Revendicare imobiliară

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe în data de 6 aprilie 2012 sub nr. dosar 1117/289/2012, reclamanţii R V şi R I au solicitat în contradictoriu cu pârâtul A I următoarele:

- obligarea pârâtului la predarea imobilului înscris în CF nr. 3190/N/Deda, nr. cadastral 2281/17 (323), anexele gospodăreşti constând în garaj şi două magazii, situate în Bistra Mureşului, nr. 263, jud. Mureş;

-  obligarea pârâtului la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a imobilului mai sus menţionat, în sumă de 1000 lei/lună, începând cu data de 09.01.2012 pînă la predarea efectivă a imobilului, actualizată cu dobânda legală;

-  obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii imobilului înscris în CF nr. 3190/N/Deda, nr. cadastral 2281/17 (323), anexele gospodăreşti constând în garaj şi două magazii, situate în Bistra Mureşului, nr. 263, jud. Mureş, precum şi a ternului aferent în suprafaţă de 2598 mp.

Au susţinut că pârâtul foloseşte anexele gospodăreşti, respectiv garajul şi cele două magazii, ca atelier de tâmplărie, fiind tolerat în acest sens de către Rînja Toader, vânzătorul de la care au cumpărat imobilul.

Reclamanţii au arătat că  pârâtul a fost notificat prin intermediul BEJ Oltean Radu de a se prezenta în faţa BNPA Danci –Baziotis din Reghin, la data de 09.01.2012 pentru a încheia un un contract de  închiriere pentru imobilul pe care îl foloseşte fără nici un titlu.

Au susţinut că părătul, deşi a primit această notificare, nu a dat curs acesteia, a refuzat şi refuză în continuare să  predea imobilul mai sus menţionat.

Reclamanţii au solicitat obligarea pârâtului şi la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a imobilului având în vedere că acesta s-a dovedit de rea credinţă în ceea ce priveşte posesia imobilului.

În drept, reclamanţii au invocat prevederile art. 480 şi următoarele din Codul Civil, art. 563-566 Noul Cod  procedură civilă şi art. 274 din Codul de procedură civilă.

În dovedirea cererii, reclamanţii a depus la dosar, extras CF nr. 3190/N/Deda (f. 3), plan de amplasament al imobilului (f. 4), contract de vânzare-cumpărare autentificat la BNPA Danci- Baziotis din Reghin, sub nr. 1588/2011 (f. 5-7), încheiere de autentificare (f.8), copie împuternicire avocaţială (f.35), dovada achitării taxei de timbru în cuantum de 562,20 lei (f. 36) şi timbre judiciare de 3 lei ( f. 36 verso).

În data de 4 septembrie  2012, pârâtul a depus la dosar întâmpinare prin fax (f. 26-27), prin care a invocat excepţia  inadmisibilităţii acţiunii,  excepţia insuficientei timbrări iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată cu obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În fapt, pârâtul a arătat că a edificat pe terenul situat în comuna Deda, sat Bistra Mureşului, nr. 263, jud. Mureş, înscris în CF nr. 2521 Deda, nr. cadastral 2281/17 un atelier de tâmplărie şi garaj în baza certificatului de urbanism nr. 203/ 20.06.200 eliberat de Consiliul Judeţean Mureş şi în baza autorizaţiei de construire nr. 183/30 august 2000 eliberată de Consiliul Judeţean Mureş, obţinând acordul proprietarului  terenului de la acea dată, convenţie încheiată cu numitul Rânja Toader la data de 7 iunie  2000, parafată la Primăria comunei Deda.

A susţinut că în baza înscrisurilor administrative şi a convenţiei mai sus menţionate, şi-a edificat construcţia, a deschis rol fiscal la Primăria Deda, plăteşte impozit pentru clădire, având drept de superficie în înţelesul art. 693 Noul Cod Civil, drept stipulat la art.4 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1588/2011 la Biroul Notarilor Asociaţi Danci- Baziotis din Reghin, în baza cărorra au devenit proprietari tabulari reclamanţii.

În temeiul art. 696 Noul Cod pârâtul a  invocat dreptul la acţiune confesorie de superficie, în temeiul căreia a solicitat  respingerea acţiunii introductive, deoarece dreptul de superficie este opozabil reclamanţilor astfel încât acţiunea lor introductivă este nefondată.

De asemenea pârâtul, a suţinut că şi petitul 2 al cererii de chemare în judecată este nefondat şi nemotivat în drept, reclamanţii au invocat reaua credinţă a sa inducând instanţa în eroare prin faptul că aceştia au afirmat că foloseşte imobilul edificat de el, având doar drept de folosinţă fiind tolerat de fostul proprietar Rînja Toader, aspecte neadevărate deoarece el este proprietar de fapt şi de drept asupra edificatelor, deoarece  le-a construit în baza certificatului de construire menţionat având acordul proprietarului terenului, acte care nu au fost niciodată anulate de vreo instanţă judecătorească, iar asupra terenului de sub construcţie  în lumina prevederilor art. 693 Noul Cod Civil a dobândit drept de  folosinţă, în lumina legii.

În concluzie, pârâtul a solicitat respingerea acţiunii reclamanţilor, deoarece aceştia au dobândit dreptul de proprietate în baza unui contract autentic translativ de proprietate, în care este menţionat expresis-verbis, faptul că există dreptul de superficie ca şi sarcină.

În drept a invocat prevederile art.114-118 Cod procedură civilă.

La întâmpinare pârâtul a anexat în copii conforme cu originalul: autorizaţie de construire nr.183/31.08.2000 (f.28-29), certificat de urbanism ( f.30-31), certificat de atestarea edificării/extinderii construcţiei (f.32), certificat de atestare fiscală pentru persoane fizice nr.594/1902/2008 (f. 33), convenţia încheiată la 07.06.2000 între numitul Rânja Toader şi A I (f. 34), referat de trimitere în vederea sesizării organului competent emis de IPJ Mureş- Serviciul de Investigare a Fraudelor, dosar nr.280/A/2008 (f. 52-53), plan de amplasament al imobilului (f. 54-56), convenţia încheiată în 24 aprilie 1977 ( f. 57), certificat de atestare a edificării construcţiilor (f.58), declaraţia  numitului Rânja Toader autentificată la  Biroul Notarului Public Petraş Robert Cristian (f. 59), adresa emisă de  ANCPI către pârât (f. 60-61), chitanţa din data de 8.11.2000 prin care pârâtul a achitat taxa prinvind autorizarea construcţiei (f. 62), cererea formulată de pârât către Consiliul Judeţean Mureş, pentru eliberarea certificatului de urbanism (f. 63), adresa emisă Consiliul Judeţean Mureş nr.64/14.06.2000 către Primăria Deda (f. 64).

La data de 26.11.2012 pârâtul a depus la dosarul cauzei în copii conforme cu originalul o serie de înscrisuri:  adresa nr. 600 din 15.03.2010 emisă de comuna Deda, judeţul Mureş către pârât (f. 69), plan de situaţie (f. 70), proces verbal de punere în posesie nr.156/19.03.2007 (f. 71).

La data de 27 noiembrie 2012 pârâtul A I a depus la dosarul cauzei prin fax  precizare  la întâmpinarea depusă la dosar, prin care a arătat că formulat pe cale reconvenţională o acţiune confesorie de superficie (f. 80-81) şi a anexat chitanţa seria AG nr. 221100021993 prin care a făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 563,00 lei privind cererea reconvenţională.

La data de 21 decembrie 2012, reclamanţii au depus la dosar o precizare de acţiune (f. 88) prin care şi-au precizat petitul 1 al acţiunii introductive, în sensul că au solicitat obligarea pârâtului la  predarea imobilului înscris în CF nr. 3190/N/Deda, nr. cadastral 2281/17 (323) şi anume magazia şi terenul aferent, identificat în planul de amplasament ca fiind construcţia C6 în suprafaă de 135,78 mp, pe care pârâtul o foloseşte cu destinaţie de tâmplărie, situat în  sat Bistra Mureşului, nr. 263, comuna Deda, jud. Mureş.

Reclamanţii au precizat că potrivit  planului de amplasament avizat de OCPI Mureş,  cu nr. 16381/18.10.2007, în baza căruia a fost înscrise  în CF nr. 3190/N/Deda terenul şi construcţiile aferente, imobilul folosit de către pârâtul A I este identificat ca fiind  construcţia C6, din care pârâtul foloseşte o parte cu destinaţia de atelier de tâmplărie.

La precizarea de acţiune formulată de reclamanţi,  pârâtul- reclamant reconvenţional a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei calităţii active a reclamanţilor cu privire la precizarea de acţiune, excepţia inadmisibilităţii precizării de acţiune deoarece nu se indică valoarea terenului de 135,78 mp, teren revendicat prin precizare, precum şi excepţia insuficientei timbrări având în vedere faptul că nu este timbrat petitul privind revendicarea terenului.

Pe fond a solicitat respingerea  precizării de acţiune ca nefondată, nefiind motivată  în fapt şi drept.

De asemenea s-a solicitat a se avea în vedere faptul că acea construcţie revendicată a fost ridicată în mod legal respectându-se legislaţia în vigoare, certificatul de urbanism şi autorizaţia de construire nu a fost desfiinţate, a avut acordul proprietarului terenului de a edifica construcţia pe terenul său, această sarcină fiind transcrisă şi acceptată de reclamanţi la momentul dobândirii dreptului de proprietate aşa cum a arătat  în prima  întâmpinare, astfel încât acţiunea  introductivă cât şi precizarea de acţiune sunt nefondate.

În drept a invocat prevederile art. 114-118 Cod procedură civilă.

Analizând actele si lucrările dosarului, instanţa retine următoarele:

Deşi reclamanţii sunt înscrişi în CF nr. 3190/N/Deda (provenită din CF nr. 2521 Deda) ca proprietari asupra anexelor gospodăreşti, potrivit contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1588/2011 de BNP Asociaţi „Danci-Baziotis” (f. 5-8), aceştia au cumpărat de la proprietarul iniţial doar  terenul de 2598 mp, înscris în CF-ul sus-menţionat, nr. top 2281/1/17.

Potrivit convenţiei din data  de 07.06.2010 (f. 51) încheiată între pârât şi numitul Rânja Toader (proprietarul iniţial), acesta din urmă a permis pârâtului să construiască un atelier pe terenul înscris în CF nr. 2521, nr. top 2281/17, proprietatea celui de-al doilea, fără nici un fel de  obligaţii din partea primului. În baza acestei convenţii, potrivit certificatului de urbanism (f. 47) şi autorizaţiei de construire nr. 183/31.08.2000 ( f. 48) pârâtul a edificat pe terenul numitului Rânja Toader un atelier de tâmplărie şi un garaj. Acest fapt este atestat şi de Certificatul de atestare a edificării extinderii construcţiei nr. 156/16.01.2008 emis de Primăria comunei Deda (f. 49) şi  din adresa  nr. 600 din 15.03.2010 (f. 109). O dovadă a faptului  că atelierul de tâmplărie a fost construit după achiziţionarea terenului de 2598 mp, înscris în CF nr. 2521, nr. top 2281/1/17 de către Rânja Toader (proprietarul iniţial) se desprinde din convenţia încheiată la 24.04.1977 (f. 57), potrivit căreia Rânja Toader şi soţia au achiziţionat terenul de mai sus pe  care erau edificate doar o casă şi un grajd.

Reclamanţii au încercat să inducă ideea că pe lângă celelalte anexe aflate pe terenul ce le aparţine şi construcţia C6 a fost edificată tot de aceştia şi au depus în susţinerea acestor afirmaţii următoarele înscrisuri: certificatul de  atestare a edificării construcţiilor emis de Primăria Reghin sub nr. 3461/10.10.2007 (f. 58), declaraţia  numitului Rânja Toader autentificată la  Biroul Notarului Public Petraş Robert Cristian (f. 59). De altfel, în baza acestor înscrisuri au intabulat în favoarea lor toate construcţiile situate pe terenul aferent. Punem la îndoială valoarea probatorie a  certificatului de mai sus având în vedere că acesta a fost emis pe baza unei simple declaraţii pe proprie răspundere a numitului Rânja Toader şi că potrivit referatului de trimitere în vederea sesizării organului competent întocmit în dosarul nr. 280/A/2008 s-a reţinut că folosind certificatul menţionat, numitul Rânja Toader a evidenţiat în mod fraudulos pe numele său, imobilul construit de A I (f. 52).

În concluzie, din înscrisurile analizate reiese fără echivoc că pârâtul este cel care a edificat un atelier de tâmplărie pe o parte din terenul de 2598 mp, înscris în CF nr. 2521, nr. top 2281/1/17, cu acordul numitului Rânja Toader, proprietarul terenului la data edificării atelierului.

Pentru a verifica dacă imobilul edificat este acelaşi cu cel revendicat de reclamanţi  (C6), respectiv de  pârât, instanţa a dispus efectuarea  unei expertize topografice şi a unei expertize în specialitatea construcţii. Din raportul de expertiză în specialitatea construcţii (f. 139-144) reiese că imobilul C6 este cel construit de  pârât în anul 2000 în baza autorizaţiei de construire nr. 183/2000. Din concluziile raportului de expertiză topografică ( f. 192) a reieşit că anexa C6 (construită de pârât) este amplasată pe terenul reclamanţilor.

Prin urmare, din înscrisurile depuse şi din concluziile coroborate ale celor două expertize, a reieşit că anexa C6 a fost edificată de pârât şi se găseşte pe terenul înscris în CF nr. 2521, nr. top 2281/1/17, care a devenit proprietatea reclamanţilor după construirea anexei C6.

Una din modalităţile constituirii dreptului de superficie este prin acordul părţilor, fapt ce presupune acordul proprietarului terenului ca o altă persoană să edifice o construcţie pe terenul său. Aceeaşi este  şi situaţia în speţă, după cum reiese din convenţia încheiată la data de 07.06.2010 (f. 51) între numitul Rânja Toader (proprietarul terenului la data constituirii dreptului de superficie) şi pârât. Instanţa constată că această convenţie este perfect valabilă, nefiind necesară încheierea sa în formă autentică şi a generat efecte juridice care trebuie respectate de reclamanţi ( a se vedea Dr. civil, Drepturi reale principale - Corneliu Bârsan, ed. Juridică. f. 299 ) şi CSJ decizia nr. 893/1994. Existenţa acordului reiese şi din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1588/2011 de BNP Asociaţi „Danci-Baziotis” (f. 5-8) în care s-a consemnat că vânzătorul (Rânja Toader) a recunoscut în favoarea pârâtului A I, existenţa unui drept de superficie asupra unei părţi din terenul înstrăinat prin acel contract.

Faţă de cele de mai sus, apreciem că cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de reclamanţi este neîntemeiată, motiv pentru care va fi respinsă. În schimb, pretenţiile invocate de pârât prin acţiunea reconvenţională au fost dovedite, motiv pentru care aceasta va fi admisă. 

Având în vedere culpa procesuală a reclamanţilor-pârâţi reconvenţional, în temeiul art. 274 C.p.c., instanţa îi va obliga pe aceştia să achite pârâtului-reclamant reconvenţional, cheltuieli de judecată în sumă totală de 2.163 de lei, compusă din taxa judiciară de timbru (f. 85), onorariu de expert (f. 177) şi onorariu de avocat (f. 239).

Domenii speta

Spete similare