Cerere de suspendare a executării autorizaţiei de construire a unei clădiri cu destinaţia hotel. Lipsa acordului autentic al vecinilor. Iminenţa pagubei

Curtea de Apel Cluj, Secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, decizia nr.740 din 21 februarie 2011

Prin sentinţa civilă nr.3744 pronunţată la data de 5.11.2010 a Tribunalului Cluj a fost admisă  cererea formulată de reclamanţii G.M.M. şi G.S.M. în contradictoriu cu pârâţii Primarul Municipiului Cluj-Napoca, M.T., M.D. şi S.C. P.R. SRL şi în consecinţă a fost dispusă suspendarea executării autorizaţiei de construire nr.393/1.04.2010 până la soluţionarea irevocabilă a dosarului nr.xxxx/117/2010.

Totodată a fost admisă cererea de intervenţie accesorie formulată de  I.S.E.; obligaţi pârâţii la plata în solidar către reclamanţi a cheltuielilor de judecată în cuantum de 3008,30 lei.

Pentru a dispune astfel a reţinut că din împrejurările cauzei rezultă o îndoială  puternică şi evidentă asupra prezumţiei de legalitate ce caracterizează actul administrativ contestat. Astfel: potrivit Legii 50/1991, anexa 1, pct.2.5.6, în cazul amplasării de construcţii cu altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate este necesar acordul vecinilor, conform prevederilor legale în vigoare, exprimat în formă autentică. De altfel, chiar în prevederile certificatului de urbanism nr.1716/20.04.2007 ce a stat la baza autorizării lucrărilor se menţionează expres la punctul 4.d.2 că este nevoie de acordul vecinilor de parcelă pentru noua funcţiune exprimat în formă autentică, imobilul autorizat fiind parţial un restaurant, iar imobilul reclamanţilor o casă de locuit învecinată. Or, în prezenta cauză nu s-a făcut dovada unui astfel de acord nici de la fostul proprietar (acordul „de principiu” dat de intervenientă este un înscris sub semnătură privată), nici de la actualii proprietari, acesta fiind chiar motivul principal invocat în susţinerea prezentei cereri. Instanţa nu ar putea analiza în ce măsură un astfel de acord era necesar sau nu în speţă, întrucât verificările efectuate pe calea suspendării executării unui act administrativ nu pot fi decât sumare, astfel cum s-a argumentat anterior.

În ceea ce priveşte ultima condiţie prevăzută de textul legal, instanţa apreciază că, în speţă, actul administrativ conţine dispoziţii a căror îndeplinire ar produce consecinţe greu de înlăturat în ipoteza în care actul ar fi ulterior anulat, respectiv ar fi necesară demolarea construcţiilor care s-ar putea edifica între timp, pentru care s-ar impune obţinerea unei noi autorizaţii, de data aceasta de desfiinţare. De asemenea, prin amplasarea unui imobil cu o altă destinaţie (restaurant) învecinat unei case de locuit s-ar putea produce degradări acesteia, cu privire la care reclamanţii nu şi-au asumat riscul prin exprimarea acordului (de altfel, acesta este şi motivul pentru care legiuitorul a prevăzut condiţia acordului vecinilor într-o astfel de situaţie). Mai mult, imobilul autorizat este un spaţiu cu destinaţia de hotel/restaurant, a cărui edificare este de natură a crea un disconfort major prin afectarea intimităţii locuinţei reclamanţilor, cu privire la care, după cum instanţa a reţinut anterior, aceştia nu şi-au exprimat acordul.

Întrucât destinaţia imobilului ce face obiectul autorizaţiei este aceea de hotel  restaurant, nu poate fi reţinută susţinerea pârâtei SC P.R. SRL conform căreia nu se impune suspendarea executării întrucât numai corpul de clădire adiacent imobilului reclamanţilor i-ar putea afecta pe aceştia. Instanţa apreciază că, dimpotrivă, se impune suspendarea integrală a executării lucrărilor de construire, întrucât obiectul acestora este în mod cert un ansamblu cu funcţiune complexă ce nu poate fi separat pe imobile componente.

Împotriva soluţiei menţionate a declarat recurs Primarul Municipiului Cluj-Napoca, solicitând  admiterea, modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii cererii introductive ca neîntemeiată.

În susţinerea celor solicitate arată că în mod greşit s-a reţinut de către instanţă că în speţă ar fi întrunite cerinţele cerute de dispoziţiile art.14 din Legea nr.554/2004. Astfel se arată că în ceea ce priveşte cazul bine justificat într-adevăr potrivit pct.2.5.6 din anexa 1 la Legea nr.50/1991 republicată cu modificările şi completările ulterioare acordul vecinilor exprimat în forma  autentică este necesar pentru lucrări de construcţii ce se execută în vederea schimbării destinaţiei în clădiri existente, precum şi în cazul amplasării de construcţii cu altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate.

De asemenea, reluând aceste dispoziţii, într-o interpretare în extenso anexa 2 lista B pct.b4 din Ordinul nr.1430/2005 evocă trei situaţii în care în mod obligatoriu se solicită acordul vecinilor exprimat în formă autentică. Însă în speţă nu subzistă niciuna din situaţiile prevăzute şi nici nu sunt îndeplinite nici condiţiile pentru a fi  aplicabile dispoziţiile actelor normative arătate, constricţia autorizată nefiind una nouă amplasată  adiacent sau în imediata vecinătate a construcţiei reclamantei, nu are ca destinaţie desfăşurarea de activităţi care produce poluarea de orice fel (noxe, zgomot, vibraţii, etc) şi nu sunt necesare măsuri de intervenţie.

În alt doilea rând se arată nu instituţia intimată este în culpă pentru situaţia creată. Din cuprinsul  clauzelor contractului de vânzare-cumpărare rezultă că reclamanţii au avut cunoştinţă despre situaţia de fapt  şi de drept a imobilului ce forma obiectul vânzării cu excepţia împrejurării că  vânzătoarea şi-a dat acordul pentru edificarea constricţiei în litigiu.

În plus neconcordanţa între certificat nr.4591/2008 şi autorizaţia de  construire atacată despre care fac vorbire reclamanţii în conţinutul cererii nu exista. Astfel cum rezulta din preambulul certificatului de urbanism, parcela pentru care s-a solicitat certificatul a fost studiată prin PUD aprobat prin Hotărârea nr.792/2008, iar actul a fost emis în vederea elaborării PAC, cu menţiunea depunerii hotărârii de aprobare a PUD. Ori în condiţiile în care la momentul adoptării hotărârii de aprobare a PUD exista acordul vecinului de parcelă nu se mai impunea un nou acord la data eliberării autorizaţiei autoritatea emitentă fiind ţinută a duce la îndeplinire o hotărâre a autorităţii deliberative.

Pe de altă parte se arată unitatea teritorială de referinţă în care a fost încadrată parcela în litigiu este una funcţiune mixtă. În atare condiţii reţinerea instanţei referitoare la acordul vecinilor în formă autentică este greşită.

 Cât priveşte cea de a doua condiţie iminenta producerii unei pagube se arată de recurent trebuie analizată în raport de definiţia dată de art.2 alin.1 lit.s din Legea nr.554/2004. Ori, împrejurarea că executarea actului administrativ contestat ar produce consecinţe greu de intabulat în ipoteza în care actul  ar fi ulterior anulat, nu se circumscrie, noţiunii definite de textul legal. Chiar în ipoteza în care autorizaţia de construire ar fi ulterior anulată, fiind necesară pentru demolarea construcţiei o autorizaţie de desfiinţare, un astfel de motiv nu poate justifica iminenta producerii unei pagube.

În fine arată recurentul un alt aspect se referă la faptul că deşi reclamanţii au solicitat suspendarea executării autorizaţiei până la pronunţarea unei soluţii pe fondul cauzei instanţa a dispus suspendarea până la soluţionarea  irevocabilă a  dosarului  nr.xxxx/117/2010. În această situaţie neconcordanţă între dispozitiv şi starea reţinută în considerente, şi o eroare întrucât se impunea limitarea cu caracter temporar a efectelor actului administrativ potrivit dispoziţiilor  art.14 alin.1 din Legea nr.554/2004 şi art.12 din Legea nr.50/1991.

Răspunzând celor arătate prin întâmpinare intimaţii G. au solicitat respingerea recursului, cu cheltuieli în considerarea că potrivit dispoziţiilor Legii nr.50/1001, Ordinului nr.1430/2005 şi Ordinului nr.839/2009 )în prezent 1867/2010) a normelor  metodologice este necesar acordul vecinilor neexistând nici un text legal care să precizeze că  dacă la momentul adoptării unei hotărâri de a probare a PUD-ului exista acordul vecinului de parcela nu se mai impune un  nou acord la data eliberării autorizaţiei de construire. În al doilea rând nici la momentul adoptării hotărârii de aprobare PUD nu exista acordul vecinului de parcela intervenienta arătând temeinic şi dovedit ca acel script olograf căruia recurenta îi da valoare de acord autentic nu-i aparţine, iar datele personale (nume, date de identitate) şi semnătura de pe acestea sunt falsificate. Faptul  că la data cumpărării imobilului prin contractul de vânzare-cumpărare reclamanţii au declarat că au cunoştinţă despre situaţia de fapt şi de drept a imobilului recurenta arătând că nu avea cunoştinţă despre împrejurarea că vânzătoarea şi-a dat acordul pentru edificarea construcţiei în litigiu, nu are nicio semnificaţie pentru acest litigiu, o astfel de  declaraţie nefiind o cauză de neaplicare a legii în ceea ce priveşte condiţiile în care se eliberează în mod legal o autorizaţie de construire.

Referitor la condiţia iminentei producerii pagubei se arată de intimaţi că în mod  corect a fost reţinut de instanţă întrunirea condiţiei întrucât : demolarea unei construcţii edificate nelegal ar impune obţinerea unei autorizaţii de desfiinţare cu tot ceea ce însemnă aceasta ca eforturi timp şi cost; prin amplasarea unui imobil  cu altă destinaţie – restaurant, învecinat unei case de locuit s-ar putea produce degradări ale acesteia, cu privire la care reclamanţii nu şi-au asumat riscul prin exprimarea acordului, acesta fiind şi motivul  pentru care legiuitorul a prevăzut condiţia existenţei acordului vecinilor într-o astfel de situaţie; destinaţia noii construcţii  şi edificarea acesteia ar crea un disconfort major reclamanţilor prin afectarea intimităţii locuinţei cu privire la care aceştia nu şi-au exprimat acordul.

Analizând recursul declarat prin prisma argumentelor aduse a normelor juridice incidente, a art.304 C.pr.civ. Curtea reţine că este întemeiat doar din perspectiva ultimului argument adus acela vizând  caracterul temporar al efectelor actului în raport de solicitarea intimaţilor şi dispoziţiilor art.14 din Legea nr.554/2004.

Astfel, este cunoscut că suspendarea executării actelor administrative intervine atunci când legiuitorul o prevede în limitele şi condiţiile impuse de acesta. Legea contenciosului pe care se fundamentează cererea introductivă de instanţă prin  dispoziţiile art.14 prevede că „în cazuri bine justificate şi pentru prevenirea unei pagube iminente, după sesizarea în condiţiile art.7 a autorităţii publice care a emis actul sau a autorităţii ierarhic superioare, persoana vătămată poate să ceară instanţei competentă să dispună suspendarea executării actului unilateral până la pronunţarea instanţei de fond. Acelaşi act normativ cu  privire la paguba iminentă o defineşte ca fiind prejudiciul material dar previzibil iar cu privire la cazul bine justificat îl defineşte ca fiind împrejurarea legată de starea de fapt şi de drept de natură să creeze o îndoială serioasă în privinţa actului administrativ.

În cauză intimaţii reclamanţi au justificat  cererea printr-o serie de argumente privind încălcarea dispoziţiilor în materie de construcţii respectiv necesitatea acordului vecinilor în forma  autentică şi în condiţiile edificării unei construcţii cu o altă funcţionalitate. Aspectul  vizând acordul este susţinut şi de intervenientă, aceasta arătând că scriptul nu are  valoarea autentică, datele de identificare şi semnătura neaparţinându-i. Argumentele aduse prin întâmpinare de către recurentă nu fac referire la lipsa acordului în contextul contestării ca nefiind dat de persoana în cauză şi nici la  faptul că în condiţiile unei alte funcţionalităţi nu s-ar crea alte situaţii de disconfort decât cele enunţate exemplificativ sau că nu ar fi necesar a se recurge la consolidarea construcţiilor vecine. Ori în aceste circumstanţe şi ale verificării sumare a aspectelor relevate în condiţiile existenţei unor  suspiciuni cu privire la  legalitate din perspectiva lipsei acordului în mod corect a reţinut prima instanţă că împrejurările sunt de natură a crea o îndoială şi deci un caz bine justificat.

Corectă este şi reţinerea instanţei vizând iminenta pagubei dat fiind că prin  amplasarea unui imobil cu altă destinaţie în imediata vecinătate nu doar că s-ar crea posibilitatea producerii degradărilor imobilelor învecinate prin dislocarea unor cantităţi mari de pământ dar s-ar putea crea şi disconfort dat fiind şi  destinaţia imobilului. Prin urmare conservarea drepturilor invocate prin demersul introductiv soluţia aşa cum a reţinut şi prima instanţă este aceea de suspendare a efectelor actului administrativ.

În opinia Curii această măsură  este menită în egală măsură să apere şi interesele intimatului beneficiar al autorizaţiei existând crearea în patrimoniu acestuia, a unor noi prejudicii constând în investiţiile pe care trebuie să le mai realizeze în  clădirea autorizată. În aceste situaţii aducerea la îndeplinire a actului administrativ înainte de exercitarea controlului de legalitate este de natură să producă consecinţe greu de  înlăturat în cazul unui eventuale anulări a lui. Ca atare reţinerile primei instanţe nu pot fi considerate greşite.

Cu toate acestea greşită este însă reţinerea instanţei în privinţa  momentului până la care a fost solicitată suspendarea. Astfel se reţine că prin  demersul introductiv s-a solicitat suspendarea executării autorizaţiei în temeiul art.14 din Legea nr.554/2004. Norma invocată prevede că în cazuri bine justificate şi pentru prevenirea pagubei persoana vătămată poate să ceară instanţei  competentă să dispună  suspendarea  executării actului administrativ unilateral până la pronunţarea instanţei de fond..

Reiese din norma enunţată că  suspendarea în temeiul art.14 se dispune până la pronunţarea instanţei de fond.

 În cauză aşa cum se observă  din hotărâre suspendarea a fost dispusă până la soluţionarea irevocabilă  deşi prin acţiune s-a solicitat suspendarea pe art.14.

Ori în această situaţie raportat la norma enunţată reţinerea instanţei în contextul statuării până la soluţionarea irevocabilă este greşită.

Aşadar faţă de cele arătate în baza art.304 pct.6 C.pr.civ. coroborat cu art.20 din Legea nr.554/2004 Curtea va admite recursul şi va modifica în parte hotărârea în sensul că va dispune suspendarea executării autorizaţiei de construire nr. 393/1.04.2010 până la soluţionarea pe fond a dosarului.

Domenii speta

Spete similare