Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare

Pe rol amânarea pronuntarii cauzei civile, având ca obiect „hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare”, actiune formulata de reclamanta S. F., împotriva pârâtilor: V. A., S. E., G. N., G. C., G. V., G. G., G. E., M. V. C., G. N., G. G., Z. C. si C. C..

Dezbaterile au avut loc în sedinta publica din 14.10.2009, fiind consemnate în încheierea de sedinta din acea zi ce face parte integranta din prezenta, iar instanta având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronuntarea la data de 21.10.2009, apoi la 28.10.2009, iar apoi la 04.11.2009, când în urma deliberarii a pronuntat urmatoarea sentinta:

I N S T A N T A

Deliberând asupra actiunii civile de fata.

Prin actiunea introdusa la aceasta instanta la data de 24.03.2008 si înregistrata sub nr. 450/249, reclamantul S. F. i-a chemat în judecata si personal la interogatoriu pe pârâtii: V. A., S. E., G. N., G. C., G. V., G. G., G. E., M. V. C., G. N., G. G., Z. C. si C. C., pentru ca prin hotarârea judecatoreasca ce se va pronunta sa se constate intervenita vânzarea - cumpararea a terenului arabil extravilan în suprafata de 1 ha si 2100 m.p., situat pe raza teritoriala a or. Fundulea, jud. Calarasi, în tarlalele 23 si 27/5, parcelele 3 si 22, înscris în Titlul de proprietate nr. 3553/10.03.1995, emis de Comisia Judeteana Calarasi pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor, cu pretul total de 3500 lei. Cu cheltuieli de judecata.

În motivarea actiunii reclamantul arata ca la data de 14.03.1999 a încheiat cu V. A. (S.), Z. C., S. I., C. N., G. L. (G. E.), G. S. (S.) si M. I., acesta din urma ca unic mostenitor al defunctei M. G., un antecontract de vânzare-cumparare denumit „chitanta”, prin care acestia s-au obligat sa-i vânda suprafata de teren extravilan de 1,20 ha, în realitate din masuratori 1,21 ha, situat pe teritoriul orasului Fundulea, jud. Calarasi, tarlalele 23 si 27/5, parcelele 3 si 22, înscris în Titlul de proprietate nr. 3553/10.03.1995, emis de Comisia Judeteana Calarasi pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor.

Mai arata ca pretul vânzarii a fost stabilit la suma de 3.500.000 lei vechi (3.500 lei noi) suma ce a fost achitata în doua rate, prima rata în suma de 1.500.000 lei vechi (1.500 lei noi) la data încheierii antecontractului, respectiv 14.03.1999, iar diferenta de 2.000.000 lei vechi (2.000 lei noi) la data de 01.07.1999.

De asemenea, mai arata ca, promitentii-vânzatori, au dobândit terenul în cauza dupa autorul defunct S. N., beneficiind de reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 a Fondului funciar, conform Titlul de proprietate nr. 3553/10.03.1995, emis de Comisia Judeteana Calarasi pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor.

Precizeaza ca, dintre promitentii-vânzatori au decedat între timp: S. I. – având ca succesori pe S. S., în calitate de sotie supravietuitoare si pe ceilalti pârâti în calitate de colaterali privilegiati; C. N. – având ca unica mostenitoare pe Z. C., în calitate de succesor testamentar (legatar universal), conform testamentului autentic nr. 2419/31.10.2000, întocmit si înregistrat la BNP N. T. din or. Lehliu Gara, jud. Calarasi; G. S. (S.) – având ca mostenitor pe G. N., sotie supravietuitoare, G. N., G. G., G. G., G. V. si G. C., în calitate de fii, respectiv fiica, asa cum rezulta din sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale (anexa nr. 24), emisa de Primaria or. Fundulea, sub nr. 14354/22.10.2007; Z. C. – având ca mostenitori, potrivit Anexe nr.24, emisa de Primaria or. Fundulea, jud. Calarasi pe: C. C., nepot de sora predecedata, V. A. – sora, G. E. – sora, S. I. – frate postdecedat, având la rândul sau succesorii sus mentionati, M. V.-C., nepot de sora predecedata, G. N., G. G., G. C., G. V. si G. G., nepoti de frate predecedat si M. I. – având ca mostenitori pe M. V. C., în calitate de fiu, asa cum rezulta din Certificatul emis de BNP N. T. din or. Lehliu Gara, sub nr. 84/23.04.2003.

Mai arata ca, cu ocazia încheierii antecontractului, au stabilit sa se prezinte la notarul public pentru perfectarea actului de vânzare-cumparare, dar în acest interval unii dintre promitenti au decedat si cu toate demersurile întreprinse de a-i determina pe pârâti sa se prezinte în fata notarului pentru a încheia actul de vânzare-cumparare în forma autentica, privitor la terenul în cauza, au ramas fara rezultat, acestia manifestând rea credinta.

În drept, reclamantul si-a întemeiat actiunea pe disp. art. 1073 si 1077 Cod civil, art. 5 al.2 Titlu X din Legea nr. 247/2005.

În dovedirea actiunii reclamantul a solicitat probele cu acte, interogatoriu pârâtilor, precum si orice alt mijloc de dovada ce ar rezulta din dezbateri.

Actiunea este legal timbrata.

Alaturat actiunii reclamantul a atasat în xerocopie urmatoarele acte: antecontractul de vânzare cumparare sub semnatura privata denumit „chitanta” întocmita la data de 14.03.1999; Titlul de proprietate nr. 3553/10.03.1995 emis de Comisia Judeteana Calarasi; CI a reclamantului.

Pârâtul M. V. a formulat în cauza ÎNTÂMPINARE prin care a solicitat respingerea acesteia ca nefondata, motivat de faptul ca pretinsa vânzare – cumparare nu a fost finalizata în nici un fel, tatal sau neprimind nicio suma de bani cu privire la înstrainarea vreunei suprafete de teren agricol, iar cu privire la înscrisul sub semnatura privata intitulat „chitanta”, neaga faptul ca adaugirea „achitat 1-VII-1999” este facuta în cunostinta de cauza cu acesta, este o adaugire neopozabila acestuia, întrucât nu s-a achitat suma de bani de care face vorbire.

Mai arata ca, pâna în prezent, nu a fost facut nici un demers de catre reclamant în legatura cu achitarea diferentei de pret, astfel ca nu se poate face dovada ca vânzarea – cumpararea a intervenit, iar chitanta din 1999 nu poate fi interpretata ca având natura juridica a unui antecontract de vânzare – cumparare, de vreme ce nu sunt îndeplinite conditiile cerute de art. 1179 Cod civil cu privire la numarul de exemplare necesar a fi facute pentru fiecare din partile ce au acelasi interes.

Precizeaza ca chitanta nu face proba deplina cu privire la efectuarea tranzactiei de catre parti, pretinsul cumparator neexecutându-si obligatia luata cu privire la plata pretului.

În drept au fost invocate disp. art. 115 si urm. Cod proc.civ.

În dovedirea celor mentionate s-a solicitat proba cu înscrisuri. 

Pârâtii V. A., S. E., G. E., G. N., G. N., G. G., G. C., G. V., G. G., C. C. au formulat în cauza ÎNTÂMPINARE prin care au solicitat respingerea acesteia ca neîntemeiata, motivat de faptul ca „chitanta” invocata de reclamant este o chitanta care nu îndeplineste conditiile unui antecontract de vindere – cumparare, asa cum precizeaza disp. Legii 247/2005, deoarece chitanta nu stabileste partile, calitatea si obiectul vânzarii, aceasta lasând la libera apreciere ce anume s-a vândut sau s-a cumparat, având în vedere ca asupra titlului de proprietate figureaza mai multi titulari, nestabilindu-se câtimea fiecarui vânzator.

În legatura cu neregularitatea chitantei, precizeaza ca este creata o rubrica „vânzator”, neexistând vreun martor cu privire la întelegerea partilor, daca a fost o astfel de întelegere, si cu privire la facerea unei plati, cumparatorul fiind în culpa cu plata pretului, deoarece, nu numai ca diferenta de pret nu a fost platita, dar nici nu se poate întelege ca vânzatorii au primit vreo suma de bani la data încheierii chitantei.

Mai arata ca pe chitanta apare înscrierea „achitat 1.07.1999”, subscriere care nu corespunde adevarului, întrucât dintre vânzatori apar persoane decedate la data încheierii actului si care au si semnat (ex. G. S. a decedat la 25.12.1995), iar subscrierea nu a fost semnata de pretinsii vânzatori.

În drept au fost invocate disp. art. 115 si urm. Cod proc.civ.

În dovedirea celor mentionate s-a solicitat proba cu înscrisuri. 

Reclamantul a mai depus la dosar un set de înscrisuri în xerocopie: chitanta seria CL VPH nr. 3302241/01.02.2006 emisa de Consiliul Local Fundulea; adresa nr. 11119/30.08.2007 emisa de Primaria or. Fundulea; declaratia pârâtei G. E.; adeverintele nr. 440 si 449/21.01.2002 emise de Primaria or. Fundulea; adresa nr. 178636/14.07.2008 emisa de Politia or. Fundulea si declaratiile date de M. A. si S. F..

În sedinta publica din 21.05.2008, procuratorul pârâtului M. V. a precizat ca M. G., cea de pe titlul de proprietate, este decedata, ca aceasta l-a avut ca mostenitor pe M. I.-decedat si care-l are ca mostenitor de pârâtul M. V. C.; pârâtele au precizat ca V. A. din actiune este una si aceeasi persoana cu V. S. de pe titlu.

Instanta având în vedere multitudinea partilor din cauza de fata si clarificarea situatiei acestora, a apreciat necesara atasarea la dosarul de fata a dosarului nr. 85/249/2008, în care se afla actele de stare civila ale partilor.

Pârâtii au depus la dosar si certificatul de deces al defunctului G. S., decedat la data de 25.12.1995.

În sedinta publica din 18.06.2008, pârâtii V. A., S. S., G. N., G. C., G. V. G.G.si G.E. au precizat ca nu sunt de acord cu actiunea reclamantului si ca nu a avut loc nicio întelegere cu privire la înstrainarea terenului.

Pârâta S. S. a precizat ca, în realitate, se numeste S. E. 

În aceeasi sedinta, pârâta V. A. a precizat ca mai este cunoscuta si sub numele de V. S. si cu acest nume a fost trecuta pe titlul de proprietate, ca s-a înteles în anul 1999 cu reclamantul în legatura cu o suprafata de teren de 1 pogon si jumatate, stabilindu-se un pret de 2.000.000 lei vechi, dar personal nu a primit nicio suma de bani pentru acest teren. Precizeaza ca nu stie carte, nu stie sa semneze si recunoaste ca pe chitanta a pus degetul.

De asemenea, pârâta G. E. a precizat ca pe titlul de proprietate a fost trecuta G. L., ca nu a discutat nimic cu reclamantul în legatura vreo suprafata de teren, ca nu stie carte, nu stie sa semneze si nu-si aminteste sa-si fi pus degetul pe vreo chitanta de mâna. Pârâtii G. N., G. G., G. C. si G. V., mostenitorii defunctului G. S., au precizat ca tatal lor a decedat în 1995 si nu au cunostinta de vreo întelegere cu reclamantul în legatura cu o suprafata de teren, ca chitanta de la dosar au vazut-o pentru prima data în momentul în care au fost citati si nu au cunostinta de cine a semnat aceasta chitanta în dreptul numelui tatalui lor, iar pârâta G. N. a precizat ca nu-si aminteste de chitanta aflata la fila 5 din dosar.

S-a procedat la interogarea pârâtilor G. G., G. E. si S. E. pe interogatoriul solicitat de reclamant (filele 80 – 82 din dosar).

În sedinta publica din 15.10.2008, reclamantul a prezentat originalul chitantei încheiate la 14.03.1999, precizând ca personal a scris aceasta chitanta de mâna, ca la rubrica vânzator, personal a scris numele vânzatorilor, iar acestia doar au semnat. A mai precizat ca mentiunea „achitat” si data de 01.07.1999 au fost scrise de el pe originalul chitantei.

Pârâtul G. G. nu si-a recunoscut semnatura din dreptul numelui G. S., precizând ca îsi aminteste de întelegerea încheiata în ce priveste vânzarea terenului, dar nu mai stie daca a semnat sau nu înscrisul prezentat, având în vedere perioada mare de timp de la momentul întocmirii chitantei.

Instanta, având în vedere disp. art. 177-178 Cod pr. civ., a procedat la verificarea de scripte, dispunând ca reclamantul sa scrie în fata instantei parti din continutul chitantei de mâna.

În cauza s-a întocmit o expertiza grafica, iar din concluziile Raportului de Expertiza Criminalistica (grafica) nr. 137/23.04.2009 întocmit de LIEC Bucuresti rezulta ca chitanta datata „14.03.1999” a fost scrisa si datata de S. F.; seria de nume ale vânzatorilor de pe acest înscris a fost scrisa tot de S. F.; nu se poate stabili cu certitudine daca semnaturile pe numele „Z. C.” de pe statul de plata al INCDA Fundulea si de pe cererea de acordare a ajutorului pentru încalzirea locuintei provin de la aceeasi persoana, aceasta posibilitate nefiind exclusa; semnatura vânzatorului pe numele „Z. C.” de pe chitanta în litigiu nu a fost executata de autorul/autorii celor doua semnaturi sus – mentionate.

S-a procedat la audierea martorilor A. N., G. G., M. M., B. N., P. N., D. M. si M. C., declaratiile date fiind atasate la dosarul cauzei.

Instanta, analizând actele si lucrarile dosarului, a retinut urmatoarea situatie de fapt:

Urmare a cererii formulate în baza Legii 18/1991, pârâtelor V. A. (S.) si G. E. (G. L.) si numitilor Z. C., S. I., C. N., G. S. (S.) si M. G. li s-a reconstituit dreptul de proprietate, de pe urma autorului S. N., pentru suprafata de 1 ha si 2100 mp – teren extravilan, din care 1 ha si 1600 mp – arabil în T 23, P 3, si 500 mp – vii în T 27/5, P 22, situat pe raza or. Fundulea, jud. Calarasi, eliberându-se pe numele lor Titlul de proprietate nr. 3553/10.03.1995 de catre Comisia judeteana Calarasi.

La data de 14.03.1999, reclamantul redacteaza în întregime un înscris sub semnatura privata denumit „chitanta” în care se specifica faptul ca demonstreaza arvuna de 1.500.000 lei RON pentru cumpararea unui teren de 1,20 ha, urmând ca diferenta de 2.000.000 lei RON sa fie returnata pe data de 01.07.1999. În chitanta, în dreptul vânzatorilor, sunt trecuti: M. I., Z. C., V. S., G. E., S. I., G. N. si G. S., pe chitanta fiind facuta mentiunea „Achitat 01-07-1999”.

De mentionat ca G. S. (S.) era decedat înca din data de 25.12.1995, anterior întocmirii chitantei, potrivit certificatului de deces aflat la fila 64 din dosar, ca M. I. (trecut pe chitanta) este mostenitorul lui M. G. – de pe titlu, decedata la data de 24.08.1992, M. I. decedând si el la data de 20.06.2000, avându-l la rândul sau mostenitor pe pârâtul M. V. – C.

De asemenea, un alt coindivizar de pe titlu, respectiv C. N., a decedat la data de 25.11.2000, avându-l ca mostenitor pe C. C.

În privinta numitei Z. C. – de pe titlu, a decedat la data de 30.08.2006, aceasta neavând mostenitori.

 Alt coindivizar de pe titlu, respectiv S. I., a decedat la data de 10.01.2007, avându-o ca mostenitoare pe pârâta S. E.

Aceste aspecte au fost retinute în încheierea premergatoare din data de 21.02.2008 pronuntata în dosarul nr. 85/249/2008 al Judecatoriei Lehliu - Gara.

Într-adevar, acest teren a fost muncit de reclamant.

Ulterior, prin sentinta civila nr. 361/17.04.2008 pronuntata de Judecatoria Lehliu – Gara în dosarul civil nr. 85/249/2008, s-a dispus iesirea din indiviziune a pârâtilor asupra terenului înscris în Titlul de propriettae, formându-se 6 loturi, : pt M. V. – C. suprafata de 2016,66 mp, S. E. - suprafata de 2016,66 mp, V. A. - suprafata de 2016,66 mp, G. E. - suprafata de 2016,66 mp, C. C. - suprafata de 2016,66 mp, G. N., G. N., G. G., G. C., G. V. si G. G., în indiviziune, - suprafata de 2016,66 mp.

Practica judecatoreasca si literatura de specialitate au stabilit ca pentru a se pronunta o hotarâre judecatoreasca care sa constate vânzarea cumpararea unui imobil, este necesar ca între parti sa fi intervenit un act sub semnatura privata prin care sa se precizeze conditiile vânzarii.

Astfel, admisibilitatea actiunii de validare a unei antecontract de vânzare cumparare este conditionata de existenta unui înscris din care sa rezulte obligatia de înstrainare si modalitatea de plata a pretului, pretul constituind elementul de baza într-o conventie de vânzare cumparare, mentionarea sa în actul constatator fiind obligatorie.

Deci, antecontractul poate conduce la încheierea contractului în forma autentica, numai daca el îndeplineste conditiile de valabilitate necesare oricarui contract.

În speta, într-adevar, s-a întocmit un înscris denumit „Chitanta”, dar cât priveste împrejurarile încheierii chitantei, de mentionat ca acestea nu au putut fi stabilite de instanta cu exactitate, desi au fost administrate probe în acest sens.

Astfel, cert este ca chitanta a fost scrisa în întregime de catre reclamant, aspect recunoscut de acesta si confirmat si de concluziile raportului de expertiza grafica.

Cel care a „intermediat” însa vânzarea si care nu avea nici un drept asupra terenului, a fost martorul M. C., care a trait în concubinaj notoriu cu numita Z. C., semnând chitanta în locul acesteia, moment la care chitanta era doar partial completata. Astfel, martorul declara: „Precizez ca, atunci când am ajuns acasa la M. A. ne-a aratat o chitanta gata întocmita pe care am semnat eu în locul concubinei mele Z. C., dar banii i-a luat aceasta din urma.”, ca „…nu-mi mai amintesc ce suma de bani a luat Z. C. la momentul respectiv. Precizez ca, nu am citit chitanta pe care am semnat-o pentru ca nu aveam nici un interes. Precizez ca, în momentul în care am ajuns acasa la M. I. nu se mai aflau alte persoane din cele de pe titlu. În momentul în care am semnat chitanta era trecut doar numele lui M. I. si apoi al doilea al concubinei mele, alte nume nu mai erau trecute”. 

 Desi martorul M. C. a declarat ca „Precizez înca odata ca înainte de semnarea chitantei, toti trecuti în titlul de proprietate, inclusiv eu ne-am hotarât sa vindem pamântul reclamantului.”, cu toate acestea, pârâtii interogati nu au recunoscut niciun moment primirea vreunei sume de bani sau despre existenta vreunei întelegeri în ce priveste vânzarea vreunei suprafete de teren.

Ar trebui ca între parti sa existe o conventie care, nula de drept ca act de înstrainare (fiind vorba si de un teren), dar perfect valabila ca promisiune sinalagmatica de vânzare, care nu a transmis proprietatea bunului de la vânzator la cumparator, dar a generat obligatia transmiterii acestui drept în viitor.Printre conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii stabilite de art. 948 Cod civil se numara si consimtamântul valabil al partii ce se obliga. Fata de precizarile de mai sus, “chitanta” întocmita exclusiv de reclamant, invocata de acesta, nu duce la concluzia unui acord valabil exprimat, cu intentia de a produce efecte juridice.

Astfel, printre conditiile de valabilitate a consimtamântului se numara si aceea ca sa fie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice, respectiv de a crea, a modifica ori a stinge un raport juridic civil concret, aceasta conditie nefiind îndeplinita când manifestarea de vointa este prea vaga.

Astfel, în privinta coindivizarei (la momentul respectiv) Z. C. se constata lipsa consimtamântului, având în vedere ca aceasta nu numai ca nu a negociat vânzarea, dar nici nu a semnat personal, semnând în dreptul acesteia martorul M. C. (concubinul ei). Acelasi lucru se poate spune si despre alt coindivizar – G. S. (S.) care, desi mentionat pe chitanta în calitate de vânzator, era decedat înca din data 25.12.1995.

În privinta celorlalti coindivizari care apar la rubrica „vânzatori”, asa cum s-a mentionat, având în vedere împrejurarile incerte în care a fost întocmita „chitanta” si pozitia acestora, se apreciaza ca manifestarea de vointa este prea vaga. Acest aspect rezida si în ceea ce priveste plata pretului. Pârâtii interogati nu au recunoscut faptul ca au primit vreun avans de la reclamant, iar cât priveste diferenta de pret, mentiunea „Achitat” facuta personal de reclamant pe chitanta nu le este opozabila pârâtilor.

Pentru pronuntarea unei hotarâri care sa constate valabilitatea vânzarii – cumpararii ar trebui ca partile sa se fi obligat sa se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vânzare-cumparare, ceea ce ar naste în sarcina acestora obligatia de a încheia contractul asumat, deci obligatia de a perfecta conventia încheiata.

În aceasta situatie, actiunea în justitie prin care cumparatorul sau vânzatorul solicita pronuntarea unei astfel de hotarâri nu este altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv nascut din actul juridic încheiat între parti si care formeaza legea lor.

Aceasta solutie se impune în temeiul principiului executarii în natura a obligatiei si repararii în natura a prejudiciului prevazut de art. 1073 si art. 1077 Cod civil, care permite instantei pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.

În speta, suntem în prezenta prevederilor art. 1077 cod civil, iar în acest cadru juridic instanta are posibilitatea ca, prin suplinirea consimtamântului debitorului obligatiei de a face izvorâta din antecontract, sa pronunte o hot care sa tina loc de act autentic de înstrainare, cu conditia ca antecontractul încheiat sa fie unul valabil ca promisiune sinalagmatica de vânzare. Faptul ca reclamantul se afla în posesia originalului titlului de proprietate si faptul ca munceste terenul, nu duce la concluzia valabilitatii promisiunii de vânzare.

Fata de toate aceste considerente, cum între parti nu exista un antecontract valabil, instanta apreciaza neîntemeiata actiunea reclamantului, urmând a o respinge ca atare.

Cum actiunea reclamantului a fost respinsa, iar pârâtii au efectuat cheltuieli cu acest proces, cheltuieli dovedite, reprezentând onorariu de avocat si taxa expertiza (potrivit chitantelor aflate la filele 134 si 204 din dosar), urmeaza, în conformitate cu prevederile art. 274 al. 1 Cod proc.civ., a-l obliga pe reclamant la plata catre pârâtii: V. A., S. E., C. C., G. N., G. C., G. N., G. V., G. G., G. G., G. E. si M. V. C. a sumei de 4200 lei cu acest titlu.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTARASTE

Respinge actiunea formulata de reclamantul S. F. împotriva pârâtilor: V. A., S. E., G. N., G. C., G. V., G. G., G. E., M. V. C., G. N., G. G. si C. C.

Obliga reclamantul la plata catre pârâtii: V. A., S. E., C. C., G. N., G. C., G. N., G. V., G. G., G. G., G. E. si M. V. C. a sumei de 4200 lei - cu titlu de cheltuieli de judecata.

Cu recurs în 15 zile de la comunicare.

(La data de 21.01.2010 a declarat recurs reclamantul, sentinta ramânând irevocabila prin Decizia civila nr. 232/R/10.03.2010 fiind respins recursul de catre Tribunalul Calarasi.)

Domenii speta

Spete similare