Insolvenţă. Perfectare antecontract de vânzare-cumpărare. Autorizare judecător sindic. Plată parţială a preţului stabilit în antecontract. Consecinţe.

Prin cererea formulată în dosarul nr. 1946/86/2014 al Tribunalului Suceava la data de 23 septembrie 2014, M IPURL, în calitate de administrator judiciar al debitoarei SC RI SRL, a solicitat, în esenţă, ca, în conformitate cu prev. art. 20 alin. 1 lit. m din L. 85/2006, instanţa de judecată să dispună autorizarea privind încheierea contractului de vânzare în baza art. 93l din L. 85/2006 a imobilului format din apartament nr. 17, ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat.

În motivarea cererii, s-a arătat că în data de 07.08.2014 a fost depusă la sediul debitoarei de către dl. CDD, în calitate de promitent-cumpărător, cu domiciliul în … oferta financiară nr. 388/07.08.2014 prin care a solicitat perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare aferent imobilului contractat, anterior menţionat şi că, din întregul material probator, rezultă cu claritate faptul că, preţul poate fi achitat în întregime la data semnării contractului de vânzare, în condiţiile în care promitentul-cumpărător a avut şi a exercitat de la data antecontractului (19.11.2012) posesia asupra bunului imobil, preţul stabilit prin antecontract fiind în conformitate cu valoarea de piaţă a bunului, iar imobilul promis a fi vândut nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare, context în care din conţinutul limitativ al prevederilor art. 931 din L. 85/2006 nu se poate deduce care sunt prevederile legale reţinute de creditorul ipotecar ca fiind neîndeplinite. În concluzie, a apreciat că, în cazul executării în temeiul art. 931 de către administratorul judiciar la cererea promitentului-cumpărător, a obligaţiilor ce decurg dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenţei, în care promitentul-vânzător intră în procedură, creditorul ipotecar al unui astfel de bun este îndreptăţit la realizarea creanţei încasate care este una garantată, încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică având ca obiect imobilul grevat de ipoteci se poate realiza prin recunoaşterea dreptului băncii finanţatoare în calitate de garant ipotecar de a încasa cu prioritate suma de bani obţinută din lichidarea bunului afectat garanţiei, ocazie în care poziţia unităţii bancare prezentată în răspunsul comunicat cu privire la refuzul de a comunica acordul (solicitat opţional) nu este justificată şi vine în contradicţie cu intenţia administratorului judiciar de a achita din aceste sume creanţele garantate în baza art. 121 din Legea nr. 85/2006.

Creditoarea SC UCTB SA a depus la dosar poziţia s-a procesuală solicitând respingerea cererii formulate de M de „Autorizare a încheierii contractului de vânzare în conformitate cu prevederile art. 931 din Legea nr. 85/2006” cu privire la imobilul reprezentat de Apartamentul … („Apartamentul 17"), ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. … (Antecontractul), apreciind că judecătorul-sindic nu are competenţa de a autoriza încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul sus-menţionat şi că prezenta cerere este netemeinică.

Prin încheierea nr. 1207 din 14 octombrie 2014, Tribunalul Suceava – Secţia civilă – a respins cererea de autorizare privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare, formulată de administratorul judiciar.

Pentru a hotărî în acest sens, prima instanţă a constatat că, raportat la dispoziţiile art. 20 din Legea nr. 85/2006, solicitarea formulată de administratorul judiciar este de competenţa judecătorului sindic; că, la încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare nu a fost consultat creditorul ipotecar, în vederea respectării dreptului său de garanţie, comunicându-i-se intenţia înstrăinării abia o dată cu formularea prezentei cereri; că, antecontractul nu a fost nici înscris în cartea funciară, pentru informarea terţilor, în condiţiile art. 906 din Codul civil; că, dreptul de ipotecă înscris în favoarea U presupune obligaţia debitoarei de a nu face nici un act de dispoziţie cu privire la imobil fără consimţământul creditorului ipotecar, consimţământ care în cazul de faţă nu a fost solicitat; că dreptul de ipotecă înscris asupra imobilului are tocmai menirea de a garanta îndeplinirea de către debitoare a obligaţiei de restituire a sumelor împrumutate de la unitatea bancară, în caz de neachitare a obligaţiilor scadente creditorul având dreptul de a proceda la executarea silită a imobilului instituit garanţie, iar împrumutul garantat cu imobilul nu a fost restituit în totalitate, dreptul de ipotecă subzistând. În aceste condiţii, a apreciat că nu se poate face abstracţie de faptul încheierii promisiunii de vânzare cu nesocotirea intereselor creditorului garantat şi că, în analiza cererii de autorizare formulate de administratorul judiciar, se impune a verifica îndeplinirea cumulativă a condiţiilor prevăzute de art. 931 din Legea 85/2006, precum şi dispoziţiile art. 49 alin. 3 din Legea 85/2006, care dispun că „în cazul propunerilor de înstrăinare a bunurilor din averea debitorului grevate de garanţii, se va ţine seama de prevederile art. 39 referitoare la acordarea unei protecţii corespunzătoare creanţei garantate”, cu atât mai mult cu cât nu s-a specificat de către administratorul judiciar protecţia oferită creditorului ipotecar în cazul înstrăinării bunului in discuţie.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a declarat apel debitoarea SC RI SRL, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie. În dezvoltarea motivelor de apel, apelanta a reiterat situaţia de fapt dedusă judecăţii, solicitând, în esenţă, admiterea apelului, cu consecinţa casării sentinţei apelate, iar în rejudecare respingerea cererii administratorului judiciar M IPURL Suceava prin care s-a solicitat judecătorului sindic autorizarea încheierii contractului de vânzare pentru ap. 17 în conf. cu prev. art. 931 din L. 85/2006, ca fiind inadmisibilă. Astfel, a solicitat ca instanţa de control judiciar să analizeze sub aspectul legalităţii şi admisibilităţii cererea adresată instanţei de fond de administratorul judiciar în vederea aplicării prev. art. 93 din Legea nr. 85/2006, apreciind că cererea prin care administratorul judiciar a solicitat instanţei de judecată autorizarea încheierii contractelor de vânzare cumpărare este evident inadmisibilă din moment ce legiuitorul nu a prevăzut în conţinutul actului normativ (articol) această obligaţie (nici obligaţia administratorului judiciar în vederea sesizării judecătorului sindic, nici atribuţia judecătorului sindic în vederea judecării cererii în cauză); că, textul de lege mai sus menţionat reglementează limitele controlului jurisdicţional, de legalitate exercitat de judecătorul sindic asupra măsurilor adoptate de administratorul judiciar cu ocazia instrumentării procedurii insolvenţei, precum şi că această normă a fost introdusă în Legea insolvenţei pentru a veni în sprijinul persoanelor care au contractat cu unii investitori (mai exact, cu dezvoltatori imobiliari), care în perioada anterioară izbucnirii crizei economice globale din anii 2008-2010 au imobilizat fonduri considerabile, împrumutate, de regulă, de la bănci finanţatoare, la care s-au adăugat şi eventualele avansuri ale viitorilor beneficiari ai locuinţelor ce urmau să fie construite şi care, odată cu propagarea recesiunii inevitabile, au intrat în încetare de plăţi - cazul subscrisei. Cu privire la reţinerea instanţei de fond privind consultarea creditorului ipotecar cu privire la încheierea contractului de vânzare, a precizat faptul că afirmaţia este nefondată întrucât aceasta obligaţie nu subzistă în sarcina subscrisei, din momentul în care antecontractul de vânzare-cumpărare nu reprezintă un act translativ de proprietate, ci dă naştere numai unei obligaţii de a transmite proprietatea bunului în viitor, în aceste condiţii prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare dreptul creditorului ipotecar nu este prejudiciat în niciun fel, ipoteca continuând să greveze imobilul promis a fi vândut şi că orice opoziţie a creditoarei garantate la încheierea contractului de vânzare în baza art. 931 era lipsită de interes atâta timp cât dreptul de ipotecă nu este afectat prin semnarea respectivului act juridic. Textul de lege invocat este aplicabil şi bunurilor ipotecate din moment ce legea nu prevede ca şi condiţie inexistenţa vreunei sarcini care să greveze imobilul ce urmează a fi înstrăinat în executarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, fiind fără putinţă de tăgadă însă, că aplicarea dispoziţiilor ari. 931, concomitent cu radierea sarcinilor care grevează bunul ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu este de natură să aducă atingere drepturilor legitime ale băncii creditoare, întrucât aceasta urmează să-şi satisfacă dreptul de creanţă din sumele încasate şi distribuite în cadrul procedurii conf. prev. art. 121 din Legea nr. 85/2006. Apelantul a mai arătat că, potrivit acestei norme, bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau de lichidator, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, reglementarea fiind una similară cu cea din cuprinsul art. 518 alin. 3 din Codul de procedură civilă, potrivit căreia de la data intabulării imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă, creditorii putându-şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut, cu alte cuvinte, numai dacă bunurile din averea falitei sunt lichidate, adică vândute în conformitate cu art. 116 din Legea nr. 85/2006, modificată, pe baza propunerii administratorului/lichidatorului judiciar, care vor încheia contracte de vânzare-cumpărare, sumele realizate din vânzări urmând să fie depuse în contul prevăzut la art. 4 alin. 2, din aceste sume creditorii care şi-au declarat creanţele la masa credală urmând să fie îndestulaţi potrivit art. 121, pentru astfel de înstrăinări se vor „şterge" orice sarcini preexistente.

Examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei atacate, prin prisma actelor şi lucrărilor dosarului şi a criticilor invocate, Curtea constată că apelul este nefondat.

Din memoriul amplu de apel formulat de debitoare prin administratorul special instanţa de apel reţine că s-a criticat soluţia judecătorului sindic în ceea ce priveşte admisibilitatea prezentei cereri, prin prisma atribuţiilor ce revin în temeiul Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei atât administratorului judiciar, cât şi judecătorului sindic, cât şi legalitatea şi temeinicia soluţiei pronunţate asupra fondului cererii formulate.

În ceea ce priveşte admisibilitatea solicitării autorizării încheierii contractului de vânzare privind imobilul promis prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2209/19.11.2012, instanţa reţine că dispoziţiile art. 11 şi 20 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei nu prevăd în mod limitativ atribuţiile acestor organe care aplică procedura prevăzută de această lege. Dimpotrivă, aşa cum rezultă din însuşi textul acestor articole, în cuprinsul acestora sunt enumerate „principalele atribuţii”, fără a se pretinde că enumerarea ar fi exhaustivă. Separat de acest aspect, astfel cum în mod corect a reţinut prima instanţă, cererea adresată judecătorului sindic este cuprinsă la art. 20 alin. 1 lit. n din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei („cu condiţia confirmării de către judecătorul-sindic, încheierea de tranzacţii, descărcarea de datorii, descărcarea fidejusorilor, renunţarea la garanţii reale”), astfel încât instanţa de apel va menţine reţinerile judecătorului sindic privind competenţa sa de a soluţiona cererea ce i-a fost adresată, respingând susţinerile apelantei cu privire la inadmisibilitatea cererii.

În ceea ce priveşte legalitatea soluţiei pronunţate, în mod corect prima instanţă a reţinut că în cauză au aplicabilitate dispoziţiile art. 39 şi 49 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, dispoziţii legale ce trebuie coroborate cu temeiul juridic al cererii invocat de către administratorul judiciar. Atât timp cât în cauză este solicitată înstrăinarea unui bun imobil care face parte din garanţia oferită unui creditor, în mod corect prima instanţă a reţinut că se impunea a fi fost făcută dovada „acordării unei protecţii corespunzătoare creanţei garantate.” Susţinerile din cuprinsul cererii de apel, cu privire la îndestularea cu prioritate a creditorului garantat din sumele obţinute de la cumpărătorul bunului nu sunt suficiente pentru a se putea reţine respectarea dispoziţiei legale de principiu incidentă în cauză. Aceste reţineri au în vedere şi afirmaţiile din memoriul de apel cu privire la transmiterea către cumpărător a bunului liber de orice sarcină, deşi în prezent asupra imobilului este înscrisă ipotecă în favoarea creditorului UTB. Refuzul acestui creditor nu poate fi considerat nejustificat în condiţiile nerespectării dispoziţiilor speciale ce au în vedere protejarea acestuia, întrucât apelanta şi cocontractantul acesteia vizează transmiterea bunului imobil liber de sarcini, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare aceştia dorind şi radierea ipotecii.

De altfel, astfel cum corect a reţinut şi judecătorul sindic, în cauză nu sunt îndeplinite nici condiţiile speciale ale înstrăinării prevăzute de dispoziţiile expres invocate în susţinerea cererii. Deşi s-a solicitat autorizarea vânzării bunului imobil în conformitate cu dispoziţiile art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, nu s-a făcut dovada că („Obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: )- preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; - preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului; - bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.”

Chiar dacă prin cererea de apel se susţine că preţul bunului a fost în mare parte achitat, existând posibilitatea achitării la data contractării a preţului integral, nu se are în vedere preţul stabilit la data încheierii antecontractului a cărui perfectare se doreşte ci preţul actual de circulaţie al bunului stabilit în mod unilateral. Instanţa apreciază că prin „preţ contractual”, dispoziţiile art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei au în vedere preţul stabilit prin antecontractul ce se doreşte a fi executat, iar nu alt preţ stabilit ulterior, cu eventuala corecţie adăugată ca efect al creşterii valorii de piaţă („preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului”). Practic, la data solicitării executării antecontractului de vânzare-cumpărare acesta reprezintă singura convenţie încheiată între părţi prin care să fie stabilite obligaţiile ce le revin şi în raport de care să se poată verifica îndeplinirea acestora. În consecinţă, în mod corect prima instanţă a reţinut că nu s-a dovedit îndeplinirea condiţiei vizând achitarea preţului contractual.

De asemenea, nici apelanta şi nici cocontractantul acesteia nu a făcut dovada că „bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare”, în contextul în care nu au fost infirmate reţinerile judecătorului sindic privind nedepunerea unui plan de reorganizare.

Constatând că în cauză nu au fost dovedite susţinerile apelantei privind existenţa vreunui motiv de natură a atrage anularea ori schimbarea încheierii apelate, în baza art. 480 alin. 1 din Codul de procedură civilă (Legea nr. 134/2010), raportat la dispoziţiile art. 20 alin. 1 lit. m şi n, art. 39, art. 49 şi art. 931 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, instanţa va respinge ca nefondat apelul.

Domenii speta

Spete similare