Anulare act

JUDECĂTORIA BUHUŞI

SENTINŢA CIVILĂ Nr..

Şedinţa publică de la .

Completul compus din:

PREŞEDINTE:  .

Grefier:  .

Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe reclamanta ...şi pe pârâţii ..., având ca obiect anulare act, constatare nulitate absolută parţială contract vânzare cumpărare.

Dezbaterile în fond au avut loc în şedinţa publică din ..., fiind consemnate în încheierea din aceea zi,

INSTANŢA

-deliberând-

Asupra cauzei civile de faţă, constată că:

Prin cererea înregistrată sub nr. .. la Judecătoria Buhuşi, reclamanta .....i-a chemat în judecată pe pârâţii ...., solicitând  constatarea nulităţii absolute parţiale a contractelor de vânzare-cumpărare nr......

Cererea a fost legal timbrată, cu 15 lei timbru judiciar şi 3033 lei taxă judiciară de timbru.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că în fapt prin dec. ..../R/1994 pronunţată în ds..... al Tribunalului Bacău, s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate în ceea ce o priveşte pe reclamantă în calitate de moştenitoare a def. ...., pentru suprafaţa de 1,13 ha teren, situat în com. ..., jud. Bacău, pe vechiul amplasament avut de autorii săi, reclamanta obţinând T.P.... pentru această suprafaţă de teren .

Ulterior din Decizia nr. .../2003 pronunţată în dosarul nr. ... al Curţii de Apel Bacău, s-a dispus, printre altele , anularea parţială a TP nr. ... emis pe numele pârâtului ... pentru suprafaţa de 4149 mp. din T 33, P 500/1, întrucât s-a apreciat vă reclamanta era proprietară pe întreg terenul în suprafaţă de 1,13 ha în care era inclusă aceea parcelă.

Cu ocazia îndeplinirii formalităţilor în vederea eliberării titlului său de proprietate  şi intabulării acestuia, reclamanta a aflat că terenul a fost vândut  de către ......  prin act autentic, deşi titlul acestuia fusese anulat, cum de altfel cunoştea. Întrucât această înstrăinare a avut la bază o cauză ilicită, reclamanta consideră că acest contract este nul absolut.

În drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 948, 966 şi urm. C. civ., respectiv pe ale art. 1238, 1246, 1247 şi 1254 N. C. civ.

În dovedire, reclamanta a depus la dosar copii ale următoarelor înscrisuri: contract vânzare-cumpărare nr. ...., contract de vânzare cumpărare ....din 09.06.2005, contract de vânzare-cumpărare nr. .... din 20.09.2005, decizia civilă nr...../R din 04.04.1994 sentinţa civilă nr. ..., titlu de proprietate nr..../10.05.2012 Decizia civilă nr. ...../14.04.2003, extras de carte funciară nr. ...., schiţă teren, certificat de grefă nr. ..... şi a solicitat interogatoriul pârâţilor.

Prin cererea depusă la dosar la data de 19.03.2013, numitul .... a precizat că .... este decedat de la data de .. şi prin urmare nu poate avea calitatea procesuală de pârât.

În dovedirea cererii sale, .... a depus certificat de deces ..., carte de identitate ..., sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale nr. .....

Prin cererea depusă la dosar la data de ...., reclamanta şi-a modificat acţiunea în sensul că nu doreşte să se judece cu ... ci cu ....

Pârâţii Botezatu au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acţiunii. În motivarea întâmpinării, au arătat că în anul 2005 când fiul lor ...se afla în Italia, o agenţie imobiliară i-a găsit acestuia  un teren, dar cum el nu se putea întoarce în ţară, au achiziţionat ei terenul pe numele lor. Au discutat cu vânzătorii care erau proprietari în baza unui contract autentic, după care, verificările în acest sens au fost făcute şi de notar. Astfel şi-au format convingerea că actele sunt legale şi că vânzarea-cumpărarea se poate face cu respectarea legii. Pârâţii ...consideră că  sunt cumpărători de bună credinţă şi arată că locuiesc în Bacău şi nu au cunoscut despre nici un impediment la achiziţionarea terenului.

Se mai arată în aceeaşi întâmpinare că prin decizia civilă a C.A.Bacău s-a dispus anularea titlului de proprietate iniţial şi anume s-a dispus anularea titlului de proprietate nr. .... emis pe numele lui ... doar cu privire la amplasament, indicându-se în mod expres T33 P500/1.

Terenul în suprafaţa de 4.400 mp. ce figurează pe titlul de proprietate al numitului  ... are un alt amplasament decât cel indicat în decizia sus menţionată şi anume T33 P500, dar şi un amplasament diferit de cel primit de reclamantă pe T.P. ... care este tarlaua 33 parcela 500/1/1.

Având în vedere că anularea titlului iniţial s-a făcut doar cu privire  la un alt amplasament, pârâţii apreciază că reclamanta nu are un interes legitim să ceară anularea contractului lor de vânzare cumpărare şi din aceste motive, înţeleg să invoce inadmisibilitatea acţiunii în constatare având în vedere că reclamanta are la îndemână calea realizării dreptului.

 Întâmpinarea a fost întemeiată în drept pe  art.205 Cod pr. civilă şi art. 35.

În apărare, pârâţii .....au depus documentaţie cadastrală şi au solicitat proba cu un martor. Au solicitat de asemenea harta parcelară de la Primăria comunei ..pentru tarlaua 33 şi o expertiză topo-cadastrală, la această din urmă probă renunţând ulterior.

Pârâtul .... a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii. În motivarea întâmpinării, a arătat că  el a cumpărat de la numiţii .... conform  contractului de vânzare cumpărare nr. ,,,, o suprafaţă de 4.442,69 mp. teren în comuna ,,,,.. judeţul Bacău şi nu de la persoanele indicate de reclamanta ...

Pârâtul ...mai arată că reclamanta, în acţiunea promovată, acuză pe numitul ... că ar fi vândut un teren care îi aparţine, dar el nu are nimic de a face cu această persoană. Reclamantul, dacă se consideră îndreptăţit, se poate îndrepta împotriva persoanelor vinovate pentru despăgubiri, dar el fiind de bună credinţă, actele de proprietate între soţii ..... ca vânzători şi  pârâtul .... ca şi cumpărător, sunt perfect valabile, întrucât s-a menţionat în contract prin declaraţie pe proprie răspundere, că terenul nu este sechestrat, ipotecat,confiscat sau scos din circuitul civil, este liber de sarcini şi servituţi, situaţie rezultată din extrasele de carte funciară nr. ..... eliberat de OCPI Buhuşi.

Mai arată pârâtul că vânzătorii nu sunt menţionaţi în nici un document contestat de reclamantă, iar dacă aceasta a obţinut o sentinţă judecătorească definitivă pe un teren, acesta nu se suprapune cu terenul cumpărat de el, iar Legea fondului funciar a fost adoptată în anul 1991, şi trecuseră 25 de ani de la adoptarea legii când el a cumpărat acest teren.

Pârâtul .... se consideră de bună credinţă şi apreciază că actele au fost întocmite în conformitate cu legislaţia în vigoare, de un notar public autorizat şi de la data încheierii, documentele au fost perfect legale.

Întâmpinarea a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 205 C. pr. civ.

Pârâţii ...... nu au formulat întâmpinare şi nu şi-au propus probe.

Părţile au fost legal citate, prezentându-se personal în faţa instanţei, doar pârâtul ...... Reclamanta şi pârâţii ...... au fost reprezentaţi în instanţă prin apărători.

Probele propuse de părţi au fost încuviinţate şi administrate de instanţă.

În cauză a fost solicitată de la BNP ...... şi a fost comunicată, documentaţia cere a stat la baza autentificării contractelor de vânzare-cumpărare contestate.

Din actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarea situaţie de fapt:

Prin d. c. nr. .... a Tribunalului Bacău (filele 7, 8 dosar), s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate al reclamantei, în calitate de moştenitoare a defuncţilor ....., pentru suprafaţa de 1,13 ha, situată în com. ..... jud. Bacău, pe vechiul amplasament al autorilor săi.

La data de ......, numitului .......i s-a s-a eliberat TP nr. ..... (fila 181), reconstituindu-se acestuia în baza Legii 18/1991, dreptul de proprietate asupra suprafeţei totale de 9948 mp teren, situată în com. ....., jud. Bacău.

Prin d. c. nr. ..... a Curţii de apel Bacău (filele 13-15 dosar), irevocabilă la data pronunţării, îndreptată ulterior prin încheierea din data de 27.06.2011 (fila 248 dosar), s-a dispus anularea titlului de proprietate emis pe numele lui ......, cu privire la amplasamentul suprafeţei de 4149 mp teren, situată în com......, jud. Bacău, în tarlaua 33, parcela 500, instanţa reţinând că acest teren se suprapune cu suprafaţa de 1,13 ha ce a aparţinut autorilor reclamantei şi că numitul  .... are dreptul la acest teren, dar constituirea dreptului de proprietate trebuia făcută pe alt amplasament.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ... la BNP .... (fila 4 dosar), numitul ... vinde terenul pârâţilor ..., preţul vânzării fiind de 150.000.000 ROL.

După doar două zile, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ... la BNP ... (fila 5 dosar), pârâţii D....vând acelaşi teren pârâţilor B..., tot pentru preţul de 150.000.000 ROL.

După trei luni, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .. la BNP ... (fila 6 dosar), pârâţii ..vând acelaşi teren pârâtului ...., pentru preţul de 15.000 RON.

Prin s. c. nr. ... a Judecătoriei Buhuşi (filele 9-11  dosar), au fost obligate ... să întocmească documentaţia necesară emiterii titlului de proprietate pe numele reclamantei, iar Comisia Judeţeană Bacău să emită acest titlu, pentru suprafaţa de 1,13 ha teren, situat în com. ...., jud. Bacău.

La data de 10.05.2012, se eliberează pe numele reclamantei, TP nr. ...(fila 13 în prezentul dosar) pentru suprafaţa de 1,13 ha teren, situat în com. ....  jud. Bacău.

Situaţia de fapt a fost reţinută aşa cum a rezultat din înscrisurile depuse la dosar.

În drept, cu privire la aplicarea legii, instanţa urmează a avea în vedere dispoziţiile art. 6 al. 1 şi 2 din Noul Cod Civil, care reglementează principiul neretroactivităţii legii civile, prevăzând că actele şi faptele juridice încheiate, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi, generează efectele juridice prevăzute de legea în vigoare la data încheierii, săvârşirii sau producerii lor.

În speţă contractele a căror anulare se solicită fiind încheiate sub legea veche, instanţa va face aplicarea vechiului Cod Civil.

Cu privire la excepţiile lipsei interesului şi a inadmisibilităţii acţiunii, invocate de pârâţii .....prin întâmpinare, având în vedere argumentele invocate în susţinerea acestora şi certificatul de soluţie depus de reclamantă la fila 248 dosar, din cuprinsul căruia rezultă că prin încheierea de şedinţă  din data de 27 iunie 2011, pronunţată de Curtea de Apel Bacău, în dosarul nr...., a fost admisă cererea de îndreptare materială formulată de reclamanta .... şi s-a dispus îndreptarea erorii materiale din decizia ..... şi minută, în sensul că se va trece corect T33 P500 în loc de T33 P 500/1- înscrisă în titlul de proprietate nr. ....... din 03.02.1995 emis pe numele pârâtului ...., instanţa constată că s-a făcut dovada identităţii terenului cuprins în titlul reclamantei, cu cel ce a făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare a căror anulare se solicită şi în consecinţă urmează a respinge aceste excepţii.

Pe fondul cauzei, instanţa reţine că este considerat valabil încheiat acel act ce îndeplineşte condiţiile de fond şi de formă prevăzute de art. 948-968 C.civ.

Una dintre condiţiile de valabilitate enumerate de lege este cauza licită, ori în speţă această condiţie nu a fost îndeplinită în ceea ce priveşte primul  contract de vânzare-cumpărare .... întrucât actul ce a stat la baza acesteia, respectiv TP nr. ..... a fost anulat cum s-a arătat anterior, astfel încât vânzătorul iniţial nu era proprietarul terenului vândut, la data efectuării vânzării, fapt despre care el avea cunoştinţă, întrucât a fost parte în dosarul soluţionat prin d. c. nr. ...../14.04.2003 a Curţii de apel Bacău, fiind astfel în mod evident de rea-credinţă. Ori vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în cunoştinţă de cauză, este o operaţiune speculativă şi deci este nulă absolut.

Ca o consecinţă a nulităţii absolute a acestui contract de vânzare-cumpărare, în cauză devine aplicabil principiul anulării actelor subsecvente. Prin excepţie de la această regulă, sunt valabile însă, contractele încheiate de cumpărătorii de bună-credinţă.

Analizând buna credinţă invocată de pârâţi în apărare, instanţa constată că împrejurările în care au fost efectuate primele două vânzări ....,  respectiv la intervale foarte scurte de timp şi la acelaşi preţ, sunt de natură a răsturna prezumţia de bună-credinţă a cumpărătorilor, întrucât fac dovada clară a faptului că pârâţii ... au avut doar rolul de intermediari în transferul dreptului de proprietate asupra acestui teren. Aceşti pârâţi nu şi-au putut dovedi buna-credinţă, declaraţia martorului ... audiat la solicitarea pârâţilor ..., nefiind relevantă în acest sens. Astfel, martorul a relatat că, în calitatea sa de agent imobiliar, a intermediat vânzarea terenului între pârâţii ... şi că din certificatul fiscal şi din extrasul de carte funciară solicitate cu prilejul acestei vânzări, nu rezulta că ar fi existat vreun titlu anulat. Martorul a arătat însă că nu ştie ca pârâţii ....să-şi fi pus la acel moment probleme cu privire la motivele vânzării terenului la un interval atât de scurt de timp şi la acelaşi preţ şi că de altfel nici nu ştie ce preţ s-a plătit, dacă s-a plătit la notar şi nici nu a asistat la vreo discuţie între părţi cu privire la preţ. Această ultimă afirmaţie a martorului, ridică serioase semne de întrebare asupra sincerităţii sale, întrucât în calitatea sa de agent imobiliar intermediar al vânzării, ar fi trebuit să fie direct interesat de preţul acesteia în vederea stabilirii comisionului ce i se cuvenea.

Mai mult, pârâţii ...... - citaţi personal la interogatoriu - nu s-au prezentat în instanţă pentru a răspunde întrebărilor formulate de reclamantă şi depuse în scris la dosar, ceea ce, potrivit dispoziţiilor art. 358 C. pr. civ., constituie un început de dovadă, care se coroborează cu restul probelor administrate, în sensul susţinerii pretenţiilor reclamantei.

Apărătorul pârâţilor..... a afirmat că aceştia se află în străinătate, însă nu a depus nici o dovadă în acest sens, motiv pentru care, instanţa nu poate ţine seama de răspunsurile depuse la filele 300 şi 301 dosar.

Pentru motivele anterior expuse, instanţa nu va putea reţine că pârâţii ... şi .... s-au aflat în situaţia de excepţie a cumpărătorului de bună-credinţă şi în consecinţă va face aplicarea principiului desfiinţării actului subsecvent.

Pentru motivele astfel expuse, instanţa constată întemeiată cererea reclamantei cu privire la anularea parţială a contractelor de vânzare-cumpărare nr. .../07.06.2005, autentificat la BNP ... încheiat între ... în calitate de vânzător şi ... în calitate de cumpărători şi nr. ..., autentificat la BNP .., încheiat între ... în calitate de vânzători şi .... în calitate de cumpărători, în ceea ce priveşte suprafaţa de 4149 mp. teren situat în sat/com. ..... jud. Bacău, T 33 P 500 şi urmează a admite în parte cererea şi a constata nulitatea absolută parţială a acestora.

În ce-l priveşte pe pârâtul ... prezumţia de bună-credinţă a acestuia a fost susţinută de declaraţia martorului ..., care a relatat că pârâtul a cumpărat terenul cu gândul să ridice pe el o construcţie şi că deocamdată nu a început să construiască, fiind plecat în străinătate. Martorul a relatat că pe teren sunt plantaţi copaci şi că el este cel care se îngrijeşte de acest teren de aproximativ 3 ani, plăteşte impozitele cu banii pe care îi primeşte de la pârât când acesta vine în ţară şi că în cei 8 ani de când este proprietar pârâtul, nu a fost tulburat în posesie de nimeni.

Pârâtul ...a făcut dovada că locuieşte în străinătate, cu înscrisurile aflate la filele 240-243 dosar şi a răspuns în scris la interogatoriul formulat de reclamantă (fila 299 dosar), arătând că a cumpărat terenul pentru a-l utiliza în interes personal, ceea ce a şi făcut din anul 2005 până în prezent şi că preţul real al vânzării a fost de aproximativ 24.000 euro.

Pentru aceste motive, instanţa reţine că pârâtul .... se află în situaţia de excepţie a cumpărătorului de bună-credinţă şi în consecinţă urmează a respinge ca nefondată acţiunea în ceea ce-l priveşte.

Întrucât au căzut în pretenţii, pârâţii .... vor fi obligaţi în solidar, potrivit art. 274-277 C. pr. civ., să plătească reclamantei cheltuielile de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar şi onorariu avocat. Pentru aceleaşi motive, reclamanta va fi obligată să plătească pârâtului ....., cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge excepţiile inadmisibilităţii acţiunii şi a lipsei interesului.

Admite în parte cererea având ca obiect constatare nulitate absolută parţială contracte vânzare-cumpărare, formulată de reclamanta .... în contradictoriu cu pârâţii .....

Constată nulitatea absolută parţială a contractelor de vânzare-cumpărare:

-nr. ..../07.06.2005, autentificat la BNP ...., încheiat între .... în calitate de vânzător şi ... în calitate de cumpărători şi

-nr. .../09.06.2005, autentificat la BNP ..., încheiat între .... în calitate de vânzători şi ... în calitate de cumpărători,

în ceea ce priveşte suprafaţa de 4149 mp. teren situat în sat/com. .... jud. Bacău, T 33 P 500.

Respinge ca nefondată cererea privind constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare nr...../20.09.2005, autentificat la BNP .... încheiat între ..... în calitate de vânzători şi ..... în calitate de cumpărător.

Obligă pârâţii la plata cheltuielilor de judecată către reclamantă, după cum urmează:

-758,25 lei pârâtul .....;

-758,25 lei pârâţii .... împreună;

-758,25 lei pârâţii .... împreună.

Obligă reclamanta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3100 lei, către pârâtul ....

Cu drept de apel la Tribunalul Bacău în termen de 30 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică azi, .....

Domenii speta

Spete similare