Civil. litigiu patrimonial. asociatie de proprietari, chiriasi chemati in garantie

Deliberând în cauza civilă de faţă, constată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău, reclamanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI a solicitat obligarea pârâtului IG la plata sumelor de: 2554,53 lei, reprezentând cheltuieli de întreţinere pe perioada august 2005 – octombrie 2006, 864,38 lei, reprezentând contravaloarea penalităţilor de întârziere, calculate în baza HG 400/2003, a Statutului Asociaţiei de proprietari şi a Hotărârii Adunării generale, în cuantum de 0,2% pe zi de întârziere. S-a solicitat, de asemenea, obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamanta a arătat că pârâtul refuză în mod nejustificat să-şi achite obligaţiile de întreţinere pe perioada august 2005 – octombrie 2006, astfel că, la data promovării prezentei acţiuni, acesta datora Asociaţiei de proprietari suma de 3418,91 lei, reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalităţi aferente.

În drept, reclamanta şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile Legii nr. 114/1996, HG 400/2003, Statutul Asociaţiei de proprietari şi Hotărârea Adunării Generale.

Pentru dovedirea susţinerilor sale reclamanta a depus la dosar: listele de plată a cheltuielilor de întreţinere pentru perioada august 2005 – octombrie 2006 (filele 3-10), copia sentinţei civile a Judecătoriei Buzău (fila 11), copia procesului-verbal al Adunării generale a Asociaţiei de proprietari (filele 12-16), copia adresei (fila 17), tabel de calcul al penalităţilor, în copie (fila 18), fişa de cont pentru operaţiuni diverse (fila 19), situaţia debitului reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalităţi datorate de pârât (fila41), copii ale situaţiei debitului reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalităţi, datorate de proprietarul IG şi fişa de cont pentru operaţiuni diverse, cu soldul proprietarului la data de 28.05.2005 (filele 58-59), situaţia debitului reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalităţi datorate de pârât (filele 76-77).

Cererea este scutită de plata taxei judiciare de timbru şi a timbrului judiciar, conform dispoziţiilor art. 31 alin. 3 din Regulamentul cadru al asociaţiilor de proprietari. 

În data de 05.03.2007, pârâtul a formulat întâmpinare în care a arătat că în lunile martie şi iunie 2006 a achitat întreţinerea , în cuantum de 299,61 lei, respectiv 226,60 lei, sume ce nu au fost scăzute din debitul indicat de reclamantă. De asemenea, a învederat că, în perioada februarie – octombrie 2006 apartamentul a fost închiriat.

În susţinerea apărărilor formulate prin întâmpinare, pârâtul a depus la dosar copiile chitanţelor, eliberate de reclamantă (fila 30), copia contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP Tudorancea Monica. .

Pârâtul a formulat, la data de 05.03.2007, cerere de chemare în garanţie a numiţilor AEA, BLC, SVN ŞI GM – S.

În motivarea cererii de chemare în garanţie, pârâtul a arătat că, în perioada februarie – septembrie 2006 apartamentul aflat în proprietatea sa a fost închiriat chemaţilor în garanţie, în baza unui contract. A precizat pârâtul că, iniţial, contractul de închiriere a fost încheiat pentru perioada martie – iunie 2006, însă, în fapt, apartamentul a fost folosit de chiriaşii chemaţi în garanţie în perioada februarie – septembrie 2006, situaţie în care acestora le revine obligaţia plăţii întreţinerii pentru perioada menţionată. Pârâtul a mai învederat instanţei că, în perioada în care au locuit în apartament, pârâţii au achitat de două ori întreţinerea, în lunile martie 2006 suma de 299,61 lei, iar în luna iunie 2006 suma de 226,60 lei, sume ce nu au fost scăzute din debitul indicat de reclamantă în cerere de chemare în judecată.

În drept, pârâtul şi-a întemeiat cererea de chemare în garanţie pe dispoziţiile art. 60 C. proc. civ.

Pentru dovedirea susţinerilor sale, pârâtul a depus la dosar: copia Contractului de închiriere (fila 33), copia Fişei de inventar a apartamentului (fila 34).

La termenul de judecată din 26.03.2007 reclamanta a formulat întâmpinare la cererea de chemare în garanţie, solicitând respingerea acesteia ca neîntemeiată.

În motivare, reclamanta a arătat că raportul juridic este stabilit între Asociaţia de proprietari şi pârât, ca membru al asociaţiei, iar contractul încheiat între pârât şi chemaţii în garanţie nu este opozabil reclamantei.

În data de 29.08.2007, chemaţii în garanţie AEA, BLC, SVN ŞI GM au formulat întâmpinare la cererea de chemare în garanţie, solicitând respingerea acesteia şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată efectuate cu ocazia procesului.

În motivare, chemaţii în garanţie au arătat că au locuit în apartamentul pârâtului în perioada 12 februarie – 30 iunie 2006, în baza unui contract de închiriere încheiat cu acesta. Chemaţii în garanţie au învederat că, la data încheierii contractului s-au angajat să achite cheltuielile de întreţinere pentru perioada în care vor locui în imobil. De asemenea, au precizat că, deşi perioada contractului de închiriere a fost 12.02.2006 – 12.05.2006, ulterior au convenit verbal cu pârâtul asupra prelungirii contractului până la sfârşitul lunii iunie 2006. Chemaţii în garanţie susţin că au achitat cheltuielile de întreţinere în fiecare lună, pe toată durata contractului, dar, întrucât pârâtul avea restanţe la întreţinere, plăţile se înregistrau pentru lunile restante şi nu pentru luna în curs. Chemaţii în garanţie au învederat, totodată, că au fost acţionaţi în judecată de pârât cu rea-credinţă, în condiţiile în care acesta le datorează suma de 550 lei, încasată, cu titlu de garanţie, la momentul încheierii contractului, iar pârâtul a întocmit un contract de închiriere, înregistrat la Administraţia Financiară Buzău, în care a trecut o altă perioadă de închiriere şi o chirie nereală de 100 lei, în loc de 550 lei, cât primea în realitate cu acest titlu.

În drept, chemaţii în garanţie şi-au întemeiat întâmpinarea pe dispoziţiile art. 115 C. proc. civ.

În dovedirea apărărilor, chemaţii în garanţie au depus la dosar: copia „Precontractului de închiriere” (fila 106).

Instanţa a încuviinţat, la solicitarea părţilor, şi a administrat în cauză proba cu înscrisuri, proba testimonială cu un martor şi proba cu expertiza contabilă.

În cadrul probei testimoniale a fost audiat martorul BV, a cărui declaraţie a fost consemnată şi ataşată la dosarul cauzei (fila 127).

În cadrul probei cu expertiza, a fost întocmit Raportul de expertiză contabilă judiciară , de către Biroul expert contabil Pleşu Ştefan (filele 95-102).

La 27.09.2007, pârâtul a formulat obiecţiuni faţă de raportul de expertiză. Instanţa a încuviinţat obiecţiunile formulate, apreciindu-le ca întemeiate, şi a solicitat expertului contabil să răspundă la acestea.

Răspunsul la obiecţiunile făcute de pârât a fost întocmit de expert şi depus la dosarul cauzei în data de 11.01.2008 (filele 152-153).

Analizând materialul probator administrat, instanţa reţine următoarele:

În privinţa cererii principale

Prin HG 400/2003, de aprobare a normelor metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, modificata prin HG nr.1386/2003 si HG nr.781/2006,  s-a stabilit, potrivit dispoziţiilor art. 25, obligaţia fiecărui proprietar din condominiu de a achita cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari în termenul maxim de 15 zile de la data afişării listei de plată, după o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plată, asociaţia de proprietari putând calcula şi percepe penalizări de întârziere pentru suma neachitată, în condiţiile stabilite şi aprobate de adunarea generală a asociaţiei de proprietari. De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 31 alin 2 din Regulamentul cadru al asociaţiilor de proprietari, asociaţia are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune timp de mai mult de 90 zile de la termenul stabilit.

Aşa cum reiese din Listele de plată depuse la dosar, în copie, de reclamantă (filele 3-10), coroborate cu concluziile cuprinse în Răspunsul la obiecţiunile formulate faţă de raportul de expertiză (filele 152-153) şi cu Situaţia debitului reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalizări datorate de pârât (filele 76-77) reiese că, în perioada august 2005 – octombrie 2006, pârâtul IG, proprietar al apartamentului,  a acumulat o datorie de 2105,14 lei faţă de Asociaţia de proprietari, reprezentând cote de contribuţie la cheltuielile asociaţiei. La determinarea cuantumului debitului principal au fost avute în vedere şi înscrisurile prin care pârâtul a făcut dovada achitării cheltuielilor de întreţinere aferente lunii februarie 2006 (chitanţa– fila 30) şi, parţial, aprilie 2006.

În ceea ce priveşte penalităţile de întârziere solicitate de reclamantă prin cererea de chemare în judecată, din Situaţia debitului reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalizări datorate de pârât (filele 76-77), coroborată cu concluziile formulate în Răspunsul la obiecţiunile formulate faţă de raportul de expertiză (filele 152-153), reiese că acestea au fost calculate la procentul de 0,06% pe zi de întârziere, până la data de 31.03.2006, respectiv în procent de 0,2%, din a 31-a zi de întârziere (conform hotărârii adoptate în cadrul adunării generale a Asociaţiei de proprietari din data de 14.03.2006), pentru perioada 01.04.2006 – 31.10.2006. Cuantumul total al penalităţilor astfel calculate este de 670,33 lei (fila 153).

Instanţa nu poate reţine concluziile apărătorului reclamantei, formulate oral în faţa instanţei, în cadrul dezbaterilor asupra fondului, şi depuse şi în formă scrisă la dosar (fila 168) în sensul că suma de 3899,85 lei reprezintă cuantumul real al datoriei pârâtului faţă de Asociaţia de proprietari, consemnat în anexa nr. 3 din Raportul de expertiză, în condiţiile în care expertul contabil a răspuns obiecţiunilor formulate de pârât şi a refăcut calculul penalităţilor, cuantumul rezultat fiind mult mai mic decât cel iniţial indicat. Astfel, din anexa 3 la Raportul de expertiză contabilă judiciară reiese că totalul penalităţilor de întârziere aferente debitului principal este de 1813,35 lei (fila 101), iar în Răspunsul la obiecţiunile formulate faţă de raportul de expertiză este indicat un cuantum total al penalităţilor de întârziere de 670,33 lei (fila 153).

În ceea ce priveşte susţinerile pârâtului în sensul că, pentru perioada în care apartamentul a fost închiriat, obligaţia de întreţinere revine chiriaşilor, instanţa reţine că, potrivit art. 23 pct. B lit. a din HG nr. 400/2003, constituie o obligaţie a proprietarilor membri ai Asociaţiei achitarea în termenul stabilit a cotelor de contribuţie care le revin în cadrul cheltuielilor asociaţiei de proprietari. În plus, potrivit dispoziţiilor art. 22 alin. 3 lit. p teza a II-a din acelaşi act normativ, constituie obligaţie din partea proprietarilor să anunţe în scris numărul persoanelor care locuiesc temporar în condominiu. În situaţia în care, din probele administrate în prezenta cauză, nu reiese că pârâtul, în calitate de membru al Asociaţiei de proprietari, nu a adus la cunoştinţă reclamantei faptul că în apartamentul său locuiesc temporar, în baza unui contract de închiriere, alte persoane, acest contract şi situaţia juridică pe care o consfinţeşte nu sunt opozabile reclamantei, care este îndreptăţită să îşi recupereze creanţa de la pârâtul-proprietar, în temeiul dispoziţiilor legale indicate.

În consecinţă, faţă de considerentele expuse, instanţa urmează să admită în parte cererea de chemare în judecată şi să oblige pârâtul la plata către reclamantă a sumei totale de 2775,47 lei, reprezentând: 2105,14 lei – cote de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, aferente perioadei august – octombrie 2006, şi 670,33 lei, penalităţi de întârziere pentru neachitarea la scadenţă a debitului principal.

Faţă de soluţia ce urmează a se pronunţa asupra capetelor principale ale cererii de chemare în judecată, în temeiul art. 274 alin. 1 C. proc. civ., obliga pârâtul să plătească reclamantei suma de 550 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul avocatului, conform chitanţelor nr., eliberate de Cabinet de avocat – Dragomir Reliana (filele 40 şi 169).

În privinţa cererii de chemare în garanţie

În data de 08.02.2006, între pârâtul IG, în calitate de proprietar, şi chematul în garanţie AAE, în calitate de chiriaş, s-a încheiat convenţia denumită „Precontract de închiriere”, prin care părţile au convenit asupra închirierii apartamentului din B aflat în proprietatea pârâtului, pentru perioada 12.02.2006 – 12.05.2006 (fila 106). Deşi înscrisul a fost intitulat „precontract” din interpretarea clauzelor acestuia instanţa constată, în temeiul art. 977 C. civ,  că intenţia reală a părţilor a fost aceea de a încheia un veritabil contract de închiriere cu toate efectele prevăzute de lege.

Prin întâmpinarea formulată, chemaţii în garanţie au recunoscut deci existenţa contractului de închiriere, precum şi faptul că au avut împreună calitatea de chiriaş, chiar dacă în cuprinsul înscrisului constatator al convenţiei este menţionată în calitate de chiriaş numai AAE, precum şi împrejurarea că, după expirarea perioadei iniţiale de închiriere, au convenit verbal cu proprietarul asupra prelungirii contractului până la sfârşitul lunii iunie 2006. Instanţa apreciază această recunoaştere drept o mărturisire judiciară spontană a chemaţilor în garanţie, aptă să producă consecinţe juridice faţă de părţile de la care provine.

Deşi din Contractul de închiriere (fila 33) reiese că perioada închirierii este 28.03.2006 – 28.06.2006, având în vedere recunoaşterea chemaţilor în garanţie şi contestarea de către aceştia a clauzelor cuprinse în înscrisul sus-menţionat, instanţa reţine ca certă împrejurarea că perioada reală a închirierii, constatată pe baza înscrisurilor şi a mărturisirii chemaţilor în garanţie, este februarie 2006 – iunie 2006. Afirmaţia pârâtului, în sensul că cei patru chemaţi în garanţie au locuit în imobil până în luna septembrie 2006, nu poate fi reţinută de instanţă în condiţiile în care nu este susţinută de probele administrate.

În ceea ce priveşte proba cu declaraţia martorului BV, încuviinţat pârâtului pentru dovedirea cererii de chemare în garanţie, instanţa o apreciază ca nerelevantă, întrucât martorul a afirmat că nu cunoaşte nimic despre existenţa unui contract de închiriere între pârât şi chemaţii în garanţie, având cunosştinţă doar despre faptul că în perioada februarie-iulie 2006 în apartamentul pârâtului au locuit cam 6 persoane.

Totodată, chemaţii în garanţie recunosc prin întâmpinare faptul că, la momentul încheierii contractului cu pârâtul-proprietar, s-au obligat să achite întreţinerea pe perioada în care vor locui în imobil. Aşadar, având în vedere perioada efectivă în care aceştia au locuit în imobil, în temeiul art. 24 alin. 3 din HG nr. 400/2003, chemaţilor în garanţie le revine obligaţia de a achita cheltuielile de întreţinere aferente apartamentului, aflat în proprietatea pârâtului, pentru lunile februarie-iunie 2006. Din înscrisurile depuse la dosar (Situaţia debitului reprezentând cheltuieli de întreţinere şi penalizări datorate de pârât - filele 76-77) şi din Răspunsul la obiecţiunile formulate faţă de raportul de expertiză (filele 152-153) reiese că valoarea totală a cheltuielilor de întreţinere aferente imobilului indicat, pentru perioada în care acesta a fost închiriat, este de 1421,98 lei reprezentând: 1110,07 lei – cote de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, şi 311,91 lei – penalităţi de întârziere pentru neachitarea la scadenţă a debitului principal.

Astfel, instanţa constată, în baza art. 60 alin. 1 C. proc. civ., că cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtul IG, debitor faţă de Asociaţia de proprietari reclamantă, este întemeiată, faţă de soluţia de admitere în parte a cererii principale şi având în vedere raporturile juridice existente între pârât şi chemaţii în garanţie.

În consecinţă, instanţa va admite în parte cererea de chemare în garanţie formulată de pârât şi va obliga chemaţii în garanţie să plătească pârâtului suma de 1421,98 lei, reprezentând cote de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi penalităţi de întârziere pentru neachitarea la scadenţă a debitului principal.

În temeiul art. 274 alin. 1 C. proc. civ., având în vedere că în concluziile formulate oral, în şedinţă publică, cu ocazia dezbaterilor asupra fondului cauzei, apărătorul pârâtului a solicitat şi cheltuieli de judecată, instanţa va obliga chemaţii în garanţie să plătească pârâtului, cu acest titlu, suma de 400 lei, reprezentând onorariul avocatului, conform chitanţelor, eliberate de Cabinet de avocat Bălan Cristina (filele 170-171).

Totodată, în temeiul art. 274 alin. 1 C. proc. civ., instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea chemaţilor în garanţie de obligarea a pârâtului al plata cheltuielilor de judecată efectuate cu ocazia procesului.

Domenii speta

Spete similare