Drept civil. Ieşire din indiviziune. Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

- art. 974 Cod civil

Dreptul de a introduce acţiunea de partaj nu este unul strict personal, provocarea împărţelii le incumbă şi creditorilor. Pasivitatea debitorilor în realizarea drepturilor lor de proprietate şi chiar încercarea de a frauda interesele legitime ale creditorilor, sunt cauze care l-au determinat pe legiuitor să prevadă, în favoarea creditorilor, această prerogativă de provocare a împărţelii.

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamantul SC „A”  în contradictoriu cu pârâţii B, C, D, E, F, G, H, I având ca obiect  „ieşire din indiviziune - constatare vânzare-cumpărare”.

Prin cererea înregistrată la pe rolul acestei instanţe reclamanta SC „A” a chemat în judecată pe pârâţii pârâţii B, C, D, E, F, G, H, I solicitând ca pe baza probelor ce se vor administra, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru dreptul indiviz de 3/8 din terenul arabil în suprafaţă de 5,26 ha (52600 mp) situat în extravilanul comunei evidenţiat în titlul de proprietate şi să dispună ieşirea din indiviziune a părţilor cu privire la acest teren.

În motivarea cererii reclamanta arată că la data de 25 08 2009, pârâţii B, C şi D au încheiat cu ea un contract de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare pentru cota parte indiviză de 3/8 din terenul arabil în suprafaţă de 5,26 ha. Acestia au dobândit terenul prin moştenire de pe urma defunctului tată. Desi au primit întregul pret de la reclamantă, pârâţii nu au făcut demersuri pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare şi împărţirea terenului.

Din titlul de proprietate emis de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor rezultă că numitului X, i s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra terenului arabil în suprafaţă de 5,26 ha.

Potrivit certificatului de moştenitor de pe urma defunctului X a rămas în masa succesorală terenul arabil în suprafaţă de 5,26 ha (52600 mp) asupra căruia au calitatea de moştenitori legali (fii) pârâţii B, C, D, E, F, G, H, I cu câte o cotă –parte succesorală de 1/8 fiecare.

Prin convenţia intitulată „contract de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare promitenţii vânzători B, C şi D se obligă să vândă promitentei cumpărătoare A în calitate de cumpărătoare, dreptul lor indiviz de 3/8 din terenul arabil în suprafaţă de 5,26 ha.

În convenţie se menţionează printre alte obligaţii şi aceea a promitenţilor vânzători de a efectua toate demersurile în vederea încheierii în forma cerută de lege a actului de vânzare, în termen de 30 de zile de la data întocmirii contractului de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, iar altă clauză reglementează posibilitatea promitentului cumpărător de a solicita instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Prin raportul de expertiză topografică realizat în cauză, la care părţile nu au formulat obiecţiuni, terenul arabil extravilan a fost împărţit în natură în şase loturi.

Conform prevederilor art. 91-98 cap. VI din Legea nr. 71/2011, instanta va avea în vedere prevederile actelor normative în materia mostenirii, existente la data decesului defunctului.

În solutionarea constatării ca valabil intervenită a unei vânzări cumpărări, instanta se va raporta la prevederile art. 6 alin. 1 si 2 din noul cod civil, conform cărora legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă. Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

Contractul de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare este o conventie sinalagmatică intervenită între părtile cauzei. Asadar, se vor avea in vedere actele normative în vigoare la data incheierii acesteia, dându-se eficientă art. 6 alin. 2 din noul cod civil, dar si principiului de drept:,,tempus regit actum”.

Se reţine că potrivit art. 644 cod civil „proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenţie şi prin tradiţiune.”

Potrivit art. 8 din Legea nr. 18/1991 stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor care se găsesc în patrimoniul cooperativelor agricole de producţie se face în condiţiile prezentei legi, prin reconstituirea dreptului de proprietate sau constituirea acestui drept. De prevederile legii beneficiază membrii cooperatori care au adus pământ în cooperativa agricolă de producţie sau cărora li s-a preluat în orice mod teren de către aceasta, precum şi, în condiţiile legii civile, moştenitorii acestora, membrii cooperatori care nu au adus pământ în cooperativă şi alte persoane anume stabilite. Stabilirea dreptului de proprietate se face, la cerere, prin eliberarea unui titlu de proprietate.

Conform art. 13 alin.1 şi 3 din Legea nr.18/1991 republicată calitatea de moştenitor se stabileşte pe baza certificatului de moştenitor sau a hotărârii judecătoreşti definitive, ori în lipsa acestora, prin orice probe din care rezultă acceptarea moştenirii. Titlul de proprietate se emite cu privire la suprafaţa de teren determinată pe numele tuturor moştenitorilor,urmând ca ei să procedeze potrivit dreptului comun.

Potrivit art. 651 Cod civil succesiunile se deschid prin moarte.

Conform art. 669 Cod civil copiii sau descendenţii lor succed tatălui, mamei, bunicilor şi oricărui alt ascendent, fără deosebire de sex şi chiar de ar fi născuţi din deosebite căsătorii. Ei succed în părţi egale când se găsesc toţi în gradul dintâi şi sunt chemaţi după propriul lor drept. Ei succed pe tulpină când sunt chemaţi toţi sau unul din ei prin reprezentare.

Potrivit art. 2 alin. 1 titlul X din Legea nr. 247/2005 terenurile cu sau fără construcţii situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Conform art. 5 alin. 2 titlul X din Legea  nr. 247/2005 în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic.

Potrivit art. 969 Cod civil convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Ele se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege.

Potrivit art. 1294 Cod civil vânzarea este o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul.

Potrivit art. 1310 Cod civil pot fi vândute toate lucrurile care sunt în comerţ (adică în circuitul civil).

Lucrul vândut trebuie să fie determinat sau determinabil, determinare care se face prin descrierea lui. Pot fi vândute şi lucruri indivize prin consimţământul tuturor coproprietarilor. Un singur coindivizar poate vinde doar cota sa parte ideală dintr-un anumit lucru, caz în care cumpărătorul devine coindivizar cu ceilalţi coindivizari până la efectuarea partajului.

Pornind de la realitatea antecontractului de promisiune de vânzare-cumpărare, încheiat între reclamantă şi pârâţii B, C şi D instanţa apreciază că se poate constata ca intervenită vânzarea – cumpărarea cotelor-părţi indivize din teren, care le revin pârâţilor, printr-o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare. Această soluţie se impune în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor şi a reparării prejudiciilor, prevăzut de art. 1077 Cod civil şi art. 5 alin. 2 titlul X din Legea nr.247/2005 care permite pronunţarea unei  hotărâri menită să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare.

Conform art. 974 Cod civil creditorii pot exercita toate drepturile şi acţiunile debitorului, în afară de acelea care îi sunt exclusiv personale.

Conform art. 1073 Cod civil creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi în caz contrar are dreptul la  dezdăunare.

Potrivit art. 1077 Cod civil nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate de asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire pe cheltuiala debitorului.

Potrivit art. 728 cod civil nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Un coerede poate oricând cere împărţeala succesiunii, chiar când ar exista convenţii sau prohibiţii contrarii.

Potrivit art. 6739 cod procedură civilă, la formarea şi atribuirea loturilor instanţa va ţine seama după caz şi de acordul părţilor, mărimea cotei – părţi ce se cuvine fiecăruia din masa bunurilor de împărţit, natura bunurilor.

Cum dreptul de a introduce acţiunea de partaj nu este unul strict personal, provocarea împărţelii le incumbă şi creditorilor. Pasivitatea debitorilor în realizarea drepturilor lor de proprietate şi chiar încercarea de a frauda interesele legitime ale creditorilor, sunt cauze care l-au determinat pe legiuitor să prevadă, în favoarea creditorilor, această prerogativă de provocare a împărţelii.

În cauză se constată că trei dintre coindivizarii terenului arabil în suprafaţă de 5,26 ha (52600 mp), au vândut reclamantei dreptul lor indiviz de 3/8 din acest teren, fără a se mai face demersuri pentru a ieşi din indiviziune. Prin cumpărare reclamanta a devenit astfel creditoarea vânzătorilor şi astfel poate aduce ea la îndeplinire această obligaţie a pârâtilor B, C şi D de a efectua împărţirea asupra terenului arabil.

Va omologa raportul de expertiză topografică realizat în cauză şi va dispune ieşirea din indiviziune a părţilor asupra terenului arabil extravilan.

Sentinţa a rămas irevocabilă la data de 26.01.2012.

Domenii speta

Spete similare