cum corect a apreciat prima instanţă această reglementare stabileşte chiriaşilor un drept de preemţiune si introduce o noutate semnificativă în raport de dispoziţiile Legii nr.112/1995, întrucât face posibilă concluzia potrivit căreia asemenea imobile ar putea fi vândute şi altor persoane nu numai chiriaşilor.

Aceste dispoziţii ale Legii nr. 10/2001 nu mai prevăd însă obligaţia unităţii de a vinde imobilul daca se optează pentru cumpărare de către chiriaş (aşa cum se stabilea prin art. 9 din Legea nr. 112/1995), ci numai vocaţia, adică posibilitatea sau dreptul unităţii deţinătoare de a vinde imobilul oricui, însă cu respectarea dreptului de preemţiune al chiriaşului.

Din textele de lege enunţate rezultă că legiuitorul a avut în vedere imobilele cu destinaţia de locuinţă, nerestituite foştilor proprietari, care sunt în administrarea unei persoane juridice de drept public, proprietar fiind statul instituind, totodată, ca element de noutate, vocaţia unităţii deţinătoare de a înstrăina bunul cu respectarea dreptului de preemţiune al chiriaşului, înţeleasă ca disponibilitate a deţinătorului de a vinde şi nicidecum ca obligaţie stabilită în sarcina acestuia.

Prin urmare, dispoziţiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 republicată, devin incidente numai în situaţia în care unitatea deţinătoare care are în administrare imobilele cu destinaţia de locuinţă, ce nu s-au restituit în natură, îşi manifestă disponibilitatea de a le înstrăina, notificând chiriaşului intenţia de înstrăinare.

În consecinţă potrivit alin. 3 al art. 42 din Legea nr. 10/2001, deţinătorul actual dobândeşte, în virtutea legii, vocaţia şi nu obligaţia de a le înstrăina către chiriaşi, însă numai potrivit legislaţiei în vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările şi completările ulterioare şi Legii nr. 10/2001.

Chiriaşul beneficiază, potrivit legii, de un drept de preemţiune, adică in cazul înstrăinării imobilului are prioritate la cumpărarea acestuia.

Aşadar numai în măsura in care unitatea deţinătoare intenţionează sa vândă bunul, legea conferă un drept prioritar la cumpărare şi anume dreptul de preemţiune al chiriaşului.

Dreptul de preemţiune este un drept prevăzut de lege, el fiind instituit printr-o norma imperativa. In măsura in care proprietarul imobilului s-a hotărât să-l vândă, el trebuie sa respecte dreptul de preemţiune al chiriaşului. Deci dreptul de preemţiune al chiriaşului se naşte numai in măsura in care unitatea deţinătoare intenţionează sa vândă imobilul.

În mod greşit a apreciat deci prima instanţă că prin dispoziţiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 se instituie obligaţia pentru unitatea deţinătoare de a vinde imobilele care nu au fost restituite după procedura prevăzută de aceasta lege către chiriaşi, în condiţiile in care, potrivit legii, chiriaşii au numai un drept de preemţiune, adică un drept prioritar de a cumpăra în cazul in care unitatea deţinătoare se hotărăşte sa vândă.

Instanţa a constatat că nu pot fi aplicabile dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, întrucât beneficiul de a cumpăra imobilele în temeiul acestei legi este acordat numai chiriaşilor care aveau contracte de închiriere valabil încheiate la data apariţiei acestei legi, iar această situaţie nu este aplicabilă în cazul de faţă.

Având în vedere considerentele anterior menţionate, în temeiul art.42 al.1 şi 3 din Legea nr.10/2001, art. 42.1 lit. B din HG nr.250/2007 şi art. 296 C. pr. Civilă, instanţa de apel a admis ca fondat apelul declarat si a modificat in totalitate hotărârea atacata, în sensul că a respins acţiunea reclamantei ca neîntemeiată.

În temeiul art.274 c.pr.civilă, instanţa a constatat că nu s-au solicitat cheltuieli de judecata de către apelant.

Împotriva  acestei decizii a declarat  recurs M.I., solicitând admiterea recursului, modificarea  deciziei în sensul respingerii apelului ca nefondat şi menţinerea sentinţei Judecătoriei.

În motivarea cererii de recurs, sunt  formulate următoarele critici:

-instanţa de apel a  golit de conţinut dispoziţiile Legii nr. 10/2001 cu referire la dispoziţiile Legii nr. 112/1995, interpretarea  corectă fiind aceea că chiriaşul are opţiunea cumpărării, iar nu în sensul că unitatea deţinătoare  poate opta în a  nu vinde locuinţa;

-instanţa nu a valorificat corespunzător refuzul pârâtelor de a-şi da acordul la vânzare în raport de temeiul legal invocat de intimata  reclamantă, făcându-se  dovada intenţiei reale a pârâtei Administraţia Imobiliară de a înstrăina apartamentele din CF nr. 10370 toate  fiind înstrăinate mai puţin apartamentul nr. 7;

-în situaţii similare, pârâta Administraţia Imobiliară a eliberat adeverinţă de cumpărare unor chiriaşi, pe cale  administrativă, fără să fie obligaţi la vânzare  printr-o hotărâre  judecătorească;

-dispoziţiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 coroborate cu art. 9 din Legea nr. 112/1995 trebuie  interpretate unitar, legiuitorul neurmărind să creeze o discriminare între  chiriaşii titulari ai contractelor la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 şi cei care au dobândit acest drept ulterior, neexistând nici o raţiune pentru care  să se admită un astfel de  tratament  juridic.

În drept sunt invocate  dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.

Prin întâmpinare, intimata SCCTI a solicitat  admiterea recursului şi menţinerea ca temeinică şi legală a  sentinţei pronunţate de judecătorie, arătând  că recurenta  îndeplineşte  condiţiile cerute  cumulativ de  Legea nr. 112/1995, Legea nr. 10/2001 neprevăzând obligativitatea persoanei de  a avea calitatea de chiriaş în momentul  publicării acestei legi.

Tot prin întâmpinare, intimatul  Consiliul Local a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu motivarea că interpretarea dată de  către  instanţa de apel prevederilor  art. 42 din Legea nr. 10/2001 este cea corectă.

Examinând  decizia recurată prin prisma motivelor de recurs, cât şi din oficiu, instanţa a reţinut următoarele:

Criticile  aduse hotărârii instanţei de apel nu pot  fi primite, instanţa dând o corectă interpretare dispoziţiilor legale incidente în speţă.

Astfel, conform prevederilor  art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, imobilele  cu destinaţia  de locuinţe, care în urma  procedurilor prevăzute  la capitolul III nu se  restituie  persoanelor îndreptăţite, pot fi înstrăinate potrivit  legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune. Din însuşi conţinutul textului de lege sus enunţat rezultă în mod  evident voinţa legiuitorului de a institui o vocaţie  şi nicidecum o obligaţie în sarcina deţinătorilor actuali ai imobilelor aflate în administrarea acestora. Elocventă este în acest sens utilizarea  sintagmei „ pot  fi înstrăinate”,  care are semnificaţia  dobândirii de către deţinătorul actual a facultăţii de a  înstrăina  şi nu a obligării sale la înstrăinare. Dacă voinţa legiuitorului ar fi fost  în sensul  instituirii unei obligaţii,  în conţinutul textului s-ar fi regăsit formularea „ vor fi vândute” cum de  altfel o astfel de sintagmă apare utilizată în textul art. 7 din Legea nr. 85/1992,  act normativ care instituie obligaţia vânzării locuinţelor  după ce  titularii contractelor de închiriere îşi vor fi manifestat voinţa de a le cumpăra, mod de reglementare care nu se regăseşte  în  dispoziţiile legale incidente  în speţa  dedusă judecăţii.

De altminteri, în sprijinul aceleaşi concluzii vin şi prevederile  Normelor  Metodologice de Aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin HG nr. 250/2007, care statuează că în cazul  imobilelor cu destinaţia de locuinţe care nu s-au restituit în natură, „deţinătorul actual  dobândeşte vocaţia  de a le  înstrăina către chiriaşi”. Faptul că textul aflat în discuţie face trimitere la dispoziţiile  Legii nr. 112/1995, nu înseamnă că deţinătorul este  obligat a le înstrăina, ci doar că odată manifestată o atare  voinţă din partea deţinătorului, înstrăinarea se va face potrivit  legislaţiei în vigoare, respectiv potrivit  Legii nr. 112/1995 şi Legii nr. 10/2001.

Or, în condiţiile în care  intimata pârâtă Administraţia Imobiliară nu şi-a exprimat  voinţa de a înstrăina  apartamentul nr. 7 din imobil, care face obiectul contractului de  închiriere încheiat cu recurenta reclamantă, nu se poate  proceda  la  valorificarea dreptului de preemţiune instituit  prin art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 în favoarea acesteia, acest drept născându-se în momentul în care deţinătorul  apartamentului îşi exprimă disponibilitatea de  a-l înstrăina. Faptul că în situaţii similare, intimata a eliberat  adeverinţe de cumpărare pe  cale administrativă, este irelevant în cauză, iar pe de altă parte, afirmaţia  recurentei că toate celelalte apartamente din clădirea în care  este situat apartamentul închiriat  acesteia, ar fi fost înstrăinate este lipsită de suport probatoriu, nefiind  produse dovezi în acest  sens.

Faţă de  considerentele ce preced, instanţa în baza dispoziţiilor  art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, a respins ca nefondat recursul, decizia atacată fiind păstrată în totul.

S-a constatat totodată că nu s-a solicitat a se face aplicarea prevederilor  art. 274 din Codul de procedură civilă.

Domenii speta

Spete similare