Grăniţuire

GRĂNIŢUIRE

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău sub număr unic de dosar  …./200/2011 la data de 27.09.2011, reclamanţii Pompiliu şi Elena Ioana au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Constantin, ca prin hotărârea ce se va pronunţa, instanţa să dispună: recunoaşterea limitelor de graniţă ale celor două incinte ale imobilelor nr. 14 şi nr. 12, , mutarea segmentelor de gard ce despart cele două incinte pe direcţia nord - sud, la cotele din hărţile cadastrale comune pe direcţia nord - sud şi la 0,5 m distanţă de zidul imobilului de la nr. 14, plata daunelor provocate de blocarea vânzării imobilului reclamanţilor de la nr. 14 şi accesul necondiţionat în zona de 0,5 m, din spatele construcţiei, pentru reparaţii şi eventual construire gard.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că au intrat în posesia imobilului nr. 14, prin actul de vânzare – cumpărare de la data de 30.07.1998, când nu s-a impus existenţa cărţii funciare şi nu s-a făcut o verificare a dimensiunilor terenului.

Precizează că au hotărât înstrăinarea imobilului, iar la acel moment s-au hotărât să întocmească cartea funciară. Atunci arată că au descoperit existenţa unor neracordări şi suprapuneri a imobilelor, fapt pentru care pârâtul i-a convocat la OCPI, pentru rezolvarea amiabilă a acestor nepotriviri – a se vedea adresa OCPI din data de 24.06.2011, la dosar nr. …/06.06.2011.

Deşi la această convocare au arătat de unde vin nepotrivirile (nerespectarea distanţei de 0,5 m din spatele clădirii a segmentelor de gard, pe toată lungimea de 38 m, de la nord la sud, aceasta variind între 0 şi 0,29 m, includerea stâlpului de beton al gardului imobilului reclamanţilor – lăţime de 0,21 m, în deschiderea imobilului său, precum şi construirea de către pârât a unui gard nou în partea de sud, la distanţa de cca. 1 m de vecinul său, micşorându-şi singur din suprafaţa incintei), s-a dispus reverificarea măsurătorilor de către specialiştii OCPI Buzău, iar în urma acestora s-a hotărât refacerea cărţilor funciare.

În urma măsurătorilor, se arată că fără a se lua în considerare poziţia în afara limitelor de drept a segmentelor de gard, imobilul reclamanţilor, cu nr. cadastral …., are o suprafaţă de 476 mp, faţă de 479 mp, din actul de vânzare cumpărare, iar  a(l) pârâtului, cu nr. cadastral …, ocupă o suprafaţă de 370 mp, în loc de 380 mp – conform actului de vânzare cumpărare, dar situaţia a rămas ca la început.

Mai arată că la început pârâtul a fost de acord cu rezolvarea amiabilă a litigiului, însă ulterior, atunci când i s-a solicitat de potenţialul cumpărător să îi permită accesul în vederea refacerii gardului, acesta a condiţionat acest accept, de cedarea de către reclamanţi a unei fâşii de  0,3 x 38, adică aproximativ 11,4 mp, mai mult decât îi lipseşte pârâtului în cartea funciară (10 mp), dar nu şi în realitate, acesta ocupând de le ei cca. 10 mp.

În aceste condiţii, reclamanţii arată că vânzarea imobilului lor nu s-a mai realizat, aceştia pierzând diferenţa de preţ de 47.500 euro, dar şi avansul de 2500 euro, 210 lei taxe notariale, motiv pentru care solicită obligarea pârâtului la plata acestor sume.

Cererea nu a fost motivată în drept şi a fost însoţită de adresa OCPI emisă la data de 24.06.2011, în dosarul …./06.06.2011 (fila 5), plan de amplasament şi delimitare al imobilului din mun. Buzău, . (fila 6), încheierea CF nr. … /16.09.2011 (fila 7), contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ../30.07.1998 la BNP Jalbă Norica (fila 9), antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …/08.06.2011 (fila 10 – 12).

Legal citat, pârâtul . Constantin a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat ca reclamanţii să formuleze precizări la cererea de chemare în judecată şi să procedeze la încadrarea în drept a capetelor de cerere expuse.

În eventualitatea în care se solicită obligarea sa la plata unor daune, solicită să se precizeze semnificaţia acestora şi izvorul răspunderii la care fac referire.

De asemenea, a arătat că este de acord cu cererea de grăniţuire, însă solicită ca instanţa să aibă în vedere următoarele:

Este proprietarul imobilului construcţie şi teren în suprafaţă de 380 mp, dobândită prin moştenire legală de la autorii părinţi . Alexandru şi . Al. Anuţa, conform certificatului de moştenitor nr. …/12.05.2011 eliberat de BN Legalis Buzău.

La rândul lor, autorii săi au dobândit proprietatea conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …/26.09.1964 de fostul Notariat de Stat Judeţean Buzău.

Se mai arată că suprafaţa de teren aferentă construcţiei descrisă în contractul de vânzare cumpărare are următoarele vecinătăţi şi dimensiuni ale laturilor : la N – str. Salvării – 10 ml, la S – Negrea  - 10 ml, la E – . Târcolea – 38 ml, la V – . Mircea – 38 ml.

În considerarea acestor elemente de identificare, arată că a întocmit documentaţia de carte funciară, fiind-i întabulat dreptul de proprietate conform Încheierii nr. …/08.08.2011.

Faţă de dreptul de proprietate asupra terenului rezultat din cuprinsul titlului său şi cu respectarea acestui drept, arată că este de acord cu grăniţuirea proprietăţilor, împrejurare în care prin expertiza tehnică, urmează să se dispună cu privire la necesitatea mutării sau nu a însemnelor de hotar existente în prezent.

Mai arată că nu este de acord cu capătul de cerere privind plata unor daune, întrucât aspectele legate de neîndeplinirea formalităţilor privind vânzarea preconizată de către reclamanţi, nu îi pot fi imputabile.

Odată cu întâmpinarea, a depus în copie extras CF (fila 24), plan de amplasament şi delimitare al imobilului (fila 25), anexa nr. 1 (fila 26), contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …/28.09.1964 de Notariatul de Stat al Raionului Buzău (fila 27).

Reclamanţii au depus precizări şi completări la cererea de chemare în judecată.

Astfel, s-a arătat că înţeleg să renunţe la cererea de plată a celor 2500 euro, însă au solicitat obligarea pârâtului la plata taxelor „solicitate” (aprecierea NN) de instanţă , plata expertului şi a executorului judecătoresc, cheltuielile de transport, alte cheltuieli.

A mai solicitat ca instanţa să pună interdicţie  mamei vitrege a pârâtului să mai intervină în relaţia cu virtualii cumpărători.

La rândul său, pârâtul a formulat cerere reconvenţională , prin care a solicitat ca instanţa să constate că a dobândit proprietatea suprafeţei de aproximativ 16 mp pe calea uzucapiunii de lungă durată.

Arată că începând cu anul 1945 şi până la înstrăinarea imobilului în beneficiul părinţilor săi, configuraţia suprafeţei de teren aferentă casei de locuit nu s-a schimbat, limita despărţitoare între cele două proprietăţi fiind parţial constituită din gard şi parţial de peretele casei actualmente proprietatea reclamanţilor, între spatele casei reclamanţilor şi curtea sa neexistând niciodată un gard despărţitor.

Dovada acestei situaţii de fapt şi stăpânirii de către autorii săi şi anterior acestora de către ceilalţi proprietari, în toată perioada de timp de peste 70 de ani constituind-o existenţa unor butuci de vie , a unei pompe de apă amplasate pe suprafaţa la care reclamanţii emit pretenţii , precum şi a unui garaj amplasat parţial chiar pe linia despărţitoare.

Mai mult, zonele în care cele două proprietăţi sunt despărţite prin gard, actuala configuraţie şi actualul amplasament al acestuia, arată că conving cu privire la faptul stăpânirii de către pârât a diferenţei de teren legat de care reclamanţii pretind drepturi în sensul solicitărilor din cererea introductivă.

În condiţiile în care din probe ar rezulta că stăpâneşte o suprafaţă de teren care excede limitei incluse în titlul de proprietate, dat fiind posesia de lungă durată, publică, utilă, sub nume de proprietar, neîntreruptă, evident şi în considerarea joncţiunii posesiilor intervenite, solicită ca instanţa să constate dreptul său de proprietate cu privire la acesta.

Odată cu cererea reconvenţională, s-a depus adresa FN emisă de OCPI Buzău (fila 37), încheierea nr. …../08.08.2011 (fila 38), contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …../28.09.1964 de Notariatul de Stat al Raionului Buzău (fila 39 – 40), certificatul de moştenitor nr. …./26.01.1996 (fila 41 - 42), certificatul de moştenitor nr. …./12.05.2011 (fila 43 – 44), plan de amplasament şi delimitare al imobilului (fila 45 ), încheierea nr. …./16.09.2011 (fila 46).

Reclamanţii au formulat întâmpinare la cererea reconvenţională, prin care au solicitat respingerea cererii, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, se arată că aşa după cum chiar pârâtul recunoaşte în cererea reconvenţională, nu a existat niciodată un gard împrejmuitor între cele două proprietăţi, această împrejurare datând din perioada în care proprietăţile au aparţinut autorilor lor.

În aceste condiţii, arată că respectarea hotarului dintre cele două proprietăţi s-a întemeiat de-a lungul timpului pe acceptarea tacită a autorilor şi a lor.

Prin urmare, încălcarea de către una sau alta din părţi a liniei de hotar dintre cele două proprietăţi s-a întemeiat pe tolerare şi nicidecum pe acceptarea ideii că cel care a comis încălcarea hotarului a făcut-o cu emiterea unei pretenţii de dobândire a calităţii de proprietar.

Aşadar, aşa zisa stăpânire de peste 70 de ani (prin joncţiunea posesiilor), dacă a existat, ea nu a fost exercitată sub nume de proprietar ci în calitate de detentor precar.

Apreciază că dacă ar fi existat o împrejurare contrară, autorii pârâtului ar fi forţat edificarea unui gard despărţitor cu caracter definitiv, pe întreaga lungime a hotarului.

Acest lucru nu s-a întâmplat şi se reflectă chiar în documentaţia tehnică aferentă întabulării proprietăţii pârâtului reclamant.

Concluzionând, arată că detenţia precară nu poate constitui temei al prescripţiei achizitive de lungă durată şi precizează că acţiunea introductivă are caracterul unei grăniţuiri pure şi simple, necesitatea promovării ei fiind determinată de neînţelegerile ivite între părţi cu prilejul întocmirii documentaţiilor tehnice de întabulare.

La data de 27.02.2012, în şedinţa publică, reclamanţii au arătat, iar instanţa a consemnat faptul că aceştia înţeleg să renunţe la pretenţiile faţă de pârât, recunoscând cererea modificatoare şi completatoare aflată la fila 28 dosar.

La acelaşi termen, instanţa a încuviinţat ca fiind pertinente, concludente şi utile soluţionării cauzei, proba cu acte şi expertiză topo cadastrală, iar pentru pârât şi proba cu interogatoriul reclamanţilor şi doi martori. A fost desemnat ca expert Oprea Marian.

Primul raport de expertiză (fila 82 – 91) a fost depus pentru termenul din data de 07.02.2012. la acelaşi termen, au fost administrate şi proba cu interogatoriul reclamanţilor, încuviinţată anterior (fila 92 – 93) şi au fost audiaţi cei doi martori, declaraţiile acestora aflându-se la filele 94 – 95.

Împotriva primului raport de expertiză au ridicat obiecţiuni atât pârâtul (fila 115), cât şi reclamanţii (fila 117 – 118).

În şedinţa de judecată din data de 24.09.2012, instanţa a încuviinţat obiecţiunile formulate, dispunând completarea raportului de expertiză.

Pentru termenul din data de 19.11.2012, expertul a depus completarea solicitată (fila 137 – 146).

Reclamanţii au formulat din nou obiecţiuni la raportul de expertiză completat, care au fost admise de către instanţă, conform încheierii de şedinţă din data de 28.01.2013.

Cea de a doua completare a raportului de expertiză s-a depus pentru termenul din data de 09.09.2013 (fila 183 – 186).

Nici această completare nu a fost apreciată ca fiind suficientă, nici de către reclamanţi, dar nici de către pârâţi. Obiecţiunile au fost încuviinţate în şedinţa din data de 07.10.2013.

A treia completare la raportul de expertiză a fost depusă pentru termenul din data de 18.11.2013 (fila 214 – 219), după apelarea cauzei, motiv pentru care instanţa a dispus comunicarea a câte unui exemplar al lucrării părţilor.

Şi această completare a fost contestată de ambele părţi. Instanţa a admis obiecţiunile în şedinţa din data de 06.01.2014.

Completarea nr. 4 la raportul d e expertiză s-a depus pentru termenul din data de 02.02.2014 (fila 220 – 222). Ca şi în cazul celorlalte completări, au ridicat obiecţiuni ambele părţi.

În şedinţa de judecată din data de 03.03.2014, instanţa a luat act de faptul că expertul Oprea Marian a fost suspendat, motiv pentru care a dispus înlocuirea sa în cauză, procedând la repartizarea prin tragere la sorţi a unui nou expert, în persoana dlui. Murariu Dan.

Prima lucrare s-a depus pentru termenul din data de 13.10.2014 (fila 255 – 263).

Ca şi în cazul primului raport, reclamanţii au prezentat obiecţiuni (fila 271). În şedinţa de judecată din data de 10.11.2014, şi pârâtul a efectuat oral menţiuni referitoare la lucrarea depusă. Instanţa le-a încuviinţat şi a dispus emiterea unei adrese către expert, pentru a răspunde.

Completarea la raportul de expertiză s-a depus pentru termenul din data de 02.02.2015 (fila 282 – 287). Instanţa a dispus comunicarea raportului părţilor, amânând cauza pentru termenul din data de 30.03.2015.

Pârâtul a depus concluzii scrise.

Analizând materialul probator administrat, instanţa reţine următoarele:

Pe fond, acţiunea formulată urmează a fi admisă în parte, respectiv, în ceea ce priveşte acţiunea în grăniţuire.

Reclamanţii şi pârâtul sunt vecini, reclamanţii fiind proprietarii imobilului situat în mun. Buzău, ., conform Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …../30.07.1998 la BNI Jalbă Norica, iar pârâtul fiind proprietarul fiind proprietarului imobilului situat în mun. Buzău, …., conform Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …./26.09.1964 de fostul Notariat de Stat Judeţean Buzău şi certificatului de moştenitor nr. …/12.05.2011 eliberat de BN Legalis Buzău.

Conform declaraţiilor martorilor audiaţi în cauză, între cele două proprietăţi nu a existat un gard clar delimitat pe întreg aliniamentul vecinătăţii. Martorii au indicat faptul că există o porţiune de gard „de la str. Salvării”.

Potrivit art. 560 C.C., „proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.”

Grăniţuirea în sine este o operaţiune materială prin care se delimitează terenurile învecinate, care aparţin unor proprietari diferiţi, prin semne exterioare de hotar. Ea serveşte astfel stabilirii pe orizontală a limitelor corporale ale dreptului de proprietate asupra terenurilor. Această delimitare se face pe baza datelor conţinute în titlurile de proprietate ale părţilor, prin bună-învoială.

De asemenea, instanţa apreciază că acţiunea în grăniţuire poate fi intentată în cazul inexistenţei unei graniţe între proprietăţile funciare şi deopotrivă atunci când există semne de demarcaţie, dar acestea nu au fost stabilite prin acordul părţilor ori prin hotărâre judecătorească.

Instanţa reţine că între părţi au existat şi există diferende în ceea ce priveşte stabilirea liniei de hotar existentă între cele două proprietăţi. Ca drept dovadă, instanţa reţine că pârâtul a solicitat reclamanţilor prezenţa la OCPI, pentru rezolvarea amiabilă a nepotrivirilor rezultate în urma măsurătorilor necesare efectuării documentaţiei de Carte Funciară, conform adresei nr. …./06.06.2011.

Drept urmare, instanţa apreciază că se impune tranşarea definitivă a acestei chestiuni, prin hotărâre judecătorească.

Cele două proprietăţi sunt parţial despărţite de un gard, astfel după cum chiar martorii audiaţi au arătat-o, iar părţile, prin multitudinea obiecţiunilor formulate, au confirmat.

Cu referire strictă la graniţa celor două proprietăţi, instanţa a constatat că părţile au poziţii contradictorii, fiecare afirmând că linia de hotar este înspre proprietatea celuilalt.

În cauză au fost efectuate două expertize, cu mai multe completări - prima, neputând fi reţinută de către instanţă, datorită suspendării din funcţie a expertului desemnat  - Oprea Marian.

Cea de a doua expertiză, efectuată de expert Murariu Dan, contestată şi aceasta de ambele părţi şi refăcută, fără a putea da un răspuns „mulţumitor” celor interesaţi, va fi totuşi avută în vedere de către instanţa de judecată la stabilirea liniei de hotar.

Instanţa va proceda la analizarea variantei la care a înţeles să se oprească şi va prezenta propriile argumente pentru care s-a oprit la schiţei de plan Planşa 3 („grăniţuire potrivit dispoziţiilor instanţei”), la Raportul de expertiză Tehnică Judiciară Topo Cadastrală, depus la data de 13.10.2014, efectuat de expert Murariu Dan.

1. Pentru început, nu va putea primi varianta efectuată de reclamanţi şi primită de instanţă la dosar la termenul din data de 30.03.2015, deoarece aceasta Nu este efectuată de un expert autorizat, Nu îndeplineşte normele unei schiţe care să fie agreate de OCPI şi, cel mai important, provine de la o parte INTERESATĂ în cauză, iar sub acest aspect, instanţa ar fi putut fi acuzată de favorizarea uneia dintre părţile litigante. Drept urmare, instanţa s-a oprit la una din variantele pe care expertul desemnat a înţeles să le prezinte.

2. Instanţa a avut în vedere actele de proprietate prezentate de cele două părţi şi, în special, deschiderile la strada Salvării, unde atât reclamanţii, dar şi pârâtul deţin din acte 10 ml, conform actelor de proprietate prezentate (conform Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …/30.07.1998 la BNI Jalbă Norica şi Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …./26.09.1964 de fostul Notariat de Stat Judeţean Buzău). Conform schiţei aleasă, reclamanţii vor avea o deschidere de 9,90 ml, iar pârâtul o deschidere de 10,04 ml. Drept urmare, deschiderea la această stradă este APROPIATĂ de cea din acte.

3. SUPRAFAŢA de teren menţionată în varianta aleasă de către instanţă este APROAPE de cea menţionată în fiecare act de proprietate. Astfel, reclamanţii vor avea 468 mp, în loc de 479 mp, cât este în act, iar pârâtul va avea 379 mp, în loc de 380 mp cât este în act. Diferenţele sunt explicabile datorită modului în care au fost efectuate măsurătorile în cazul ambelor proprietăţi, fără instrumente clare de precizie, iar în acest sens sunt chiar RECUNOAŞTERILE efectuate de ambele părţi prin cererile formulate la dosar.

4. La stabilirea liniei de hotar, instanţa a avut în vedere ca aceasta să reflecte susţinerile pârâtului şi necontestate de către reclamanţi referitoare la poziţionarea garajului şi magaziei, identificate în schiţă ca C 5 şi C 6, (respectiv, garajul şi magazia), potrivit cărora, acestea sunt edificate chiar pe lina de hotar.

Referitor la linia de hotar dintre cele două proprietăţi, aflată în continuarea construcţiei C 5 şi pct. 26 din str. Salvării, instanţa va respinge susţinerea pârâtului potrivit căreia limita de hotar ar fi constituită de chiar peretele casei reclamanţilor. Aşa după cum se poate observa în planşa foto depusă la fila 196 dosar, lângă peretele casei se află dale de beton, înlăturate parţial chiar de către pârât, dar acest lucru nu poate fi reţinut ca fiind de natură a-i constitui acestuia un avantaj.

De altfel, butucul de vie este amplasat la extremitatea dalei, în lateralul imobilului, şi PE LINIA DE HOTAR aleasă de către instanţă.

Referitor la gura de vizitare a pompei de apă, aflată la acest moment pe terenul reclamanţilor, aceasta poate fi mutată, în caz de neînţelegere între vecini, de către pârât şi cu cheltuieli rezonabile, prin raportare la dreptul de proprietate ce se individualizează prin limitele sale exterioare, prin prezenta.

Pentru toate aceste argumente, instanţa va admite cererea şi va stabilie linia de hotar dintre proprietăţile situate în mun. Buzău, …., aparţinând reclamanţilor, respectiv, pârâtului, pe aliniamentul 11 – L – M – N – O - 26, conform schiţei de plan Planşa 3 („grăniţuire potrivit dispoziţiilor instanţei”), la Raportul de expertiză Tehnică Judiciară Topo Cadastrală, depus la data de 13.10.2014, efectuat de expert Murariu Dan, care face parte integrantă din prezenta.

Părţile vor efectua gardul despărţitor pe aliniamentul propus prin prezenta.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională formulată de … Constantin, privind revendicarea suprafeţei de 16 mp, acesta urmează a fi respins ca nefondat, pentru următoarele considerente:

Potrivit soluţiei aleasă de către instanţa la momentul stabilirii grăniţuirii, pârâtul deţine la acest moment aproape suprafaţa deţinută în titlu, respectiv, 379 mp, în loc de 380 mp cât este în act. Pe de altă parte, reclamanţilor le lipseşte chiar mai mult, respectiv 11 mp (468 mp, în loc de 479 mp). Aşa după cum arătam, diferenţele sunt explicabile datorită modului în care au fost efectuate măsurătorile în cazul ambelor proprietăţi, fără instrumente clare de precizie, iar în acest sens sunt chiar RECUNOAŞTERILE efectuate de ambele părţi prin cererile formulate la dosar.

Acţiunea în revendicare presupune ca proprietarul să facă dovada că a pierdut posesia bunului său, iar instanţa să îi recunoască acest drept asupra bunului şi să dispună restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.

În cauză, pârâtul  nu au făcut dovada că pierdut posesia asupra vreunei suprafeţe de teren, în defavoarea reclamanţilor. Dimpotrivă, linia de hotar fiind stabilită potrivit susţinerilor părţilor, a confirmat faptul că deţine aproape atât cât are în acte, diferenţa de un mp fiind nesemnificativă, pentru argumentele deja arătate.

Pentru aceste considerente, cererea reconvenţională  privind revendicarea va fi respinsă, ca fiind nefondată.

Referitor la cererea de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, instanţa va reţine că atât reclamanţii, cât şi pârâtul au efectuat cheltuieli necesare judecăţii.

Pe de altă parte, art. 560 CC arată că aceste cheltuieli vor fi suportate în mod egal. Drept urmare, se impune compensarea cheltuielilor efectuate de fiecare în parte.

Domenii speta

Spete similare