Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Iasi sub nr. 14353/245/2014 reclamanta SC I P I B SA a solicitat in contradictoriu cu paratii LD E G I si S M pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare cumparare pentru imobilul adjudecat in cadrul procedurii de insolventa a SC … SRL.
In motivarea cererii reclamanta arata ca, la data de 14.01.2013 a participat la licitatia organizata de LD E G I in calitate de lichidator judiciar al SC … SRL, pentru vanzarea imobilului situat in Iasi, zona B , compus din teren intravilan in suprafata de mp, in cadrul careia a fost declarata castigatoare a licitatiei si a achitat integral pretul in termenul stabilit.
Reclamanta mai arata ca, desi nici pana in prezent nu a incheiat cu lichidatorul judiciar contractul de vanzare cumparare in forma autentica, acesta a solicitat inchiderea procedurii si radierea debitoarei din Registrul Comertului, iar prin sentinta civila nr. 1173/26.06.2013 pronuntata de Tribunalul Iasi in dosarul nr. … s-a dispus inchiderea procedurii insolventei si radierea debitoarei din Registrul Comertului.
Sustine reclamanta ca, desi a castigat licitatia si a achitat integral pretul imobilului, nu detine un titlu de proprietate pentru acesta si nici nu poate sa obtina semnarea unui contract de vanzare cumparare, avand in vedere inchiderea procedurii falimentului si incetarea calitatii de lichidator al LD E. G. I..
Reclamanta mai arata ca, in mod eronat lichidatorul judiciar a solicitat inchiderea procedurii falimentului, in conditiile in care cunostea faptul ca nu s-a semnat un contract de vanzare cumparare pentru imobilul adjudecat, astfel incat, nu putea opera transferul dreptului de proprietate cu privire la acesta.
In drept, au fost invocate disp. art. 35 C.pr.civ., art. 120 al. 2, 132 al. 2 din Legea 85/2006, art. 235 al. 3 din Legea 31/1990.
In sustinerea cererii au fost depuse la dosarul cauzei inscrisuri.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru.
Parata LD E G I a depus precizari prin care a aratat, in esenta ca, a solicitat inchiderea procedurii falimentului impotriva debitoarei si radierea SC C S SRL din evidentele ORC Iasi cu respectarea prevederilor Legii 85/2006, iar la data de 04.04.2013 si data de 07.05.2013 s-a adresat reprezentantului reclamantei cu rugamintea de a stabili o zi si o ora in care un reprezentant al sau sa se prezinte in Iasi, pentru a semna contractul de vanzare cumparare pentru imobilul situat in Iasi, zona B , adjudecat prin procesul verbal de licitatie nr. ….
In sustinerea precizarilor au fost depuse inscrisuri.
Parata S. M. nu a formulat intampinare.
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin procesul verbal de licitatie cu supraoferte nr. … reclamanta a adjudecat terenul intravilan in suprafata de … mp situat in Iasi, zona B., proprietatea debitoarei SC .. SRL, aflata in procedura falimentului. Potrivit mentiunilor din cuprinsul procesului verbal de licitatie, contractul de vanzare cumparare in forma autentica urma a fi incheiat la un birou notarial de pe raza teritoriala a sediului social al vanzatorului, respectiv in Iasi, costurile aferente incheierii contractului urmand a fi suportate de catre cumparator.
Procesul verbal de licitatie incheiat la data de 14.01.2013 nu are efect translativ de proprietate, ci da nastere unor drepturi de creanta, respectiv, obligatia vanzatorului, in speta a lichidatorului, de a transmite dreptul de proprietate pentru imobilul in discutie si obligatia corelativa a cumparatorului de plata a pretului.
Potrivit art. 1650 C.civ., vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa il plateasca.
Conform art. 1516 C.civ., creditorul are dreptul la indeplinirea integrala, exacta si la timp a obligatiei.
Asadar, in lumina executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, instanta, in baza dispozitiilor legale anterior enuntate, poate constata intervenita vanzarea-cumpararea unui imobil, in masura in care toate conditiile de valabilitate ale conventiei sunt indeplinite.
De asemenea, potrivit disp.art. 1528 C.civ., in cazul neexecutarii unei obligatii de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, sa execute el insusi ori sa faca sa fie executata obligatia.
Prin urmare, cu atat mai mult, instanta poate complini lipsa de consimtamant a debitorului atunci cand acesta refuza indeplinirea exacta a obligatiei asumate si cand executarea in natura a acesteia este posibila.
In speta, insa, din inscrisurile aflate la dosarul cauzei, rezulta faptul ca neincheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica pentru imobilul adjudecat nu este imputabila paratilor ci reclamantei.
Astfel, desi parata LD E. G. I., in calitate de lichidator judiciar al SC . . . SRL, a solicitat reclamantei prin adresele transmise la data de 04.04.2013 si data de 07.05.2013, sa stabileasca o zi si o ora in care un reprezentant al reclamantei sa se prezinte in Iasi pentru a semna contractul de vanzare cumparare cu privire la imobilul situat in Iasi, zona B., adjudecat prin procesul verbal de licitatie nr. …., demersurile sale au ramas fara nici un rezultat.
Mai mult, procedand in acest mod, reclamanta nu face altceva decat sa isi invoce propria culpa in neincheierea contractului de vazare cumparare in forma autentica.
De altfel, din hotararile judecatoresti depuse de catre reclamanta la dosarul cauzei, s-ar putea trage concluzia ca reclamanta si-a format o practica din a solicita instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vazare cumparare pentru imobilele adjudecate, invocand aceleasi motive ca in prezenta cauza, fiind bine cunoscut faptul ca obtinerea unui act translativ de proprietate pe aceasta cale este mult mai putin costisitoare decat incheierea contractului in forma autentica la un notar public.
Prin urmare, instanta apreciaza ca reclamanta nu a facut dovada unei lipse de consimtamant a paratilor la incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica si pe care sa il complineasca si nici nu a facut dovada ca paratii sunt cei care au refuzat sa se prezinte la notar in vederea incheierii actului translativ de proprietate in forma autentica.
Instanta apreciaza ca, in asemenea conditii, daca s-ar admite actiunea reclamantei si s-ar pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, rolul instantei ar fi acela de a autentifica in locul unui notar public contractul de vanzare cumparare intervenit intre parti.
Cat priveste sustinerile partilor referitoare la respectarea sau nu de catre lichidatorul judiciar a dispozitiilor legale privind inchiderea procedurii falimentului si radierea debitoarei de la ORC, instanta apreciaza ca acestea nu pot fi analizate in prezenta cauza, intrucat exced obiectul cererii de chemare in judecata si, mai mult decat atat, verificarea respectarii sau nu a acestor prevederi legale a fost facuta deja de catre judecatorul sindic atunci cand a admis cererea lichidatorului de inchidere a procedurii si de radiere a debitoarei de la ORC.
In baza acestor considerente, instanta va respinge actiunea formulata, ca neintemeiata.
Curtea de Apel Iași
Hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare. Interpretarea și aplicarea art. 207 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 31/1990. Corelația cu art. 131 din Legea nr. 85/2014
Tribunalul Neamț
Constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare – cumpărare. Examinarea respectării dispoziţiilor art. 948 Cod civil la data încheierii antecontractului.
Judecătoria Lehliu-Gara
REZOLUŢIUNE CONTRACT – DE VÂNZARE CUMPĂRARE
Curtea de Apel Oradea
RECURS LITIGII CU PROFESIONISTI. EXECUTAREA DE CATRE ADMINISTRATORUL/ LICHIDATORUL JUDICIAR A OBLIGATIILOR CE REZULTA DIN ANTECONTRACTELE DE VÂNZARE – CUMPARARE CU DATA CERTA, ANTERIOARE DESCHIDERII PROCEDURII ÎMPOTRIVA PROMITENTULUI VÂNZATOR. NEÎNDEPLINI
Curtea de Apel București
Rezolutiune contract de vânzare-cumparare. Neîndeplinirea de catre reclamant a unei obligatii esentiale, ce face imposibila executarea în bune conditii a contractului, nu-i da dreptul acestuia de a solicita aplicarea sanctiunii rezolutiunii.