Contract de închiriere- plata chiriei şi a garanţiei

CONTRACT DE ÎNCHIRIERE- PLATA CHIRIEI ŞI A GARANŢIEI

Deliberând asupra cauzei comerciale de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. …/200/2012 la data de 20.04.2012 reclamanta SC GEROM SA, a solicitat obligarea pârâtului PN la plata sumei de 167,80 lei reprezentând diferenţă garanţie contractuală, 564,40 lei reprezentând diferenţă chirie, 189,87 lei dobânzi legale, 97 lei cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reclamanta a arătat că la data de 06.01.2009 între cele două părţi a fost încheiat contractul de închiriere nr …/09.01.2009 pentru folosinţa unui angajat al societăţii, iar potrivit prevederilor contractuale a depus in contul pârâtului suma de 847,80 lei cu titlu de garanţie contractuală, ce urma să fie eliberată la data încetării contractului.

A învederat că la data de 10.06.2009 a avut loc rezilierea contractului prin acord, astfel încât se impunea restituirea garantiei. A precizat că pârâtul a restituit doar o parte din această garanţie, respectiv suma de 680 lei.

Reclamanta a arătata că a achitat chiria integral pe perioada desfăşurării contractului, inclusiv pe luna iunie 2009. Avand in vedere ca incepând cu data de 10.06.2009 contractul a încetat, reclamanta a aprecia că pentru luna iunie datora locatorului doar suma de 282,10 lei.

 Precizat că anterior promovării acţiunii a încercat rezolvarea litigiului pe cale amiabilă, prin înştiinţarea locatorului asupra cuantumului obligaţiei de plată, însă nu s-a putu finaliza, deoarece pârâtul a precizat că a oprit suma de bani drept contravaloare a întreţinerii şi a unor utilităţi care nu erau afişate la data încetării contractului.

A precizat că plata utilităţilor şi a întreţinerii reveneau personal salariatului pentru care fusese închiriat apartamentul.

A apreciat ca detine o creanţă certă, lichidă şi exigibilă, solicitând şi plata dobânzii legale precum şi a cheltuielilor de judecată.

În drept cererea a fost întemeiată pe prevederile art. 969, 970, 1073, 1082 di C.civ, art. 112, 242, 274 C.pr.civ. si dispozitiile OG 9/2000, OG 13/2011.

 În dovedirea cererii, reclamanta a depus, în fotocopii chitanţa, contract de închiriere, accord de încetare a contractului, adrese, dovezi de comunicare, convocare la conciliere, raspuns, extras de cont, fisa de calcul a dobanzii.

Cererea  a fost lega timbrata cu taxa de timbru judiciar în cuantum de 94 leişi 3 lei timbru judiciar.

Pârâtul a formulat întâmpinare princare a solicitat respingerea actiunii aratand ca între cele două părţi s-a încheiat contractul de închiriere pentru un apartament, pentru perioada 06.01.2009 – 05.01.2010.

În ceeace priveste rezielierea acestui contract a arătat că în perioada 24-25.06.2009 a fost sunat de RL, cea pentru care a fost închiriat apartamentul, pentru a veni la imobil, convenind sa se întâlneasca în data de 28.06.2009. la această dată numita RL l-a anunţat că se muntă din apartament iar motivul pentru care l-a contactat era sa-i predea cheile, fapt cu care a fost deacord, convenind ca cheltuielile ce vor veni pe parcurs să le recupereze din garanţie.

A învederat ca aceasta l-a rugat să semneze un accord că nu are nici o obiectie privind starea imobilului, pe care a acceptat s ail semneze, fara a observa data trecuta pe acel accord.

A invederat ca garantia este constituita cu scopul de a garanta locatorul în situaţia în care chiriaşul pleacă fără aşi achita contravaloarea facturilor pentru utilităţile folodite, chirie şi alte daune.

A arătata că a fost contactat de reclamantă care i-a adus la cunoştinţă că are de achitat suma de 680 lei diferentă de garantie, sumă pe care a restituit-o.

A mai aratat ca a achitat conravaloarea utilitatior la întretinere şi energie electrică în valoare de 226,76 lei, astfel încât reclamanta a încasat necuvenit suma de 58,96 lei.

În drept cererea nu a fost motivata.

A depus la doasarul cauzei chitante.

La data de 22.05.2013 pârâtul a formulat completare la întâmpinare şi cerere reconventionala prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 58,96 lei reprezentand suma incasata necuvenit precum si plata cheltuielilor judiciare.

În motivarea cererii a arătat că reclamanta trebuia să ii acorde un preaviz de 60 de zile asa cum se prevede în OUG 40/1999, aceasta nerespectand nici preavizul de 5 zile stabilit de părţi prin contract, termen considerat de parat abuziv, intrucat contracine legii speciale.

A precizat ca reclamanta a initiat un accord prin care partile de comun caord au convenit incetarea contractului incepand cu data de 10.06.2009, dar trebuia ca reclamanta sa initieze un act additional la contractul de inchiriere cu privire la data la care inceteaza acest accord.

A învederat ca reclamanta nu a facut dovada datei la care i-a fost predat imobilul ce a facut obiectul contractului de inchiriere, bun imobil ce trebuia predat cu proces verbal de predare primire, act ce nu s-a incheiat.

In plus, a aratat, ca acest contract s-a incheiat pe o perioada de un an de zile, cu plata unei chirii lunare, iar nu pe zile.

In ceea ce priveste garantia, a invederat ca aceasta s-a constituit potrivit prevederilor art. 37 din OUG 40/1999 si art. 4,2 la nivelul unei chirii lunare, pentru a fi acoperite cheltuielile de intretinere curenta si utilitatile de care a beneficiat chiriasul pe perioada existentei contractului.

A precizat ca a restituit suma de 680 de lei in data de 27.10.2009 catre reclamanta, asa cum i s-a solicitat, fiind insa in eroare fata devaloarea sumelor achitate darcare erau in sarcina reclamantei, astfel incat aceasta a incsat necuvenit suma de 58,96 lei.

În ceea ce priveşte penalitatile a aratat ca atat timp cat nu datoreaza debitul principal nu datoreaza nici penalitati.

 A precizat ca in contract nu a fost trecuta o clauza cu privire la dobanzi iar reclamanta nu a facut aplicarea prevederilor legale privind diminuarea dobanzii legale cu 20 % aplicabile raporturilor civile.

În drept a invocat prevederile art. 115 – 119 C.pr.civ.

În probatiune a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, iinterogatoriu, martori.

Cererea a fost legal timbrata cu taxa de timbru de 8 lei si 0,30 lei timbru judiciar.

Reclamanta a formulat intampinare la cererea reconventionala prin care a solicitat inlaturarea tuturor aparirilor formulate.

A invederat ca paratul a semnat acordul de incetare pe cale amiabila a contractului, fiind astfel in eroare in ceeace priveste nerespectarea preavizului de 5 zile.

A precizat ca respectivul conract incheiat intre parti nu intra sub incidenta OUG 40/1999 deoarece aceasta ordonanta reglementeaza situatia unor contracte speciale de inchiriere. Nici prevederile art. 1825 nu isi gaseste palicarea, deoarece acest text a intrat in viguare la data de 24.07.2009 iar contractual dintre parti a fost incheiat in data de 06.01.2009.

A aratat ca in cauza contractul a incetat prin acordul de vointa a partilor si nu prin rezieliere. In ceeace priveste antedatarea acestui accord de incetare a precizat ca nu este reala, iar procesul verbal de predare primire nu a fost incheiat deoarece nici la momentul incheierii contractului nu a fost intocmit un astfel de act.

A precizat ca pentru luna iunie 2009 societatea datora doar suma de 282,10 lei, ban ice au fost efectiv achitati, avand in vedere ca chiria era de 200 euro pentru o luna intreaga, dar chiriasul nu a stat decat 10 zile.

In ceea ce priveste garantia a aratat ca aceasta nu a avut drept scop acoperirea contravalorii eventualelor utilitati ce nu erau achitate la incetarea contractului pentru ca aceste utilitati trbuiau achitate de salariatul pentrucare se inchiria apartamentul, iar prin contract nu si-a luat aceasta obligatie.

Referitor la dobanda legala solicitata a aratat ca aceasta a fost calculata de la data scadentei pana la data de 20.04.2012 cand a fost promovata actiunea, iar temeiul legal il reprezinta prevederile art. 1082 – 1088 C.civ., iar aceste dobanzi sunt datorate indifferent daca a fost inserata in contrct o clauza privitoare la acestea.

În ceea ce priveste cuantumul acesteia a aratat ca nu a calculate dobanda legala cu diminuarea de 20 %, darindreapta aceasta situatie prin restrangerea capatului de cererereferitoare la cuantumul dobanzii, in sensul ca este de 151,90 lei, precum si 97 lei cheltuieli de judecata.

Cu privire la cererea reconventionala a solicitat respingerea acesteia deoarece cheltuielile de intretinere erau datorate de salariatul care locuia in acel imobil.

În probaţiune a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, interrogatoriu, martori.

Instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisuri si proba cu un martor, fiind audiati martorii … pentru paratul –reclamant si … pentru reclamanta, declaratiile acestora fiind consemnate si depuse la dosarul cauzei.

Partile au formulat concluzii scrise prin care au reiterat sustinerile lor.

 Analizand actele si lucrarile dosarului, constata urmatoarele:

La data de 06.01.2009 intre reclamanta SC GEROM SA, in calitate de locatar si paratul PN, in calitate de locator s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 1, inregistrat la Administratia Fuinantelor Publice Buzau sub nr. …./09.01.2009, cu privire la inchiriereaa imobilului situate in mun. Buzau, bdul. Unirii, bl. O3, ap. 27, jud. Buzau, astfel cum rezulta din contractul afalat la fila 8.

Potrivit acestui contract, la art. 4.2, locatarul s-a obligat sa plateasca chiria in cuantum de 200 euro lunar pe toata perioada contractului.

De asemenea in contract se prevede la punctul 4.2 ca locatarul avea obligatia de a consemna o garantie la nivelul unei chirii lunare ce se inapoia chiriasului dupa predarea imobilului inchiriat proprietarului.

La punctul 4.4 din contract se prevede ca numita Rusu Lucia va achita contravaloarea utilitatilor ( cablu TV, intretinere, RAM, RENEL, etc) si cheltuielile pentru intretinerea curenta a apartamentului.

Durata acestui contract a fost stabilita de parti potrivit art. 5 din contract la un an, respectiv de la data de 06.01.2009 pana la data de 05.01.2010 cu posibilitatea de a se prelungi.

In ceea ce priveste rezilierea contractului partile au stabilit ca oricare dintre parti poate cere rezilierea unilaterala cu un aviz de 5 zile, reziliere ceare efecte numai pentru viitor, fara a afecta obligatiile scadente.

La data de 10.06.2009 partile au incheiat un acord prin care, de comun accord, au convenit incetarea contractului de inchiriere incepand cu data de 10.06.2009, astfel cum reiese din inscrisul depus la fila 10 din dosar.

Faptul ca acest accord a fost incheiat de parti la data de 10.06.2009 rezulta atat din data inserata pe acest inscris cat si din Registrul de intrari iesiri a Reclamantei, la pozitia 4589 din data de10.06.2009 fiind trecut acest acord ca venind de la oficiu.

Din declaratia martorului Stanga Iulian Laurentiu rezulta ca aceste inscrisuri erau redactate de consilierul juridic, apoi erau semnate si de directorul general, mai apoi de catre loacator, si ulterior erau inregistrate intr-un registru, declaratie ce se coroboreaza si cu sustinerile martorei RL.

Astfel instanta nu poate retine apararea formulate de parat conform careia acest acord a fost semnat la o alta data, nefacandu-se nici o proba in acest sens.

In ceea ce priveste apararea formulate de parat conform careia in cauza nu s-a respectat termenul de preaviz de 5 zile prevazut in contract, si nici termenul de 60 de zile prevazut de OUG 40/1999, instanta retine ca nu era necesar un astfel de termen in conditiile in care conractul de inchiriere a incetat prin accord, termenul prevazut de parti fiind stipulat in cazul incetarii contractului prin rezolutiune, ceea ce nu este cazul.

Mai mult, termenul de 60 de zile prevazut de OUG 40/1999 nu este aplicabil in cauza, avand in vedere ca acest act normative priveste o anumita categorie de contracte de inchiriere, respective contractile de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, precum si cele folosite de asezamintele social culturale si de invatamant, de partied politice, de sindicate si de alte organizatii neguvernamentale, legal inregistrate, prelungite sau reinnoite conform Legii nr. 17/1994 si aflate in curs de execuare la data intrarii in viguare a ordonantei de urgenta si nu contractele de inchiriere incheiate intre particulari, unde sunt aplicabile regulile generale din materia contractelor.

Potrivit art. 969 C.civ. Conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante. Ele se pot revoca prin consimtamantul mutual sau din cause autorizate de lege.

Conform art. 981 C.civ. clauzele obisnuite intr-un contract se subanteleg, desi nu sunt exprese intr-insul.

Astfel nici apararea conform careia trebuia sa se incheie un act aditional la contract cu privire la incetarea contractului nu poate fi retinuta de instanta, deoarece un contract poate inceta prin acordul de vointa a partilor, chiar daca nu a fost mentionata aceasta posibilitate in contract, avand in vedere ca prevederile contractuale se completeaza cu legea ce reglemeteaza acea materie.

Reclamanta a avut obligatia de a consemna o garantie la nivelul unei chirii lunare ce se inapoia chiriasului dupa predarea imobilului inchiriat proprietarului.

Avand in vedere ca partile au inteles sa inceteze raporturile contractuale dintre ele, in sarcina locatorului s-a nascut oblligatia de a restitui grantia consemnata, asa cum reiese din contractul de inchiriere.

Instanta nu poate retine apararea paratului, potrivit careia aceasta garantie a fost constituita conform prevederilor art. 37 din OUG 40/1999, avand in vedere ca acest act normative nu este aplicabil in cauza, ci se aplica unor contracte de inchiriere speciale.

Avand in vedere ca din contractul incheiat de parti rezulta ca aceasta garantie a fost consemnata la nivelul unei chirii lunare si a fost prevazuta la articolul referitor la plata chiriei, instanta apreciaza ca aceasta garantie a fost depusa pentru a se garanta plata chiriei si nu alte obligatii.

Astfel instanta nu poate retine sustinerile martorului SI, conform caruia aceasta garantie se restituia ulterior incetarii contractuşlui dupa ce se achitu toate utilitatile sau eventuale distrugeri, avand in vedere ca nu s-a prevazut acest aspect in contractul incheiat de parti.

Reclamanta a consemnat suma de 847,80 lei cu titlu de garantie, iar partul a restituit suma de 680 lei, conform extrasului de cont din data de 27.10.2009

Astfel, deoarece locatarul a indeplinit obligatiile ce ii reveneau, respectiv de a consemna garantia si de a achita chiria in fiecare luna, locatorul nu are nici un drept pentru a retine aceasta suma de bani, astfel incat instanta il va obliga pe parat la restituirea sumei de 167,80 lei.

In ceea ce priveste capatul de cerere privind obligarea paratului la plata sumei de 564,40 lei, reprezentand diferenta de chirie, platita in avans pentru luna iunie 2009, instanta retina ca reclamanta a achitat chiria aferenta lunii iunie 2009, in cuantum de 846,50 lei asa cum reiese din extrasul de cont din data de 19.06.2009.

Avand in vedere ca acest contract de inchiriere a fost incheiat pe o perioada de un an de zile, iar chiria a fost stabilita de parti la 200 de euro pe luna, instanta urmeaza a respinge acest capat de cerere, avand in vedere ca acest contract a incetat in cursul lunii iunie, astfel incat aceasta plata era datorata.

Partile nu au stabilit chiria pe zile, ci pe luna, instanta apreciind ca nu conteaza cate zile a locuit efectiv acolo persoana pentru care s-a inchiriat apartamentul, aceasta chirie fiind datorata pentru intreaga luna, chiar daca a locuit in imobil doar 10 zile.

Potrivit art. 1 din O.G. nr. 9/ 2000, părţile sunt libere să stabilească, în convenţii, rata dobânzii pentru întârzierea la plata unei obligaţii băneşti, art. 2 prevăzând că în cazul în care, potrivit dispoziţiilor legale sau prevederilor contractuale, obligaţia este purtătoare de dobânzi fără să se arate rata dobânzii, se va plăti dobânda legală.

Totodată, art. 1079 alin. 1 Cod civil prevede că punerea în întârziere se face printr-o notificare adresată debitorului, dacă acesta nu este de drept în întârziere. Potrivit art. 1088 alin. 1, la obligatiile care au de obiect o suma oarecare, daunele-interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decat dobanda legala, alin. 2 stabilind că aceste daune-interese se cuvin fara ca creditorul sa fie tinut a justifica despre vreo paguba şi nu sunt debite decat din ziua cererii in judecata, afara de cazurile in care, dupa lege, dobanda curge de drept. În aceeaşi măsură, conform art. 1081, daunele nu sint debite decat atunci cand debitorul este in intarziere de a indeplini obligatia sa.

În cauza de faţă, debitorul este de drept in intarziere, de la data incetarii contractului de inchiriere, astfel poate fi obligat la plata daunelor interese de la momentul naşterii obligaţiei de restituire a debitului principal, astfel incat va obliga paratul la plata dobanzii legale in cuantum de 57,389 lei, calculata pana la data de 20.04.2012 precum si in continuare pana la plata efectiva.

Referitor la dobanda legala aferenta sumei de 564,40 lei, reprezentand diferenta de chirie, avand in vedere solutia ce se va pronunta cu privire la capatul principal, urmeaza a se respinge si acest capat de cerere accesoriu.

In ceeace priveste cererea reconventionala formulate de paratul PN, de obligare a reclamantei SC GEROM SA la plata sumei de 58,96 lei reprezentand suma incasata necuvenit, instanta retine urmatoarele:

Conform art. 992 C.civ. cel ce, din eroare sau cu stiinta, primeste aceea ce nu-i este debit, este obligat a-l restitui aceluia de la care l-a primit.

Paratul a restituit reclamantei suma de 680 lei din garantia depusa de reclamanta in suma de 847,80 lei.

Potrivit facturilor achitate de parat la utilitati, pentru imobilul ce a facut obiectul contractului de inchiriere, respectiv energie electrica si intretinere pentru lunile aprilie, mai si iunie 2009, acesta a achitat suma de 226,76 lei.

Acesta apreciaza ca suma de 58,96 lei din garantia restituita, a fost incasata necuvenit de reclamanta.

Astfel, pentru a se naste obligaia de restituire trebuie indeplinite urmatoarele conditii: prestatia executata sa fi avut semnificatia unei plati, asa cum reiese din extrasul de cont bancar eliberat de BCR in data de 27.10.2009 ( fila 22), paratul a restituit reclamantei suma de 680 lei, fiind astfel indeplinita aceasta conditie.

Trebuie ca datoria platita sa nu existe. Avand in vedere ca paratul avea obligatia de a restitui intreaga suma consemnata cu titlu de garantie reclamantei, aceasta conditie nu este indeplinita.

Instanta nu poate retine apararea paratului conform careia reclamanta era tinuta a achita utilitatile imobilului, in conditiile in care in cuprinsul contractului incheiat de parti s-a prevazut clar ca aceasta obligatie cade in sarcina persoanei ce locuieste in acel imobil, respectiv in sarcina numitei RL.

Avand in vedere ca reclamanta nu era obligate la plata utilitatilor, aceasta nu poate fi obligate sa restituie o suma de bani pe care a incasat-o in mod legal, astfel incat instanta urmeaza a respinge cererea reconventionala ca neintemeiata.

Pentru acestea, si vazand careclamanta nu a cazut in pretentii, instanta va respinge si cererea paratului de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor judiciare.

Totodată, stabilindu-se culpa procesuală a pârâtului, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă, il va obliga pe acesta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 25,02 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru , aferenta cererii admise de instanta.

Domenii speta

Spete similare