Revendicare imobiliară. Compararea titlurilor. Vânzarea lucrului altuia

În situaţia în care reclamanţii deţin titlul de proprietate anterior naţionalizării prin Decretul nr.92/1950 şi al căror drept de proprietate a fost consolidat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, acest titlu este preferabil celui opus de pârâţi, care au cumpărat imobilul de la un „ non – dominus”,  respectiv de la statul român, preluare abuzivă, prin violenţă şi în condiţiile încălcării principiilor consacrate de Codul civil în materia stabilităţii proprietăţii excluzând calitatea de proprietar al statului.

La de 05.08.2003, reclamanţii DIE, VAAE ŞI BA au chemat în judecată pârâţii DC, DL,PA, PG, DS, SR şi SAF pentru ca instanţa, prin hotărârea ce se va pronunţa, să dispună evacuarea pârâţilor din locuinţele ocupate în  imobilul situat în Craiova, strada Brânduşa, nr. 8 (fost nr. 6) şi obligarea acestora la plata chiriei legale începând cu data de 28.05.2001.

În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii imobilului situat în Craiova, strada Brânduşa, nr. 8 (fost nr. 6), în  calitate de moştenitori ai autoarei lor TGSA, conform sentinţei civile nr. 7340/01.06.1998 Judecătoriei Craiova, definitivă şi irevocabilă, prin care DGFP Dolj, Primăria Municipiului Craiova şi RAADPFL Craiova au fost obligate să restituie autoarei reclamanţilor imobilul amintit.

Au mai arătat că, prin procesul – verbal de executare întocmit în  dosarul de executare nr. 119/E/2001 al BEJ Ivanovici Cristodor Constantin, reclamanţii au fost puşi în posesie, iar, ulterior, imobilul a fost înregistrat în evidenţele fiscale.

Au precizat că pârâţii ocupă diferite spaţii, fără contract de închieriere şi fără a plăti chirie, refuzând să elibereze imobilul; în subsidiar, reclamanţii au solicitat restrângera spaţiului locativ la norma de 10 m2 pentru fiecare persoană ce face parte din familiile pârâţilor.

La data de 30.10.2003, reclamanţii au modificat obiectul acţiunii, solicitând să fie obligaţi pârâţii să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie, spaţiile ocupate din imobilul proprietatea celor dintâi, conform sentinţei civile nr. 7346/01.06.1998 a Judecătorei Craiova, definitivă şi irevocabilă.

În cauză, pârâţii PC şi PA au formulat cerere reconvenţională, solicitând obligarea reclamanţilor la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului şi instituirea unui drept de  retenţie asupra imobilului în litigiu până la plata sumelor datorate;la aceeaşi dată, pârâţii au formulat cerere de chemare în garanţie a Statului Român reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice.

Pârâtele SA, SR şi SD au formulat cerere reconvenţională, invocând uzucapiunea scurtă de 10-20 de ani şi solicitând ca instanţa să constate dreptul de folosinţă al pârâtelor asupra terenului aferent imobilului proprietatea lor, drept de folosinţă născut din dreptul de superficie convenţională; au formulat, de asemenea, cerere de chemare în garanţie a Statului Român reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, pentru a fi obligat – în situaţia admiterii acţiunii – la plata contarvalorii imobilului, raportat la preţul de circulaţie la momentul evicţiunii.

Pârâţii DC şi DL au formulat întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii, cu motivarea că au cumpărat imobilul de la numiţii PT şi PR prin contract de vânzare – cumpărare autentic, fiind cumpărători de bună – credinţă; de asemenea, au formulat cerere de chemare în garanţie a numiţilor PT şi PR.

Numiţii PT şi PR au formulat întâmpinare, solicitând  respingerea acţiunii, cu motivarea că atât pârâţii DC şi DL, cât şi chemaţii în garanţie înşişi au fost cumpărători de bună – credinţă, întrucât autorii lor au avut toate temeiurile să considere Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, solicitând să fie despăgubiţi.

Prin sentinţa civilă nr. 2749/18.03.2004, Judecătoria Craiova a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Dolj, în raport de valoarea imobilului ce face obiectul revendicării şi dispoziţiile art.2 pct. b Cpc.

Prin sentinţa civilă nr. 359/06.10.2004, pronunţată în dosarul nr. 1646/2004, Tribunalul Dolj a respins acţiunea în revendicare imobiliară formulată de reclamanţii DIE, VAAE şi  BA şi  a dispus disjungerea cererilor reconvenţionale şi  a cererilor de chemare în garanţie, reţinând, în esenţă, că reclamanţii fac dovada dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Craiova, strada Brânduşa, nr. 8 (fost nr. 6), dar că, anterior pronunţării sentinţei civile nr. 7346/01.06.1998 a Judecătoriei Craiova, imobilul revendicat de reclamanţi a făcut obiectul unor vânzări succesive; astfel, la 12.08.1975, PŞ şi PG au cumpărat de la OCLPP Craiova apartamentul compus din 3 camere de locuit, boxă şi garaj, conform contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 187/12.08.1975.

S-a reţinut, de asemenea, că prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 3896/12.10.2000, pârâţii DC şi Dl au cumpărat de la PT şi PR un imobil compus din apartament cu 2 camere, un garaj, o magazie, situat în Craiova, strada Brânduşa, nr. 8 (fost nr. 6), aceştia din urmă dobândind imobilul în calitate de moştenitori ai autorilor lor, PAV şi PV, aşa cum rezultă din certificatele  de moştenitor nr. 1209/11.06.1991 şi 196/17.10.2000, cu precizarea că autorii dobândiseră imobilul prin actul de vânzare – cumpărare nr. 455/17.10.1975.

Tribunalul a concluzionat că pârâţii sunt dobânditori cu titlu particulat ai imobilului în litigiu.

Soluţinând cererea reclamanţilor, tribunalul a apreciat că, în raport de prevederile art. 46 pct. 2 şi 5 din Legea nr. 10/2001, se impunea formularea, cu prioritate, a unei acţiuni în anularea titlurilor pârâţilor, având ca scop dovedirea relei – credinţe a acestora la cumpărarea imobilelor şi, ca atare, nefiind desfiinţate titlurile pârâţilor, acţiunea în revendicare este paralizată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii, criticând-o pentru motive de nelegalitate şi netemeincie; în esenţă, reclamanţii au arătat că instanţa de fond a examinat acţiunea prin prisma prevederilor Legii  nr. 10/2001, în condiţiile în care acţiunea s-a întemeiat pre dispoziţiile art. 480 şi urm. C. civ.,fiind o veritabilă acţiune în revendicare, iar, pe de altă parte, în mod greşit instanţa nu a procedat la compararea titlurilor părţilor pentru a se constata care este mai bine caracterizat; sub acest aspect, reclamanţii au susţinut că titlurile pârâţilor sunt lipsite de valabilitate şi nu pot produce efecte juridice, întrucât s-au emis cu încălcarea Legii nr. 7/1973, iar prin Legea nr. 85/1992 s-a prevăzut nulitatea absolută a contractelor de vânzare – cumpărarea ale locuinţelor care  nu au fost construite din fondurile statului şi au fost trecute în proprietatea statului, cum este speţa de faţă.

Prin decizia nr. 3000/28.11.2005, Curtea de Apel Craiova a admis apelul declarat de reclamanţi, a casat  sentinţa criticată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe, reţinând că, în speţă, reclamanţii DIE, VAAE şi  BA au investit instanţa cu o veritabilă acţiune în revendicare imobiliară, întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C.civ. şi având ca fundament sentinţa civilă nr. 7348 din 01.06.1998 a Judecătoriei Craiova, definitivă şi irevocabilă, pronunţată în contradictoriu cu Statul.

Instanţa de control judiciar a concluzionat că în speţă, nu sunt incidente dispoziţiile Legii nr. 10/2001, ci dispoziţiile de drept comun din materia revendicării imobiliare şi că, în acest context, în măsura în care şi pârâţii invocă un drept de proprietate asupra aceluiaşi imobil, consfinţit printr-un titlu de proprietate, instanţa de fond trebuie să procedeze la compararea titlurilor părţilor şi să dea eficienţă juridică titlului de proprietate mai bine caracterizat, pronunţându-se în consecinţă.

Analizând cauza supusă soluţionării în raport de probele administrate şi dispoziţiile legale aplicabile, instanţa constată că acţiunea reclamanţilor – aşa cum a fost modificată la data de 30.10.2003- este întemeiată, pentru următoarele considerente;

În vederea unei juste soluţionări a cauzei, instanţa a soluţionat, cu precădere, excepţia de insuficientă timbrare a acţiunii, invocată de pârâţii DC şi DL, concluzionând că, potrivit art. 15 lit. r din  Legea nr. 146/1997, prezenta acţiune este scutită de plata taxei judiciare de timbru; în consecinţă, instanţa a respins excepţia de insuficientă timbrare a acţiunii ca fiind nefondată.

Pe fondul cauzei, faţă de indicaţiile instanţei de control judiciar, instanţa a trecut la examinarea, prin comparare, a titlurilor pe care părţilor şi le opun reciproc.

Din economia actelor dosarului, instanţa a reţinut că reclamanţii deţin imobilul situat în Craiova, strada Brânduşa, nr. 8 (fost nr. 6), în baza sentinţei civile nr. 7346/01.06.1998 a Judecătoriei Craiova, definitivă şi irevocabilă, prin care DGFP Dolj, Primăria Craiova şi RAADPFL Craiova au fost obligate să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul amintit.

În apărare, pârâţii PŞ şi PG au opus reclamanţilor contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 187/12.08.1975, încheiat cu OCLPP Craiova, prin care cei dintâi au cumpărat  imobilul  compus din 3 camere de locuit, boxă şi garaj, situat în Craiova, strada Brânduşa, nr. 8 (fost nr. 6), contract consolidat prin obţinerea titlului de proprietate nr. 75/1976.

Pârâţii DC şi DL au opus reclamanţilor contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 3896/12.10.2000, prin care au cumpărat de la numiţii PT şi PR imobilu compus din 2 camere, un garaj, o magazie, situat la aceeaşi adresă, cu precizarea că aceştia din urmă au dobândit imobilul în calitate de moştenitori ai autorilor lor, PAV şi PV, care l-au dobândit prin actul de vânzare – cumpărare nr. 455/17.10.1975.

Pârâţii SD; SR şi SAF au opus reclamanţilor contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 212/1975,prin care autorii lor NM şi NI au cumpărat de la OCLPP Craiova imobilul compus din 2 camere, un garaj, o magazie, situat la aceeaşi adresă.

Examinând, pe rând,  titlurile pe care părţile şi le opun reciproc, instanţa reţine că titlul invocat de reclamanţi, în speţă, sentinţa civilă nr. 7346/01.06.1998 a Judecătoriei Craiova, definitivă şi irevocabilă, are ca fundamnent actul de partaj datat la 15.11.1923, înregistrat în Registrul de Acte Autentice al Tribunalului Dolj la nr. 24/1926.

Din considerentele acestei sentinţe, se reţine că imobilul în litigiu a fost proprietatea autoarei reclamanţilor, TGSA, fiind preluat de stat în baza Decretului nr. 92/1950, în mod abuziv, fără titlu valabil, astfel încât statul nu a devenit niciodată proprietar, iar autoarea reclamanţilor nu a pierdut proprietatea, ci doar posesia acestui imobil.

Dimpotrivă, titlurile pârâţilor constau în contracte de vânzare – cumpărare încheiate cu fostul OCLPP, ca reprezentant al Statului,l ori cu persoane devenite proprietare de aceeaşi manieră.

Cumpărând, însă,de la un „non – dominus”, pârâţii nu pot opune reclamanţilor în prezentul cadru procesual, cu eficienţă juridică, drepturile astfel dobândite.

Este fără dubiu că preluarea abuzivă, prin violenţă şi în condiţiile încălcării principiilor consacrate de Codul civil în materia stabilităţii proprietăţii, a exclus calitatea de proprietar a statului, aşa cum s-a statuat în practica judecătorească, iar pârâţii au acceptat riscul evicţiunii.

Mai mult, pârâţii P şi D au cumpărat imobilele ulterior pronunţării sentinţei civile nr. 7346/01.06.1998 a Judecătoriei Craiova şi în ciuda notificărilor şi a somaţiilor comunicate acestora de către reclamanţi, fiind evidenţă reaua – credinţă a acestora la momentul încheierii contractelor de vânzare – cumpărare pe care le opun reclamanţilor.

Apărarea formulată de pârâţii DC şi DL şi fundamentată exclusiv pe întabularea dreptului lor de proprietate, comparativ cu reclamanţii care nu au făcut această dovadă, este – în contextul argumentelor dezvoltate mai sus – fără relevanţă în cauză, pe fondul dispoziţiilor art. 26 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 7/1996, potrivit căruia dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune şi sunt stabilite prin hotărâri judecătoreşti.

În ce priveşte vocaţia la despăgubiri din partea statului, instanţa reţine că Legea nr. 10/2001 creează cadrul legislativ necesar pentru fructificarea, de către pârâţi, a acestuia drept, în comparaţie cu reclamanţii cărora instanţele judecătoreşti le-au recunoscut dreptul de a redobândi posesia imobilului, în integralitatea lui.

Concluzionând asupra prezentei acţiuni în revendicare, instanţa reţine forţa probantă absolută a titlului invocat de reclamanţi, pe care îl apreciază ca fiind preferenţial în raport de titlurile pârâţilor, fiind evident, pe de o parte, că autoarea reclamanţilor nu a pierdut niciodată proprietatea imobilului, iar , pe de altă parte, că în ciuda recunoaşterii dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului în litigiu, aceştia sunt privaţi de beneficiul acestui imobil – situaţie care probează o ingerinţă evidentă în dreptul lor de proprietate.

În consecinţă, instanţa reţine că acţinuea reclamanţilor – aşa cum a fost modificată la data de 30.10.2003 – este întemeiată, urmând să o admită în baza art. 480 C. civ. şi să oblige pârâţii să lase reclamanţilor, în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul situat în Craiova, strada Brânduşa, nr. 8 (fost nr. 6).

Domenii speta

Spete similare