Constructor de bună – credinţă. Drept de superficie.

Constructor de bună – credinţă. Drept de superficie.

 Dosar nr. 4462/317/2010 - Decizia Nr. 2068/2011 din şedinţa publică de la 26 Septembrie 2011

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Tg.Cărbuneşti la data de 26.10.2008, reclamanţii B I şi B E l-au chemat în judecată pe pârâtul C F, solicitând instanţei ca prin sentinţa ca va pronunţa să-l oblige pe pârât să le las în deplină proprietate şi liniştită posesie o construcţie, beci din piatră, situat pe terenul cu suprafaţa de 1585 mp, tarlaua 19, parcelele 1117,1117/1,1118,1119 şi 10344,  precum şi terenul aferent beciului.

Au mai solicitat obligarea pârâtului să-şi ridice bunurile depozitate în această construcţie, respectiv: o masă, un pat, un aragaz  şi orice alte bunuri care se găsesc aici, precum şi obligarea pârâtului la plata sumei de 200 lei, reprezentând lipsa de  folosinţă cu privire la această construcţie.

Solicită cheltuieli de judecată.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantul B I, precizează că este proprietarul terenului menţionat  anterior, iar pe acest teren, părinţii săi C  Ş şi C F  au edificat o casă, ce în urma partajului a revenit numitei C F. Aceasta le-a  înstrăinat  construcţia  reclamanţilor, prin contractul de întreţinere autentificat sub nr. 696/04.08.2010.

Pe acest teren mai este edificat şi un beci, ocupat abuziv de pârât, având aici depozitate bunurile mobile precizate anterior, ocupând abuziv şi terenul aferent  acestei construcţii.

Pârâtul este de rea credinţă şi a formulat acţiune pentru anularea titlului de proprietate nr. 1505862 /2007, emis pe numele reclamantului . De asemenea deşi, reclamanţii deţin autorizaţie de construire sunt  împiedicaţi de pârât să realizeze aceste lucrări.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 480,1073-1075,483, 98-999 Cod civil şi art. 274 Cod de procedură civilă.

La data de 06.07.2011, reclamanţii au precizat acţiunea în sensul că solicită obligarea pârâtului să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie construcţia identificată de expert,  să fie obligat  pârâtul să-şi ridice bunurile  depozitate în această construcţie, respectiv cele menţionate de expert,  obligarea la plata sumei de 720 lei reprezentând lipsa de folosinţă şi la plata cheltuielilor de judecată

În dovedirea acţiunii reclamanţii s-au folosit de proba cu înscrisuri, depunând în acest sens la dosar: acte identitate,  autorizaţia de construire nr. 48/12.08.2010, contractul de întreţinere autentificat sub nr. 696/04.08.2010, titlu de proprietate nr. 1505862/2007, sentinţa civilă nr. 3942/13.11.2008.

Pârâtul a formulat întâmpinare  prin care a solicitat respingerea acţiunii, precizând că nu ocupă abuziv beciul, având în vedere că  a fost construit de acesta  în anul 2004, cu banii obţinuţi în urma indisponibilizării. La momentul construirii avea acordul mamei, aceasta având promisiunea că va obţine autorizaţie de construire  .

În  cadrul executării silite a titlului executoriu reprezentat de hotărârea de partaj a averii succesorale rămase de pe urma autorului său, pârâtul a fost evacuat din imobilul casă de locuit, executorul judecătoresc punându-i în vedere să-şi mute lucrurile în imobilul în litigiu,  autorizaţia de construire invocată de reclamanţi nu se poate referi şi la acest beci, fiind ulterioară construirii acestuia.

Titlul de proprietate pentru suprafaţa de 1585 mp a fost eliberat în mod ilegal, raportat la menţiunile certificatului de moştenitor nr. 26/1960, în care se prevede că  de pe urma autorului  reclamantului, a rămas doar  jumătate din terenul de 212 mp.  Reclamantul,  fiind frate vitreg cu pârâtul(pe linie maternă), nu putea să obţină titlu de proprietate decât pentru acest teren .Ulterior,  tatăl  pârâtului a mai cumpărat o suprafaţă de teren de la vecini, iar pe acest teren este construit beciul .  În sentinţa civilă nr. 1371/22.11.1960, pronunţată de Raionul Gilort în dosarul nr. 2553/1960, pentru terenul în litigiu sunt menţionaţi numai vecinii, nu şi suprafaţa.

Au fost anexat  următoarele înscrisuri: certificat de moştenitor nr. 260/1960,sentinţa civilă nr. 1371/1960, autorizaţie construire lucrări, sentinţa civilă nr. 3942/2007, definitivă, titlul de proprietate nr. 1505862/2007, cerere de chemare în judecată şi note de şedinţă din dosarul 2334/317/2008, adresa nr. 2940/17.03.2011 şi registru agricol privind componenţa

familiei.

În cadrul probei testimoniale au fost audiaţi martorii: C Ghe, P E,  C F şi C D.

A fost administrată proba cu interogatoriul pârâtului, răspunsul formulat de acesta fiind consemnat şi ataşat la dosar.

S-a încuviinţat proba cu expertiză topografică, raportul de expertiză fiind întocmit de expertul constructor C V.

Prin sentinţa civilă nr.2169 din 06.07.2011 pronunţată de Judecătoria Tg-Cărbuneşti în dosarul nr. 4462/317/2010 a fost admisă în parte acţiunea precizată, formulată de reclamanţii B I şi B E, domiciliaţi în Tg. Cărbuneşti, str. Minerilor, bl. L, sc.2, et. 1, ap.25, judeţul Gorj, în contradictoriu cu pârâtul C F, domiciliat în Tg. Cărbuneşti, str. Gilortului nr. 41, judeţul Gorj şi citat la domiciliul de fapt în Tg. Cărbuneşti, str. Trandafirilor, nr. 86, judeţul Gorj, având ca obiect revendicare imobiliară, obligaţia de a face şi pretenţii.

A fost obligat pârâtul să lase în deplină proprietate reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie, o construcţie, beci din piatră, acoperit cu plăci de azbociment, situat pe terenul cu suprafaţa de 1585 mp  ce se regăseşte în titlul de proprietate nr.1505862/03.07.2007 .

A fost obligat pârâtul să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamanţilor, suprafaţa de teren de 25 mp, aferentă construcţiei menţionate anterior, teren  curţi construcţii situat în tarlaua  19,parcela 1119  , învecinat la N:Radu.A.Petru, la E- rest proprietate,la V-locuinţa, S-Toader Mihai.

 A fost obligat pârâtul să-şi ridice următoarele bunuri depozitate în construcţia mai susmenţionată, respectiv:o canapea,un raft metalic,un scaun din lemn,o băncuţă,un scăunel.

A fost respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata sumei de 720 lei reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă .

 A fost obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 1370 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că acţiunea în revendicare este acea acţiune prin care proprietarul care a pierdut posesia unui bun individual determinat cere instanţei să i se stabilească dreptul de proprietate asupra bunului şi să redobândească posesia de la cel care îl stăpâneşte fără a fi proprietar.

Acţiunea în revendicare este cel mai specific mijloc juridic de apărare a dreptului de proprietate, pentru că apare ca o posibilitate pentru proprietar ca, în această calitate, să obţină restituirea bunului său de la de care îl deţine fără drept, proprietatea fiind definită de art. 480 C.civ. ca fiind „dreptul pe care îl are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”.

Din cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţi instanţa a reţinut că aceştia invocă dreptul lor de proprietate asupra  construcţiei beci, realizat din piatră, acoperit  cu plăci de azbociment, situat pe terenul de 1585 mp, cu nr. cadastral 33530, depunând la dosar titlul de proprietate nr. 1505862/13.07.2007.

Astfel, prin titlul de proprietate susmenţionat a  fost reconstituit dreptul de proprietate în favoarea reclamantului B I, pentru suprafaţa de teren de 1585 mp, teren situat pe raza oraşului Tg. Cărbuneşti. Nu se va reţine susţinerea pârâtului în sensul că  acest titlu de proprietate a fost emis în mod eronat,  reclamantul nefiind persoană îndreptăţită la reconstituirea dreptului de proprietate pentru acest teren, întrucât prin sentinţa civilă nr. 3942/13.11.2008, pronunţată de Judecătoria Tg. Cărbuneşti în dosarul nr. 2821/317/2008, a fost respinsă acţiunea formulată de pârâtul de prezenta cauză, pentru anularea acestui titlu.

Conform  raportului de expertiză  efectuat de expertul C V,  imobilul în litigiu este situat pe terenul de 1585 mp menţionat anterior, din care ocupă suprafaţa de 25 mp, tarlaua 19, parcela 1119, cu următorii vecini:N-Radu a Petru, E- rest proprietate reclamant B I, V- locuinţa reclamantului, S-T M, teren proprietatea reclamantului B I.

Din concluziile raportului de expertiză, coroborate  cu declaraţiile martorilor  şi susţinerile pârâtului rezultă că acest imobil este ocupat de pârât,  acesta  depozitând  mai multe bunuri, respectiv: o canapea, un raft metalic, un scaun din lemn, o băncuţă şi un scăunel, precum şi  următoarele bunuri,  care fuseseră luate însă de pârât până la data efectuării expertizei, respectiv: un dulăpior din lemn, un godin metalic, 3 fotolii, o cadă din tablă emailată, o menghină de cca 120 mm, o nicovală şi un focar pentru cazan de baie.

Se precizează de asemenea că  reclamanţii deţin  autorizaţia de construire nr. 48/12.08.2010, pentru extindere locuinţă în partea de este, cu beci, autorizaţie ce nu poate fi dusă la îndeplinire deoarece beciul este ocupat de pârât.

Potrivit declaraţiile martorilor audiaţi, beciul în litigiu a fost construit de pârât, cu propriile mijloace financiare, având acordul mamei sale C F, aceasta nefiind însă proprietara terenului pe  care a fost edificată această construcţie. Din probele administrate rezultă că acest beci a fost construit în anul 2004, după decesul autorului  C Ş, astfel că nu  putea să facă parte din masa succesorală rămasă de pe urma acestui autor.

 Chiar dacă pârâtul a avut acordul mamei sale în momentul în care a fost construit beciul, iar la acea dată titlul de proprietate susmenţionat nu fusese eliberat, pârâtul nu a dovedit că  este titularul dreptului de proprietate asupra acestei construcţii, neexistând o convenţie în acest sens cu proprietarul terenului pe care este situat beciul sau o autorizaţie de construire eliberată în favoarea pârâtului, situaţie în care prezumţia reglementată de art.492 Cod civil, nu a fost înlăturată, iar în aceste condiţii nu se poate reţine  faptul că acesta ar fi dobândit  un drept de proprietate cu privire la beciul edificat pe terenul proprietatea  reclamantului.

 Chiar dacă în răspunsul dat la interogatoriu, pârâtul a precizat că nu va lăsa liberă această construcţie, până nu îi va fi plătită contravaloarea acesteia, nu s-a formulat o cerere în acest sens.

Din interpretarea art.494 alineat 1 şi 3 teza a II-a din Codul civil rezultă că proprietarul terenului poate opta pentru preluarea lucrării sau construcţiei, exercitându-şi dreptul potestativ de accesiune într-o formă pozitivă, caz în care datorează despăgubiri constructorului, indiferent dacă constructorul este de bună sau de rea credinţă, având relevanţă buna sau reaua credinţă numai sub aspectul stabilirii despăgubirilor, sau poate să solicite ridicarea acestora, în prezenta cauză reclamanţii optând pentru preluarea construcţiei.

Pentru aceste considerente, instanţa a reţinut că reclamanţii au făcut dovada celor două condiţii de admisibilitate prevăzute de art.480 Cod civil,  fiind proprietarii  construcţiei beci şi al terenului aferent, iar pârâtul ocupă fără drept aceste imobile, admiţând cererea privind revendicarea acestora.

Că lăsarea în deplină proprietate şi liniştită posesie a  construcţiei, implică şi ridicarea bunurilor depozitate de pârât şi în consecinţă, în temeiul art. 1073-1075 Cod de procedură civilă, va obliga pârâtul să-şi ridice bunurile depozitate în construcţia în litigiu, bunuri identificate în raportul de expertiză.

Art. 998-999 Cod civil, instituie răspunderea civilă delictuală pentru fapta proprie, fiind  un mijloc de apărare a drepturilor subiective, iar repararea prejudiciului în cadrul acestei răspunderi are drept scop să înlăture integral efectele faptei ilicite.

 În ceea ce priveşte cererea privind obligarea pârâtului la plata sumei de 720 lei, reprezentând lipsa de folosinţă pentru anii 2009-2010,  pentru ca prejudiciul să fie susceptibil de reparare, trebuie să fie cert atât ca existenţă, cât şi ca întindere.

Expertul a  calculat lipsa de folosinţă, raportat la situaţia în care  se putea  executa o cameră pe beci, cameră ce putea fi închiriată cu suma de 30 lei lunar . Autorizaţia de construire a unei astfel de camere însă, a fost eliberată la data de 14.08.2010 şi nu se poate preciza data la care această cameră ar fi fost executată şi posibil a fi închiriată, nefiind vorba deci de un prejudiciu cert ca existenţă şi ca întindere, motiv pentru acre văzând şi dispoziţiile art. 1169 Cod civil, instanţa a respins acest capăt de cerere.

 Având în vedere  culpa procesuală a pârâtului, în temeiul art. 274 Cod de procedură civilă,  a fost obligat  să plătească reclamanţilor suma de 1370l lei, cheltuieli de judecată reprezentând  taxă judiciară de timbru, timbru judiciar în măsura admiterii cererilor formulate, onorariu avocat şi onorariu expert, conform dovezilor de la dosar.

Împotriva sentinţei a declarat recurs pârâtul C F, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie. În motivarea recursului, pârâtul a arătat că instanţa de fond nu a avut rol activ, neţinând seama că este frate cu reclamantul, că a dovedit că a locuit cu acesta şi cu mama lor, gospodărindu-se împreună, că beciul a fost construit pentru nevoile pârâtului, soţiei şi fiicei sale.

Verificând actele şi lucrările dosarului, tribunalul constată că recursul este fondat, urmând a fi admis în temeiul art.312 alin.1 şi 3 rap.la a art.304 pct.9 C.pr.civilă, modificată sentinţa în sensul respingerii acţiunii reclamanţilor.

Instanţa de fond a interpretat greşit probele administrate în cauză şi, ca urmare , a aplicat greşit dispoziţiile art.494 C.civil şi art.480 C.civil.

În speţă, ca stare de fapt, din ansamblul materialului probator, rezultă că reclamantul şi pârâtul sunt fraţi biologici, reclamantul fiind adoptat de familia B, reclamantul este proprietarul terenului pe care se află o casă de locuit şi beciul în litigiu.

Casa de locuit a fost realizată de mama biologică a celor doi în timpul căsătoriei cu C Ş, decedat în anul 2002. Urmare a partajului din anul 2008, casa a fost atribuită în lotul mamei - C F. În anul 2004, pârâtul C F, care locuia în aceeaşi gospodărie cu C F, cu acordul acesteia şi cel al reclamantului (fratele pârâtului şi proprietarul terenului), a construit pe teren, în continuarea casei de locuit, beciul în litigiu.

Construcţia respectivă (beciul) nu a fost inclus la partajul după C Ş, nefiind solicitat de părţile din partaj, mama C F recunoscând prin întâmpinarea la cererea reconvenţională că pârâtul C F şi-a edificat pe teren un beci pe care îl foloseşte.

Prin contractul de întreţinere nr.646/04.08.2010, C F a înstrăinat reclamanţilor din prezenta cauză casa de pe terenul proprietatea reclamantului B I.

La data de 26.10.2010 reclamanţii formulează prezenta acţiune prin care contestă folosirea de către pârât a beciului şi a terenului aferent.

Faţă de această stare de fapt, greşit instanţa de fond a apreciat că sunt aplicabile dispoziţiile art.494 alin.1 şi 3 C.civil, respectiv că pârâtul are doar calitatea unui constructor de bună-credinţă.

Potrivit art.486 C.civil, posesorul (textul este aplicabil şi în cazul constructorului) este de bună credinţă când posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărui viciuri nu-i sunt cunoscute. Ori în cauză nu rezultă că pârâtul a construit beciul considerându-se din eroare proprietar asupra terenului, ci în baza acordului dat atât de mama sa, cât şi de fratele reclamant.

În mod greşit instanţa de fond a reţinut că nu a existat o convenţie între pârât şi reclamantul proprietar al terenului, respectiv că nu a existat acordul reclamantului ca pârâtul să construiască beciul.

Existenţa acestui acord se apreciază şi se dovedeşte în funcţie de circumstanţele cauzei. În cazul de faţă, date fiind raporturile de rudenie, existând o imposibilitate morală de preconstituire a unui înscris probator, convenţia poate fi dovedită cu orice mijloc de probă.

Nici unul dintre martorii audiaţi în cauză nu au relatat împrejurări din care să rezulte că reclamantul nu ar fi fost de acord cu lucrările de construire a beciului ce se realizau pe terenul său. În acelaşi sens trebuie interpretate şi împrejurările că reclamantul, deşi locuia în aceeaşi localitate, nu s-a opus ca pârâtul să construiască pe terenul său şi a contestat dreptul pârâtului de a folosi beciul abia în octombrie 2010.

Acordul reclamantului ca pârâtul să edifice pe terenul său o construcţie a dat naştere unui drept de superficie al pârâtului asupra terenului pe care este situată construcţia. Astfel, asupra beciului edificat, pârâtul are dreptul de proprietate (posesie, folosinţă şi dispoziţie), iar asupra terenului pârâtul are drept de folosinţă. Dreptul de superficie obţinut de pârât se poate stinge dacă pârâtul transmite proprietatea asupra construcţiei către proprietarul terenului.

În raport de drepturile dobândite de pârât asupra construcţiei (drept de proprietate) şi terenului (drept de folosinţă), în mod greşit instanţa de fond a reţinut că sunt aplicabile dispoziţiile art.480 C.civil şi a admis acţiunea în revendicare privind construcţia şi terenul şi l-a obligat pe pârât să-şi ridice bunurile depozitate în beci.

Asupra construcţiei este proprietar exclusiv pârâtul şi nu reclamanţii, iar asupra terenului afectat de construcţie pârâtul are un drept de folosinţă ce limitează dreptul de proprietate al reclamantului B I, astfel că acţiunea în revendicare urmează a fi respinsă.

Fiind proprietarul beciului, pârâtul nu poate fi obligat nici să-şi ridice bunurile depozitate în acea construcţie. 

Mai mult chiar, tribunalul constată că instanţa de fond a admis greşit acţiunea ambilor reclamanţi, deşi numai B Ion este proprietarul terenului, teren care provine de la părinţii acestuia şi i s-a emis titlu de proprietate prin reconstituire, astfel că terenul nu este bun comun şi reclamanta B E nu are calitatea de coproprietar.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite recursul civil declarat de recurentul pârât C F  împotriva sentinţei civile nr.2169 din 06.07.2011 pronunţată de Judecătoria Tg-Cărbuneşti în dosarul nr. 4462/317/2010.

 Modifică sentinţa în sensul că respinge acţiunea.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţa publică din 26 Septembrie 2011, la Tribunalul Gorj.

Domenii speta

Spete similare