Acţiune în constatare. Hotărâre care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare.

JUDECĂTORIA MANGALIA

SENTINŢA CIVILĂ NR.  314/C DIN DATA DE 13.02.2008

Acţiune în constatare. Hotărâre care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mangalia la data de 10.07.2007 reclamantul C. A. a chemat în judecată pe pârâta S.C. „x” S.A. solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate vânzarea – cumpărarea imobilului construcţie situat în com. Topraisar şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că a cumpărat de la pârâtă un imobil construcţie şi  a achitat preţul însă pârâta nu a depus toate diligenţele necesare în vederea perfectării în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 111 Cod procedură civilă.

Cererii nu i-au fost anexate înscrisuri.

Prin precizările depuse la dosar reclamantul a arătat că solicită instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului construcţie cu destinaţia de casă de locuit situat în com. Topraisar, jud. Constanţa.

În  motivarea acestei cereri, reclamantul a arătat că Primăria Comunei Topraisar refuză întocmirea documentaţiei privind sistematizarea localităţii în zona în care locuieşte reclamantul şi eliberarea titlului de proprietate pentru suprafaţa de teren aferentă construcţiei.

Prin aceeaşi cerere, reclamantul a arătat că înţelege să cheme în judecată şi pe pârâta Comuna Topraisar prin primar şi că solicită instanţei să dispună obligarea acesteia la eliberarea titlului de proprietate pentru terenul aferent locuinţei.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 111 Cod procedură civilă şi art. 10 alin.3 din Legea nr. 85/1992.

Cererii i-a fost anexată copie de pe adresa emisă de pârâta.

Prin precizările depuse la dosar reclamantul a arătat că solicită instanţei să constate intervenit dreptul de proprietate asupra locuinţei de serviciu situate în com. Topraisar, conform schiţei şi planului din contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 85/1992 şi a Decretului-Lege nr. 61/1990 şi pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 465,1 mp aferentă locuinţei cumpărate, în baza art. 10 alin.3 din Legea nr. 85/1992.

Precizărilor formulate de reclamant le-a fost anexată copie de pe raportul de expertiză tehnică şi de evaluare întocmit de expert.

Pârâta nu  a formulat întâmpinare nu s-a prezentat în faţa instanţei pentru combaterea cererii reclamantului.

La data de 21.11.2007 a fost depusă la dosarul cauzei cererea de intervenţie în interes propriu formulată de S.C. „Y” S.R.L., cerere prin care s-a solicitat respingerea acţiunii formulate de  reclamant şi obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii de intervenţie s-a arătat că intervenienta a achiziţionat prin licitaţie publică cu strigare organizată de AVAS, activele pârâtei compuse din teren şi construcţiile situate pe acesta,  a achitat preţul integral, a intrat în posesia bunurilor la data de 23.02.2007 şi prin încheierea nr. 13706/2007 s-a dispus intabularea dreptului de proprietate.

S-a mai arătat că intervenienta nu a cumpărat întreg terenul deţinut iniţial de  pârâta suprafaţa de 9.547 mp nefăcând obiectul adjudecării.

S-a motivat că pârâta a vândut salariaţilor doar locuinţele de serviciu, în baza unor contracte de vânzare-cumpărare standard iar nu şi terenul aferent acestora, acţiunea de constatare a intervenirii vânzării-cumpărării terenului aferent locuinţei este inadmisibilă întrucât în cauză se solicită crearea unei situaţii juridice noi, prin transferul dreptului de proprietate în baza hotărârii judecătoreşti iar acţiunea prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul aferent construcţiei este nefondată întrucât între părţi nu există nici un înscris care să poată fi interpretat ca având valoare de antecontract şi nu există nicio modalitate de individualizare a terenului ce ar trebui să facă obiectul acţiunii şi al sentinţei.

S-a mai arătat că cererea de intervenţie este justificată şi prin faptul că apărătorul reclamantului este şi apărător al pârâtei în alt dosar al Judecătoriei Mangalia, dosar ce are ca obiect plângerea formulată de pârâtă împotriva încheierii prin care s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al S.C. „Y” S.R.L. asupra terenului cumpărat la licitaţie.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 49 şi următoarele Cod procedură civilă, art. 274 Cod procedură civilă, art. 1191, art. 1197 şi art. 481 Cod civil.

Cererii i-a fost anexată copie de pe încheierea de intabulare dată de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Mangalia.

Pârâta a formulat întâmpinare  la cererea de intervenţie şi a solicitat respingerea acesteia ca nefondată motivat de împrejurarea că S.C. „Y” S.R.L. nu a cumpărat prin licitaţie locuinţele de serviciu deţinute de pârâtă şi terenul aferent acestora astfel că nu are nici un drept asupra acestor bunuri.

Reclamantul a formulat întâmpinare la cererea de intervenţie şi a solicitat respingerea acesteia ca nefondată motivat prin aceea că societatea intervenientă nu are nici un drept asupra locuinţei cumpărate de reclamant de la pârâta şi nici asupra terenului aferent, aspect care rezultă chiar din cuprinsul cererii de intervenţie dar şi din actul de adjudecare şi din procesul-verbal de punere în posesie cu bunurile adjudecate.

În şedinţa publică din data de 16.01.2008 instanţa, în conformitate cu dispoziţiile art. 52 Cod procedură civilă, a pus în discuţia părţilor cererea de intervenţie.

Apreciind că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 49 şi art. 50 Cod procedură civilă pentru admiterea în principiu a cererii de intervenţie, instanţa, în baza dispoziţiilor art. 52 alin.2 Cod procedură civilă, a respins-o motivat prin  încheierea pronunţată în şedinţă publică.

Pentru pronunţarea acestei soluţii instanţa a reţinut că cererea de intervenţie nu respectă cerinţele impuse de art. 50 Cod procedură civilă, nu a fost formulată sub forma unei cereri de chemare în judecată, nu cuprinde alte menţiuni referitoare la obiect în afara cererii de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată şi respingerea cererii formulate de reclamant iar din înscrisurile ce i-au fost anexate nu rezultă că societatea intervenientă a dobândit prin licitaţie publică dreptul de proprietate asupra locuinţei înstrăinate de pârâta reclamantului ori asupra terenului aferent acestei locuinţe.

La termenul de judecată din data de 16.01.2008 instanţa, în exercitarea rolului activ reglementat de dispoziţiile art. 129 alin.5 Cod procedură civilă, pentru prevenirea oricărei greşeli în aflarea adevărului şi în vederea respectării principiului disponibilităţii ce guvernează procesul civil în conformitate cu prevederile art. 129 alin. 6 Cod procedură civilă, având în vedere numeroasele precizări scrise depuse la dosar cu privire la obiectul cererii de chemare în judecată, a solicitat apărătorului ales al reclamantului să precizeze obiectul fiecăruia dintre capete de cerere formulate şi persoana în contradictoriu cu care înţelege să se desfăşoare judecata.

Apărătorul reclamantului făcut următoarele precizări: primul capăt de cerere  este formulat în contradictoriu cu pârâta S.C. „x” S.A. şi are ca obiect constatarea intervenirii vânzării-cumpărării locuinţei de serviciu, al doilea capăt de cerere a fost formulat în contradictoriu cu aceeaşi pârâtă şi are ca obiect  obligarea acesteia la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul aferent locuinţei de serviciu dobândite prin contract de vânzare-cumpărare iar cel de-al treilea capăt de cerere a fost formulat în contradictoriu cu pârâta Comuna Topraisar şi are ca obiect obligarea pârâtei la eliberarea titlului de proprietate asupra terenului aferent locuinţei de serviciu.

La termenul de judecată din data de 16.01.2008 instanţa, faţă de dispoziţiile art. 111 Cod procedură civilă, a invocat din oficiu excepţia inadmisibilităţii cererii de constatare a vânzării-cumpărării locuinţei de serviciu.

La acelaşi termen de judecată, faţă de dispoziţiile art. 36 alin.2 şi alin.6 din Legea nr. 18/1991 coroborate cu dispoziţiile art. 10 din Legea nr. 85/1992, instanţa a invocat din oficiu excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Comuna Topraisar.

Apreciind că pentru soluţionarea ambelor excepţii invocate din oficiu este necesară analiza contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamant cu pârâta, instanţa, în baza prevederilor art. 129 alin.5 Cod procedură civilă, a dispus administrarea probei cu înscrisul anterior menţionat.

Au fost depuse la dosarul cauzei copii de pe următoarele înscrisuri: contractul de vânzare-cumpărare nr. … încheiat între S.C. „X” S.A. şi reclamant, fişă tehnică de calcul a preţului de vânzare a locuinţei construite din fondurile S.C. x S.A., plan  releveu imobil, contractul de închiriere nr. …/1993 încheiat de reclamant cu pârâta.

Potrivit dispoziţiilor art. 137 Cod procedură civilă, instanţa, prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din data de 13.02.2008,  s-a pronunţat mai întâi asupra excepţiilor invocate din oficiu.

Excepţia inadmisibilităţii cererii de constatare a vânzării-cumpărării locuinţei de serviciu formulată în contradictoriu cu pârâta  S.C. x  S.A. a fost respinsă de instanţă ca nefondată având în vedere împrejurarea că la dosarul cauzei a fost depus de către reclamant contractul de vânzare-cumpărare nr. …./2001 încheiat cu S.C. x S.A. în baza Decretului-Lege nr. 61/1990.

Pentru soluţionarea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Comuna Topraisar în capătul de cerere privind obligarea comunei la eliberarea titlului de proprietate asupra terenului, instanţa a reţinut aplicabilitatea dispoziţiilor art. 10 alin.4 din Legea 85/1992 precum şi a dispoziţiilor  art. 36 alin.2 şi alin.6 din Legea 18/1991.

 Astfel, potrivit art. 10 alin.4 din Legea 85/1992 „pentru persoanele care dobândesc locuinţele în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi, atribuirea terenului se face în condiţiile art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991”

Potrivit art. 36 alin.2 din Legea 18/1991, „terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităţilor, atribuite, potrivit legii, în folosinţă veşnică sau în folosinţă pe durata existenţei construcţiei, în vederea construirii de locuinţe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie” iar potrivit alin. 6 al aceluiaşi articol „atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2)-(5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situaţiei juridice a terenurilor”.

Potrivit art. 52 alin.2 din Legea nr. 18/1991, „comisia judeţeană şi cea locală au, în limitele competenţei lor şi prin derogare de la dispoziţiile Codului de procedură civilă, calitate procesuală pasivă şi, când este cazul, activă, fiind reprezentate legal prin prefect, respectiv primar …”

Din coroborarea dispoziţiilor legale anterior citate rezultă că unitatea administrativ-teritorială chemată în judecată nu are nici un fel de atribuţii în ceea ce priveşte eliberarea titlului de proprietate solicitat de reclamant şi că nu există identitate între persoana chemată în judecată pentru eliberarea titlului, respectiv Comuna Topraisar, şi persoana obligată în raportul juridic dedus judecăţii.

 Pe cale de consecinţă, instanţa a apreciat că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Comuna Topraisar este întemeiată şi a admis-o.

Instanţa, având în vedere contractul de vânzare-cumpărare nr. …/2001 încheiat de reclamant cu pârâta SC x  SA  şi dispoziţiile art. 969 Cod civil şi ale art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,  la termenul de judecată din data de 13.02.2007 a invocat din oficiu excepţia lipsei de interes în formularea  cererii de constatare a intervenirii vânzării-cumpărării locuinţei de serviciu, cerere formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâta S.C. x  S.A.

Deliberând asupra excepţiei lipsei de interes în formularea cererii de constatare a intervenirii vânzării-cumpărării locuinţei de serviciu, instanţa a  apreciat că este întemeiată şi a  admis-o motivat  prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din data de 13.02.2008.

 Pentru admiterea acestei excepţii instanţa a reţinut împrejurarea că între părţi a intervenit contractul de vânzare-cumpărare nr. …/2001 încheiat prin înscris  sub semnătură privată, dispoziţiile  art. 969 Cod civil, potrivit cu care convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante precum şi dispoziţiile art. 1 din Titlul X din Legea 247/2005, potrivit cu care doar terenurile proprietate privată nu pot fi  înstrăinate, sub sancţiunea nulităţii, decât prin acte încheiate  în formă autentică.

Per a contrario, instanţa a apreciat că celelalte imobile, cum este şi cazul apartamentului cumpărat de reclamant, pot fi dobândite liber, prin oricare din modurile prevăzute de lege, cu respectarea principiului consensualismului şi fără îndeplinirea vreunei condiţii speciale de formă.

Pentru dovedirea cererii de obligare a pârâtei S.C.  x S.A. la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul aferent apartamentului dobândit de reclamant prin contractul de vânzare-cumpărare nr. …/2001,  reclamantul a solicitat administrarea probei cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, probă pe care instanţa, apreciind că este  pertinentă, concludentă şi utilă soluţionării cauzei, a  încuviinţat-o.

În vederea soluţionării cererii de obligare a pârâtei S.C.  x S.A. la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul aferent apartamentului dobândit de reclamant, din analiza înscrisurilor depuse la dosar, instanţa a reţinut următoarea situaţie de fapt:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. …./2001 încheiat cu pârâta S.C.  x S.A. reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra unui apartament situat în com. Topraisar, jud. Constanţa, compus din 3 camere de locuit, apartament ocupat de reclamant în baza contractului de închiriere nr. … din 1993.

Potrivit clauzei exprese din contractul de vânzare-cumpărare nr. …/2001, reclamantului, în calitate de cumpărător al locuinţei, i-a fost atribuit, în conformitate cu dispoziţiile Decretului Lege nr. 61/1990, în folosinţă veşnică, pe durata existenţei construcţiei, terenul aferent locuinţei cumpărate.

Potrivit dispoziţiilor art. 6 din contractul de vânzare-cumpărare nr. …./2001, drepturile şi obligaţiile părţilor se completează cu drepturile şi obligaţiile ce decurg pentru acestea din Decretul-Lege nr. 61/1990.

Având în vedere situaţia de fapt reţinută instanţa a apreciat că nu sunt îndeplinite cerinţele legale pentru admiterea cererii formulate de reclamant.

În drept, potrivit art. 3 alin.1 din Decretul - Lege nr. 61/1990 „ Locuinţele prevăzute la art. 1 se vând cetăţenilor români cu domiciliul în ţară cu achitarea integrală a preţului la încheierea contractului de vînzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii şi Consemnaţiuni…” iar potrivit alin.2 „ O dată cu locuinţa se transmite cumpărătorului acesteia şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent, pe durata existenţei construcţiei”.

Potrivit art. 10 alin.4 din Legea 85/1992 „pentru persoanele care dobândesc locuinţele în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi, atribuirea terenului se face în condiţiile art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991”.

Potrivit art. 36 alin.2 din Legea 18/1991, „terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităţilor, atribuite, potrivit legii, în folosinţă veşnică sau în folosinţă pe durata existenţei construcţiei, în vederea construirii de locuinţe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie.

Potrivit art. 36 alin. 6  din Legea nr. 18/1991 „atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2)-(5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situaţiei juridice a terenurilor”.

Potrivit art. 969 Cod civil, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.

Având în vedere aceste dispoziţii legale precum şi împrejurarea că din probele administrate în cauză a rezultat că transferul dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuinţei cumpărate de reclamant nu a făcut şi nici nu putea face obiectul contractului de vânzare-cumpărare intervenit între părţi, pârâta S.C.  x  S.A.  i-a vândut  reclamantului doar apartamentul pe care îl ocupa în calitate de chiriaş,  în conformitate cu prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990, potrivit clauzei exprese din contractul de vânzare-cumpărare nr. …/2001 şi dispoziţiilor art. 3 alin.2 din acest act normativ, terenul aferent locuinţei i-a fost atribuit reclamantului în folosinţă veşnică, pe durata existenţei construcţiei iar atribuirea terenului  în proprietate se face în condiţiile art.36 din Legea nr. 18/1991, instanţa a apreciat că cererea formulată de reclamant nu este întemeiată.

Pe cale de consecinţă, având în vedere şi soluţiile pronunţate cu privire la excepţiile invocate în cauză, instanţa a respins ca  fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă cererea de obligare a pârâtei Comuna Topraisar  la emiterea titlului de proprietate asupra terenului aferent apartamentului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. …/2001 încheiat cu S.C.  x  S.A., a respins ca lipsită de interes cererea de constatare a intervenirii vânzării-cumpărării apartamentului, formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâta S.C. x S.A şi a respins ca nefondată cererea de obligare a pârâtei S.C. x  S.A. la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul aferent apartamentului dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. …/2001.

Domenii speta

Spete similare