Nulitate clauze. Antecontract vanzare-cumparare.

Tip document: sentinta civila

Nr. document:  241

Data document: 23.02.2012

Domeniu asociat: Antecontracte

Titlu jurisprudenta: Nulitate clauze. Antecontract vanzare-cumparare.

Prin cererea formulata la data de 20.06.2011 si inregistrata pe rolul Judecatoriei Corabia sub nr. 1935/213/2011, reclamantul  X  in contradictoriu cu parata  Y  a solicitat instantei  ca prin hotararea ce o va pronunta sa  constate ca intre reclamant, in calitate de cumparator si parata, in calitate de vanzatoare, a fost incheiat in anul 1999 conventia de vanzare-cumparare a unui imobil teren in suprafata de 630 mp, situat in intravilanul localitatii TM, sat Potlogeni, judetul Olt, sola 8, parcelele 207, 207/1, ce are ca vecini la N-Dc206, E-rest proprietate DV, S-M I si V-DJ 406  si dat fiind faptul ca parata refuza nejustificat sa se prezinte la notariat in vederea autentificarii contractului, cu toate ca prestatiile reciproce au fost integral executate, solicita sa se pronunte o hotarare care s tina loc de act autentic si ca este proprietar al acestui teren.

Reclamantul a mai solicitat obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.

In motivarea in fapt a actiunii reclamantul a aratat ca in anul 1999, a convenit cu parata sa-i instraineze din terenul total de 2233 mp, situat in intravilanul localitatii TM, sat Potlogeni, judetul Olt, o fasie de teren in suprafata de 630 mp, ce are vecinatatile mai sus individualizate. In schimbul acestui teren a convenit cu parata sa-i ridice pe terenul ce-i ramanea in proprietate o casa de locuit din chirpici, acoperita cu tigla, avand trei camere si sala, lucrare pe care a executat-o integral. Totodata parata i-a cedat posesia acelei fasii de 630 mp, intelegand totodata sa mearga la sediul Consiliului Local, unde in registrul agricol, la rubrica mentiuni speciale, s-a mentionat intrarea acelui teren la rolul sau.

Reclamantul a mai aratat ca, desi de la momentul intervenirii acelei conventii a avut o poseie continua si netulburata de nimeni, in prezent parata ii contesta puterea titlului sau si refuza sa mearga la notariat pentru autentificarea acestei conventii de instrainare a terenului.

Reclamantul a invederat instantei ca desi, pe titlul de proprietate al terenului ce i-a fost eliberat in urma autorului DS beneficiare ale reconstituirii sunt atat parata cat si numita DM, succesiunea autorului a fost dezbatuta, iar parata este unica mostenitoare a acestuia.

In drept, reclamantul a invocat dispozitiile prevazute de art.1073, 1074 C.civ si art.274 C.proc.civ.

Potrivit art. 112 C.proc.civ la cerere au fost anexate in copie urmatoarele inscrisuri: adeverinta nr.2397/31.05.2011 (f.5), titlul de proprietate nr.15931/24/05.03.2002 (f.6), copii ale registrelor agricoe din perioada anilor 2006-2010 (f.8-15).

Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara  de timbru in cuantum de 140 lei (fila 23) si i s-a aplicat timbrul judiciar de 3 lei.

La termenul de judecata din 22.09.2011 instanta a incuviintat la solicitarea reclamantului proba testimoniala cu doi martori si proba cu interogatoriul paratei.

Parata a formulat intampinare prin care a invocat ca proba cu martori propusa de catre reclamnt nu poate fi incuvintata avand in vedere prevederile art.1091, alin.1 din vechiul Cod Civil. Ori,  reclamantul nu depus, dar nici nu a mentionat vreun inscris care sa probeze ca s-ar fi incheiat  convetia la care face referire cererea de chemare in judecata.

Parata a concluzionat ca, dat fiind ca nu se afla in nici una din situatiile prevazute de art.1197 si art.1198 C.civil, proba cu martori solicitata de catre reclamant nu poate fi incuviintata iar actiunea reclamantului urmeaza a fi respinsa ca neintemeiata.

La termenul de judecata din 17.11.2011 au fost audiati  martorii BNsi ST, ale caror declaratii au fost atasate la dosar la filele 32-32 dupa semnare, si a fost luat interogatoriul paratei.

La acelasi termen de judecata instanta a incuviintat la solicitarea paratei proba testimoniala cu doi martori si proba cu interogatoriul reclamantului.

La termenul de judecata din 08.12.2011 reclamantul X a depus o completare a actiunii principale prin care a solicitat sa se constate nulitatea absoluta a conventiei de vanzare incheiata intre parata Y in calitate de vanzatoare si nepotul acesteia DAI in calitate de cumparator, conventie ce a avut ca obiect un teren in suprafata de 630 mp, situat in intravilanul localitatii TM, sat Potlogeni, judetul Olt, sola 8, parcelele 207, 207/1, ce are ca vecini la N-Dc206, E-rest proprietate DV, S-M I si V-DJ 406. reclamantul a precizat ca aceasta completare la actiune impune introducerea in cauza a numitului DIA, in calitate de parat.

In motivarea in fapt a cererii reclamantul a aratat ca parata si nepotul sau au incheiat contractul de vanzare-cumparare stiind ca bunul era vandut inca din anul 1999, complicitatea paratului DI fiind evidenta din moment ce acesta ruda apropiata paratei, cumpara in anul 2011 aceeasi suprafata de teren pe care el a cumparat-o in anul 1999.

Reclamantul a invederat instantei ca, in acest caz, contractul incheiat ascunzand intentia de a aduce altuia o paguba, este un act juridic intentional, fondat pe o cauza ilicita sau frauda, ambele avand ca numitor comun reaua-credinta a partilor contractente.

In drept, reclamantul a invocat dispozitiile art.948 C.civil si art.274 C.proc.civ.

Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara  de timbru in cuantum de 140 lei (fila 52).

Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:

1.Cu  privire la capatul de cerere prin care s-a solicitat sa  constate ca intre reclamant, in calitate de cumparator si parata, in calitate de vanzatoare, a fost incheiat in anul 1999 conventia de vanzare-cumparare a unui imobil teren in suprafata de 630 mp, situat in intravilanul localitatii TM, sat Potlogeni, judetul Olt, sola 8, parcelele 207, 207/1, ce are ca vecini la N-Dc206, E-rest proprietate DV, S-MI si V-DJ 406  si sa se pronunte o hotarare care s tina loc de act autentic si ca este proprietar al acestui teren.

Din declaratiile martorilor audiati instanta a retinut ca intre reclamantul X si parata Y a fost incheiat un contract nenumit in temeiul caruia parata  i-a dat in folosinta reclamantului cei 630 mp (filele 32-33), urmand ca reclamantul sa efectueze manopera de ridicare a unei case de locuit. Instanta a mai retinut ca reclamantul nu si-a executat in intregime obligatia asumata desi parata i-a permis reclamantului sa foloseasca terenul inca de la data incheierii conventiei (filele 32, 33, 48, 49,  61).

Pentru pronuntarea unei hotarari care sa constate valabilitatea vanzarii – cumpararii ar trebui ca partile sa se fi obligat sa se prezinte la notariat pentru autentificarea actului de vanzare-cumparare, ceea ce ar naste in sarcina acestora obligatia de a incheia contractul asumat, deci obligatia de a perfecta conventia incheiata.

In aceasta situatie, actiunea in justitie prin care cumparatorul sau vanzatorul solicita pronuntarea unei astfel de hotarari nu este altceva decat reflexul procedural al dreptului subiectiv nascut din actul juridic incheiat intre parti si care formeaza legea lor.

Aceasta solutie se impune in temeiul principiului executarii in natura a obligatiei si repararii in natura a prejudiciului prevazut de art. 1073 si art. 1077 Cod civil, care permite instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.

In speta, nu suntem in prezenta prevederilor art. 1077 cod civil, si doar in acest cadru juridic instanta are posibilitatea ca, prin suplinirea consimtamantului debitorului obligatiei de a face izvorata din antecontract, sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de instrainare, cu conditia ca antecontractul incheiat sa fie unul valabil ca promisiune sinalagmatica de vanzare.

Antecontractul de  vanzare-cumparare  este  o  promisiune  de  a contracta, un acord de vointa prin care partile  se  obliga  sa  incheie  in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.

 Potrivit  principiului  consensualismului si al libertatii manifestarii de vointa, partile pot incheia antecontractul in  orice  forma.

Promisiunea cuprinsa intr-un antecontract valoreaza, in  dreptul  nostru,  o obligatie de a contracta si ea indatoreaza partile la executare intocmai  ca

si orice alta obligatie conventionala asumata.

In speta de fata, reclamantul a precizat ca intre  parti  a  fost incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, care nu cuprinde elementele definitorii ale unui  antecontract de vanzare-cumparare, ci este vorba despre o conventie in temeiul careia parata „i-a dat” reclamantului cei 630 mp (filele 32-33), urmand ca reclamantul sa efectueze manopera de ridicare a unei case de locuit, deci este vorba despre un contract nenumit.

Reclamantul a mai invocat in sprijinul existentei antecontractului de vanzare-cumparare adeverinta nr.2397/31.05.2011 in cuprinsul sa mentioneaza ca in registrul agricol al localitatii TM, sat Potlogeni, judetul Olt  la rubrica mentiuni speciale figureaza cu intrare de 0,0630 ha teren intravilan de la doamna Y.

Faptul ca reclamantul figureaza in registrul agricol cu suprafata respectiva si faptul ca munceste terenul, nu duce la concluzia valabilitatii promisiunii de vanzare-cumparare.. Registrul agricol are rol de evidenta pentru plata impozitelor si nu face dovada proprietatii.

Cu privire la sustinerea ca terenul respectiv este stapanit de catre reclamant inca din anul 1999 netulburat de nimeni instanta constata ca este o sustinere nereala infirmata de cererea de chemare in judecata formulata de catre paratul DAI prin care acesta a solicitat sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic cu privire la suprafata de 0,0630 ha teren intravilan, cerere introdusa anterior formularii cererii care formeaza obiectul cauzei de fata (fila 29, 1).

In concluzie,instanta a retinut ca intre parti nu a fost incheiat un antecontract  de  vanzare-cumparare  prin  care,  in  baza  acordului  de vointa, sa se fi stabilit obligatia paratului de  a  incheia  in  viitor  un contract  de  vanzare-cumparare,  astfel  ca  instanta  nu  poate,  in  baza art.1073 si 1077 Cod civil, sa pronunte o  hotarare  care  sa  tina  loc  de contract de vanzare-cumparare.

Fata de toate aceste considerente, cum intre parti nu exista un antecontract valabil, instanta apreciaza neintemeiata actiunea reclamantului, urmand a o respinge ca atare.

2. Cu privire la cererea completatoare prin care a solicitat sa se constate nulitatea absoluta a conventiei de vanzare incheiata intre parata Y in calitate de vanzatoare si nepotul acesteia DAI in calitate de cumparator, conventie ce a avut ca obiect un teren in suprafata de 630 mp, situat in intravilanul localitatii TM, sat Potlogeni, judetul Olt, sola 8, parcelele 207, 207/1, ce are ca vecini la N-Dc206, E-rest proprietate DV, S-MI I si V-DJ 406.

Potrivit art. 132 alin. 2 pct. 4 Cod procedura civila, cererea nu se socoteste modificata si nu se va da termen, ci se vor trece in incheierea de sedinta declaratiile verbale facute in instanta cand reclamantul inlocuieste cererea in realizare printr-o  cerere in constatare

 Intrucat la termenul de judecata din 08.12.2011 reclamantul a  inlocuit cererea in realizare printr-o  cerere in constatare, acestei cererii nu i se aplica dispozitiile art.132, alin.1, in sensul ca modificarea sau intregirea sa fie formulata cel tarziu la prima zi de infatisare, ci dispozitiile art.132, alin.2, pct.4, urmand ca aceasta cerere sa fie analizata in acelasi cadru procesual.

In ceea ce priveste frauda la lege, instanta a retinut ca aceasta consta in folosirea anumitor dispozitii legale, dar nu in scopul pentru care au fost edictate, ci in vederea eludarii altor dispozitii legale, imperative.

Instanta a retinut ca, urmare a conventii, in patrimoniul reclamantului  s-a nascut un drept patrimonial , constand in folosirea terenului  in suprafata de 630 mp, situat in intravilanul localitatii TM, sat Potlogeni, urmand ca , in schimbul folosintei reclamantul sa efectueze manopera de ridicare a unei case de locuit.

In speta, pe de o parte parata a utilizat de atributul dreptului ei de dispozitie juridica asupra terenului  in suprafata de 630 mp, situat in intravilanul localitatii TM, sat Potlogeni.si l-a instrainat paratului DAI.

Pe de alta parte clauza din conventia incheiata intre reclamant si parata si anume folosirea terenului de catre reclamant nu constituie o dispozitie legala imperativa, deoarece art. 969 alin. 1 C.civ. potrivit caruia ,,conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante,, nu semnifica faptul ca o clauza contractuala este lege – izvor de drept – emisa de o autoritate competenta – Parlament, Guvern. Astfel nerespectarea unei clauze contractuale nu constituie o frauda la lege.

 In ceea ce priveste cauza ilicita, instanta a retinut ca intre parata Y si DAI a intervenit un antecontract de vanzare-cumparare lucru instrainat reprezentandu-l terenul  in suprafata de 630 mp, situat in intravilanul localitatii TM, sat Potlogeni.

Acest teren a facut anterior obiectul unei conventii incheiata in anul 1999 in temeiul careia reclamantul i-a fost dat in folosinta terenul  in suprafata de 630 mp, situat in intravilanul localitatii Tia Mare, sat Potlogeni, urmand ca , in schimbul folosintei reclamantul sa efectueze manopera de ridicare a unei case de locuit.

Motivul de nulitate invocat este cauza nelicita prin faptul ca paratii au dat dovada de rea-credinta incheind un contract de vanzare-cumparare  stiind ca bunul era vandut catre o alta persoana. Raportat la motivul de nulitate a antecontractului constand in cauza ilicita, instanta apreciaza ca acesta este neintemeiat, pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare:

Art. 948 Cod civil reglementeaza intre conditiile esentiale pentru validitatea oricarei conventii si existenta unei cauze licite, iar potrivit art. 966 Cod civil, obligatia fondata pe o cauza falsa sau nelicita nu poate avea nici un efect. Art. 968 Cod civil, care reglementeaza cauza ilicita ca motiv de nulitate absoluta a actului juridic, prevede ca este cauza nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrara bunelor moravuri si ordinii publice.

 In speta, este evident ca parata Y nu a dorit sa respecte conventia incheiata cu reclamantul in anul 1999, insa riscurile acestei atitudini il reprezinta posibilitatea de obtine executarea in natura atunci cand acest lucru este posibil  sau posibilitatea de a fi obligata parata la despagubiri, iar nu nulitatea contractului autentic de vanzare cumparare; de altfel, nu se poate retine reaua-credinta a paratei Y in conditiile in care aceasta a uzat de atributul dreptului ei de proprietate si anume de dispozitie juridica asupra terenului  in suprafata de 630 mp, situat in intravilanul localitatii TM, sat Potlogeni pe care l-a instrainat paratului DAI.

Fata de toate aceste considerente, instanta apreciaza neintemeiata actiunea reclamantului, urmand a o respinge ca atare.

Avand in vedere solutiile pronuntate cu privire la ambele cereri si faptul ca reclamantul este in culpa procesuala, in temeiul art.274 C.proc.civ instanta urmeaza sa respinga capatul de cerere prin care se solicita obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata, ca neintemeiat.

Postat  24.07.2012

Domenii speta

Spete similare