Obligaţie de a face, ce îşi are izvorul în antecontractul de vânzare-cumpărare constă în încheierea în viitor a contractului în formă autentică

Obligaţie de a face, ce îşi are izvorul în antecontractul de vânzare-cumpărare constă în încheierea în viitor a contractului în formă autentică, obligaţie care este susceptibilă de executare silită prin pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare

Aceasta posibilitate întemeiată pe dispoziţiile art. 1669 C.civ. vizează suplinirea consimţământului părţilor la încheierea actului în formă autentică şi presupune prin ipoteză un antecontract valabil încheiat în care clauzele contractuale au fost respectate, precum şi refuzul uneia dintre părţi de a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Astfel, pentru a pronunţa o astfel de hotărâre, este necesar ca toate celelalte condiţii necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare să fie îndeplinite.

Antecontractul trebuie să îndeplinească cerinţele esenţiale prevăzute de art. 1179 C.civ., şi anume capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţilor, obiectul determinat sau determinabil, cauza licită şi morală. Mai mult, promitentul-vânzător trebuie să fie proprietarul bunului ce face obiectul antecontractului, iar preţul stabilit să fie achitat în integralitate.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Tecuci, reclamanţii CDN şi CM au  solicitat, în contradictoriu cu pârâţii IM, IV, ICD şi  SI, moştenitorii defunctului IC, pronunţarea unei hotărâri care să  ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind o parte determinabilă din imobilul  situat în Tecuci şi anume o cameră cu o suprafaţă  construită de 31 mp, situată în partea de nord-vest a construcţiei corpul C1.

În  motivarea cererii, reclamanţii au arătat că la data de 07.03.2012 au încheiat  cu autorul pârâţilor, IC, antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 33, prin care acesta din urmă s-a obligat să le vândă o parte determinată din imobilul situat în Tecuci, respectiv o cameră cu o suprafaţă construită de 31 mp,  situată în partea de nord-vest a construcţiei corpul C1 din imobil.

Părţile au solicitat ca, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, să se facă în termen de 30 de zile de la finalizarea documentaţiei de  dezmembrare şi intabularea în cartea funciară.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1528 şi 1669 C.civ.

 Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondată.

În motivare, acesta a arătat că în cauză camera pentru care s-a întocmit  promisiunea, identificată pe latura de nord-vest nu are ieşire directă la stradă, iar promitentul-vânzător a fost în eroare la momentul încheierii promisiunii, crezând că încheie o vânzare asupra camerei situate pe latura de vest, pentru care există un contract de închiriere şi care are ieşire directă la stradă. 

Mai arată că respectiva cameră despre care se face vorbire în acţiune nu face  obiectul contractului de închiriere, cu atât mai mult cu cât nu are ieşire la stradă.  Semnarea în aceeaşi zi a celor două acte de succesiune şi promisiune bilaterală, fără a-i  da răgaz pârâtului să  studieze cu atenţie actul şi să se sfătuiască cu familia, denotă  o tendinţă de vicierea consimţământului pârâtului.

Pârâtul a formulat şi cerere reconvenţională, prin care a solicitat rezoluţiunea  promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare şi constatarea nulităţii absolute a promisiunii  bilaterale de vânzare-cumpărare pentru existenţa unui viciu de consimţământ, respectiv  eroare, întrucât a fost tot timpul convins că a încheiat  un contract de vânzare pentru  spaţiul ce are o suprafaţă  de  21 mp, cu ieşire la stradă, situat pe  latura de vest şi nu pe latura de nord-vest, cu suprafaţa de 31 mp.

S-a mai arătat că rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare are în vedere  neplata preţului, în conformitate cu dispoziţiile art. 1550 şi 1554, cu aplicarea  dispoziţiilor art. 1516 alin.2 raportat la art. 1237, 1665  şi 1724 din noul C.civ.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 115-119 C.pr.civ., art. 1207 alin. 2 pct.2 C.civ. şi 274 C.pr.civ.

Pe parcursul procesului pârâtul IC a decedat şi au fost introduşi în cauză, în calitate de moştenitori, pârâţii IM, IV, ICD şi  SI.

Prin sentinţa civilă pronunţată de Judecătoria Tecuci a fost admisă cerere principală, s-a dispus perfectarea vânzării-cumpărării intervenite prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …., prin care reclamanţii CDN şi CM au cumpărat şi pârâţii IM, IV, ICD şi  SI, prin autorul lor IC, au vândut o cameră cu o suprafaţă construită de 31,93 mp, situată în partea de nord-vest a construcţiei corpul C1 din imobilul situat în Tecuci şi s-a respins cererea reconvenţională ca fiind nefondată.

Împotriva sentinţei civile au declarat recurs pârâţii-reclamanţi IM, IV, ICD şi  SI.

În motivarea cererii, s-a arătat că în mod greşit instanţa de fond a reţinut că nu există dubii cu privire la camera vândută, în condiţiile în care a arătat că autorul IC a fost în eroare asupra identităţii obiectului la momentul întocmirii promisiunii de vânzare-cumpărare, respectiv cu privire la camera care a făcut obiectul promisiunii, crezând că este vorba de camera aflată pe latura de vest, cu ieşire directă la stradă, în suprafaţă de 21 mp.

Mai arată că promisiunea precizează clar că are acces direct la stradă, ori camera pentru care s-a dispus perfectarea are doar o fereastră spre stradă.

S-a mai arătat că autorul în vârstă de 78 de ani nu a avut posibilitatea să înţeleagă pe deplin semnificaţiile acestui act, având în vedere graba cu care s-au desfăşurat demersurile pentru încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, fiind indusă o stare de confuzie şi profitându-se de starea de sănătate a acestuia. Astfel, acesta era bolnav de aproximativ un an şi jumătate, era nedeplasabil şi imobilizat la pat.

Al doilea motiv de recurs vizează neplata preţului, întrucât faţă de răspunsurile la interogatorii există un dubiu cu privire momentul plăţi(dimineaţa sau după-amiaza), astfel că şi faţă de seriozitatea reclamanţilor şi a notarului rezultă şi din încheierea în formă autentică a unei promisiuni de vânzare-cumpărare în locul unui contract de vânzare cumpărare, în situaţia în care preţul a fost plătit integral.

S-a dispus de către instanţă efectuarea a două expertize, una în specialitate construcţii şi cealaltă în specialitate grafologie, însă niciuna dintre acestea nu a fost analizată cu temeinicie de către instanţa de fond, astfel că s-a admis acţiunea deşi nu s-a confirmat sau infirmat că în cauză chitanţa olografă ar fi fost semnată de către autorul IC.

Al treilea motiv de recurs vizează faptul că preţul stipulat în înscrisul intitulat Chitanţă şi în promisiunea de vânzare-cumpărare a fost stabilit cu încălcarea dispoziţiilor imperative din Legea nr. 571/2003, întrucât din concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză reiese că valoarea camerei promise spre vânzare este de 49.404 lei, cu mult peste dublul valorii care ar fi trebuit cunoscute şi respectate de notar.

Un alt motiv de recurs vizează încălcarea dispoziţiilor art. 1221 C.civ., în sensul că există leziune, întrucât s-a profitat de starea de nevoi, de lipsa de experienţă ori de lipsa de cunoştinţe a celeilalte părţi prin stabilirea unei prestaţii considerabil mai mare decât valoarea propriei prestaţii.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C.pr.civ.

Verificând legalitatea sentinţei civile prin prisma motivelor de recurs, instanţa de control judiciar reţine că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Între părţi s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. … la data de …. de BNP X, prin care părţile s-au obligat să încheie contractul în formă autentică în termen de 30 zile de la finalizarea documentaţiei de dezmembrare şi intabulare în Cartea Funciară.

În rezolvarea conflictului temporal de legi existent între dispoziţiile vechiului Cod civil (din 1864) şi cele ale noului Cod Civil(Legea nr. 287/2009 republicată), instanţa va face aplicarea normelor noului Codul civil, deoarece potrivit art. 3,  4 şi 102 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil, contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea si încetarea sa.

Pe fondul cauzei, instanţa de fond a reţinut în mod corect că este vorba de un antecontract prin care părţile au intenţionat transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la o parte dintr-un imobil, care dă naştere în sarcina părţilor la o obligaţie de a face, constând în încheierea în viitor a contractului în formă autentică, obligaţie care este susceptibilă de executare silită prin pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Aceasta posibilitate întemeiată pe dispoziţiile art. 1669 C.civ. vizează suplinirea consimţământului părţilor la încheierea actului în formă autentică şi presupune prin ipoteză un antecontract valabil încheiat în care clauzele contractuale au fost respectate, precum şi refuzul uneia dintre părţi de a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Astfel, pentru a pronunţa o astfel de hotărâre, este necesar ca toate celelalte condiţii necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare să fie îndeplinite.

Antecontractul trebuie să îndeplinească cerinţele esenţiale prevăzute de art. 1179 C.civ., şi anume capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţilor, obiectul determinat sau determinabil, cauza licită şi morală. Mai mult, promitentul-vânzător trebuie să fie proprietarul bunului ce face obiectul antecontractului, iar preţul stabilit să fie achitat în integralitate.

În cazul de faţă, instanţa de fond a apreciat că aceste condiţii sunt îndeplinite. Astfel, în ceea ce priveşte primul motiv de recurs, referitor la obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, s-a susţinut de către pârâţii-reclamanţi că autorul lor a fost în eroare cu privire la identitatea obiectului la momentul întocmirii promisiunii de vânzare-cumpărare, respectiv cu privire la camera care a făcut obiectul promisiunii, crezând că este vorba de camera aflată pe latura de vest cu ieşire directă la stradă, în suprafaţă de 21 mp.

S-a reţinut în mod corect de către instanţa de fond că obiectul obligaţiei a fost  camera cu suprafaţa construită de 31,93 mp, situată în partea de nord-vest a construcţiei corpul C1 din imobilul situat în Tecuci, cameră care a fost identificată atât în promisiunea de vânzare-cumpărare, cât şi prin înscrisul intitulat „chitanţă”. Mai mult, a fost efectuată şi o expertiză tehnică de specialitate, ocazie cu care a fost identificată camera în cauză, iar susţinerea că această cameră nu are ieşire directă la stradă nu poate fi avută în vedere, întrucât şi aceasta are vedere la stradă, însă nu are uşă de acces, ci doar o fereastră, aspecte care reies atât din raportul de expertiză, cât şi din planşele foto depuse la dosarul cauzei.

Faptul că există încheiat un contract de închiriere pentru camera în suprafaţă de 15,07 mp şi că aceasta ar face de fapt obiectul promisiunii nu are relevanţă în cauză, întrucât suprafaţa camerei menţionată în promisiune nu corespunde cu suprafaţa acestei camere, iar pe de altă parte aceasta este situată pe latura de vest a imobilului şi nu pe cea din nord-vest.

Nu poate fi avută în vedere nici susţinerea potrivit căreia autorul era în vârstă de 78 de ani şi nu a avut posibilitatea să înţeleagă pe deplin semnificaţiile acestui act, astfel că i-a fost indusă o stare de confuzie, profitându-se de starea de sănătate a acestuia, întrucât nu s-a dovedit prin niciun mijloc de probă aceste afirmaţii. Mai mult, din ansamblul mijloacelor de probă administrate în cauză nu a rezultat că reclamanţii-pârâţi ar fi folosit manopere frauduloase faţă de autorul pârâţilor-reclamanţi pentru a-l determina să încheie antecontractul de vânzare-cumpărare în modalitatea realizată, cu atât mai mult cu cât acest act juridic a fost încheiat în faţa notarului public, sarcina probaţiunii acestora incumbându-le pârâţilor-reclamanţi, potrivit dispoziţiilor art. 1169 din vechiul C.civ.

Mai mult, potrivit art.1 alin.1 din Legea nr. 17/2000, persoanele vârstnice au dreptul la asistenţă socială, potrivit dispoziţiilor prezentei legi, în raport cu situaţia socio-medicală şi cu resursele economice de care dispun la cererea acestuia sau din oficiu.

În cauză, nu s-a dovedit că s-ar fi solicitat de către autorul pârâţilor-reclamanţi să i se acorde asistenţă, dar acest drept i s-a refuzat. Nici teza potrivit cu care asistenţa trebuia cerută din oficiu nu s-ar confirma, întrucât în caz de îndoială cu privire la consimţământul acestuia, notarul ar fi avut obligaţia să ceară asistenţa socială, dar în prezenţa o asemenea îndoială nu a existat.

Dacă într-adevăr autorul pârâţilor-reclamanţi ar fi fost în situaţia de a nu înţelege semnificaţia actului juridic şi ar fi apreciat că a fost indus în eroare la momentul încheierii actului, atunci acesta ar fi putut ulterior discuta cu familia şi ar fi luat măsuri în acest sens, însă cei nemulţumiţi în cauză sunt moştenitorii. Mai mult, aceştia au cunoscut că s-a dezbătut succesiunea defunctei GA, cât şi faptul că s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare, întrucât acestea s-au realizat la domiciliul acestuia şi nefiind transportabil, este puţin probabil să fi fost singur la domiciliu.

Nu poate fi avută în vedere nici susţinerea că s-ar fi putut încheiat contractul de vânzare cumpărare, în locul promisiunii de vânzare cumpărare, întrucât pentru a se perfecta contractul privind doar o parte dintr-un imobil trebuie îndeplinite anumite formalităţi prealabile.

Referitor la cel de-al doilea motiv de recurs care vizează preţul, se reţine că acesta, ca element esenţial de validitate al contractului de vânzare-cumpărare, trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: să fie stabilit în bani, să fie determinat sau determinabil şi să fie sincer şi serios, în sensul de a fi stabilit în vederea achitării în realitate şi de a nu fi derizoriu.

Instanţa de fond a constatat că preţul stabilit de părţi în antecontract îndeplineşte condiţia de a fi sincer, nefiind stabilit în mod fictiv. Prin preţ neserios se înţelege un preţ infim, derizoriu, atât de disproporţionat în raport de valoarea lucrului vândut, încât practic nu există obiect al obligaţiei cumpărătorului, seriozitatea preţului fiind o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea instanţei de judecată. Antecontractul de vânzare-cumpărare este valabil chiar şi în situaţia în care preţul este inferior valorii reale a bunului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul sub această valoare, echivalenţa fiind relativă, întrucât este raportată atât la valoarea bunului, cât şi la subiectivismul părţilor. În acest sens, prin raportul de expertiză întocmit în cauză s-a stabilit valoarea camerei la suma de 49.404 lei, luându-se în considerare preţul de 1.547,28 lei mp, însă faţă de preţul de 550 lei/mp stabilit prin raportul de expertiză avut în vedere de Camera Notarilor Publici Galaţi, valoarea este rezonabilă.

Deşi preţul în cuantum de 20.000 lei este inferior valorii de circulaţie a imobilului în litigiu, faţă de cele menţionate instanţa apreciază că acesta nu are caracter derizoriu la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce priveşte neplata preţului, se reţine că în mod corect a apreciat instanţa de fond că acesta a fost achitat, fiind avute în vedere atât menţiunile din promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată în formă autentică, cât şi din înscrisul intitulat „chitanţă”.

 Faptul că în patrimoniul autorului pârâţilor-reclamanţi nu s-a regăsit suma primită cu titlu de preţ nu poate fi imputat reclamanţi-pârâţi, până la proba contrară, acesta fiind liber să dispună de această sumă.

 Faţă de toate acestea, nu poate fi reţinute nici celelalte motive de recurs, care vizează faptul că preţul stipulat în înscrisul intitulat „chitanţă” şi în promisiunea de vânzare-cumpărare a fost stabilit cu încălcarea dispoziţiilor imperative din Legea nr. 571/2003, nefiind astfel vorba de o fraudă la lege sau încălcarea dispoziţiilor art. 1221 C.civ., în sensul că există leziune, preţul nefiind derizoriu.

Având în vedere toate acestea se reţine că promitentul-vânzător şi-a dat consimţământul în mod valabil pentru încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, pentru ca instanţa să poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare a unor bunuri imobile, instanţa trebuie să suplinească consimţământul promitentului-vânzător, iar un astfel de refuz a fost dovedit în cauză.

 Instanţa de fond a considerat în mod corect că, în cazul în care bunul se află în patrimoniul vânzătorului-promitent şi nu există alte impedimente legale, la cererea cumpărătorului-promitent, îl poate obliga pe vânzătorul-promitent la respectarea obligaţiei de vânzare asumate în antecontract, chiar şi fără acordul acestuia, în lumina principiilor executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciilor, hotărârea instanţei având caracter constitutiv de drepturi, transferând dreptul de proprietate dintr-un patrimoniu în altul, urmând a suplini consimţământul vânzătorului-promitent.

Având în vedere că, în materie contractuală, culpa debitorului este prezumată, iar pârâţii-reclamanţi nu au făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere în ceea ce priveşte nerespectarea obligaţiei ce îi incumba de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum şi faptul că sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de art. 1279 C.civ., se constată că sentinţa atacată este legală şi temeinică, motiv pentru care în temeiul art. 312 C.pr.civ., recursul va fi respins ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare