Uzucapiune

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Bacău la data de 8.04.2008, reclamanţii CD şi CM au solicitat acestei instanţe, în contradictoriu cu pârâtul  Primarul Municipiului Bacău, pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate că sunt proprietarii unei suprafeţe de teren de 215,52 mp, situată în Bacău, str. FT, nr.1, prin prescripţie achizitivă de 30 de ani.

Au susţinut reclamanţii în motivare că din anul 1969, locuiesc în casa situată pe acest teren şi au folosit curtea casei în mod continuu, fără a schimba limitele lotului atribuit la vremea respectivă. S-a învederat că, după revoluţie, au făcut demersuri pentru a le fi atribuită în proprietate suprafaţa de teren de 314,52 mp reprezentând curtea şi terenul de sub clădiri, construcţiile fiind dobândite prin contractul de vânzare-cumpărare nr.1/26.03.1997, prin Ordinul de prefect nr. 362/2001 obţinând şi proprietatea doar a suprafeţei de 126 mp, cât se află sub clădiri. Întrucât au stăpânit aceste imobile din 1969 şi până în 2008 continuu şi netulburaţi, solicită admiterea acţiunii.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1860, 1864, 1890 C.civ şi art.111 C.proc.civ.

În dovedire, reclamanţii au solicitat proba cu înscrisuri şi proba testimonială cu doi martori şi proba cu expertiză. Au depus la dosar, în copie: contract de vânzare-cumpărare nr.1 /1997,  Ordinul prefectului nr. 362/6.11.2001, memoriu tehnic, chitanţe plată impozit.

Pârâtul Primarul Municipiului Bacău a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesual pasive, arătând că Primarul este doar alesul local şi îndeplineşte o funcţie de autoritate publică. Pe fondul cauzei  a solicitat respingerea acţiunii, arătând că în speţă nu sunt îndeplinite condiţiile pentru a uzucapa, întrucât în anul 2001 s-a eliberat reclamanţilor Ordinul prefectului nr. 362/6.11.2001, iar posesia sub nume de proprietar se poate considera exercitată doar de la data când aceştia au devenit proprietari asupra imobilului în care locuiau, la rolul agricol şi fiscal, reclamanţii figurând începând cu anul 2001.

Ulterior, reclamanţii si-au modificat acţiunea, arătând că înţeleg să se judece cu Municipiul Bacău, prin Primar, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive rămânând fără obiect.

Instanţa a încuviinţat probele solicitate, considerându-le pertinente şi utile cauzei, şi a trecut la administrarea lor.

S-au depus la dosar înscrisuri, au fost audiaţi martorii IVS şi M D D, s-a depus raportul de expertiză topo cadastru, întocmit de expert AG, părţile neformulând obiecţiuni. S-a depus documentaţia aferentă Ordinului prefectului nr. 362/6.11.2001

Analizând  actele si lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

În anul 1969, reclamanţii CD şi CM, primesc în folosinţă o suprafaţă de teren de aproximativ 342 mp şi o casă,  situate în B, str. FT, nr.1, în baza contractului de închiriere nr. 1926/1978, începând să plătească chirie pentru folosinţa imobilelor.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr.1/26.03.1997 reclamanţii, până atunci chiriaşi, cumpără de la proprietarul SC T SA Bacău casa compusă din 3 camere, cu o suprafaţă utilă de 62,66 mp.

Prin cererea înregistrată sub nr. 24.09.2001 la Primăria Municipiului Bacău, reclamanţii CD şi CM solicită atribuirea în proprietate a terenului aferent casei cumpărate, arătând că ,, terenul pe care îl solicit în proprietate, se află în intravilanul oraşului, este aferent locuinţei, l-am avut în contractul de închiriere din 1978 cu nr. 1926 şi inclus în fişa de calcul a chiriei. Considerăm că cererea noastră de atribuire a terenului pentru care am plătit chirie până la cumpărare şi apoi impozit până în prezent, se încadrează în baza prevederilor Legii nr.18/1991, art.35 şi 36.,,

În anul 2001, li se eliberează, în baza art.36, alin.2 şi 6 din Legea nr.18/1991,  Ordinul de prefect nr. 362/2001, prin care li se atribuie în proprietate suprafaţa de 126 mp, teren aferent construcţiilor, situat în intravilanul Municipiului B,  str. F T, nr.1, restul suprafeţei de 216 mp teren din totalul de 342 mp rămânând în proprietatea Municipiului Bacău.

De asemenea, din adresa emisă de  Primăria Municipiului Bacău, reiese că, în evidenţa fiscală, reclamanţii figurează ca proprietari din data de 14.05.1997 cu casă în suprafaţă de 62,66 mp, anexă de 47,95 mp şi teren curţi construcţii în suprafaţă de 126 mp conform OP nr. 362/2001, terenul de 216 mp fiind deţinut fără acte.

Din expertiza efectuată rezultă că reclamanţii stăpânesc în prezent o suprafaţă totală de 342 mp, din care 126 mp în baza OP nr. 362/2001, întreg terenul fiind  împrejmuit pe toate laturile cu gard. Martorii audiaţi,  IVS şi MDD, au declarat că încă din perioada anterioară anului 1976 reclamanţii stăpânesc terenul în litigiu neîntrerupt, acesta fiind îngrădit.

Instanţa reţine că uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietăţii asupra unui bun imobil, ca efect al exercitării posesiunii utile asupra  acelui bun în intervalul de timp determinat de lege. Prescripţia achizitivă este  deci întemeiată pe faptul posesiei, iar pentru a duce la dobândirea dreptului de proprietate, aceasta trebuie să îndeplinească condiţiile prevăzute de art.1847 Cod civil. Conform acestui text de lege, posesia trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi exercitată sub nume de proprietar.

În  speţă, după cum rezultă din probele administrate, posesia nu s-a exercitat în nume de proprietar şi, ca atare, conform art.1853 alin.2 Cod civil, nu este o posesie utilă.

Astfel, aşa cum recunosc chiar reclamanţii prin acţiunea formulată şi cererea de constituire a dreptului de proprietate, şi aşa cum reiese şi din înscrisurile depuse la dosar,  terenul în litigiu le-a fost atribuit în folosinţă, în baza contractului de închiriere nr. 1926/1978, ei dobândind calitatea de locatari ai acestuia, plătind chirie pentru utilizarea terenului din anul 1978 şi până în anul 1997, când au devenit proprietarii construcţiilor situate pe suprafaţa acestuia. Dreptul care a luat naştere în baza acestui contract este deci un drept  de folosinţă funciară, care dădea naştere unei detenţii precare asupra terenului şi nu unei posesii utile, în condiţiile în care stăpânirea de fapt se realiza cu acordul proprietarului. Or,  posesia presupune o exercitare  sub nume de proprietar şi constă nu doar în exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, ci şi în posibilitatea de a exercita acele acte ca manifestare a existenţei unui drept asupra acelui bun – în speţă dreptul de proprietate.

Aşadar, precaritatea, pe lângă caracterul de a fi absolută, este şi un viciu perpetuu, deoarece loveşte posesiunea de la bază şi durează tot timpul posesiunii, încetând numai în cauze determinate de lege limitativ.

Întrucât dispoziţiile art. 1855 din C.Civ, prevăd expres că, atunci  când posesorul a început a poseda pentru altul, se presupune că a conservat aceeaşi calitate, dacă nu este probă contrarie, reclamanţii trebuie să facă dovada că titlul precar s-a intervertit într-unul util.

Intervertirea posesiei are loc doar în următoarele cazuri prevăzute de lege – art. 1857 C.civ:

- deţinătorul primeşte cu bună credinţă de la un terţ un titlu translativ de proprietate în privinţa lucrului deţinut.

- detentorul precar neagă celui de la care deţine lucrul prin acte de rezistenţă la exerciţiul dreptului său, adică trebuie să manifeste voinţa de a poseda în contra voinţei autorului său prin acte reale, de rezistenţă, care să provoace ,, un conflict,, între el şi proprietarul lucrului.

- lucrul este transmis, prin act cu titlu particular translativ de proprietate, de către deţinătorul precar unei persoane de bună credinţă.

- transmisiunea lucrului cu titlu universal de către detentor, dacă succesorul este de bună credinţă.

În speţă, reclamanţii recunosc faptul că terenul în suprafaţă totală de 342 mp şi din care face parte şi terenul în litigiu l-au stăpânit în calitate de locatari, declarând că  ,,l-am avut în contractul de închiriere din 1978 cu nr. 1926 şi inclus în fişa de calcul a chiriei. Considerăm că cererea noastră de atribuire a terenului pentru care am plătit chirie până la cumpărare şi apoi impozit până în prezent, se încadrează în baza prevederilor Legii nr.18/1991, art.35 şi 36.,,

Prin urmare abia începând cu anul 1997, an din care au încetat să mai plătească chirie, au început să exercite posesia pentru sine, sub nume de proprietar, refuzul plăţii chiriei putând fi interpretat ca o manifestare de  voinţă de a poseda în contra voinţei autorului lor.

În condiţiile în care se invocă uzucapiunea, reclamanţii ar fi trebuit să facă dovada că posesia  lor este o posesie utilă, pentru o perioadă de cel puţin 30 ani. Or, aceştia au început să posede sub nume de proprietar abia din anul 1997.

În consecinţă, nefiind îndeplinite toate condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească posesia, nu se poate considera că a operat uzucapiunea în favoarea reclamanţilor asupra imobilului în litigiu, acţiunea urmând a fi respinsă.

Se va lua act că pârâta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

1

Domenii speta

Spete similare