Revendicare imobiliară. proprietatea aparentă. pasivitatea proprietarilor. principiul „error communis facit ius.”

La data de 01.08. s-a înregistrat pe rolul acestei instanţe acţiunea în revendicare prin care reclamanţii XX au chemat în judecată pe  pârâţii YY pentru ca să se dispună obligarea pârâţilor să lase în deplină proprietate şi paşnică folosinţă suprafaţa de 5000 mp situaţi în Schela Cladovei, obligarea pârâţilor să-şi ridice construcţiile, eliberând terenul pe cheltuiala lor sau în caz contrar să fie autorizaţi reclamanţii să demoleze aceste construcţii pe cheltuiala pârâţilor,  radierea ipotecilor constituite  la BCR SA şi BRD SA de o parte  din pârâţi, susţinând că sunt proprietarii terenului şi nu stăpânesc acest teren întrucât este ocupat abuziv, că nici unul dintre pârâţi nu poate fi considerat dobânditor de bună credinţă  pentru că litigiul de revendicare imobiliară s-a judecat în şedinţă publică, că nu există nici o dispoziţie legală care să-l ocrotească pe dobânditorul  cu titlu oneros şi de bună credinţă şi că pârâţii sunt constructori de rea credinţă, iar cei care au  constituit ipoteci asupra unor părţi  din terenurile în litigiu, în favoarea unităţilor bancare au dobândit credite în baza unui titlu nevalabil de la un fals proprietar.

În fapt reclamanţii au arătat că sunt proprietarii terenului în suprafaţă de 5000 mp situaţi în Schela Cladovei, şi nu stăpânesc acest teren întrucât este ocupat abuziv de numiţii  ZZ motiv pentru care încă din  anul 2006 au pornit o  acţiune de revendicare imobiliară pentru acest teren, iar în cursul procesului,  cu rea credinţă numiţii ZZ au înstrăinat pârâţilor părţi din acest teren, procesul finalizându-se în la data de 09.12.2010 prin decizie irevocabilă, fiind admisă acţiunea în revendicarea imobiliară, iar pârâţii ZZ au fost obligaţi să le lase în deplină proprietate şi paşnică folosinţă terenul. La această decizie, soţii ZZ au formulat  contestaţie în anulare  şi acţiune în anularea titlului de proprietate al reclamanţilor, ambele acţiuni fiind respinse prin hotărâri irevocabile. După finalizarea acestor litigii, încercând  să pună în executare  hotărârea de revendicare imobiliară au aflat că  terenul fusese dezmembrat şi vândut  pe părţi pârâţilor din acţiune.

În motivare au arătat că nici unul dintre pârâţi nu poate fi considerat dobânditor de bună credinţă  pentru că litigiul de revendicare imobiliară s-a judecat în şedinţă publică, şi arată că nu există nici o dispoziţie legală care să-l ocrotească pe dobânditorul  cu titlu oneros şi de bună credinţă. Consideră că independent de reaua sau buna credinţă a pârâţilor trebuie să se realizeze o comparaţie a titlurilor de proprietate şi consideră reclamanţii că titlul lor e  caracterizat mai puternic decât cela al autorilor de la care au dobândit pârâţii, întrucât acest aspect s-a stabilit prin decizia  definitivă şi irevocabilă pronunţată în procesul de revendicare imobiliară. Au arătat că faptul  că pe aceste terenuri pârâţii şi-au edificat construcţii, nu se poate reţine  buna credinţă a lor, întrucât aceştia au devenit proprietari în timp ce se desfăşura litigiul de revendicare imobiliară  cu autorii lor. Susţin că pârâţii sunt constructori cu rea credinţă, iar în temeiul art. 486 C.civ.  solicită să fie obligaţi să-şi ridice construcţiile, eliberând terenul pe cheltuiala lor sau în caz contrar să fie autorizaţi reclamanţii să demoleze aceste construcţii pe cheltuiala pârâţilor. În ce-i priveşte pe cei care au  constituit ipoteci asupra unor părţi  din terenurile în litigiu, în favoarea unităţilor bancare arată că aceştia au dobândit credite în baza unui titlu nevalabil de la un fals proprietar, iar în caz de admitere a acţiunii în revendicare solicită şi radierea acestor ipoteci constituite pe terenul reclamanţilor, urmată de constituirea altor garanții reale imobiliare  bancare  asupra altor bunuri de către  o parte  din pârâţi.

Pârâţii Y au formulat  întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, precum şi cerere de chemare în garanţie pentru evicţiune împotriva  garanţilor ZZ, prin care au solicitat  ca în cazul în care vor cădea în pretenţii, aceştia  să fie obligaţi  la plată în locul lor.

Prin întâmpinările formulate, pârâţii YY pe fond au solicitat respingerea ca nefondată a acţiunii. Au arătat că  prin contractul de vînzare cumpărare autentificat.,  au dobândit  părţi din terenul revendicat, intabulate în CF a municip. Dr.Tr.Severin,. La data încheierii contractului de vânzare cumpărare, au analizat cu maximă diligenţă actele de proprietate ale vânzătorilor ZZ, dar şi formele de publicitate imobiliară, respectiv CF întocmită în baza planului de amplasament şi delimitare, având convingerea fermă că negociază cu adevăraţii proprietari ai terenului pe care l-au cumpărat.Au mai arătat că buna credinţă în tranzacţia încheiată este una perfectă, lipsită de orice culpă care să poată fi imputabilă.Mai arată că , în calitatea lor de subdobânditori de bună credinţă şi cu titlu oneros, în favoarea lor operează principiul bunei credinţe şi stabilităţii circuitului civil în menţinerea contractului de vânzare- cumpărare încheiat. Ceste principii sut dublate în favoarea lor şi de principiul validităţii aparenţei în drept –error communis facis ius – care paralizează acţiunea în revendicare imobiliară  îndreptată împotriva lor. Au arătat că  ambele părţi care au încheiat contractul de V-C aut. s-au aflat într-o eroare comună şi invicibilă privind calitatea de proprietari a vânzătorilor ZZ această eroare rezultă din motivarea Deciziei pron. de Tribunalul Mehedinţi, având ca obiect revendicare imobiliară, în cadrul expertizelor topo efectuate în această cauză s-a constatat că dreptul de proprietate al autorilor QQ -persoane care au vândut iniţial terenul dobândit prin TP către cumpărătorii ZZ în baza contractului de V-C şi care a fost intabulat  pe amplasamentul reclamanţilor, datorită translatării către E a parcelelor situate la V de terenul acestora. Susţine că  a fost o greşită întocmire a documentaţiei cadastrale de care nici vănzătorii şi nici cumpărătorii din contractul v-c  aut..

Pârâţii au mai arătat, în ceea ce priveşte reaua credinţă  invocată de reclamanţi că vânzătorii au avut  dreptul de proprietate înscris în cartea funciară, iar transmiterea dreptului de proprietate s-a făcut în baza contractelor de V-C autentificate  pe baza extraselor de carte funciară,  iar obligaţia reclamanţilor conform art. 4 din L. 7/1996 să înscrie litigiul în cartea funciară.Au arătat că  nu au avut cunoştinţă de litigiu, iar în cartea funciară nu erau înscrise sarcini, iar  judecarea litigiului reclamanţilor cu vânzătorii lor , Schinteie,  în  şedinţă publică nu naşte obligaţii în sarcina lor. Au arătat că  buna credinţă  este creatoare de drept în sensul că dobânditul cu titlu oneros al unui drept real imobiliar, pe care l-a înscris în cartea funciară, va fi considerat titularul acelui drept chiar dacă ulterior înscrierii dreptului în favoarea sa , s-a dispus radierea dreptului autorului său tabular, deşi în cauză nu s-a dispus radierea dreptului de proprietate al vânzătorilor din cf. Au arătat că cele trei condiţii necesare pentru a fi de bună credinţă sunt îndeplinite cumulativ .Au invocat teoria aparenţei şi au  arătat că  este aplicabil principiul error communis facis ius.Au mai arătat că sunt îndeplinite şi condiţiile proprietăţii aparente aparentă. Au arătat că buna lor credinţă nu poate fi răsturnată plecând de la premiza  că litigiul de revendicare  dintre reclamanţi şi vânzătorii ZZ a avut loc în şedinţă publică. De asemenea au arătat că prin aceeaşi decizie  pron. în acest dosar, vânzătorilor ZZ nu li s-a anulat dreptul de proprietate , rămânând astfel titulari aparenţi ai dreptului de proprietate. Pârâţii consideră că sunt dobânditori de bună credinţă , iar decizia în revendicare pron. de  Tribunalului Mehedinţi nu le este opozabilă, nefiind părţi în acel dosar,deşi reclamanţii aveau posibilitatea introducerii lor în cauză. Au arătată totodată că pe terenurile cumpărate au edificat construcţii a căror valoare depăşeşte cu mult valoarea terenurilor, fiind constructori de bună credinţă. Consideră că le este aplicabil principiul error communis facit ius , iar  titlurile  lor de proprietate sunt mai bine caracterizate decât cele ale reclamanţilor. Au solicitat proba cu înscrisuri constând  în contract de vânzare-cumpărare aut., Încheiere Cf emisă de OCPI Mehedinţi.

Pârâţii susţin că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, vânzătorii ZZ au declarat în faţa notarului public că terenurile se vând libere de orice sarcini , garantând împotriva oricărei evicţiuni conform art. 1337 c.civ., iar la data înscrierii dreptului lor de proprietate în cartea funciară,  la data respectivă, acesta  nu figura grevat de nici o sarcină. Prin urmare, pârâţii susţin că în lipsa oricăror dovezi contrare, este cumpărătoarea de bună credinţă,  vânzătorii deţineau un titlu valabil şi nu putea fi anticipat  existenţa vreunui litigiu

Prin cererea de chemare în garanţie a vânzătorilor Schinteie Petre şi Schinteie Paulina, înţeleg să se apere împotriva  unei eventuale evicţiuni de drept.

Chemaţii în garanţie  ZZ au formulat cerere de chemare în garanţie a  pârâţilor QQ, pentru ca în măsura admiterii acţiunii îndreptate împotriva lor,  să fie obligaţi să suporte toate pagubele  ca urmare a evicţiunii consumate, respectiv restituirea preţului reactualizat şi la plata prejudiciului cauzat,  cu cheltuieli de judecată. În fapt, numiţii ZZ au arătat că au fost chemaţi în garanţie  pentru evicţiune de pârâţii din acţiune. Au arătat că  prin contractul V-C autentificat au dobândit în proprietate un teren  în suprafaţă de 8700 mp situat în intravilanul mun. Dr.Tr.Severin,.Au  arătat că la data încheierii acestui contract s-au avut în vedere actele de proprietate  prezentate de vânzătorii lor QQ, respectiv titlul def. de proprietate obţinut prin reconstituirea dreptului de proprietate şi a documentaţiei cadastrale. Pârâţii chemaţi în garanţie ZZ arată că  ulterior, au vândut întreaga suprafaţă cumpărată mai multor persoane  şi în baza documentației specifice prev. de L.85/1995. Au mai arătat că au fost chemaţi în judecată de aceeaşi reclamanţi pentru  revendicarea suprafeței  de 5000 mp,  iar prin decizia Tribunalului s-a admis acţiunea lor fiind obligaţi în consecinţă. Împotriva acestei decizii au formulat contestaţie în anulare care a fost respinsă , ca şi acţiunea formulată pentru  anularea titlului reclamanţilor de proprietate( terţi evingători) şi consideră că  prin apărările formulate în  aceste procese  au depus toate diligenţele procedurale şi substanţiale  în scopul apărării dreptului dobândit de la chemaţii în garanţie şi  pentru ca evicţiunea să nu se producă, iar pârâţii QQ neavând alte mijloace de apărare care să conducă la soluţia contară celei pronunţată împotriva lor, încât sunt îndeplinite condiţiile.

În drept şi-a întemeiat cererea pe disp. art. 60  şi urm. C.p.c.

În apărare şi în susţinerea cererii de chemare în garanţie au solicitat proba cu acte, cu martori, cu interogatoriul reclamanţilor şi proba cu expertiza topografică.

Pe fond, instanţa a reţinut că , prin Decizia în revendicare pronunţată de  pronunţată de Tribunalul Mh - Secţia civilă a fost admisă acţiunea în revendicare a reclamanţilor XX şi au fost obligaţi pârâţii –din acel dosar -ZZ (chemaţi în garanţie în cauza de faţă)  să lase în deplină proprietate şi paşnică folosinţă suprafaţa de 5000 mp situaţi în Schela Cladovei,  astfel că reclamanţii şi-au recăpătat proprietatea de la nişte posesori neproprietari.

Până la data pronunţării  acestei decizii pârâţii ZZ au dezmembrat şi au înstrăinat terenul către pârâţi prin contracte de vânzare – cumpărare autentice, care şi-au intabulat terenurile în cartea funciară.

Aşadar, până la data de 9 decembrie 2010 pârâţii ZZ au avut calitatea de proprietari în relaţiile cu terţii, deşi încă din anul 2006 erau parte în dosarul în care s-a pronunţat decizia de mai sus.

La dosarul cauzei nu există nicio dovadă a faptului că litigiul ce a făcut obiectul dosarului în care s-a pronunţat Decizia Tribunalului în revendicare ar fi fost notat în cartea funciară sau că ar fi fost supus vreunei alte forme de publicitate faţă de terţi, aşa cum sunt şi pârâţii din prezentul dosar. Pentru aceştia, adevăraţii proprietari ai terenului înstrăinat au apărut a fi ZZ care dobândiseră terenul prin Contractul de vânzare – cumpărare autentificat de către BNP şi care au pierdut proprietatea asupra terenului începând cu data de 9 decembrie 2010, data pronunţării Deciziei Tribunalului .

În cauza de faţă, acţionează principiul validităţii aparenţei în drept (error communis facit ius), potrivit căruia aparenţa, care reprezintă o eroare comună, obştească, de natură a valida un act juridic lovit altfel de nulitate, poate duce la validarea unor acte juridice chiar dacă nu sunt întrunite condiţiile în care trebuiau încheiate (în acest caz, condiţia calităţii de proprietari a vânzătorilor). Este evident că acest principiu este aplicabil numai dacă condiţiile validării actelor încheiate sunt îndeplinite.

Astfel, teoria proprietăţii aparente se aplică la dobândirea unui bun imobil numai dacă se face prin act juridic cu titlu oneros şi nu cu titlu gratuit, dacă bunul este privit ut singuli şi nu ca o universalitate juridică, dacă dobânditorul a fost de bună credinţă la data cumpărării, dacă există o eroare comună privitoare la calitatea înstrăinătorului de proprietar aparent şi dacă eroarea comună a fost invincibilă.

Întrucât chemaţi în garanţie ZZ dobândiseră terenul prin Contractul de vânzare – cumpărare autentificat de către BNP, apăreau ca adevăraţi proprietari în faţa tuturor prin titlul de proprietate respectiv şi prin întregul comportament al acestora faţă de toţi, pârâţilor fiindu-le imposibil să nu se fi înşelat asupra calităţii de proprietar, în condiţiile de fapt respective, când actele de înstrăinare s-au întocmit de către un notar public.

Prin contractele de vânzare – cumpărare depuse la dosarul cauzei, pârâţii, în calitatea lor de dobânditori, au dovedit că exista o eroare comună prin aceea că în faţa unor acte autentice, oricine şi fiecare pute să se înşele cu privire la calitatea înstrăinătorilor, pârâţii fiind de bună credinţă, crezând cu adevărat că au tratat cu adevăraţii proprietari.

În ceea ce priveşte buna credinţă a cumpărătorilor, ea este prezumată (bona fide presumitur), iar reclamanţii nu au putut face dovada contrarie pentru a o înlătura.

La această situaţie de fapt au contribuit şi reclamanţii în mod indirect prin aceea că, deşi au acţionat în judecată pe ZZ în acţiune în revendicare imobiliară, nu au notat aceasta în cartea funciară şi nu au făcut alte forme de publicitate faţă de terţi, dovedind pasivitate în acest sens, culpă care le este imputabilă.

Instanţa constată că condiţiile validării actelor încheiate, respectiv ale contractelor de vânzare – cumpărare dintre proprietarii aparenţi şi pârâţi, sunt îndeplinite, ceea ce are ca efect dobândirea dreptului de proprietate de pârâţi ca şi terţi, urmând ca acest drept de proprietate al pârâţilor dobândit prin contractele de vânzare – cumpărare să fie preferabil celor al reclamanţilor, care se pot îndrepta împotriva proprietarilor aparenţi înstrăinători în calitatea lor de adevăraţi proprietari.

Faţă de cele de mai sus, acţiunea în revendicare formulată  este neîntemeiată, ca şi cererile accesorii de obligarea pârâţilor să-şi ridice construcţiile, eliberând terenul pe cheltuiala lor sau în caz contrar să fie autorizaţi reclamanţii să demoleze aceste construcţii pe cheltuiala pârâţilor şi de  radierea ipotecilor constituite  la BCR SA şi BRD SA de  o parte din pârâţi urmând să respingă acţiunea în integralitatea ei.

Faţă de această soluţie, pârâţii nefiind căzuţi în pretenţii, instanţa va respinge şi cererile de chemare în garanţie a  pârâţilor ZZ .

 Fiind căzuţi în pretenţii, reclamanţii vor fi obligaţi la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de expert şi onorarii de avocat.

Domenii speta

Spete similare