Hotarâre care sa tina loc de act autentic

Cod ECLI ECLI:RO:TBARG:2016:019.000017

Dosar nr. 18037/280/2012

R O M Â N I A

TRIBUNALUL ARGEŞ*

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIE Nr. 17/2016

Şedinţa publică de la 19 Ianuarie 2016

Obiectul cauzei:hotarâre care sa tina loc de act autentic

INSTANŢA

Asupra recursului civil de faţă ,deliberând constată următoarele :

La data de 11.09.2012 a fost depusă cerere de chemare în judecată de către reclamantul (...) , în contradictoriu cu pârâtul (...) , prin care s-a solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru un teren în suprafaţă de 6800 m.p. teren arabil extravilan, situat în (...) , din  tarlaua 36, parcela 2058, cu vecinătăţile: N - canal scurgere, E - Drum Judeţean, S - (...) , V - Canal scurgere, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii s-a arătat: la data de 30.07.2001 a incheiat cu paratul o chitanţa sub semnătura privata prin care acesta îi vinde suprafaţa de 6.800 m.p. teren arabil, situat in (...) , cu vecinătăţile arătate mai sus; a incheiat in acest sens înscrisul sub semnătura privata la intocmirea căruia au fost de fata trei martori, iar la cererea vânzătorului s-au trecut inclusiv seriile bacnotelor prin care s-a făcut plata; a plătit preţul terenului la data de 30.07.2001 in suma de 100 dolari, adică 2.300 lei; a stabilit cu paratul, dar fara sa treacă in inscris, ca actele in forma autentica sa le întocmească dupa ce se emite titlu de proprietate si se intocmeste documentaţia cadastrala; erau oameni care se cunoşteau de multa vreme, motiv pentru care nu a considerat ca la acel moment se impunea ca sa treacă o clauza in acest sens; nu s-a emis titlu de proprietate pentru acest teren, motivat de faptul ca in prezent comuna Vedea nu a intocmit planuri parcelare si nici nu dispune de fonduri ca pentru un viitor apropiat acestea sa fie întocmite; un motiv in plus de 11 ani stăpâneşte terenul in continuu, sub nume de proprietar, plăteşte impozit la primărie pentru acest teren; s-a lovit de probleme, atunci cand a încercat sa obţină subvenţii de la APIA ca nu are un inscris autentic; a incercat sa discute cu paratul perfectarea acestui act la notar, dar i s-a comunicat ca nu are titlu de proprietate si ca nu poate intocmi documentaţia cadastrala, deoarece in aceasta zona nu exista plan parcelar zonal, iar pe el ¡l costa foarte mult sa întocmească pentru toata parcela; s-a interesat de aceasta situaţie la persoane de spacialitate, iar costurile sunt enorme; nu este intocmita carte funciara de nici o persoana, a posedat tot timpul terenul, nu au existat litigii cu privire la proprietatea acestuia, mai mult decât atat, a plătit impozite si taxe.

În drept, au fost invocate disp. art. 930 C.civ.

Anexat acţiunii s-a depus un înscris, iar la data de 31.01.2013 s-a depus, de către pârât, întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii formulată de reclamant.

În motivarea întâmpinării s-a arătat: în anul 2001, a stabilit cu reclamantul (...) , sa-i vandă terenul ce face obiectul prezentului dosar; desi i-a arătat si acesta cunoştea - ca si toti ceilalţi vecini de altfel - ca nu este proprietarul exclusiv al acestui teren, si ca nici nu deţine inca vreun document din care sa rezulte dreptul său de proprietate, acesta a insistat sa facă o chitanţa sub semnătura privata din care sa rezulte ca el este de acord cu aceasta vânzare, spunandu-i ca "la momentul la care se va dezbate succesiunea , se va intelege intr-un fel si cu ceilalţi comostenitori"; ceilalţi 2 coproprietari (cei fratele si sora mea, care au vocaţie succesorala) nu au avut cunoştinţa de aceasta înţelegere la momentul încheierii sale, si ca ulterior aflării, aceştia s-au arat in deplin dezacord cu înstrăinarea terenului; nici scriptic, asa cum se poate observa, nici verbal, nu s-a obligat la incheierea contractului in forma autentica, tocmai datorita faptului ca ştia ca nu poate vinde fara acordul coproprietarilor, dar si datorita faptului ca incheierea chitanţei a avut loc la insistentele reclamantului, si a avut ca scop preconstituirea unei dovezi ca i-a inmanat o suma de bani; reclamantul prezintă prin acţiunea introductiva o situaţie de fapt eronata; nu s-au inteles sa întocmească contractul in forma autentica la momentul la care se eliberează titlul de proprietate, pentru simplul motiv ca titlul de proprietate a fost eliberat pe numele mamei sale, Motoescu Ioana, decedata in 24.08.1995; nu s-a angajat sa incheie contractul in forma autentica, la niciun moment, si nici reclamantul nu a solicitat acest lucru niciodată, nefiind o obligaţie asumata de el; nu reclamantul este cel care plăteşte taxele si impozite aferente terenului, acestea sunt achitate pentru tot terenul ce compune masa succesorala, inclusiv pentru acesta, de către toti moştenitorii, in mod egal, asa cum va demonstra cu copii ale chitanţelor; datorita unor neintelegeri in familie, nici pana astăzi nu s-a realizat dezbaterea succesiunii; temeiul de drept invocat de reclamant este art. 930 din Codul civil, care reglementează uzucapiunea; din petitul acţiunii rezulta insa ca se solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare, acţiune care la nivelul anului 2012 este reglementata de art. 1669 din Codul civil nou; având in vedere aspectele menţionate, se impune o precizare de acţiune, in sensul stabilirii temeiului juridic pe care se intemeiaza acţiunea; niciunde in acţiunea introductiva nu se menţionează momentul la care reclamantul ar fi primit un refuz din partea sa in vederea presupusei incheieri notariale a unui contract de vânzare; acest aspect ar trebui sa fie precizat de către reclamant, având in vedere ca termenul de prescripţie al acestei acţiuni incepe sa curgă de la momentul manifestării refuzului; în funcţie de precizările ce vor fi făcute de reclamant se rezervă dreptul a formula noi apărări; se invocă prescripţia dreptului la acţiune, având in vedere ca de la momentul la care se presupune ca a promis a vinde si pana in prezent au trecut 11 ani; documentul numit "chitanţa" si întocmit in iulie 2001 a fost semnat înainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 247/2005, care prevedea in art. 5 alin. 2 Titlu X, posibilitatea sesizării instanţei de judecata de către partea care si-a indeplinit obligaţiile in cazul incheierii unui antecontract, in vederea pronunţării unei hotărâri care sa tina loc de act de vânzare; or, jurisprudenta a stabilit anumite reguli cu privire la acţiunile ce au ca obiect pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de contract autentic; printr-o sentinţa rămasa irevocabila prin neapelare, s-a statuat ca „întrucât prin pronunţarea acestei hotărâri instanţa suplineşte acordul uneia dintre părţi la încheierea actului juridic, se impune ca toate celelalte condiţii necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate să fie îndeplinite.", iar Instanţa Suprema a decis ca „hotărârea judecătorească care ţine loc de act de vânzare - cumpărare are caracter declarativ, ea, constată înţelegerea părţilor intervenită anterior. Acest lucru, este posibil, numai cu privire la convenţii care la momentul încheierii lor întruneau toate condiţiile de validitate nu şi cu privire la convenţii lovite de nulitate absolută pentru lipsa uneia sau unora dintre condiţiile de validitate, întrucât nulitatea absolută nu poate fi acoperită în nici un fel şi nici nu poate fi validată prin hotărâre judecătorească, dacă legea, prin excepţie, nu dispune în sens contrar."; în acest context, ca prima apărare de fond, având in vedere ca momentul la care s-a incheiat documentul numit «chitanţa», toate textele legale in vigoare impuneau ad validitatem incheierea vânzării in forma autentica, documentul nu face dovada translaţiei dreptului de proprietate; or, asa cum reiese din lecturarea documentului menţionat, acesta nu a reprezentat o promisiune de vânzare, nu s-a stabilit in sarcina sa vreo obligaţie ulterioara, ci a reprezentat un act prin care el şi-a exprimat acordul de a vinde; însă un contract de vânzare a unui teren, incheiat la nivelul anului 2001, este lovit de nulitate absoluta; având in vedere ca raportul juridic dintre el si parat nu este valabil, lipsindu-i o serie de elemente cheie necesare pentru validitatea acestuia - primul fiind forma autentica ceruta atat de Legea nr.18/1991 cât şi prin Legea nr. 54/1998, ambele valabile la momentul semnării chitanţei – apreciază ca instanţa nu va putea sa se subroge in drepturile si obligaţiile pârtilor; nici obiectul contractului nu indeplineste condiţiile legale; la momentul la care s-a semnat chitanţa prezentata drept proba absoluta de către reclamant, nu era proprietarul terenului asa cum a fost identificat in document, asa cum nici la acest moment nu sunt, având in vedere ca nu s-a dezbătut succesiunea; nu se poate in niciun caz susţine ca dezbaterea succesiunii a fost amanta intenţionat, in vederea fraudării reclamantului sau pentru a justifica lipsa consimţământului, decesul autoarei intervenind cu 6 ani inainte de momentul la care s-a semnat chitanţa din iulie 2001; un al treilea element de nelegalitate, este acela ca in conformitate cu dispoziţiile art. 5 din Legea 54/1998, asa cum era in vigoare la momentul semnării documentului intitulat „chitanţa", „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor"; or, nerespectarea acestor dispoziţii legale duc la nulitatea absoluta a oricărei instrainari; având in vedere aceste considerente, solicită instanţei ca documentul numit „chitanţa" nu indeplineste nici condiţiile de validitate ale unui contract de vânzare, care sa aiba ca efect translaţia dreptului de proprietate din patrimoniul său in patrimoniul reclamantului, dar nici condiţiile de validitate ale unei promisiuni de vânzare, al cărui obiect trebuia sa fie asumarea unei obligaţii de face, intenţia reala fiind aceea de a „rezerva" un drept de preemtiune al reclamantului la momentul la care, dupa dezbaterea succesiunii, toti coproprietarii si-ar fi dat acordul in sensul vânzării; tot ca apărare de fond, se constată ca in realitate, reclamantul nu a făcut niciun demers in vederea convocării sale la notariat in vederea încheierii unui contract in forma autentica; şi din acest punct de vedere acţiunea este netemeinica, in regimul Legii 247/2005, o astfel de acţiune fiind admisibila daca, dupa ce se constata indeplinirea celorlalte condiţii de admisibilitate, se constata indeplinita si condiţia refuzului uneia din parti de a se prezenta la notar; or, prin chitanţa sub semnătura privata nu şi-a asumat o asemenea obligaţie, si nici nu putea sa-şi asume o asemenea obligaţie; prin documentul numit "chitanţa" compus si scris olograf integral de către reclamant, doar se menţionează ca vinde un teren, contra unei sume de bani; terenul este identificat asa cum apare el in titlul de proprietate la mamei sale, insa nu declară ca este proprietar al acestuia, nu menţionează nimic legat de vreo obligaţie ulterioara, nu se obliga sa convingă coproprietarii sa vanda, nu se obligă la prezentarea la notar; chitanţa a avut ca scop constatarea pura si simpla a unei situaţii de fapt asa cum a inteles-o sau nu insusi reclamantul, si anume aceea ca i-a inmanat o suma de bani in scopul cumpărării terenului menţionat, teren care nu era in patrimoniul său, si care nu putea fi decât in cota ideala si abstracta, nefiind singurul care putea decide cu privire la niciunul din elementele vânzării.

În drept, au fost invocate disp. art. 115 Cod procedură civilă, CAP. V privind circulaţia juridică a terenurilor din Legea nr. 18/1991, art. 2 şi 5 din Legea nr. 54/1998, Legea 71/2011, de punere in aplicare a Legii 287/2009.

Anexat întâmpinării s-a depus un set de înscrisuri (filele 13-22), iar la termenul de judecată din data de 07.05.2014 instanţa a respins excepţia prescripţiei (cu motivarea cuprinsă în încheierea de la acea dată – fila 37) şi a admis cererile de probatorii, sens în care s-au administrat probele cu înscrisuri, interogatoriu, martori şi expertiză.

La termenul din 14.01.2015 s-au formulat concluzii asupra fondului cauzei.

Prin sentinţa civilă nr. 476/2015 pronunţată de Judecătoria Piteşti  s-a admis  în parte acţiunea formulată de reclamantul (...) , în contradictoriu cu pârâtul (...) .

În baza disp. art. 1669 din N.C.civ. s-a pronunţat o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, între reclamant (cumpărător) şi pârât (vânzător), în privinţa cotei de 1/3 din imobilului teren arabil situat în (...) , tarla 36, parcela 2058, în suprafaţă de 6.800 mp., cu vecinii: N – canal scurgere, E – dr. judeţean, S – (...) , V – canal scurgere.

A fost obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1.000 lei, către reclamant, rezultate în urma compensării parţiale.

Pentru a hotărî astfel instanţa a reţinut următoarele :

Între  reclamant şi pârât a fost încheiat un contract denumit „Chitanţă” în data de 30.07.2001 (fila 5), din conţinutul căruia reiese că acesta din urmă s-a obligat să înstrăineze, către petentul de astăzi, dreptul de proprietate asupra imobilului teren în suprafaţă de 6.800 mp., situat în com. (...) , tarlaua 36, parcela 2058, jud. Argeş, cu vecinii: N – canal scurgere, S – (...) , E – drum judeţean, V – canal scurgere, contra sumei de 1.000 USD, sumă care fusese încasată de către promitentul – vânzător integral la data încheierii actului de mai sus.

Această convenţie va fi interpretată de către instanţă ca fiind un antecontract de vânzare – cumpărare (promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare) prin care s-a născut numai obligaţia părţilor de a încheia în viitor contractul de vânzare - cumpărare în forma autentică.

Contractul de vânzare – cumpărare nu a fost încheiat în formă autentică ceea ce face ca dreptul de proprietate să nu se fi transmis către posibilul cumpărător.

În ceea ce priveşte dreptul de proprietate asupra imobilului se reţine, din titlul de la fila 13, că respectivul teren a dobândit prin reconstituirea efectuată în baza Lg. 18/1991 autoarei (...)  – conform recunoaşterii pârâtului acesta este unul din cei trei moştenitori ai autoarei de mai sus. Autoarea a decedat la data de 24.08.1995 – certificatul de deces de la fila 14.

Astfel, există şi în patrimoniul pârâtului un drept de proprietate asupra terenului de mai sus, însă nu exclusiv, ci asupra unei cote indivize de 1/3.

De asemenea, în convenţia de mai sus au fost menţionaţi şi trei martori, (...) , (...)  şi (...) , iar aceştia din urmă fiind audiaţi (filele 47,48), au confirmat încheierea contractului.

Raportat la concluziile de mai sus se reţine că, petentul a reuşit a face dovada existenţei unei obligaţii în sarcina pârâtului în sensul transmiterii dreptului de proprietate în privinţa suprafeţei de 6.800 mp., precizată în antecontract, obligaţie care nu a fost îndeplinită de intimatul de astăzi, ceea ce face a fi incidente dispoziţiile art. 1073 din C.civ. de la 1864 (raportat la încheierii convenţiei), respectiv: „Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare.”.

Mai mult, pârâtul nu putea să transmită decât dreptul pe care îl deţinea, respectiv o cotă de 1/3 din proprietate.

Din convenţie se reţine şi că, reclamantul şi-a executat obligaţia de plată asumată.

Nu s-au putut  reţine susţinerile pârâtului din întâmpinare în lipsa unui probatoriu în acest sens; înscrisul este în sensul asumării obligaţiei de înstrăinare, iar nu a unei simple probe în sensul primirii unei plăţi (s-a folosit expresia „vînd”), iar martorii au confirmat susţinerile reclamantului.

De asemenea, judecata cauzei a fost suspendată în vederea soluţionării amiabile a litigiului, la cererea părţilor, în mod evident pârâtul cunoscând pretenţiile reclamantului şi dorinţa acestuia de a se încheia actul în formă autentică.

Pasivitatea în încheierea actului nu se poate imputa petentului atât timp cât acesta a avut continuu posesia terenului, rezultând că pârâtul a recunoscut continuu obligaţia pe care şi-a asumat-o.

S-a  observat şi că terenul a fost identificat de expertul cauzei, (...) , iar părţile nu au formulat obiecţiuni în ceea ce priveşte raportul întocmit de acesta.

De asemenea, nu s-a putut  admite pretenţia reclamantului în totalitate având în vedere că pârâtul nu deţine în patrimoniu întregul drept de proprietate asupra terenului; nu poate vinde ceea ce nu are.

Împotriva acestei sentinţe  în termen  legal  a declarat  recurs reclamantul criticând-o  doar în ceea ce priveşte  faptul că  nu a pronunţat o hotărâre cu privire  la  întreaga suprafaţă de 6800 mp.

În motivarea recursului se arată  că recurentul reclamant a plătit preţul  pentru întreg terenul şi nu doar pentru cota  de 1/3 , aspect cu care au fost de acord  şi surorile intimatului pârât ,astfel că  actele de partaj voluntar  şi înscrisurile  pe care recurentul le-a depus  la dosar  i-au fost puse la dispoziţie de surorile pârâtului .

Pentru aceste motive se solicită admiterea recursului .

Analizând sentinţa recurată prin prisma  criticilor formulate şi în raport de probatoriul administrat în cauză , tribunalul  va constata că recursul  nu este fondat.

Astfel, prin înscrisul  intitulat „chitanţă”  intimatul – pârât a înţeles să vândă recurentului reclamant suprafaţa de  6800 mp ,  suprafaţă ce se regăseşte în titlul de proprietate nr. (...) emis pe numele  autoarei  intimatului -  pârât (...) .

Din cuprinsul  certificatului de moştenitor nr. 55/1995 rezultă aşa cum în mod  corect a reţinut şi prima instanţă că autoarea intimatului pârât mai are  doi fii care au acceptat  succesiunea acesteia fiecare moştenitor urmând să culeagă  cota de 1/3 din ,moştenire.

Chiar din  cuprinsul concluziilor scrise depuse  la dosarul de fond (  fila 83)  recurentul reclamant recunoaşte că cei  trei moştenitori ai defunctei (...) nu au dezbătut succesiunea  de pe urma acesteia  , iar din cuprinsul celor două declaraţii ( fila 90 şi 92 dosar fond) date de cele două surori ale intimatului  pârât  rezultă că acestea nu  şi-au dat acordul ca fratele lor să înstrăineze din masa  succesorală suprafaţa de 6800 mp recurentului – reclamant şi că nici nu sunt de acord cu  varianta de partaj propusă de către intimatul – pârât  în înscrisul de la fila 88 dosar fond denumit  Anexa 3..

Ori , în acest context probator în mod corect instanţa a reţinut că  pârâtul nu putea să înstrăineze în mod valabil decât  cota de 1/3 din terenul menţionat în înscrisul intitulat „chitanţă”.

Alta ar fi fost situaţia în cazul în care  moştenitorii defunctei (...)  ar fi  dezbătut  succesiunea de pe  urma acesteia , iar terenul în suprafaţă de 6800 mp ar fi revenit în lotul intimatul – pârât .

Pentru aceste considerente,  tribunalul va constata  că soluţia adoptată de instanţa de fond este legală şi temeinică, iar criticile formulate  sunt nefondate .

Pentru aceste considerente,tribunalul  în temeiul art. 312 C.pr.civ. va respinge recursul , ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge  ca nefondat recursul formulat de reclamantul (...)  , împotriva sentinţei civile nr.476/2015 pronunţată de Judecătoria Piteşti în dosarul nr. 18037/280/2012, intimat fiind pârâtul (...). Irevocabilă. Pronunţată în şedinţă publică azi, 19.01.2016 la Tribunalul Argeş, secţia civilă.

Domenii speta

Spete similare