Perfectarea convenţiei de vânzare-cumpărare

Sentinţă civilă 2126 din 22.12.2014


Prin cererea formulată de reclamantul D. I., în contradictoriu cu pârâtul D. G., înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 19.07.2013, sub nr de dosar … s-a solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună perfectarea convenţiei de vânzare-cumpărare încheiată de părţi, având ca obiect un teren în suprafaţă de 1377 mp şi o casă de locuit, ambele bunuri aflându-se în sat N., com.S., judeţul B..

În motivarea acţiunii, reclamantul a precizat faptul că a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare având ca obiect bunurile menţionate mai sus, că acestea fuseseră moştenite de pârât de la părinţii săi.

A încercat să soluţioneze situaţia pe cale amiabilă însă pârâtul nu a dat curs solicitărilor sale, astfel că este necesar ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic.

În dovedirea acţiunii, reclamantul a depus înscrisuri.

Cererea a fost legal timbrată cu 239 lei, taxă de timbru şi 3 leu timbru judiciar.

Pârâtul, legal citat, s-a prezentat în instanţă, a declarat că a vândut bunurile menţionate în petitul acţiunii prin actul invocat de reclamant.

Părţile au depus la dosar o tranzacţie şi s-a solicitat să se ia act de înţelegerea lor însă prin încheierea din data de 05.02.2014 a fost respinsă cererea.

În cauză au fost administrate proba testimonială şi au fost depuse înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările depuse la dosar, instanţa constată următoarele:

În fapt, în data de 23.07.2007, între părţi a intervenit o convenţie având ca obiect un o casă veche cu terenul aferent pentru preţul de 5000 lei.

Obiectul litigiului de faţă îl constituie pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, aspect care necesită analizarea elementelor de fond ale contractului.

Prin act juridic civil se înţelege manifestarea de voinţã fãcutã cu intenţia de a produce efecte juridice, de a naşte, modifica sau stinge un raport juridic civil concret. Din aceastã definiţie rezultã cã elementele caracteristice actului juridic civil sunt: prezenţa unei manifestãri de vointã, manifestarea de voinţã sã fie exprimatã cu intenţia de a produce efecte juridice, efectele juridice constând în a da naştere, a modifica sau a stinge un raport juridic civil concret. Codul civil consacrã principiul voinţei reale, acordând prioritate vointei interne a pãrţilor.

În speţa de faţã instanţa apreciazã cã intentia pãrţilor a fost aceea de încheia un contract de vânzare-cumpãrare. Potrivit art. 1294 Cod civil, vânzarea-cumpãrarea este un contract prin care una din pãrţi, vânzãtorul, strãmutã dreptul de proprietate asupra unui bun al sãu asupra celeilalte pãrţi-cumpãrãtorul, care se oblige în schimb a plãti preţul bunului vândut.

Actul încheiat între pãrţi constituie un antecontract, pãrţile obligându-se sã înstrãineze, respectiv sã plãteascã preţul. Obiectul contractului îl constituie transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor mai sus menţionate, pentru preţul de 5000 lei, D. G. în calitate de promitent- vânzător, iar D. I., în calitate de promitent cumpărător. Convenţia părţilor reprezintă legea acestora, conform art. 969 C. civ, instanţa trebuind să ţină cont de voinţa acestora.

Antecontractul prin care părţile s-au obligat sa constituie în viitor un drept real asupra bunului imobil naşte în sarcina acestora obligaţia de a încheia contractul asumat, iar instanţa de judecată are posibilitatea să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Aceasta soluţie se impune în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor prevăzute de art. 1073 Cod civil, care permit creditorului îndreptăţit să obţină executarea întocmai a obligaţiei asumate de către debitorul său. În cazul în care obligaţia de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul, potrivit prevederilor art. 1077 Cod civil, poate fi autorizat de a o aduce la indeplinire. Aşa fiind, instanta are posibilitatea ca, prin sublinierea consimţământului debitorului obligaţiei de "a face" izvorâtă din antecontract, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare.

Analizând actul supus judecãţii, instanţa apreciazã faptul cã sunt îndeplinite condiţiile generale de fond. Astfel, lucrul vândut- teren şi casă se aflã în circuitul civil, există în momentul încheierii antecontractului şi în prezent, este determinat, licit şi posibil, este proprietatea vânzãtorului având în vedere că din anexa 24 aflată la fila 10 dosar, rezultă că pârâtul este unicul moştenitor al defunctului D. I., acesta fiind beneficiarul titlului de proprietate nr. 14065/07.04.1995 în care este inclus terenul, acesta fiind împărţit în două parcele, respectiv P56 şi P57, ambele în T2, iar preţul este stabilit în bani- 5000 lei, determinat, sincer şi serios.

În ceea ce priveşte forma contractului, în cazul înstrãinãrii terenurilor, legea instituie o excepţie de la principiul consensualismului, impunând încheierea unui contract solemn, pentru naşterea valabilã a actului juridic (art. 46, alin 1 din Legea 18/1991-în prezent abrogat; art 2 din Legea nr.54/1998-în prezent abrogat, art 2 Titlul X din Legea nr. 274/2005).

Instanţa mai reţine că în cauză a fost întocmită şi documentaţia cadastrală prin care a fost identificat terenul ce face obiectului actului încheiat de părţi.

În lumina principiului executãrii în naturã a obligaţiilor, faţã de dispozitiile art. 1073, 1077 Cod civil şi art. 5 alin 2 din Legea nr. 274/2005, instanţa va admite cererea şi va pronunţa o hotãrâre care sã ţinã loc de act autentic prin care va constata că între părţi a intervenit contractul de vânzare- cumpărare.