Fara titlu

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA DEJ

JUDEŢUL CLUJ

SENTINŢA CIVILĂ NR. 1030

Şedinţa publică din data de 18 Septembrie 2008

Instanţa constituită din:

Pe rol fiind  pronunţarea hotărârii la cauza civilă formulată de reclamantul …, în contradictoriu cu pârâţii … , având ca obiect alipirea parcelelor şi modificarea întinderii suprafeţei din C.F. .

La apelul nominal făcut în cauză  nu se prezintă părţile.

Procedura îndeplinită.

Mersul  dezbaterilor şi susţinerile părţilor, au fost consemnate în încheierea şedinţei publice din data de 11 septembrie 2008 care face parte integrantă din prezenta hotărâre, după care:

I N S T A N Ţ A

 Deliberând reţine că prin civilă formulată de reclamantul ….., în contradictoriu cu pârâţii  ….., se solicită să se dispună alipirea  parcelelor de teren enumerate mai jos, într-o singură parcelă şi să se dispună modificarea întinderii acesteia la suprafaţa totală de 682 m.p.: suprafaţa de 138,20 m.p. aferentă apart. I înscris în C.F… indiv. Dej cu nr. top. … cu părţile indivize comune înscrise în C.F. 7809 col.Dej; suprafaţa de 162,62 m.p. aferentă apart. II înscris în C.F. 7811 indiv. Dej cu nr. top. 628/I/II cu părţile indivize comune înscrise în C.F. 7809 col.Dej;  suprafaţa de 125,26 m.p. aferentă parcelei nr. top. 628,  înscrisă în C.F. 7809 col.Dej;  suprafaţa de 95 m.p. aferentă apart. II din apart. I, înscris în C.F. nr. 7809 col.Dej şi înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate al reclamantului în cota de 1/1 parte asupra suprafeţei de teren de 682 m.p., cu nr. top. menţionate la pct. 1, cu  titlu „prin cumpărare”.

În motivarea acţiunii se arată că prin Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2257/2007 reclamantul a cumpărat imobilele situate în Dej str. Înfrăţirii, nr. 16 în suprafaţă totală de 300,91 m.p. însă, cu ocazia măsurătorilor cadastrale s-a constatat că suprafaţa totală a terenului cumpărat este de 682 m.p.  motiv pentru care distinct de contractul de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică s-a semnat la 5.09.2007 încă un contract de vânzare cumpărare, sub semnătură privată în care s-a precizat expres că se vinde întreaga suprafaţă de teren existentă în realitate.

În drept se invocă disp. art.33 al.1 şi 3 din L.7/1996, disp. art. 31 şi 84 din O.633/2006.

Reclamantul a solicitat judecarea cererii în procedură necontencioasă potrivit art. 331 şi urm Cod proc. civilă.

Raportat la capătul de cerere privind modificarea întinderii suprafeţei imobilului în litigiu, instanţa, a pus în vedere reclamantului să introducă în cauză titularii dreptului de proprietate asupra diferenţei de teren care nu figurează în actul autentic decât în actul sub semnătură privată.

În consecinţă, reclamantul la 18 martie 2008 a solicitat introducerea în cauză a pârâţilor A (f. 18).

Prin întâmpinare (f. 41), pârâţii solicită respingerea acţiunii cu motivarea că actul sub semnătură privată încheiat la 5.09.2007 nu întruneşte condiţiile cerute de lege pentru a da naştere obligaţiei de a perfecta eventual un act autentic, documentaţia cadastrală depusă la dosar nu le-a fost comunicată. Pârâţii precizează că au fost induşi în eroare cu privire la obiectul contractului de vînzare cumpărare sub semnătură privată, astfel că, în prezent nu sunt de acord cu înscrierea în C.F. decât pentru suprafaţa care a făcut obiectul actului autentic de vânzare cumpărare.

Prin acţiune reconvenţională pârâţii solicită să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la 5.09.2007 deoarece obiectul şi preţul contractului au fost stabilite la 300,91 m.p. respectiv 350.000 lei iar în prezent reclamantul doreşte să includă în acelaşi preţ diferenţa de teren până la suprafaţa de 682 m.p. .

Pârâţii apreciază că le-a fost viciat consimţământul prin dol deoarece nu au cunoscut conţinutul actului sub semnătură privată, au semnat la insistenţele reclamantului actul însă, acest act nu le-a fost citit şi nu le-a fost explicat conţinutul.

În drept, se invocă disp. art. 948 şi urm. Cod civil.

Acţiunea reconvenţională a fost disjunsă de acţiunea principală prin Încheierea din 11.09.2008 (f. 72), formând obiectul unui alt dosar.

Din probele dosarului, instanţa reţine următoarele:

Asupra imobilelor situate în Dej .., înscrise în C.F. ind. 7810 serial 2, cu nr. top. 628/I/I apartament I compus din: 2 camere, bucătărie, cămară, baie, sas, cu 16/100 parte din părţile indivize comune înscrise în C.F. col. nr.7809 aferent apart. I, ce constau în cota de ? şi teren în suprafaţă de 138,29 m.p. şi apart. II înscris în CF 7811 serial 1, nr. top. 628/II ce constă din apart. II compus din: cameră, bucătărie, cu suprafaţa construită de 47,08 m.p. şi teren în suprafaţă de 162,62 m.p. cu ? parte din părţile indivize comune înscrise în C.F. col. 7809 Dej, proprietari  tabulari au fost ….. Dreptul de proprietate le-a fost constatat prin Sentinţa civilă nr. 852/1997 (dos.2279/1996) a Judecătoriei Dej şi  Sentinţa civilă nr. 1188/1981 (dos.1592/1981) a Judecătoriei Dej. Potrivit acestor sentinţe,  ulterior  înscrise în C.F. parcele de teren pentru care pârâţii erau proprietari înscrişi în C.F. sunt de 162,62 m.p., aferent apart. II respectiv 138,29 m.p. aferent apart. I.

Pârâţii şi reclamantul, prin contract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2556/4.09.2007, au convenit transferul dreptului de proprietate asupra acestor imobile, pentru preţul de 350000 lei. În actul autentic este menţionat obiectul contractului, preţul,  fiind semnat de părţi în cunoştinţă de cauză (f. 111-12).

Actele care au stat la baza acestui contract sunt: extrasele C.F. (f. 60-62), certificate fiscale (f. 63-64), adeverinţele de la filele 65-66), actul de ieşire din indiviziune autentificat sub nr. 1692/1988 (f. 67) şi Sentinţele civile nr.  2098/1996 şi 1188/1991 (f. 68-71), ale Judecătoriei Dej.

La documentaţia aferentă actului autentic încheiat la notar, nu este anexată schiţa imobilului care a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare.

La o zi după încheierea contractului în formă autentică, respectiv la 5.09.2007, a fost redactat un act sub semnătură privată care precizează că  pârâţii s-au obligat să transmită dreptul de proprietate în favoarea reclamantului pentru întreaga suprafaţă de teren de 682 m.p., existentă în realitate, aşa cum a rezultat din măsurătorile cadastrale efectuate de S.C. … SRL iar în preţul total înscris în contractul de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică s-a cuprins valoarea suprafeţei totale de teren de 682 m.p. .  Se precizează că pârâţii  nu mai au nici un fel de pretenţie cu privire la preţ nici pentru suprafaţa de teren care depăşeşte suprafaţa înscrisă în C.F., obligându-se să susţină o acţiune în rectificare de suprafaţă  în favoarea cumpărătorului. Pârâţii declară că sunt de acord ca reclamantul să-şi înscrie în C.F. dreptul de proprietate pentru întreaga suprafaţă de 682 m.p. cu construcţiile din Dej,

La aliniatul penultim din contract, se precizează că acest act s-a încheiat pentru a exista o dovadă  din care să rezulte că s-a achitat preţul şi pentru diferenţa de teren care nu este înscrisă în C.F. pe numele vânzătorilor şi care nu a putut fi consemnată în actul autentic de vânzare cumpărare.

În prezent pârâţii nu recunosc semnăturile de pe actul încheiat la 5.09.2007 şi solicită în instanţă constatarea nulităţii absolute  a acestui act.

Potrivit disp. art. 33, 34 din L.7/1997:

(1) În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.

(2) Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.

(3) Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.

(4) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

(5) Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la cerere sau din oficiu.

(6) Procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi cea de îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agenţiei Naţionale.

ART. 34

Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:

1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;

2. dreptul înscris a fost greşit calificat;

3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

Potrivit disp.art. 42 din L.7/1996 imobilul înscris în C.F. se poate modifica prin: alipiri, deslipiri, sau prin mărirea sau micşorarea întinderii acestuia.

Disp. art. 45 din Ord. 633/2006 prevăd că: modificarea suprafeţei înscrisă în C.F. nu se va putea face decât la cererea titularului dreptului de proprietate, precum şi în Baza actelor doveditoare, astfel încât, modificarea suprafeţei înscrisă în C.F. nu va fi considerată o rectificare de carte funciară.

În Cap. 9 din Ordinul 633/2006 este prevăzut conţinutul documentaţiilor necesare înscrierilor modificării suprafeţei imobilului: cererea adresată OCPI şi convenţie încheiată între fostul proprietar şi actualul proprietar al imobilului, urmând a executa de comun acord documentaţia cadastrală, actele enumerate la pct. b-k şi hotărâre judecătorească definitivă, irevocabilă, sau declaraţie autentică de voinţă cu proces-verbal de vecinătate cu semnăturile vecinilor conform anexei nr. 18.

Documentaţia depusă de reclamant în instanţă pentru a obţine modificarea suprafeţei imobilului din C.F. nu include toate actele enumerate la art. 19 alin. 1 lit. a – k din Ordinul 633/2006 deoarece lipsesc convenţia părţilor, conform anexei 1 şi procesul – verbal de vecinătate cu semnăturile vecinilor conform anexei  nr. 18.

Potrivit art. 25 din Ordinul 634/2006 în cazul în care suprafaţa din măsurători este mai mare decît suprafaţa înscrisă în documentaţia precedentă sau decît suprafaţa din actele de proprietate pentru situaţia în care nu există documentaţie, se procedează astfel: pentru imobilele împrejmuite:

a. dacă diferenţa este de până la 2 % documentaţia se recepţionează şi suprafaţa din actul de proprietate se înscrie în C.F.;

b. dacă suprafaţa este între 2 – 5% documentaţia se recepţionează şi suprafaţa din măsurători se înscrie în C.F. doar dacă este însoţită de proces verbal de vecinătate conform anexei nr. 18;

c. dacă diferenţa este mai mare de 5%, documentaţia se respinge, rectificarea suprafeţei urmând să se facă prin alt act doveditor al dreptului de proprietate.

În cauză, sunt incidente disp. art. 25 alin.2 lit. c, deoarece suprafaţa din C.F. este de 300,91 m.p. iar suprafaţa din documentaţie este de 682 m.p. , deci diferenţa este mai mare de 5 %.

În această ipoteză reclamantul are obligaţia de a face dovada dreptului de proprietate pentru diferenţa de teren, menţionată în actul sub semnătură privată încheiat la 5.09.2007 şi menţionată în documentaţia tehnică.

La dosar la fila 54 reclamantul a depus un alt act sub semnătură privată încheiat la 4.09.2007, al cărui conţinut vizează aceleaşi aspecte cu cele din actul încheiat la 5.09.2007. Pârâţii contestă semnăturile de pe acest act. Contractul sub semnătură privată din 4.09.2007 nu apare anexat la actele care au stat la baza emiterii actului autentic deşi este încheiat în aceeaşi zi în care a fost încheiat actul în formă autentică. Pentru a evita orice discesiuni părţile aveau posibilitatea de a redacta acest act ca o declaraţie de voinţă şi să o autentifice în faţa notarului.

Diferenţa de teren care nu figurează în actul autentic nu poate fi apreciată ca o simplă eroare materială în condiţiile în care există un act sub semnătură privată ulterior actului autentic pentru întreaga suprafaţă de teren, act cu privire la care pârâţii au formulat acţiune reconvenţională solicitând să se constate că acest act este lovit de nulitate absolută.

Transferul dreptului de proprietate în favoarea reclamantului pentru  această diferenţă de suprafaţă nu operează decât în momentul în care va fi constatată valabilitatea convenţiei pentru întreaga suprafaţă şi perfectată prin act autentic convenţiile sub semnătură privată încheiate la 4.09.2007 şi 5.09.2007. Reclamantul poate promova o acţiune în constatarea dreptului de proprietate pentru diferenţa de teren ce nu figurează în actul autentic iar pentru opozabilitate pot fi chemate în judecată persoanele care invocă un drept în acest sens.

Raportat la aceste considerente, se va constata că nu sunt întrunite condiţiile art. 33 alin. 1şi 3, art. 34 din L.7/1996, art. 25 alin. 1 lit. c din Ordinul 634/2006 şi art. 45,89 alin. 6 din Ordinul nr. 633/2006 iar acţiunea având ca obiect alipirea suprafeţelor şi modificarea întinderii suprafeţei, cu înscrierea în C.F. a dreptului dobândit va fi respinsă.

Pentru aceste motive,

ÎN  NUMELE  LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E

Respinge acţiunea pentru modificarea suprafeţei din C.F., introdusă de reclamantul …, domiciliat în Dej, str. …, judeţul Cluj, în contradictoriu cu pârâţii  ….  domiciliat în Dej …, judeţul Cluj  şi … cu acelaşi domiciliu.

Cu apel în 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică din 18 septembrie 2008.

4

Domenii speta

Spete similare