Rezolutiune contract.Simulatie

Instanta de fond a reţinut că imobilul în litigiu este situat in mun. Câmpia Turda, jud. Cluj, înscris in CF xxxx Câmpia Turzii, A+1, nr. top. 603/2./2, casa familială compusă din 2 camere, bucătărie, camară, baie, antreu, construcţie la care s-au mai adăugat două camere şi un hol, respectiv curte şi grădină, în suprafata de 720 mp.

Prin contractul  de vânzare–cumpărare autentificat de BNP SF cu nr./1998, reclamanta MM a înstrăinat pârâţilor  BNE şi BNM dreptul de proprietate asupra cotei de 5/8 – parte din CF XXXX Câmpia Turzii, A+1, nr. top. 603/2./2, casa familială compusă din 2 camere, bucătărie, camară, baie, antreu, construcţie la care s-au mai adăugat două camere şi un hol, respectiv curte şi grădină, în suprafata de 720 mp.

Din cuprinsul contractul  de vânzare – cumpărare autentificat de BNP S F cu nr.X/1998 rezultă că soţii BNE şi BNM au achitat vânzătoarei MM un pret de 30.000.000 lei vechi.

Potrivit înscrisului sub semnătură privată denumit „ act adiţional la contractul de vânzare-cumpărare autentic nr.X/1998 al Biroului notarului public Turda”, pârâţii BNE şi BNM s-au obligat să asigure reclamantei întreţinere pe toată durata vieţii în imobilul situat in mun. Câmpia Turda, jud. Cluj, iar în caz de deces înmormântare, fiind menţionat in cuprinsul înscrisului faptul că întreţinătorii au dobândit imobilul anterior identificat prin cumpărare de la persoana întreţinută.

Prin cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta MM, instanţa a fost investită cu o actiune în rezoluţiune, întemeiată în mod expres pe dispoziţiile art. 1020 – 1021 Cod.civ., a contractului  autentificat de BNP Stefania Feurdean cu nr.200/1998.

În contract s-a menţionat ca preţul de vânzare cumpărare de 30.000.000 lei vechi a fost achitat integral de cumpărători, fără a se insera vreo obligaţie de întreţinere din partea acestora în favoarea vânzătoarei, pe tot timpul vieţii acesteia.

În acest context, instanţa a constatat că din cuprinsul raportului de expertiza tehnica – specialitatea evaluare imobiliară,  rezultă că  valoarea imobilului la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare era de 8817 lei, astfel încât preţul de 3000 lei menţionat în contractul menţionat  reprezintă o valoare rezonabilă pentru cota de 5/8-a parte din imobil, care a format obiectul contractului, având în vedere şi raporturile de rudenie existente între părti.

Deşi reclamanta a susţinut că obligaţiile asumate de către părţi au fost stabilite în realitate prin înscrisul sub semnătură privată denumit „act adiţional la contractul de vânzare-cumpărare autentic nr.200/1998 al Biroului notarului public Turda”, prin care pârâţii BNE şi BNM s-au obligat să asigure reclamantei întreţinere pe toată durata vieţii, iar în caz de deces înmormântare, instanţa a dat eficienţă contractului autentic intervenit între părţi, reţinând şi faptul că înscrisul sub semnătură privată de care se prevalează reclamanta reprezintă un act juridic distinct.

Nu s-a putut aprecia că cele două înscrisuri formează un singur act juridic, in sensul de negotium, având un conţinut juridic în mod vădit diferit .

Or, încheierea unui contract aparent menit să dea impresia creării unei situaţii juridice diferite de cea reală şi a unui alt contract secret conţinând adevăratele raporturi juridice pe care părţile înţeleg să le stabilească în realitate  constituie operaţiunea juridică denumită simulaţie.

Îndeplinirea obligaţiilor asumate prin actul secret poate fi cerută  in  justiţie  doar  dacă este  inlaturat caracterul ascuns al actului, iar  constatarea caracterului simulat al actului public se realizează prin actiunea in declararea simulatiei,  acţiune  civilă  de  sine - stătatoare, cu existenta autonoma, prin care se  urmăreşte  a  se stabili  existenta  actului secret, real si, respectiv, caracterul mincinos al actului  public. Mai mult, specificul simulaţiei impune, pe lângă probarea existenţei actului secret, să se verifice momentul încheierii acestuia prin raportare la data actului aparent.

Aceasta fiind, aşadar, finalitatea acţiunii în declararea simulaţiei, toate acţiunile formulate de părţi vizând rezoluţiunea, rezilierea sau anularea actului secret nu pot fi concepute decât ca o consecinţă şi în cadrul constatării simulaţiei, pentru ca astfel să poată fi desfiinţat şi actul public aparent.

În prezenta cauză, instanţa a fost sesizată cu o acţiune în rezoluţiune, întemeiată în mod expres pe dispoziţiile art. 1020 – 1021 Cod.civ., iar reclamanta, deşi a invocat neexecutarea unor obligaţii asumate prin actul secret  intervenit între părţi, nu a solicitat declararea simulaţiei, care ar avea drept consecinţă stabilirea actului secret, real şi inexistenţa actului public, aparent.

Prin urmare, instanţa a analizat raporturile juridice între părţi din perspectiva regimului juridic a actul public, şi anume contractul  autentificat de BNP Stefania Feurdean cu nr.X/1998, din cuprinsul caruia rezultă că intenţia comună a părţilor a fost aceea de a încheia un act translativ de proprietate în schimbul unui preţ, astfel încât raportul juridic este supus regulilor privitoare la vânzare-cumpărare, obligaţia principală a cumpărătorului fiind aceea de a plăti preţul, cum a fost stabilit în contract, potrivit art.1361 C.civ.

Potrivit art. 1020 din Codul civil, condiţia rezolutorie este subînţeleasă, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său.

Art. 1021 din Codul civil stabileşte că partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese.

Rezoluţiunea contractului în condiţiile art. 1020-1021 Cod.civ. reprezintă o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic de către una din părţile contractante, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii contractului.

Din economia dispoziţiilor art.1171-1174 din Codul civil rezultă că înscrisul autentic, dacă cel puţin aparent a fost legal întocmit, se bucură de prezumţia de autenticitate.

În cuprinsul contractului de vânzare – cumpărare a cărui rezoluţiune  se cere a fost înscris preţul şi că acesta a fost achitat.; în contract este înserată menţiunea privind citirea contractului anterior semnării şi că părţile au constatat că acesta corespunde voinţei şi condiţiilor stabilite de comun acord.

Intrucât consemnările menţionate nu au putut fi combătute decât pe calea procedurii înscrierii în fals, iar în prezenta cauză nu s-a cerut înscrierea în fals, instanţa a respins acţiunea principală privind rezoluţiunea contractului autentificat de BNP SF cu nr.X/1998 având in vedere faptul că nu s-a probat neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic de către cumpărători.

Raportat la soluţia pronunţată cu privire la rezoluţiunea contractului,  instanţa a respins cererea reconvenţională formulată de pârâta – reclamantă reconvenţională BNM privind restituirea sumei achitate cu titlu de pret, actualizata la nivelul anului 2011-2012, fiind lipsită de temei în această situaţie repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii contractului .

Domenii speta

Spete similare