Contracte

Prin cererea înregistrată sub nr. 6287/207/2012 din data de 31.10.2012, reclamantul PN, a chemat în judecata pe pârâtii NM, BE, GG, solicitând instanţei sa pronunte o hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare, asupra imobilului teren cu destinatie agricola în suprafata de 1300 m.p. situat în extravilanul comunei G, Judetul Olt, în sola .., parcela ..cu vecinii la ...

Motivând în fapt, reclamantul a arătat că autorul pârâţilor, NVa dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului prin reconstituirea dreptului de proprietate potrivit titlului de proprietate nr…./96/9.02.1996 iar prin antecontractul de vânzare-cumpărare certificat sub nr.82/19.03.2005, acesta s-a obligat să-l vândă în viitor reclamantului, la preţul de 130 lei, primit în întregime la data încheierii actului.

A mai arătat că este posesorul terenului, pentru care plăteşte impozit iar la data de 7.11.2008, promitentul-vânzător a decedat, moştenirea acestuia fiind acceptată de pârâtii NM, BE, GG conform certificatului de moştenitor nr…/….2011 – BNP Cernat Paulina, Cernat Costin Şerban şi Mitru Radian.

A mai arătat că, întrucât pârâţii au refuzat încheierea contractului, a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract.

În drept, a  invocat disp. art.1516 alin.1, art.1073 C.civil, coroborat cu art.1528 alin.1, art.1077 C.Civ. rap. la art.1669 alin.1 (art.5 alin.2 din Titlul X - Circulaţia juridică a terenurilor din Lg. nr.247/2005).

În baza art. 242 alin.2 C.p.c a solicitat judecarea cauzei în lipsă.

Reclamantul a depus la dosar, în copii: titlu de proprietate 57604/96, antecontract de vânzare cumpărare cu încheierea de atestare nr.82 din 19.03.2005, acte identitate părti, chitante care atesta plata impozitului, certificat de mostenitor nr.53 din 15.04.2011– BNP Cernat Paulina, Cernat Costin Şerban şi Mitru Radian, sentinta civila nr.3015 din 05.07.2012 pronunţată în dosarul nr.2639/207/2012, sentinta civila nr.4654/2011 pronunţată în dosarul nr.2710/207/2011, certificat de sarcini nr.14170 din 29.04.2011, certificat de atestare fiscală nr.1374/13.05.2011 emis de Primăria Gostavăţu.

Pârâţii, desi legal citati, nu s-au prezentat în instanţă, nu au formulat întâmpinare şi nu au propus probe în apărare.

Prin sentinţa civilă nr.4986/20.11.2012, instanţa a admis excepţia nelegalei timbrări a cererii de chemare în judecată, invocata de instanta din oficiu, şi a anulat  cererea formulată de reclamantul PN, în contradictoriu cu pârâtii NM, BE, GG, judeţul Olt, ca insuficient timbrată.

 Împotriva acestei sentinţe, la data de 7.01.2013, a declarat recurs, recurentul reclamant PN, susţinând că a depus la dosarul cauzei timbrul judiciar de 1,5 lei şi taxa judiciară de timbru potrivit chitanţei nr.0363908/12.11.2012 eliberată de DITLS4 Bucureşti prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire AR09817295707 din 19.12.2012 depusă la OP nr. 28 Bucureşti.

În drept, a invocat dispoz. art. 304 pct.5 coroborat cu art. 104 Cod proc. civilă .

A depus la dosarul de recurs: cerere de depunere înscrisuri împreună cu chitanţa nr.0363908/12.11.2012 eliberată de DGITL Sect.4 Bucureşti privind achitarea taxei judiciare de timbru, copie titlu de proprietate nr.57604/96/1996.

Prin decizia nr.149/18.02.2013, Tribunalul Olt – Secţia I Civilă, în temeiul art.312 alin.1 şi alin.5 Cod proc.civ, a admis recursul recurentului reclamant, a casat hotărârea şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

La Judecătoria Caracal, dosarul a fost înregistrat sub nr.6287/207/2012*.

La data de 27.05.2014, reclamantul a depus la dosar certificatul de sarcini nr.25997/07.05.2014 şi certificatul de atestare fiscală  nr.2063/21.05.2014.

Legal citaţi pârâţii nu au formulat întâmpinare.

Analizând actele şi lucrările cauzei, instanţa constată:

Pârâţii NM, BE, GG sunt, conform certificatului de mostenitor nr… din ….2011– BNP Cernat Paulina, Cernat Costin Şerban şi Mitru Radian, moştenitorii defunctului NV, care a fost proprietarul terenului extravilan arabil în suprafaţă de 1300 m² situat pe raza com.Gostavăţu, jud.Olt în tarlaua 52/1 parcela 74.

La data de 19.03.2005, defunctul NV a  încheiat cu reclamantul PN înscrisul sub semnătură privată intitulat antecontract de vânzare-cumpărare, privind terenul în suprafaţă totala de 1300 m², stabilind pretul de 1300000 lei vechi, achitat la data semnarii actului, şi au convenit ca în viitor să incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.

Conform art.2 alin 1 din Legea nr. 247/2005, lege aplicabilă la data intervenirii convenţiei, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

În cauză, instanţa constată că intenţia părţilor nu a fost de a transmite imediat proprietatea asupra terenului în litigiu ci să încheie în viitor un contract prin care să opereze transferul proprietăţii din patrimoniul paratului în cel al reclamantului, antecontractul încheiat reprezentând o promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare.

Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un contract prin care părţile se obligă să încheie în viitor la preţul stabilit un contract de vânzare cumpărare şi care dă naştere unor drepturi de creanţă şi obligaţii reciproce în favoarea beneficiarilor promisiunii, părţile având obligaţia de a se prezenta la notar în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de art. 948 Cod civil: consimţământul valabil exprimat al părţilor, capacitate deplină de exerciţiu, obiect determinat şi cauză licită.

Dacă promitentul vanzator nu-şi respectă obligaţia asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea să solicite în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natura pagubelor să pronunţe în baza art. 1073 şi 1077 Cod civil o hotărâre  judecătorească.

Acest act jurisdicţional va tine loc de act autentic de vânzare cumpărare şi va avea caracter translativ de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate de la data rămânerii irevocabile din patrimoniul promitentului vânzător în patrimoniul beneficiarului promisiunii în calitate de cumpărător.

 Art. 5. alin 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 dispune ca în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Având ca obiect un teren, pentru care legea impune condiţia încheierii în formă autentică a actelor de înstrăinare, convenţia intervenită între părţi la data de 19.03.2005 are valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare ce dă naştere în sarcina părţilor a unor obligaţii "de a face", respectiv de a vinde şi a cumpăra în viitor şi a încheia actul în forma cerută de lege. Este adevărat că, în caz de neîndeplinire de bună-voie a acestei obligaţii de către una dintre părţi, instanţa poate în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor şi în virtutea art. 1077 Cod Civil să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, dar speţa de faţă se circumscrie şi normei cu caracter special conţinută în art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 care dispune că "în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract".

Instanţa constată că în prezenta cauză nu sunt îndeplinite toate condiţiile legale în vederea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti prin care să se dispună transferul dreptului de proprietate din patrimoniul pârâtului vânzător în cel al reclamantului cumpărător.

Astfel, instanta constata ca, in speta, nu este indeplinita una dintre conditiile esentiale pentru a putea pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare cumparare, si anume cea privind refuzul pârâţilor (moştenitori ai promitentului vânzător) de a-şi îndeplini obligatiei "de a face" asumată de autorul lor, respectiv de a vinde în viitor şi a încheia actul în forma cerută de lege.

Astfel, instanta observa ca nu se poate imputa nici-o culpa pârâţilor fata de neîncheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei nerezultând înştiinţarea, convocarea sau notificarea acestora la o dată concretă la notar în vederea realizării vânzării-cumpărării.

În lipsa înştiinţării, convocării sau notificării pârâţilor pentru a se prezenta la notar în vederea încheierii actului în formă autentică, instanţa consideră că nu se poate reţine refuzul acestora de a-şi îndeplini această obligaţie, cu atât mai mult cu cât obligaţia de a se prezenta la un notar revenea în egală măsură şi reclamantului.

Susţinerea reclamantului că a pus în întârziere pe pârâţi prin cererea de chemare în judecată, care a făcut obiectul dosarului civil, nr.2710/207/2011, nu poate fi primită de instanţă, întrucât, pârât în respective cauză a fost NV, decedat la data introducerii acţiunii, iar pârâţii din prezenta cauză nu au fost conceptaţi în acel dosar pentru ca instanţa să considere că au fost puşi în întârziere.

Instanţa consideră deci că, pentru a încheia actul în formă autentică, pârâţii aveau nevoie de concursul reclamantului, sens în care trebuiau înştiinţaţi cu privire la o dată concretă (zi şi oră) la care să se prezinte la notar, şi în cauză nu s-a probat că aceste elemente au fost aduse la cunoştinţa pârâţilor. 

Ca atare, instanta nu poate constata intervenita vanzarea-cumparea imobilului care face obiectul acţiunii, nefiind indeplinite cerintele legale pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Postat 30.06.2014

Domenii speta

Spete similare