Sistare construire imobil

Rezumatul speţei:

Prin cererea pe rolul Judecătoriei Brăila sub nr. 7376/1968/2011 reclamanţii AA, BB, CC, DD, EE şi FF au solicitat în contradictoriu cu pârâţii GG şi JJ sistarea lucrărilor de mansardare efectuate de pârâţi la ultimul nivel al imobilului situat în municipiul Brăila şi obligarea pârâţilor să le pună la dispoziţie cartea tehnică a acestei construcţii.

 S-a arătat de reclamanţi că au dobândit în 2009 prin vânzare-cumpărare apartamente situate în acest imobil. Conform actului de apartamentare pârâţii au hotărât apartamentarea construcţiei compusă din parter, un etaj şi mansardă în 6 apartamente împreună cu dreptul de proprietate forţată şi perpetuă asupra părţilor din imobil care prin natura şi destinaţia lor sunt în folosinţa comună a tuturor proprietarilor din imobil.

Reclamanţii au arătat că prin lucrările de mansardare începute de pârâţi în podul locuinţei fără acordul proprietarilor şi fără a le prezenta actul de construcţie le-a fost încălcat dreptul de proprietate forţată şi perpetuă asupra părţilor comune din imobil iar efectuarea acestor lucrări de către pârâţi constituie un abuz de drept. Aceştia au arătat prin cerere că sunt întrunite condiţiile urgenţei şi vremelniciei pentru pronunţarea unei ordonanţe preşedinţiale de instanţă.

Pârâţii au formulat întâmpinare.

A fost invocată de pârâţi prin întâmpinare excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor AA şi BB întrucât aceştia nu calitatea de proprietari ai apartamentelor nr. 2 şi 5 din cadrul imobilului. Această excepţie a fost admisă pentru motivul arătat de pârâţi în întâmpinare.

A fost invocată de pârâţi prin întâmpinare excepţia inadmisibilităţii cererii reclamanţilor faţă de prevederile art. 28 alin. 1 coroborate cu prevederile art. 27 alin. 3 din Legea nr. 50/1991, arătându-se că doar organele administrative abilitate conform prevederilor Legii nr. 50/1991 pot dispune sistarea lucrărilor de construcţii iar instanţa nu se poate substitui instituţiilor statului cu atribuţii în acest domeniu. Această excepţie a fost respinsă la termenul din data de 20.06.2012 întrucât prevederile art. 28 alin. 1 coroborate cu prevederile art. 27 alin. 3 din Legea nr. 50/1991 nu restricţionează în nici un mod posibilitatea ca instanţa pe cale de ordonanţă preşedinţială să dispună suspendarea unor lucrări de construcţie.

Pe fond pârâţii au arătat în întâmpinare că lucrările actuale se execută la mansarda clădirii care a fost prevăzută de la început cu mansardă. Mansarda  reprezintă un spaţiu locuibil sub acoperiş şi nu făcut obiectul vânzării către reclamanţi, nefiind spaţiu comun conform legislaţiei în vigoare. Existenţa podului rezultă din cadrul documentaţiei anexă la autorizaţia de construcţie iar respectarea normelor tehnice în vigoare rezultă din faptul că pârâţii au obţinut toate avizele prevăzute de lege, executarea lucrărilor efectuându-se cu respectarea legislaţiei şi a prevederilor autorizaţiei de construcţie.

Făcând aplicarea implicită a dispoziţiilor art. 581 alin. 3 C. pr. civ., instanţa, faţă de împrejurările expuse în cerere,  a procedat la judecarea cauzei cu citarea părţilor.

Instanţa reţine că potrivit prevederilor art. 581 alin. 1 Cod procedură civilă, instanţa va putea pe calea ordonanţei preşedinţiale să ordone măsuri vremelnice în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept ce  s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara precum şi pentru înlăturarea piedicilor care s-ar putea ivi cu prilejul unei executări .

Condiţiile impuse exercitării unei astfel de proceduri speciale sunt: urgenţa, vremelnicia măsurii şi neprejudecarea fondului.

Condiţia urgenţei are in vedere o situaţie care implică măsuri imediate, neluarea lor putând aduce grave prejudicii sau atingeri ale drepturilor părţilor.

Caracterul vremelnic al măsurii rezultă din aceea că nu se ia o măsură definitivă ci una cu un caracter temporar, de scurta durată, în situaţia în care există şi o judecată privind fondul cauzei măsura durând pana la rămânerea definitivă sau irevocabilă a cauzei. 

Neprejudecarea fondului reiese din faptul că instanţa nu examinează ansamblul raporturilor juridice existente între părţi, realizând un examen sumar al aparentei drepturilor invocate, o „pipăire” a acestor drepturi, acestea fiind evidente fără a mai fi necesară a examinare amănunţită sub aspectul substanţialităţii lor.

Analizând probatoriile administrate în cauză şi susţinerile părţilor instanţa constată că prin actul de apartamentare pârâţii au hotărât apartamentarea imobilului în şase apartamente împreună cu dreptul de proprietate forţată şi perpetuă asupra tuturor părţilor din imobil care, prin natura şi destinaţia lor, sunt în folosinţa comună a tuturor coproprietarilor din imobil şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe care este construit imobilul proporţional cu suprafaţa fiecărui apartament astfel rezultat.

În anul 2009 toate cele şase apartamente rezultate din actul de apartamentare au fost vândute reclamanţilor.

Examinând sumar aparenţa dreptului dedus judecăţii se constată că, după vânzarea celor 6 apartamente pârâţii nu au mai deţinut nici un drept de proprietate în privinţa acestui imobil în condiţiile în care toate cele 6 apartamente care compuneau imobilul au fost înstrăinate împreună cu dreptul de proprietate forţată şi perpetuă asupra tuturor părţilor din imobil care, prin natura şi destinaţia lor, sunt în folosinţa comună a tuturor coproprietarilor din imobil şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe care este construit imobilul proporţional cu suprafaţa fiecărui apartament astfel rezultat.

În acest sens art. 40 alin. 1 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii prevede că în cazul când într-o clădire se realizează mai multe apartamente şi suprafeţe locative cu altă destinaţie, proprietarii acestora dobândesc şi o cotă-parte de proprietate asupra tuturor părţilor de construcţie şi instalaţii, precum şi asupra tuturor dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situată proprietatea lor. 

Ulterior pârâţii au continuat lucrările de construcţii la ultimul nivel fără a deţine autorizaţie de construcţie.

Ca urmare a cercetării locale efectuată în cauză s-a constatat de instanţă că

că la un apartament al imobilului există urme de infiltrare a apei la îmbinările pereţilor cu plafonul bucătărie, balcon, dormitor şi sufragerie, mai mult, în ultima cameră, există şi pete de mucegai.

Tot cu ocazia cercetării locale instanţa a constatat că un perete al imobilului este uşor înclinat către exterior pe porţiunea de la parter până la mansardă iar mansarda este înclinată către exterior.

Examinând excepţia lipsei de obiect invocată de pârâtul GG instanţa constată că prin procesul verbal de inspecţie încheiat de Inspectoratul de Stat în Construcţii-Compartiment Control şi Inspecţie pentru Calitatea Lucrărilor de Construcţii Brăila la data de 13.06.2012 s-a dispus oprirea executării lucrărilor şi intrarea în legalitate cu termen la data de 30.09.2012.

Pârâtul a apreciat că cererea de sistare a lucrărilor formulată de reclamanţi a rămas fără obiect prin oprirea lucrărilor care a fost dispusă de Inspectoratul de Stat în Construcţii-Compartiment Control şi Inspecţie pentru Calitatea Lucrărilor de Construcţii Brăila la data de 13.06.2012.

Instanţa apreciază că această excepţie este nefondată în condiţiile în care suspendarea unor lucrări de construcţie printr-un act de natură administrativă şi respectiv printr-o hotărâre judecătorească au regimuri juridice diferite şi un temei legal diferit. De asemenea intervin sancţiuni diferite în cazul nerespectării unui act administrativ şi respectiv al unei hotărâri judecătoreşti.

Pentru aceste motive instanţa va respinge ca nefondată excepţia lipsei de obiect a cererii reclamanţilor invocată de pârâtul GG.

Pentru motivele anterior expuse instanţa apreciază că cererea reclamanţilor este admisibilă în parte, îndeplinind condiţiile de admisibilitate prevăzute la art. 581 din Codul de Procedură Civilă şi este totodată şi întemeiată în parte în privinţa cererii de sistare a lucrărilor de construcţie efectuate de pârâţi la ultimul nivel al imobilului situat în municipiul Brăila.

Condiţia urgenţei rezultă din faptul că prin continuarea lucrărilor de mansardare la ultimul nivel al acestui imobil se aduce atingere dreptului de proprietate al reclamanţilor în privinţa spaţiului în care se efectuează aceste lucrări cât timp pârâţii nu mai deţin nici un drept de proprietate în privinţa acestui imobil din anul 2009.

Instanţa are în vedere în acest sens şi infiltrările de apă existente la un apartament din acest imobil anterior precizate precum şi faptul că peretele exterior al acestui imobil este înclinat către exterior, înclinare mai accentuată la ultimul nivel corespunzător mansardei.

Condiţia vremelniciei este îndeplinită, această sentinţă având efecte până la reglementarea situaţiei juridice a ultimului nivel al imobilului, sistarea putând deveni una definitivă în situaţia în care părţile nu vor reglementa ulterior pe cale amiabilă sau judecătorească această situaţie juridică în privinţa căreia există divergenţe. Autorizaţia de construcţie nu atestă un drept de proprietate ci doar atestă acordul autorităţii statale de efectuare a unor lucrări conform dispoziţiilor legale în vigoare.

Condiţia neprejudecării fondului este îndeplinită întrucât în prezenta cauză instanţa a examinat doar aparenţa dreptului dedus judecăţii.

Este nefondată cererea reclamanţilor ca pârâţii să pună la dispoziţia acestora cartea tehnică a construcţiei de la ultimul nivel. Reclamanţii nu au motivat prin cerere în ce constă urgenţa unei astfel de cereri iar din actele dosarului a rezultat că aceste lucrări s-au efectuat în mod nelegal, fără autorizaţie de construcţie, ulterior intrându-se în legalitate, existând efectuat şi un Raport de expertiză tehnică extrajudiciară.

Pentru motivele mai sus-arătate cererea reclamanţilor AA, BB, CC şi DD va fi admisă în parte.

Domenii speta

Spete similare