Pactul comisoriu expres într-un contract de închiriere

A.Expunerea  poziţiei  părţilor ;

1.Conţinutul cererii de chemare în judecată :

Reclamanta S.C. A.  D. S.A în contradictoriu cu pârâtul A. I. a solicitat instanţei să  constate  încetarea  de plin drept a contractului de închiriere cu nr. 208/01.05.2009, începând cu data de 01.04.2013, pentru neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor de către chiriaş şi evacuarea pârâtului din imobilul care face obiectul contractului de închiriere cu nr. 208/01.05.2009, situat în localitatea B., înscris în CF 4629 B., având nr. top 7704/2, cu destinaţia de fermă.

În susţinerea cererii reclamanta arată că la data de 01.05.2009, între societatea A. D. S.A  şi pârât s-a încheiat contractul de închiriere cu nr. 208/01.05.2009. În baza contractului de închiriere, în calitate de proprietari au predat cu titlu de chirie pârâtului, imobilul situat administrativ în localitatea B., înscris în CF 4629 B., sub nr. top 7704/2, având destinaţia de fermă. În schimbul folosinţei imobilului respectiv, pârâtul s-a obligat prin contract la plata unei chirii lunare de 500 lei + TVA, precum şi la îndeplinirea unor obligaţii, care sunt prevăzute la art. 6 din contract. Contractul a fost încheiat pe perioadă determinată de un an de zile, dar a fost prelungit de mai multe ori prin acte adiţionale.

Cu toate că societatea reclamantă si-ar fi îndeplinit cu stricteţe obligaţiile contractuale, pârâtul ar fi  dat dovadă de rea credinţă şi nu și-a executat obligaţiile contractuale: nu a achitat chiria la termenele scadente, nu a menţinut imobilul în stare bună de funcționare  motivul neîndeplinirii în mod culpabil a obligaţiilor contractuale, În baza pactului comisoriu de gradul IV prevăzut la art. 12 lit. c din contract, societatea reclamantă arată că  a denunţat unilateral contractul de închiriere şi a solicitat încetarea acestuia  începând cu data de 01.04.2013 şi predarea lui în condiţiile stabilite la art. 6.8 din contract. Cu toate că pârâtul a fost notificat, acesta a refuzat şi refuză În continuare să părăsească imobilul, blocându-ne În folosinţa acestuia.

Ştiind că societatea este în procedura insolvenţei şi că urmează ca imobilul să fie vândut la licitaţie de administratorul judiciar, pârâtul nu numai că nu a întreţinut imobilul potrivit prevederilor contractuale, dar a participat În mod direct şi la deteriorarea şi diminuarea valorică a acestuia, tocmai pentru a avea posibilitatea de a-l achiziţiona la o valoare foarte redusă, mai pretinde reclamanta.

2.Poziţia pârâtului :

Prin întâmpinare pârâtul se opune la admiterea acţiunii arătând că plata trebuia făcuta fie la sediul fermei fie la domiciliul lui ,parata reconvenționala nu si-a trimis reprezentant in vederea încasării chiriei la niciunul din cele doua locuri, a aflat de numirea administratorului special B. K. cu care a încheiat actul adițional de prelungire a contractului de închiriere si care l-a asigurat ca îi  va comunica un cont in care sa depun banii de chirie in perioada următoare, pentru timpul scurs si in care  nu a realizat plata si lunar, in continuare,  s-a făcut notificarea de încetare a contractului pentru neplata chiriei la data de 25.03.2013, de către administratorul judiciar şi a efectuat plata restanta la data de 31. 03.2013 la administratorul special conform chitanței nr.8/31.03.2013 eliberata de către reclamanta prin administratorul special, fără a încheia, nici de aceasta data, un act scris prin care să stabilească locul  plătii.  Administratorul special nu i-a comunicat contul pe care l-a aflat abia după schimbarea administratorului special si a efectuat plata pe lunile aprilie-mai 2013.

Consideră că nu se poate retine in sarcina lui neexecutarea culpabila a obligației de plata la termen a chiriei aferenta imobilului in condițiile in care nu este menționat  locul de efectuare a plații in contract, nici printr-un înscris separat însușit de pârti prin semnătura  așa incit, in condițiile 1104 Cod civ. plata trebuia făcută  la sediul fermei sau la domiciliul lui.

Pretinde că este exclusiv culpa reclamantei ca nu a trimis reprezentanți in vederea încasării chiriei iar prelungirea contractului prin act adițional reprezintă tocmai recunoașterea acestei culpe.

Înțelegerea referitoare la efectuarea plații in cont bancar nu a fost consemnata in scris si însușita, prin semnătura, de către el si reprezentantul societăţii așa incit, in raport cu art.13 din Contractul de închiriere nu poate produce consecințe negative in ceea ce îl privește.

Consideră că singurul aspect cu aplicabilitate in cauza, referitor la modalitatea de efectuare a plații, este dat de dispozițiile legale ale art. 1104 Cod civ.

Mai arată că a efectuat lucrări de întreținere a imobilului, susținerile reclamantei fiind

nefondate. Reclamanta nu deține in proprietatea sau administrare terenuri agricole care sa fie situate in vecinătatea imobilului şi  nu desfăşoară  activităţi economice, deci nu justifica un interes in promovarea acțiunii, desființarea contractului fiind păgubitoare pentru societatea reclamanta şi implicit, pentru creditorii acesteia in procedura de insolvenţă.

Prin cerere reconvenţională reclamantul reconvenţional A. I. solicită să se constate existenta dreptului său locativ asupra imobilului ferma, compus din construcții  cu 6 fânare , cantar basculă, moara, 6 grajduri, lăptărie, 3 magazii, atelier tâmplărie situat in B., înscris in CF nr. 100151 B. (nr. CF vechi 4629), nr. top. 7704/2 -  proprietatea reclamantei.

Arată că prin încheierea Contractului de închiriere a preluat folosința asupra fermei compusa din construcții cu 6 fanare, cantar bascula, moara, 6 grajduri, lăptărie, 3 magazii, atelier tâmplărie situat in B., înscrisa in CF nr. 100151 B. (nr. CF vechi 4629), nr. top. 7704/2 proprietatea reclamantei, in schimbul plătii chiriei in valoare de 500 lei + TVA.

In contractul de închiriere nu s-a prevăzut locul plăţii este exclusiv culpa reclamantei ca nu a trimis reprezentanți in vederea încasării chiriei, prelungirea contractului prin act adițional reprezintă tocmai recunoașterea acestei culpe iar plata chiriei s-a făcut la zi.

3.Răspunsul  la întâmpinare :

Aparenţa de drept este dovedită prin faptul că potrivit pactului comisoriu de gradul IV

existent, contractul Încetează de plin drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără

intervenţia instanţei de judecată competente. În acest sens, doctrina şi practica judiciară au statuat în mod constant că pactele comisorii reprezintă derogări de la prevederile art. 1021 cod

civil din anul 1864 (aplicabil potrivit art. 102 din Legea 71/2011), urmărind să reducă sau să înlăture rolul instanței judecătorești în pronunțarea rezoluţiunii/rezilierii contractelor. În prezenţa acestui pact, rolul instanţei este înlăturat În totalitate În privinţa pronunţării rezoluţiunii sau rezilierii, ea putând eventual constata dacă sunt  îndeplinite condiţiile stabilite în pact. În acest sens prin simpla ajungere la termen a obligației, contractul este rezoluţionat sau reziliat  de plin drept. fără somație.

Pe fond arată că :

- la data transmiterii notificării de către administratorul judiciar S.C. R. A. S.P.R.L. şi respectiv la data primirii acesteia de către pârât (25.03.2013), chiria nu era achitată pe mai multe luni, respectiv pentru lunile octombrie 2012 - martie 2013, deci termenul de plată scadent, era împlinit;

- de asemenea, imobilele care au făcut obiectul contractului de închiriere nu au fost întreținute corespunzător,

- prin notificare s-a solicitat fostului chiriaş să evacueze bunul care a făcut obiectul contractului şi să îl predea societăţii proprietare potrivit art. 6, pct. 6.8, din contract. Refuzul de a preda bunul constituie încă o obligaţie contractuală neexecutată de fostul chiriaş.

- la data transmiterii notificării nu erau Îndeplinite nici obligaţiile stabilite la art. 6, pct. 6.6 din contract, respectiv pârâtul nu şi-a Îndeplinit obligaţia de a asigura imobilul Împotriva tuturor calamităţilor;

- plata efectuată de pârât În ziua de 31.03.2013, este o plată efectuată după data notificării privind rezilierea de plin drept a contractului şi nu este în măsură să mai producă efecte juridice legate de rezilierea bazată pe pactul comisoriu de gradul IV.

- plata prin ordinul de încasare în numerar, este efectuată în data de 14.05.2013, după data introducerii acţiunii şi după data rezilierii de plin drept a contractului de Închiriere. Din punct de vedere juridic aceasta reprezintă o plată nedatorată, fiind efectuată de pârât fără a exista un temei legal sau contractual.

Mai arată că la data de 15.12.2012 a încheiat cu administratorul special actul adiţional cu nr. 2. Dar din starea de fapt descrisă de pârât, raportată la înscrisurile depuse la dosar, rezultă în  că acesta a achitat chiria după data scadentă, că această chirie a fost achitată administratorului special şi nu administratorului judiciar şi că pârâtul a avut legătura În permanenţă cu reprezentanţii societăţii, sens în care avea la cine să achite chiria, la termenele scadente.

Prin întâmpinare se susţine că după intrarea în insolvenţă nu a avut unde să plătească chiria, întrucât la sediul societăţii nu mai exista niciun reprezentant. aspect total neadevărat întrucât:

- societatea a intrat în insolvenţă în data de 13.06.2012;

- la data notificării, chiria era neachitată pe perioada octombrie 2012 - martie 2013;

- directorul şi contabilul societăţii şi-au încheiat activitatea doar la data de 01.11.2012, deci în luna octombrie au fost prezenţi la sediul administrativ al societăţii iar pârâtul avea unde să achite chiria;

- la data de 15.12. 2012, pârâtul împreună cu reprezentantul societăţii au încheiat actul adiţional nr. 2, ceea ce dovedeşte că pârâtul avea la cine să achite chiria scadentă pe mai multe luni.

- prin acţiunea reconvenţională, pârâtul recunoaşte că a stabilit împreună cu fostul director al societăţii că plata chiriei se va efectua la sediul societăţii iar în cazul în care locatorul este o persoană juridică, plata chiriei se va putea efectua doar la sediul acestuia, pe bază de chitanţă.

B.Examinarea în fond a cauzei ;

Starea de fapt :

La data de 01.05.2009, între societatea reclamantă A.  D. S.A  şi pârât s-a încheiat contractul de închiriere cu nr. 208/01.05.2009. În baza contractului de închiriere, reclamanta în calitate de proprietar  a închiriat pârâtului, imobilul situat administrativ în localitatea B., înscris în CF 4629 B., sub nr. top 7704/2, având destinaţia de fermă.

În schimbul folosinţei imobilului respectiv, pârâtul s-a obligat prin contract la plata unei chirii lunare de 500 lei + TVA, precum şi la îndeplinirea unor obligaţii, care sunt prevăzute la art. 6 din contract. Contractul a fost încheiat pe perioadă determinată de un an de zile, dar a fost prelungit de mai multe ori prin acte adiţionale.

La art. 12 lit. c din contract părţile au stipulat că contractul încetează în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor din contract, caz în care contractul se desfiinţează de plin drept fără a mai fi necesară punerea întârziere şi fără intervenţia instanţei de judecată.

În contract părţile nu au stipulat modalitatea şi  locul plăţii chiriei.

Pârâtul a plătit chiria la sediul societăţii din oraşul D..

Pe parcursul executării contractului societatea reclamantă A. D. S.A  a intrat în insolvenţă la  data de 13.06.2012 iar  directorul şi contabilul societăţii şi-au încheiat activitatea la data de 01.11.2012. Începând cu această dată sediul reclamantei s-a închis.

Pârâtul nu a mai plătit chiria datorată  începând cu luna octombrie  2012 .

În  data de 15  decembrie 2012 el a încheiat cu  administratorul special al reclamantei B. K. actul adiţional numărul 2 la contractul de închiriere prin care au prelungit contractul de închiriere până la data de 1 mai 2017 ocazie cu care  administratorul special al reclamantei B. K. i-a indicat pârâtului contul în care să facă plata chiriei.

Pârâtul nu a mai plătit chiria.

La data de 25 martie 2013 reclamanta prin lichidator  l-a notificat pe pârât că începând cu data de 1 aprilie 2013, consideră contractul reziliat punându-i în vedere să predea imobilul.

Ulterior acestei notificări pârâtul a plătit chiria restantă.

C.Evaluarea instanţei ;

Este prevăzută în art. 977 Cod  civil  care precizează că „interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor”.

În speţă pârâtul a recunoscut, la interogator ,că administratorul special al reclamantei B.  K. i-a indicat contul reclamantei în care să facă plata chiriei iar el a fost de acord cu această modalitate de plată ,cu ocazia încheierii actului  adiţional numărul 2 la contractul de închiriere. Fiind vorba despre un contract comercial această clauză este valabilă chiar dacă nu îmbracă forma scrisă.

Debitorul este răspunzător pentru neexecutarea obligaţiilor sale, afară numai dacă ar dovedi că neexecutarea este imputabilă unor cauze exterioare; instanţa sesizată cu o acţiune în rezoluţiune este obligată să verifice şi să aprecieze în ce măsură neexecutarea obligaţiei este gravă şi dacă această neexecutare se datorează unor cauze imputabile debitorului.

În speţă cel puţin de la data de 15  decembrie 2012, când administratorul special al reclamantei B.  K. i-a indicat contul în care să facă plata chiriei iar el a fost de acord cu această modalitate de plată, refuzul pârâtului de a plăti chiria este nejustificat.

Pactul comisoriu expres de gradul IV este clauza contractuală prin care părţile prevăd că, în cazul neexecutării obligaţiei, contractul se desfiinţează de plin drept, fără somaţie sau punere în întârziere şi fără intervenţia instanţei de judecată.

Este cel mai energic pact comisoriu expres, unde prin simpla ajungere la termen, contractul se desfiinţează de plin drept. Instanţa de judecată sesizată nu are altă posibilitate decât să constate faptul că rezoluţiunea a operat de plin drept.

În speţă instanţa constată că obligaţia debitorului – pârât  nu a fost executată deşi au ajuns la scadenţă mai  mult de 4 rate lunare ale chiriilor şi i s-a  indicat contul reclamantei în care să facă plata chiriei iar el a fost de acord cu această modalitate de plată, dar nu a plătit, astfel că  pactul comisoriu expres de gradul IV stipulat de părţi la art. 12 lit. c din contractul de închiriere este operaţional.

Aşa fiind instanța va admite  acţiunea urmând să constate încetarea de plin drept a contractului de închiriere cu nr. 208/01.05.2009, începând cu data de 01.04.2013 şi  să dispună  evacuarea pârâtului din imobilul care face obiectul acestui contract. Pentru aceleaşi motive  instanţa va respinge  cererea reconvenţională prin care se solicită să  se constate existenta dreptului locativ al pârâtului asupra aceluiaşi imobilul.

Celălalt motiv invocat de reclamantă pentru rezilierea contractului de închiriere şi anume pentru neîntreţinerea corespunzătoare a bunului închiriat, nu este întemeiat. Probele administrate în cauză relevă faptul că pârâtul a efectuat reparaţii la acoperiş, a desfundat canalizările astfel că în prezent imobilele se află într-o stare mai bună decât în momentul preluării.

Domenii speta

Spete similare