Contestaţie la executare. Creditori privilegiaţi şi ipotecari . Distribuire pret. Ordine de preferinţă.

Sentinţă civilă 302 din 15.01.2014


Contestaţie la executare. Creditori privilegiaţi şi ipotecari . Distribuire pret. Ordine de preferinţă.  În cazul concursului între privilegiu şi ipotecă, privilegiul va căpăta rangul numai de la data înscrierii efective, deci după ipotecile înscrise anterior. Ipoteca înscrisă anterior, premerge privilegiului

 Sentinţa civilă nr.  302/15.01.2014 a Judecătoriei Galaţi

La  cererea creditoarei intimate X Bank  – SA,  a fost pornită executarea silită împotriva debitorilor X, Y și Z, în temeiul titlului executoriu reprezentat de Contract de credit nr. 117/16.08.2007 și Act adițional nr. 1/29.09.2011.

Prin Încheierea nr. 1809/21.02.2013, pronunțată de Judecătoria Galați în dosarul nr. 3998/233/2013, a fost încuviințată executarea silită a debitorilor X,Y,Z la cererea creditoarei X Bank – SA, pentru obligațiile reieșite din titlul executoriu reprezentat de Contract de credit nr. 33301471/23.03.2010 și Contract de garanție reală mobiliară nr. 117/16.08.2007 .

In cadrul acestui dosar de executare, s-a procedat la valorificarea prin vânzare la licitaţie publică a imobilului proprietatea debitorilor.

Din extrasul de carte funciară a rezultat că imobilul supus executării este grevat de următoarele sarcini:

-drept de ipotecă în favoarea creditoarei X Bank S.A., notat la data de 20.08.2007, în valoare de 43.000 euro

-somație imobiliară din data de 25.01.2011, emisă de BEJ A la data de 24.01.2011,

-somație de plată din data de 25.01.2011, pentru plata sumei de 11.101,58 lei, la cererea creditoarei Asociației de Proprietari nr. Galați,

-somație de plată din data de 12.06.2012, emisă de BEJ A;

-somație imobiliară din data de 12.06.2012, emisă de BEJ A, creditor Banca Y, pentru suma de 35.059,92 lei,

-somație de plată din data de 14.02.2013, emisă de BEJ B;

-somație de plată din data de 14.02.2013, pentru plata sumei de 3.858,12 lei, la cererea creditoarei Z IFN S.A.,

-somație de plată din data de 29.05.2013, emisă de BEJA C;

-somație de plată din data de 29.05.2013, pentru plata sumei de 41.356,65 lei, la cererea creditoarei X Bank  Galați

-adresa nr. 95/10.09.2013, emisă de Asociația de Proprietari nr. Galați

-drept de ipotecă legală, la data de 10.09.2013, în valoare de 10.170,51 lei, în favoarea Asociației de Proprietari nr. Galați.

Urmare a licitaţiei organizate în data de 04.09.2013, imobilul a fost vândut şi adjudecat pentru preţul de 153.825 lei.

Prin Procesul - verbal de distribuire preţ din data de 19.09.2013, întocmit în dosar de executare silită nr. 163/2013, suma totală recuperată, de 153.825 lei, s-a distribuit, conform ordinii de preferinţă prevăzută de art.563 Cod proc.civ. de la 1865, astfel:

-suma de 4.264 lei cu titlu de onorariu și cheltuieli de executare silită se virează către BEJA C

-suma de 151,40 lei cu titlu de cheltuieli de executare silită se virează către BEJ A

-suma de 869,24 lei cu titlu de cheltuieli de executare silită se virează către BEJ B

-suma de 10.170,51 lei se virează Asociaţiei de proprietari nr. Galaţi

-suma de 138.369,85 lei se virează în contul creditoarei ipotecare de rang I

Creditoarea X Bank S.A.a contestat modul de distribuire a sumelor rezultate din executarea silită,  apreciind că creditorul ipotecar este preferat creditorului privilegiat.

Conform dispozițiilor art. 570 alin.2 C.proc.civ. de la 1865, cel nemulţumit de modul stabilit pentru eliberarea sau distribuirea sumei rezultate din executare poate cere executorului să consemneze obiecţiile sale în procesul verbal care poate fi contestat în termen de 3 zile.

În baza art. 563 C.proc.civ. de la 1865 (care stabilește ordinea de preferință la distribuirea sumelor provenite din executarea silită în situația în care au depus şi alţi creditori titlurile lor), se plătesc cu prioritate creanţele reprezentând cheltuieli de judecată sau de executare silită, urmând creanţele rezultând din împrumuturi bancare și apoi alte creanțe. În cazul creanţelor care au aceeaşi ordine de preferinţă, dacă legea nu prevede altfel, suma realizată se repartizează între creditori proporţional cu creanţa fiecăruia.

Potrivit dispozițiilor art. 51 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute, privilegiu care se înscrie în cartea funciară a imobilului.

Potrivit dispozițiilor art.1778 Cod civil 1864, numai prin înscriere ipoteca devine opozabilă faţă de terţi, tot astfel marcându-se şi rangul de preferinţă al ipotecii.

Deci ipoteca este dominată de principiul publicităţii. Orice sarcină reală imobiliară trebuie supusă publicităţii spre a deveni opozabilă faţă de terţi. În cazul ipotecii, publicitatea constă în înscrierea în registrul special sau, după caz, în cartea funciară.  Numai prin înscriere, ipoteca devine opozabilă faţă de terţi şi, tot astfel, se marchează rangul de preferinţă al ipotecii.

De asemenea, potrivit art. 2342 alin.2 C.civ., creditorul privilegiat este preferat titularului unei ipoteci imobiliare dacă îşi înscrie privilegiul în cartea funciară mai înainte ca ipoteca să fi fost înscrisă.

Prin urmare, în cazul concursului între privilegiu şi ipotecă, privilegiul va căpăta rangul numai de la data înscrierii efective, deci după ipotecile înscrise anterior. Ipoteca înscrisă anterior, premerge privilegiului.

Instanţa reţine că, deși intimata Asociația de Proprietari nr. Galați are calitatea de creditor privilegiat, calitate dată de art. 51 din Legea nr. 230/2007, privilegiul imobiliar al asociaţiei de proprietari, conform dispozițiilor art. 29 din HG nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007, este opozabil celorlalţi creditori numai de la data îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară, urmând ca executarea silită a acestui privilegiu să se efectueze, potrivit  art.31 din acelaşi act normativ, numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti.

Totodată, instanţa reţine că înscrierea privilegiului asociaţiei de proprietari pentru garantarea recuperării creanţelor cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile comune se efectuează în scopul de a se asigura opozabilitatea faţă de terţi a dreptului real şi stabilirea rangului acestuia, potrivit ordinii de înregistrare a cererii de înscriere..

Contestatoarea X Bank S.A., așa cum s-a arătat, în calitate de creditor ipotecar, și-a notat ipoteca în cartea funciară a imobilului la data de 20.08.2007, anterior intimatei care și-a notat privilegiul la data de 10.09.2013.

Practic, importanţa rangului ipotecii constă în faptul că între doi creditori de rang diferit, cel cu rang prioritar, deci cel care a înregistrat-o mai întâi, va avea dreptul să se despăgubească integral din preţul imobilului ipotecat şi, numai apoi, din ceea ce rămâne, urmează a fi chemat să se despăgubească creditorul ipotecar de rang subsecvent.

Deci, în cauză, contestatoarea X Bank S.A., care are ipotecă de rang prioritar (fiind înscrisă prima), își va îndestula prima creanța și numai după îndestularea creanței acesteia se va putea îndestula și intimata Asociația de Proprietari nr. Galați, care și-a înscris privilegiul ulterior.

În consecinţă, procesul-verbal de distribuire a sumei rezultate din executare nu a fost legal întocmit, acțiunea contestatoarei fiind fondată.