Contract de împrumut cu ipoteca

Contract de împrumut cu ipoteca.Desfiintarea titlului de proprietate privind imobilul asupra caruia a fost înscrisa ipoteca.Consecinte.

Soarta unui drept real accesoriu depinde în mod direct de soarta dreptului real principal pe care se grefeaza, atunci când dreptul de ipoteca asupra imobilului precum si interdictia de înstrainare si grevare  au avut ca temei dreptul de proprietate înscris anterior în favoarea uneia dintre partile  contractului de împrumut cu ipoteca. Or, desfiintarea dreptului real de proprietate al titularului printr-o hotarâre judecatoreasca anterioara atrage, în virtutea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, si desfiintarea dreptului real accesoriu de ipoteca înscris în cartea funciara si întemeiat pe dreptul de proprietate desfiintat retroactiv.

În cauza nu sunt aplicabile dispozitiile art.20 alin.2 teza finala din Legea nr.7/1996 „daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane”. Aceste prevederi sunt aplicabile în cazul în care are loc o transmitere a dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul, sarcinile care greveaza imobilul fiind pastrate în acest caz,iar nu în cazul desfiintarii cu efect retroactiv a titlului.

(Tribunalul Arad,sectia civila,decizia civila  nr.186/R/03 martie 2010,dosar nr. 1227/250/2009)

Prin sentinta civila nr. 880 din 22.10.2009 pronuntata  în dosarul nr. 1227/250/2009, Judecatoria Lipova a respins actiunea civila exercitata de reclamantul C.I. împotriva pârâtului S. G. pentru rectificare CF, fara cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca potrivit sentintei civile nr.121/2008-dosar nr.211/250/2006 al Judecatoriei Lipova, definitiva si irevocabila, s-a dispus anularea actului de dezmembrare si iesire din indiviziune nr.455/2001, cu constatarea nulitatii absolute a contractelor de vânzare cumparare încheiate ulterior acestuia, printre altele constatându-se si nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare având numar de autentificare nr. 2987/2004, încheiat între SC C. M. SRL Caransebes si V. F., la persoana careia face referire reclamantul în prezenta actiune, dispunându-se si rectificarea corespunzatoare a CF nr. 3509 Sâmbateni si CF nr. 3637 Sâmbateni. Instanta de fond a mai retinut din considerentele hotarârii ca S. E. avea calitatea de mandatar al persoanei juridice de mai sus dar si de asociat la celelalte care au fost parti în contractele anulate însa în prezenta cauza, nu s-a facut însa dovada ca exista vreo legatura între contractul de ipoteca nr.1567/2005 în considerarea caruia s-a efectuat înscrierea de sub C.1 si cea de sub B 2 din CF nr. 300102 Paulis provenita prin conversia CF nr. 3637 Sâmbateni si celelalte  acte juridice anulate. Cum nu s-a anulat titlul care a justificat înscrierile de mai sus si nici nu s-a dovedit ca acesta este lovit de nulitate ca urmare, spre exemplu, a relei credinte a pârâtului la încheierea acestuia, judecatoria a concluzionat ca nu se impune radierea din cartea funciara a înscrierilor de mai sus.

Împotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamantul C. I., solicitând instantei de control judiciar, în urma admiterii caii de atac, modificarea în tot a sentintei recurate în sensul admiterii actiunii cu consecinta dispunerii rectificarii cartii funciare nr.3637-Sâmbateni, cu nr.top. 91/2, privind imobilul din sat Sâmbateni nr.414/A, si a radierii înscrierii privind interdictia de înstrainare si grevare notata în favoarea pârâtului S. G. sub B2, a radierii dreptului de ipoteca înscris în favoarea aceluiasi pârât sub C1 si a îndrumarii OCPI Arad – Biroul Lipova sa efectueze cuvenitele mentiuni în cartea funciara. În motivele de recurs, a apreciat ca sentinta atacata este netemeinica si nelegala,  singura motivare a instantei de fond potrivit careia, contractul de ipoteca în baza caruia s-a efectuat înscrierile a caror radiere se solicita nu au legatura cu contractele anterioare anulate, apare ca fiind stranie, atâta timp cât parte a contractului de ipoteca încheiat cu pârâtul este V.F. care nu mai are vreun drept asupra imobilului din litigiu, titlul sau fiind anulat de catre hotarârile judecatoresti pronuntate anterior. În drept, a invocat dispozitiile art.304 ind. 1 Cod procedura civila, art. 480 Cod civil  Legea nr.7/1996.

Analizând sentinta atacata din prisma criticilor aduse prin motivele de recurs si ale prevederilor art.304 si art.3041 Cod proc.civ., tribunalul a apreciat ca recursul este fondat, solutia instantei de fond fiind consecinta unei gresite aplicari ale legii, motiv de recurs prev. de art.304 pct.9 Cod proc.civ.

În cauza de fata este pe deplin aplicabil principiul elementar de drept resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, fiind evident ca soarta unui drept real accesoriu depinde în mod direct de soarta dreptului real principal pe care se grefeaza. Or, dreptul de ipoteca asupra imobilului, înscris sub C-1 precum si interdictia de înstrainare si grevare înscrisa sub B-2 din C.F. nr.414/A – Sâmbateni, au avut ca temei dreptul de proprietate înscris anterior în favoarea numitei V. F., parte  în contractul de împrumut cu ipoteca încheiat cu pârâtul S. G. Or, desfiintarea dreptului real de proprietate al titularului V. F., prin sentinta civila nr.121/12 februarie 2008 a Judecatoriei Lipova ramasa irevocabila, atrage, în virtutea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, si desfiintarea dreptului real accesoriu de ipoteca înscris în cartea funciara si întemeiat pe dreptul de proprietate desfiintat retroactiv. În cauza nu sunt aplicabile dispozitiile art.20 alin.2 teza finala din Legea nr.7/1996 „daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane”. Aceste prevederi sunt aplicabile în cazul în care are loc o transmitere a dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul, sarcinile care greveaza imobilul fiind pastrate în acest caz. În speta de fata însa nu a avut loc o transmitere dreptului de proprietate a numitei V. F. ci o desfiintare retroactiva a titlului ei si a dreptului ei de proprietate cu toate consecintele pe care efectul retroactiv al nulitatii le produce, inclusiv acela al desfiintarii actelor subsecvente, mai ales daca acestea erau acte de constituire de drepturi reale accesorii, asa cum este dreptul de ipoteca. Aplicabilitatea acestui principiu, ca efect al nulitatii, rezulta din interpretarea a fortiori a prevederilor art.1770 Cod civil care consacra caracterul rezolubil al unei ipoteci grefate pe un drept de proprietate rezolubila. Or, în conditiile în care o ipoteca îsi pierde valabilitatea în cazul rezolutiunii actului juridic valabil a dreptului principal pe care se grefeaza, cu atât mai mult se produce desfiintarea dreptului de ipoteca în masura în care se constata ca dreptul principal pe care se grefeaza a fost dobândit în mod nevalabil, printr-un titlu lovit de nulitate.

În acest sens, sunt pe deplin aplicabile prevederile art.34 pct.3 din Legea nr.7/1996, conform carora rectificarea de carte funciara este admisibila atunci când nu mai sunt îndeplinite conditiile de existenta ale dreptului înscris. Or, din cele expuse mai sus, rezulta ca dreptul de ipoteca, ca drept real imobiliar accesoriu, nu poate subzista din moment ce dreptul de proprietate pe care s-a grefat, a fost desfiintat retroactiv prin constatarea nulitatii titlului achizitorului V. F.. În plus, în conditiile în care desfiintarea titlului numitei V. F. are ca efect desfiintarea ipotecii conventionale consimtite ulterior, aceeasi trebuie sa fie solutia si cu privire la interdictia de înstrainare consimtita în favoarea lui S. G. care nu îsi mai gaseste nici utilitatea si nici temeiul în conditiile în care numita V. F. nu mai este proprietar al imobilului.

Având în vedere aceste considerente de fapt si de drept, în temeiul art.312 alin.1 si 3 Cod proc.civ., rap. la art.304 pct.9 Cod proc.civ., tribunalul a admis recursul declarat de recurentul C. I. în contradictoriu cu intimatul S. G. împotriva sentintei civile nr.880/22 octombrie 2009, pronuntata de Judecatoria Lipova în dosar nr.1227/250/2009, având ca obiect rectificare de carte funciara , modificând în totalitate sentinta atacata în sensul ca, în temeiul art.34 pct.3 Cod proc.civ. a admis actiunea civila formulata de reclamantul C. I. în contradictoriu cu pârâtul S. G. si în consecinta a dispus rectificarea cartii funciare C.F. nr.3637-Sâmbateni, cu nr.top. 91/2, privind imobilul din sat Sâmbateni nr.414/A în sensul radierii înscrierii privind interdictia de înstrainare si grevare notata în favoarea pârâtului S. G. precum si a radierii dreptului de ipoteca înscris în favoarea aceluiasi pârât,cu îndrumarea corespunzatoare a OCPI Arad – Biroul Lipova de a efectua cuvenitele mentiuni în cartea funciara conform prezentei decizii.

Domenii speta

Spete similare