Drept civil. Constatare drept proprietate construcție

Prin sentinţa civilă nr. 1843 pronunţată la data de 10.10.2014 de Judecătoria Roman a fost respinsă cererea având ca obiect constatarea dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate fără autorizaţie de construcţie, formulată de reclamanţii B.L.şi B.I. în contradictoriu cu pârâtul Comuna T. reprezentată prin Primar.

Pentru a hotărî aceasta, prima instanţă a reţinut că, prin cererea de chemare în judecată formulată, reclamanţii au solicitat a se constata că au devenit proprietari prin construire fără autorizaţie de construcţie a unui imobil construcţie cu destinaţie de spaţiu comercial, edificat în perioada 2007-2008, pe terenul de 150 mp curţi construcţii sola 18, parcela 1536/1, situat în intravilanul satului A, comuna T, jud. Neamţ. Au solicitat pronunţarea unei hotărâri care să constituie actul lor de proprietate pentru construcţie şi au precizat că au construit clădirea fără autorizaţie de construcţie, că s-au comportat ca şi proprietari ai acesteia, fiind recunoscuţi în această calitate de toţi vecinii şi exercitând o posesie netulburată. Au apreciat că pronunţarea hotărârii reprezintă singura modalitate de a intra în legalitate.

În drept, au invocat art. 492 Cod civil de la 1864 şi art. 35 Cod procedură civilă.

Pârâtul nu a formulat întâmpinare şi nici nu s-a prezentat la vreun termen de judecată.

În motivarea soluţiei pronunţate, prima instanţă a reţinut că, potrivit art. 35 NCPC, cel care are interes poate să ceară constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege.

Referitor la posibilitatea instanţei de a constata dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra construcţiei edificate, s-a reţinut că art. 35 NCPC permite acest lucru numai în măsura în care partea nu poate cere realizarea dreptului său pe orice altă cale prevăzută de lege.

Deşi lucrările edificate de reclamanţi au fost realizate fără autorizaţie de construire şi cu neîndeplinirea obligaţiilor prevăzute de Legea nr. 50/1991 R, aceştia solicită instanţei să li se constate dreptul de proprietate. Însă, potrivit art. 59 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 R, „(3) în situaţia în care construcţia realizată fără autorizaţie de construire întruneşte condiţiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administraţiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizaţii de construire în vederea intrării în legalitate în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerinţa esenţială de calitate "rezistenţă mecanică şi stabilitate" privind starea structurii de rezistenţă în stadiul fizic în care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa esenţială de calitate "securitatea la incendiu", numai după emiterea Acordului de mediu, în condiţiile legii.”

Prin urmare, reclamanţii, care au edificat o construcţie fără a solicita autorizaţie de construcţie, au la îndemână calea realizării dreptului prin intrarea în legalitate potrivit procedurii prevăzute de legea specială, cale pe care au înţeles să nu o urmeze. De altfel, reclamanţii nu au realizat niciun demers pentru reglementarea situaţiei juridice a construcţiei, cu excepţia promovării prezentei cereri în justiţie. Întrucât există o procedură administrativă referitoare la intrarea în legalitate, instanţa judecătorească nu poate pronunţa o hotărâre judecătorească având aceeaşi finalitate, decât cu depăşirea atribuţiilor puterii judecătoreşti.

Potrivit principiului de drept procesual instituit de dispoziţiile art. 12 al. 1 NCPC, drepturile procesuale trebuie exercitate cu bună-credinţă, potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege.

Legea specială în materia autorizării executării lucrărilor de construcţie, nr. 50/1991 R, prevede în cuprinsul art. 1 că „(1)Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare. Autorizaţia de construire sau de desfiinţare se emite la solicitarea deţinătorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - ori a altui act care conferă dreptul de construire sau de desfiinţare, în condiţiile prezentei legi. (2)Construcţiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, emisă în condiţiile prezentei legi, şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor.” În cuprinsul art. 2, acelaşi act normativ prevede că „(1)Autorizaţia de construire constituie actul de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor. (2)Autorizaţia de construire se emite în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism, avizate şi aprobate potrivit legii.”

În speţă, reclamanţii nu se pot prevala de buna-credinţă pentru a beneficia de recunoaşterea dreptului de proprietate, câtă vreme nimeni nu se poate prevala de necunoaşterea legii, iar reclamanţii cunoşteau interdicţia legală privind construirea fără autorizaţiile şi avizele legale necesare. Mai mult chiar, reclamanţii aveau la îndemână şi procedura intrării în legalitate pe care, de asemenea, nu au parcurs-o.

În acest sens, prima instanţă a reţinut că reclamanţii nu au deschisă calea acţiunii în constatarea dreptului de proprietate reglementată de art. 35 NCPC, câtă vreme au eludat cu ştiinţă dispoziţiile legii speciale nr. 50/1991 R şi ale Ordinului nr. 893/2009 privind adoptarea normelor metodologice de punere în aplicare. Reclamanţii nu au făcut dovada că s-ar fi adresat în cursul edificării construcţiei sau după terminarea acesteia cu vreo cerere pentru obţinerea autorizaţiei sau a avizelor necesare, iar autorităţile administraţiei publice locale le-ar fi refuzat eliberarea documentelor în mod nejustificat.

Dimpotrivă, analizând conduita procesuală adoptată de reclamanţi, precum şi argumentele aduse în susţinerea cererii de chemare în judecată, s-a reţinut că aceştia au ignorat în mod conştient dispoziţiile Legii nr. 50/1991 R, optând pentru învestirea instanţei de judecată cu soluţionarea prezentei cereri. Demers care nu poate fi primit, deoarece au fost nesocotite condiţiile impuse de lege pentru dobândirea proprietăţii, iar instanţa nu poate valida o astfel de conduită în condiţiile în care dreptul invocat nu se bucură de recunoaşterea şi protecţia legii.

O interpretare contrară ar lipsi de conţinut şi de finalitate dispoziţiile Legii nr. 50/1991 R, în situaţia în care, fără nicio justificare obiectivă, ci doar prin simpla manifestare unilaterală de voinţă, părţilor le-ar fi permisă şi recunoscută opţiunea între respectarea procedurii autorizării prevăzute de Legea nr. 50/1991 R şi formularea ulterior a unei cereri în justiţie. Nu în ultimul rând, o astfel de interpretare permisivă a legislaţiei în materie ar duce la încălcarea abuzivă a procedurii speciale administrative prevăzută de legiuitorul naţional, în condiţiile în care părţilor li s-ar recunoaşte de plano o alternativă apreciată ca fiind mai puţin împovărătoare şi mult mai avantajoasă ca şi costuri financiare.

În plus, dispoziţiile art. 492 Cod Civil de la 1864 reprezintă doar dreptul comun în materia accesiunii imobiliare artificiale, însă ori de câte ori legea specială (nr. 50/1991 R) impune condiţii derogatorii, acestea trebuie respectate, potrivit principiului specialia generalibus derogant.

S-a concluzionat, astfel, că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 35 NCPC şi nici incidente situaţiile reglementate de art. 492 Cod Civil de la 1864.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal au declarat apel reclamanţii solicitând schimbarea sa în totalitate, rejudecarea cauzei şi a se constata că au devenit proprietari prin construire, fără autorizaţie de construcţie, ai unui imobil construcţie cu destinaţie de spaţiu comercial, edificat în perioada 2007-2008, din cărămidă, acoperit cu ţiglă metalică, compus din subsol, parter, nivel 1 (P1) şi nivel 2 (P2), construcţie situată pe suprafaţa de 150 mp teren curţi construcţii, sola 18, parcela 1536/1, situat în intravilanul satului A, comuna T, jud. Neamţ, teren proprietate dobândit prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2834/08.10.2007 şi identificat cu nr. cadastral provizoriu 1493, înscris în Cartea Funciară a loc. T.i sub nr. …. învecinat la nord cu NC- …D. A.), la est cu B. M., la sud cu C. I.şi la vest cu drum judeţean.

Au motivat că sentinţa apelată, deşi nu o prevede în mod expres în dispozitiv, din motivare reiese că a respins acţiunea ca inadmisibilă, reţinând că reclamanţii nu ar avea deschisă calea acţiunii în constatarea dreptului de proprietate reglementată de art. 35 Cod de procedură civilă, câtă vreme au eludat dispoziţiile Legii nr. 50/1991 R.

Încălcând procedura de soluţionare a excepţiilor, prevăzută de art. 248 Cod de procedură civilă, instanţa nu a invocat în niciun moment excepţia inadmisibilităţii acţiunii şi nici nu a pus-o în discuţia părţilor.

Motivarea soluţiei pronunţate se dezice de practica judiciară formată de-a lungul timpului în astfel de acţiuni, ceea ce slăbeşte încrederea oamenilor în actul de justiţie, în condiţiile în care în situaţii identice, instanţele de judecată au pronunţat hotărâri care ţin loc de act de proprietate pentru construcţii edificate fără autorizaţie de construire.

În fapt, ei au dobândit prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2834/08.10.2007 proprietatea unei suprafeţe de 150 mp teren curţi construcţii, situat în intravilanul satului A., comuna T., jud. Neamţ, sola …, parcela ….. Pe acest teren au edificat fără autorizaţie de construire o construcţie cu destinaţie de spaţiu comercial, astfel cum a fost descrisă în petitul cererii de apel, cu o suprafaţă desfăşurată de 450 mp, subsolul ocupând o suprafaţă de 150 mp, pentru care lucrările de construcţie au fost demarate anterior perfectării notariale a contractului de vânzare cumpărare, acesta fiind motivul pentru care nu a fost posibilă obţinerea autorizaţiei de construire.

De la data edificării construcţiei s-au comportat ca şi proprietari ai acesteia, fiind recunoscuţi în aceasta calitate de toţi vecinii şi exercitând o posesie netulburată.

Temeiul de drept material al acţiunii îl reprezintă dispoziţiile art. 489 ş. urm. vechiul Cod civil, care reglementează instituţia accesiunii imobiliare artificiale, întrucât casa a fost edificată sub imperiul vechiului Cod Civil. Conform art. 492 vechiul Cod civil, proprietarul terenului este prezumat a fi proprietarul construcţiilor situate pe acesta, indiferent dacă a deţinut sau nu autorizaţie de construire la momentul construirii.

Deşi faptul edificării construcţiei reprezintă o situaţie de fapt, prima instanţă le-a respins cererea de administrare a probatoriului testimonial şi a motivat că autorizaţia de construire se poate obţine şi ulterior, după finalizarea construcţiei.

Instanţele de judecată au statuat, în cauze similare, că Legea 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcţie, reglementează strict regimul juridic referitor la edificarea sau demolarea acestora, iar nu regimul juridic al dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilelor edificate prin construire. Astfel, decizia nr. 3668/6 mai 2005 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie a statuat că inexistenţa autorizaţiei de construire nu poate produce consecinţe decât în planul raporturilor de natură administrativă, antrenând doar o eventuală răspundere contravenţională, iar nu inadmisibilitatea acţiunii în constatarea dreptului de proprietate asupra unui imobil edificat în aceste condiţii.

În favoarea lor operează prezumţia de proprietate asupra acestui imobil, prezumţie instituită de art. 492 vechiul Cod Civil, şi consideră că neobţinerea autorizaţiei de construire nu îi împiedică să obţină prin hotărâre judecătorească recunoaşterea dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate.

Faţă de motivarea instanţei referitoare la formularea unei acţiuni în constatare care ar reprezenta o cale mai puţin împovărătoare şi mult mai avantajoasă ca şi costuri financiare, au arătat apelanţii că au achitat la Primăria comunei Tămăşeni taxă judiciară de timbru în cuantum de 4858 lei, astfel cum li s-a pus în vedere de către Judecătoria Roman.

În dovedire, apelanţii au solicitat încuviinţarea probatoriului testimonial, pentru dovedirea împrejurărilor de fapt privind edificarea de către dânşii, prin mijloace proprii, a construcţiei în litigiu, sens în care a fost audiat martorul C..

Apelul a fost legal timbrat cu taxă judiciară în sumă de 50 lei, conform art. 25 al. 2 lit. a din O.U.G nr. 80/2013, cuantumul taxei iniţial stabilite prin rezoluţie, cel de 2.429 lei, fiind modificat în urma admiterii cererii de reexaminare formulată de apelanţii-reclamanţi împotriva modului de stabilire a acestei taxe, prin încheierea pronunţată la data de 9.03.2015 de Tribunalul Neamţ în dosarul nr. 1457/291/2014/a1.

Intimata-pârâtă comuna T., reprezentată prin Primar, legal citată, nu a depus întâmpinare.

Analizând apelul formulat, tribunalul constată că acesta este fondat, urmând a fi admis, în temeiul art. 480 Cod de procedură civilă, pentru următoarele considerente:

Apelanţii invocă mai întâi faptul că prima instanţă ar fi încălcat procedura de soluţionare a excepţiilor, prevăzută de art. 248 Cod de procedură civilă, în sensul în care instanţa nu a invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii şi nici nu a pus-o în discuţia părţilor. Această susţinere nu poate fi reţinută ca fondată, cât timp instanţa a pus în discuţia părţilor împrejurările de fapt şi drept pe care le-a considerat relevante pentru soluţionarea speţei, iar reclamanţii şi-au făcut apărări chiar asupra existenţei sau nu a unei alte căi legale la îndemâna lor pentru realizarea dreptului. În acest sens, la termenul din 25.06.2014, instanţa a pus în discuţie situaţia juridică a construcţiei, solicitând autorizaţii de construire, documentaţii şi avizele obţinute cu privire la construcţie, conform Legii nr. 50/1991. Cu acea ocazie, apărătorul reclamanţilor a arătat că aceştia nu pot intra altfel în legalitate, neavând altă cale în acest sens. Instanţa a întrebat dacă reclamanţii s-au adresat cu cereri autorităţilor competente şi dacă s-au luat vreun fel de măsuri şi apoi a pus în vedere reprezentantului reclamanţilor să depună procesele-verbale de constatare a contravenţiilor şi înscrisuri cu care să facă dovada că reclamanţii s-au adresat autorităţilor competente cu cereri pentru rezolvarea situaţiei construcţiei. La următorul termen de judecată, cel din 1.10.2014, reprezentantul reclamanţilor a depus la dosar practică judiciară privind speţe similare, prin care s-a constatat că reclamanţii din respectivele cauze au devenit proprietari prin construire a unor imobile fără autorizaţie. De asemenea, în cadrul concluziilor puse pe fondul cauzei, reclamanţii au arătat că hotărârea judecătorească pe care doresc să o obţină este singura modalitate de a intra în legalitate.

În aceste condiţii, deşi instanţa nu a pus, în mod formal, în discuţie nicio excepţie, în fapt, prin împrejurările puse în discuţia reclamanţilor, a lăsat a se înţelege că în speţă se pune problema concursului între calea Legii 50/1991 şi calea acţiunii în constatare, iar reclamanţii au înţeles deplin cele avute în vedere de instanţă şi şi-au formulat apărări sub acest aspect, nesuferind vreo vătămare din perspectiva art. 13 al. 1 (”Dreptul la apărare este garantat.”), art. 14 al. 5 (”Instanţa este obligată, în orice proces, să supună discuţiei părţilor toate cererile, excepţiile şi împrejurările de fapt sau de drept invocate.”) şi al. 6 (”Instanţa îşi va întemeia hotărârea numai pe motive de fapt şi de drept, pe explicaţii sau pe mijloace de probă care au fost supuse, în prealabil, dezbaterii contradictorii.”) Cod de procedură civilă. 

Apelul este însă fondat sub aspectul nerespectării exigenţelor principiului securităţii juridice, ca fundament al statului de drept. Acest principiu presupune ca prevederile dreptului intern să fie suficient de accesibile, precise şi previzibile.

Noţiunea de accesibilitate are şi o semnificaţie asociată exigenţei previzibilităţii legii, anume aceea care priveşte modul de receptare a conţinutului actelor normative de către corpul social, în sensul de înţelegere a acestora. Norma juridică trebuie să fie clară, inteligibilă, întrucât cei cărora li se adresează trebuie nu doar să fie informaţi în avans asupra consecinţelor actelor şi faptelor lor, ci să şi înţeleagă consecinţele legale ale acestora.

Într o bogată jurisprudenţă, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a subliniat importanţa asigurării accesibilităţii şi previzibilităţii legii, instituind şi o serie de repere care trebuie avute în vedere pentru asigurarea acestor exigenţe. Astfel, în cauze precum Sunday Times contra Regatul Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord, 1979, Rotaru împotriva României, 2000, Damman împotriva Elveţiei, 2005, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a subliniat că „nu poate fi considerată «lege» decât o normă enunţată cu suficientă precizie, pentru a permite individului să şi regleze conduita. Individul trebuie să fie în măsură să prevadă consecinţele ce pot decurge dintr un act determinat”; „o normă este previzibilă numai atunci când este redactată cu suficientă precizie, în aşa fel încât să permită oricărei persoane – care, la nevoie poate apela la consultanţă de specialitate – să îşi corecteze conduita”; „în special, o normă este previzibilă atunci când oferă o anume garanţie contra atingerilor arbitrare ale puterii publice”. Sub acest aspect, principiul securităţii juridice se corelează cu un alt principiu, dezvoltat în dreptul comunitar, şi anume principiul încrederii legitime, care impune ca legislaţia să fie clară şi predictibilă, unitară şi coerentă.

Funcţia decizională acordată instanţelor serveşte tocmai pentru a îndepărta îndoielile ce ar putea exista în privinţa interpretării normelor, ţinând cont de evoluţiile practicii cotidiene, cu condiţia ca rezultatul să fie coerent şi previzibil. În acest sens, interpretarea unitară a legii reprezintă un element al securităţii juridice, care aduce în prim plan rolul instanţelor judecătoreşti. În cauza Păduraru împotriva României, 2005, Curtea a statuat că „divergenţele de jurisprudenţă sunt de natură să dea naştere unei incertitudini permanente şi să diminueze încrederea publicului în sistemul judiciar, care reprezintă una dintre componentele statului de drept.”

Aplicând în concret aceste principii la speţa de faţă, Tribunalul reţine că, fără a nega incidenţa dispoziţiilor art. 59 al. 3 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 R, practica judiciară, atât cea a instanţelor din judeţul în care domiciliază reclamanţii, cât şi cea a instanţei naţionale cea mai înaltă în grad, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, aşa cum a atestat-o extrasele de practică judiciară depuse de reclamanţi la filele 52-66 dosar fond, este în sensul admisibilităţii unor astfel de acţiuni în constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra unor construcţii edificate fără autorizaţia impusă de Legea 50/1991. O normă este previzibilă atunci când oferă o anume garanţie contra atingerilor arbitrare ale puterii publice, condiţia fiind îndeplinită atunci când justiţiabilul poate cunoaşte, plecând de la formularea dispoziţiei pertinente şi, la nevoie, cu ajutorul interpretării sale de către instanţele naţionale, ce acte şi omisiuni angajează răspunderea sa. Or, în condiţiile în care practica formată era consolidată în sensul de a nu sancţiona persoanele care au edificat construcţii fără emiterea unei autorizaţii cu respingerea unei acţiuni în constatare formulată cu privire la respectiva construcţie, pe motiv că ar avea la dispoziţie prevederile Legii 50/1991 ca singură cale de realizare a dreptului, justiţiabilii din prezenta cauză, actuali apelanţi, nu au putut cunoaşte că omisiunea emiterii unei autorizaţii de construire sau a unei autorizaţii de intrare în legalitate cu privire la construcţia edificată, dată fiind interpretarea art. 492 vechiul Cod civil de către instanţe, îi expune sancţiunii de respingere a demersului juridic promovat.

În acest context, reprezentarea reclamanţilor a avut temei suficient a se forma în sensul că, fapta lor de a nu obţine autorizaţia reglementată de Legea nr. 50/1991 nu poate avea drept consecinţă decât atragerea unei eventuale răspunderi contravenţionale pe planul raporturilor de natură administrativă, fără a le fi negată posibilitatea de a-şi realiza dreptul şi de a li se admite o acţiune în constatarea dreptului de proprietate, cu condiţia dovedirii aspectelor impuse de art. 492 Cod civil.

În consecinţă, dată fiind completarea probatoriului în apel cu audierea unui martor, Tribunalul reţine că reclamanţii au dobândit în anul 2007, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2834/08.10.2007, dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafaţă de 150 mp curţi construcţii, sola …, parcela …., situat în intravilanul satului A., comuna T., jud. Neamţ, identificat cu nr. cadastral provizoriu …., înscris în Cartea Funciară a loc. T. sub nr. 1272/N, învecinat la nord cu NC 50344 (D. A.), la est cu B.M., la sud cu C.I.şi la vest cu drum judeţean. Pe acest teren, în acelaşi an, aşa cum a declarat martorul C.D., reclamanţii au edificat o construcţie din cărămidă, cu etaj, astfel cum este identificată prin documentaţia topografică întocmită de S.C M. S.R.L Roman şi înregistrată la OCPI Neamţ sub nr. 19163/12.07.2013, aflată la filele 14-20 dosar prima instanţă.

Potrivit art. 492 Cod civil, proprietarul terenului este prezumat a fi şi proprietar al tuturor construcţiilor, plantaţiilor sau lucrului făcut în pământ sau asupra pământului, până ce se dovedeşte din contră. Textul stabileşte, aşadar, o prezumţie relativă, pe care un constructor o poate înlătura prin proba contrarie, dacă dovedeşte că lui îi aparţine proprietatea construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor aflate pe terenul aparţinând altei persoane. În speţa de faţă însă, reclamanţii, proprietari ai terenului, au făcut dovada că au edificat construcţia în cauză, astfel că prezumţia menţionată îşi produce pe deplin efecte. Ulterior edificării acesteia, reclamanţii au stăpânit construcţia netulburaţi, fiind cunoscuţi ca proprietari ai acesteia, după cum a declarat acelaşi martor audiat.

Cum terenul aferent construcţiei aparţine reclamanţilor, reţinând în cauză şi aplicabilitatea art. 488 ş. urm. Cod civil referitoare la accesiunea imobiliară artificială, tribunalul va admite apelul în temeiul art. 480 al. 2 Cod de procedură civilă şi va schimba în totalitate sentinţa apelată, urmând a admite cererea având ca obiect constatare drept de proprietate construcţie formulată de reclamanţii B.L.şi B.I. în contradictoriu cu pârâta comuna Tămăşeni reprezentată prin primar, astfel cum a fost formulată. 

Domenii speta

Spete similare