Acţiune oblică intentată de beneficiarul promisiunii de vânzare cumpărare, fond funciar - obligarea comisiei locale şi a comisiei judeţene de fond funciar să întocmească documentaţia necesară în vederea eliberării titlului de proprietate pe numele p...

Prin cererea înregistrata la nr. 191/292 din 17 ianuarie 2012, cum a fost modificata la data de 16 februarie 2012,  reclamanta D.A.  i-a chemat în judecata pe pârâtii D.I.  Primarul comunei Beuca – în calitate de presedinte al Comisiei locale de Fond Funciar Beuca, Comisia locala Beuca si Comisia judeteana Teleorman pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, solicitând ca, pe cale actiunii oblice, prin hotarârea ce se va pronunta, sa se dispuna obligarea la întocmirea documentatiei necesare în vederea eliberarii titlului de proprietate pe numele defunctului D. I., fratele acesteia, documentatie care sa fie înaintata Comisiei judetene Teleorman în vederea eliberarii titlului de proprietate, cu obligarea la plata daunelor cominatorii de 100 lei/zi de întârziere, de la data ramânerii definitive a hotarârii judecatoresti si pâna la efectiva îndeplinire a obligatiei de a face.

În motivarea cererii în fapt reclamanta a sustinut ca la data de 07 aprilie 2011 a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumparare prin care fratele acesteia, D. I., i-a promis vânzarea imobilelor situate în comuna Beuca, judetul Teleorman, reprezentând : teren intravilan, cu destinatia curti constructii, în suprafata de 2072 mp; constructiile aflate pe acest teren – casa din paianta acoperita cu tabla, în suprafata construita de 60 mp, si o magazie, în suprafata construita de 6 mp; terenul extravilan cu urmatoarea structura, individualizare si vecini: - terenul de 3700 mp, aflat în T 18, P 56;  - terenul de 2700 mp, aflat în T 24, P 14; - terenul de 5000 mp, aflat în T 21, P 137 b; - terenul de 12.728 mp, aflat în T 37, P 119. Pretul  vânzarii a fost stabilit de comun acord  la suma de 10.000 lei, achitat integral promitentului vânzator, urmând ca perfectarea, în forma autentica, a actului de vânzare cumparare sa se faca în termen de 2 luni de la data întocmirii antecontractului – 7 aprilie 2011.

Înscrisul sub semnatura privata a fost încheiat între cei doi în baza procesului verbal de punere în posesie întrucât Primaria comunei Beuca  promisese ca  va întocmi si elibera titlul de proprietate promitentului vânzator pâna în vara anului 2011, obligatie care nu a fost respectata din motive imputabile autoritatii, datorate neregulilor efectuate în întocmirea documentatiei, în consecinta, apartinându-le culpa exclusiv în ce priveste neîntocmirea, în forma autentica, a contractului de vânzare-cumparare.

La data de 22 decembrie 2011 a si fost notificata Primaria comunei Beuca, solicitându-i-se sa înainteze documentatia corespunzatoare în vederea  completarii si eliberarii titlului de proprietate, catre Prefectura judetului Teleorman, si catre Oficiul de Cadastru Teleorman, în termen de 30 de zile, solicitare la care nu s-a dat curs, motiv pentru care a fost intentata actiunea în cauza în vederea constrângerii autoritatilor, chemate în judecata pentru a-si îndeplini obligatia prevazuta de lege.

Între timp promitentul vânzator D. I. a decedat, reclamanta fiind sora acestuia si, prin înscrisul încheiat între cei doi întelegând sa cumpere toate imobilele ramase de pe urma sa, potrivit datelor mentionate în motivarea cererii introductive.

În drept au fost invocate dispozitiile art. 1521  din Noul Cod civil .

În dovedire au fost depuse înscrisuri.

În contradictoriu Comisia  locala  pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Beuca a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii pentru urmatoarele motive:

În raport de data încheierii înscrisului sub semnatura privata intitulat  ,,Antecontract de vânzare cumparare” între reclamanta si promitentul vânzator D. I. , anume la 7 aprilie 2011, procesul verbal de punere în posesie a fost eliberat promitentului vânzator la data de 27.04.2011 dupa care, împreuna cu proiectele parcelare întocmite pe fiecare parcela, a fost înaintata toata documentatia Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Teleorman, în vederea scrierii titlului de proprietate.

Cu adresa nr. 11851/15.12.2011 O.C.P.I. Teleorman a restituit comisiei locale întreaga documentatie pentru motivul ca nu a fost întocmita conform Ordinului nr.881/15.07.2011 pentru modificarea si completarea Ordinului nr. 621/ 06.04.2011 al directorului general al A.N.P.C. P.

De asemenea, s-a invocat ca la nivelul Comisiei locale Beuca pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor au aparut dificultati ca urmare a desprinderii localitatii, în anul 2004, de comuna Dracsenei, pentru comuna Beuca nefiind întocmite planurile parcelare din cauza costului ridicat al acestora, neconcordantele care au aparut, dupa eliberarea titlurilor de proprietate si amplasarea în teren a suprafetelor de teren mentionate în titlu, insuficienta suprafetei de teren de care dispune comuna Beuca în raport de suprafata totala rezultata din titlurile de proprietate eliberate, etc.

Având în vedere probele administrate în dosarul cauzei, în raport de obiectul cererii introductive, cum a fost modificata ulterior, instanta a retinut ca prin înscrisul sub semnatura privata încheiat între reclamanta, în calitate de beneficiara a promisiunii de vânzare cumparare, si promitentul vânzator, înscris intitulat „Contract de vânzare cumparare” încheiat la data de 07 aprilie 2011, obiectul promisiunii de vânzare formându-l imobilele aflate în comuna Beuca  – terenul intravilan, cu destinatia curti constructii si arabil, în suprafata de 2072 mp si constructiile aflate pe acest teren – o locuinta din paianta si o magazie;  terenul arabil extravilan în suprafata de 3700 mp, aflat în T 18, P 56; terenul arabil extravilan în suprafata de 2700 mp, aflat în T 24, P 14; terenul arabil extravilan în suprafata de 5000 mp, aflat în T 21, P 137 b, si terenul arabil extravilan în suprafata de 12.728 mp, aflat în T 37, P 119, pretul consemnat a fost stabilit de 10.000 lei, achitat în întregime promitentului vânzator la data încheierii înscrisului, înscrisul fiind semnat de cei doi si de doi martori.

În înscris s-a consemnat a fi fost avuta în vedere, ca si dovada a dreptului de proprietate asupra imobilelor, în ce priveste suprafetele de teren intravilan si extravilan promise vânzarii, adeverinta provizorie de proprietate nr.  534/23.03.2011, eliberata de Comisia locala Beuca pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Înscrisul nu cuprinde nici un termen pentru întocmirea actului în forma autentica, nu face nicio referinta în acest sens, la dosar nefiind depusa nicio dovada din care sa rezulte reaua credinta a promitentului vânzator si ulterior decesului acestuia, la data de 2 iulie 2011, a succesorului sau, pârâtul D. I. .

Reclamanta, prin avocatul ales, a avut însa în vedere numai notificarea Primariei comunei Beuca, la data de 22 decembrie 2011, pentru întocmirea documentatiei si înaintarea acesteia Comisiei judetene Teleorman pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si, respectiv, O.C.P.I. Teleorman pentru scrierea si eliberarea titlului de proprietate pe numele promitentului vânzator.

La data de 27.04.2011, dupa întocmirea înscrisului sub semnatura privata între cei doi, a fost eliberat procesul verbal de punere în posesie nr. 899 pe numele promitentului vânzator si în care sunt individualizate suprafetele de teren care au format obiectul promisiunii de vânzare cumparare, în adeverinta provizorie mentionata, în baza careia, cum s-a aratat, a fost încheiata promisiunea de vânzare, fiind cuprinsa numai suprafata totala asupra caruia a fost reconstituit dreptul de proprietate promitentului vânzator ci nu si individualizarea si structura acesteia.

La data de 02.07.2011 s-a retinut ca a decedat promitentul vânzator, conform certificatului de deces aflat la dosar, de pe urma acestuia ramânând unic mostenitor legal acceptant, în calitate de descendent, pârâtul, conform sesizarii pentru deschiderea procedurii succesorale.

Potrivit art. 974 Cod civil, legiuitorul a conferit  creditorilor posibilitatea de a exercita toate drepturile si actiunile debitorilor acestora, cu exceptia celor, exclusiv, personale, pentru exercitarea  unei actiuni  cu privire la drepturi al caror titular este debitorul fiind impusa conditia ca acestea sa se afle în patrimoniul debitorului, existând posibilitatea ca, pe baza pasivitatii debitorului sa poata fi pierdute . 

În cauza, fata de considerentele retinute, instanta a retinut ca nu s-a facut dovada ca la data întocmirii înscrisului sub semnatura privata între reclamanta si promitentul vânzator se aflau în patrimoniul acestuia suprafetele de teren intravilan si extravilan promise vânzarii, mai mult, individualizarea acestor suprafete fiind efectuata dupa încheierea  antecontractului de vânzare cumparare între cei doi, prin întocmirea procesului verbal de punere în posesie.

Încheierea acestui înscris numai pe baza adeverintei provizorii eliberata promitentului vânzator în temeiul Legii nr. 18/1991, completata si modificata, unde este consemnata numai suprafata totala, a fost efectuata, exclusiv, pe riscul reclamantei, ca beneficiara a promisiunii de vânzare cumparare.

S-a retinut ca prin probele administrate nu s-a facut dovada nici a pasivitatii promitentului vânzator, respectiv a succesibilului acestuia.

Sunt impuse, în doctrina, drept conditii, în vederea intentarii actiunii oblice, inactivitatea debitorului (dovada care nu a fost efectuata), interesul serios si legitim al creditorului, caracterul cert al creantei (în sensul de a nu da nastere la discutii), lichid (în sensul de a fi determinata), caracterul acesteia exigibil, conditii care s-a apreciat ca nu sânt îndeplinite.

Totodata, instanta a retinut ca nu exista nici pericolul nerealizarii obligatiei de a face asumata de promitentul vânzator si care urmeaza sa fie adusa la îndeplinire de catre succesorul acestuia  ca urmare a survenirii decesului, dupa obtinerea titlului de proprietate în ipoteza în care a fost analizat riscul asumat de reclamanta ca beneficiara a promisiunii de vânzare, în împrejurari în care promitentul vânzator nu era titular al dreptului de proprietate pentru imobilele promise vânzarii.

Fata de  considerentele retinute, cererea a fost respinsa prin sentinta civila nr. 571 pronuntata în sedinta publica din  data de 15 martie 2012, în ce priveste legea civila aplicabila instanta având în vedere a fi incidente dispozitiile Codului civil din 1864, dat fiind ca înscrisul sub semnatura privata a fost încheiat între cei doi la 07 aprilie 2011, potrivit art. 6 alin. 2 din noul Cod civil – actele si faptele juridice, ori, dupa caz, savârsite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi, nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevazute de legea în vigoare la data încheierii sau, dupa caz, a savârsirii ori producerii lor.

Domenii speta

Spete similare