Obligare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Acţiune evaluabilă în bani. Valoarea obiectului acţiunii sub 100.000 lei. Sentinţă susceptibilă de atacare cu recurs

Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, decizia nr. 465/R din 26 februarie 2010

Prin Sentinţa civilă nr. 4295/2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, a fost respinsă acţiunea formulată de reclamantul N.P.O. în contradictoriu cu pârâta COMPANIA NATIONALA DE CAI FERATE CFR SA SUCURSALA REGIONALA CFR CLUJ ca neîntemeiată.

La pronunţarea sentinţei instanţa a avut în vedere următoarele considerente:

Între reclamant, în calitate de salariat al SNTFC Depoul de Locomotive Cluj,  şi parata s-a încheiat contractul de închiriere nr. 194/2008 cu privire la locuinţa de serviciu  din Cluj Napoca, imobil care a făcut anterior obiectul contractului  de închiriere nr. 913/2005. Potrivit prevederilor contractului durata închirierii era de 6 luni  cu începere din data de 01.03.2008 până în data de 31.08.2008.

In anul 2007, pârâta a făcut o ofertă de vânzare a locuinţelor de serviciu situate în imobil, printr-un anunţ  care invita chiriaşii sa depună cereri de cumpărare.

Prin cererea înregistrată la Compania Naţionala de Căi Ferate CFR SA – Divizia Patrimoniu Cluj sub nr. 41/2908/2007, reclamantul a solicitat să i se aprobe vânzarea locuinţei de serviciu ocupată în baza contractului de închiriere nr. 913/2005. Din susţinerile părţilor reiese că această cerere a fost respinsă de către pârâta întrucât reclamantul nu îndeplinea condiţiile prevăzute de Decretul nr. 61/1990, Legea 85/1992 şi Dispoziţia nr. 13/2008 a Directorului General al Companiei Naţionale de Căi Ferate CFR SA.

În drept, instanţa a reţinut că potrivit art.1 din Legea nr. 85/1992 „Locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr.61/190 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie şi ale prezentei legi.”

Potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 "Locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi".

Potrivit dispoziţiilor art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 întreprinderile pentru vânzarea locuinţelor şi oficiile specializate pot vinde către populaţie locuinţe construite din fondurile statului, în condiţiile prezentului decret-lege. Potrivit art. 3  locuinţele prevăzute la art. 1 se vând cetăţenilor romani cu domiciliul în ţară, cu achitarea integrală a preţului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii şi Consemnaţiuni, fără restricţii privind deţinerea în proprietate a unei a doua locuinţe. Potrivit prevederilor art. 5 locuinţele ocupate de chiriaşi se pot vinde numai acestora, pe baza cererilor adresate direct unităţilor specializate în vânzarea locuinţelor.

Analizând dispoziţiile legale amintite, instanţa a reţinut că acestea  reprezintă norme de justiţie socială, dând posibilitatea chiriaşilor să cumpere locuinţele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic, având astfel şi legitimare economică, socială şi morală. Ele instituie astfel posibilitatea chiriaşilor din asemenea locuinţe de a dobândi dreptul de proprietate asupra locuinţelor construite anterior anului 1992 din fondurile unităţilor economice şi bugetare, care, potrivit legislaţiei din acea vreme, nu puteau fi decât închiriate şi nicidecum vândute persoanelor fizice.

 Însă beneficiul facultăţii de a cumpăra şi, respectiv, al obligaţiei imperative de a vinde, la cerere, instituită în sarcina persoanelor juridice deţinătoare ale unor astfel de locuinţe, este acordat numai titularilor contractelor de închiriere din momentul intrării în vigoare a legii, respectiv din anul 1992. Aşadar, obligaţia de a vinde nu exista atâta timp cât chiriaşul de la data intrării în vigoare a legii nu a formulat o astfel de cerere de cumpărare şi încetează în momentul în care şi raportul de locaţiune a încetat fără ca fostul chiriaş să fi solicitat cumpărarea locuinţei. În aceasta din urmă ipoteză, imobilul rămâne în proprietatea persoanei juridice deţinătoare, nemaifăcând obiectul prevederilor art. 7 alin.1 din Legea nr. 85/1992, modul de administrare şi eventuala înstrăinare stabilindu-se de consiliul de administrare, respectiv de conducerea unităţii deţinătoare în baza art. 7 alin. 8 din aceeaşi lege.

 În concluzie, dreptul de a cumpăra şi obligaţia corelativă imperativă de a vinde se pot materializa numai printr-un contract de vânzare-cumpărare intuitu personae, adică numai în considerarea calităţii de chiriaş din momentul intrării legii în vigoare, eventuala vânzare-cumpărare între unitatea deţinătoare şi un chiriaş ulterior fiind supusă principiului libertăţii actelor juridice civile (numit şi principiul autonomiei de voinţa) consacrat indirect prin art. 5 şi art. 969 alin.(1) din Codul civil.

 În cauza, instanţa a reţinut că reclamantul nu a avut calitatea de chiriaş al locuinţei în litigiu la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, dobândind asemenea calitate numai în anul 2005, astfel încât nu beneficiază de dispoziţiile art. 7 alin.1 din lege, pârâta neputând fi obligată a-i vinde aceasta locuinţă.

Pe de altă parte, instanţa a reţinut că prin apariţia OUG nr. 12/1998, a Legii nr. 89/1999 şi HG nr. 581/1998 imobilele din domeniul privat al Statului care era administrat de către CFR au trecut în proprietatea privată a pârâtei, locuinţele de serviciu nemaifăcând parte din fondul locativ de stat.

În virtutea principiului libertăţii actelor juridice civile, directorul general al Companiei Naţionale de Căi Ferate CFR SA a emis Dispoziţia nr. 13/2008 prin care s-au stabilit condiţiile în care compania înţelege să ofere spre vânzare locuinţele închiriate ca şi locuinţe de serviciu. În cuprinsul acestei dispoziţii s-a stabilit că nu pot cumpăra locuinţe de serviciu acele persoane care deţin sau au deţinut în proprietate singure sau împreună cu familia o locuinţă, inclusiv o locuinţa din fondurile statului în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale Legii nr. 85/1992. Reclamantul, însă, nu îndeplinea această condiţie întrucât a deţinut şi a înstrăinat ulterior anului 1990 o locuinţa astfel cum a recunoscut acesta în cauză.

Pentru toate aceste considerente, având în vedere că reclamantul nu a avut calitatea de chiriaş la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 iar în prezent pârâta, în calitate de proprietar al imobilului este în drept a stabili propriile sale condiţii de vânzare, condiţii care nu sunt îndeplinite de reclamant, instanţa a respins acţiunea ca neîntemeiată.

Reclamantul a declarat apel împotriva sentinţei, iar prin decizia civilă nr. 595/A din 11 noiembrie 2009, Tribunalul Cluj a admis apelul a schimbat sentinţa în sensul că a admis acţiunea formulată de reclamantul N.P.O. împotriva pârâtei CNCF – CFR Sa Sucursala Regională Cluj şi în consecinţă a obligat pârâta să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare pentru apartamentul nr. 15 situat în Cluj-Napoca, str. Badea Cârţan nr. 5 et. 2, iar plata preţului ce se va stabili în condiţiile Decretului 61/1990 şi a Legii nr. 85/1992.

Intimata a fost obligată să plătească apelantului suma de 2012,6 lei cheltuieli de judecată în ambele instanţe.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992: "Locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi".

În opinia tribunalului, contrară concluziei la care a ajuns prima instanţă, textul legal instituie pentru unităţile economice sau bugetare de stat, obligaţia şi nu facultatea înstrăinării, iar acest lucru rezultă fără dubiu din împrejurarea că legiuitorul a folosit expresia vor fi vândute, la cererea chiriaşilor. Dacă legiuitorul dorea ca vânzarea locuinţelor să fie opţională pentru unităţile economice şi bugetare de stat, ar fi folosit exprimarea  vor putea fi  vândute.

În art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 şi art. 1 din Legea nr. 85/1992 legiuitorul foloseşte într-adevăr această exprimare, însă  aceste texte legale trebuie interpretate prin coroborare cu textul articolelor următoare, in care se prevede că vânzarea locuinţelor se face la cererea chiriaşilor. Astfel,  din interpretarea în ansamblu a dispoziţiilor  Legii nr. 85/1992 şi a Decretului-lege nr. 61/1990 se desprinde fără dubiu concluzia că pentru chiriaşi cumpărarea este opţională, însă pentru  unitatea bugetară sau economică de stat, odată exprimată opţiunea chiriaşului la cumpărare, vânzarea este obligatorie.

Pârâta face parte din sfera subiectelor la  care se referă dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, adică unitate economică sau bugetară de stat, câtă vreme  statul este singurul acţionar.

Prin Legea nr. 15/1990 toate unităţile economice de stat s-au reorganizat ca regii autonome sau societăţi comerciale iar potrivit art. 20 alin. 2 din acest act normativ, bunurile din patrimoniul societăţii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepţia celor dobândite cu alt titlu. Ori, în mod clar legiuitorul nu a înţeles să excludă societăţile comerciale din sfera subiectelor cărora li se adresează dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, căci aceasta ar însemna că legea este inaplicabilă, dacă se are în vedere ca la data edictării normei legale, prin Legea nr. 15/1990 toate unităţile economice de stat erau transformate în societăţi comerciale sau regii autonome.

Obligaţia de vânzare a locuinţelor este una in rem, ce se transmite odată cu bunul, nu una in personam.

Nu se poate susţine că prin impunerea vânzării se aduce atingere dreptului de proprietate al pârâtei, întrucât acest bun a fost dobândit de pârâtă de la bun început afectat de această obligaţie legală, cunoscută şi previzibilă. Pârâta a dobândit cu titlu gratuit proprietatea imobilului a cărui vânzare i se solicită.

Potrivit art. 3 din Decretul-lege nr. 61/1990, aplicabil în cauză potrivit dispoziţiilor art. 1 din Legea nr. 85/1990, locuinţele se vând ..., fără restricţii privind deţinerea în proprietate a unei a doua locuinţe. În condiţiile în care legea nu cuprinde astfel de restricţii privind deţinerea unei a doua locuinţe sau a altor bunuri imobile în proprietate, limitarea impusă de pârâtă prin Dispoziţia nr. 13/2008, contrară legii, nu poate fi opusă reclamantului, căci ar însemna să i se permită pârâtei ca prin propria sa voinţă, prin instituirea unor criterii neprevăzute de lege, să înlăture obligaţia vânzării.

Prin Decizia nr. 5/2008  din 21 ianuarie 2008, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în recurs în interesul legii, publicată în Monitorul Oficial din 30.09.2008, s-a statuat, obligatoriu pentru instanţe potrivit dispoziţiilor art. 329 alin. 3 Cod pr.civ, că dispoziţiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile şi în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ.

La momentul la care a formulat cererea de cumpărare a locuinţei, reclamantul îndeplinea condiţia legală de chiriaş în locuinţa a cărei cumpărare o solicită. Faţă de argumentele de fapt şi de drept reţinute mai sus, tribunalul a concluzionat că motivele reţinute de prima instanţă la pronunţarea soluţiei de respingere a cererii reclamantului de obligare a pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sunt greşite, reţinute cu interpretarea şi aplicarea greşită a normelor legale incidente.

În fapt, s-a reţinut că reclamantul avea calitatea de chiriaş în apartament la momentul formulării cererii de cumpărare şi a formulat cerere pentru cumpărarea acestei locuinţe. Nu s-a susţinut că locuinţa în discuţie ar face parte din categoria celor exceptate de la vânzare potrivit dispoziţiilor art. 1 alin. 2 şi 3 sau art. 7 din Legea nr. 85/1992.

S-a reţinut că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1 alin. 1 şi art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, astfel cererea reclamantului de obligare a pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare este întemeiată, tribunalul admiţând în parte apelul declarat de reclamant.

Împotriva deciziei Tribunalului Cluj, a declarat recurs pârâta Compania Naţională de Căi Ferate SA Bucureşti – Sucursala Regională CF Cluj, solicitând admiterea recursului şi menţinerea în totalitate a sentinţei nr. 4295/2009 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca.

În motivarea recursului arată că Decretul – lege nr. 61/1990, privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, nu instituie o norma imperativă prin care legea să oblige unităţile deţinătoare (proprietare) de locuinţe construite din fondurile statului să le vândă către chiriaşi, ci acestea pot vinde, ceea ce înseamnă că legiuitorul a lăsat fiecărei unităţi sau companii dreptul de a decide cu privire la gestionarea, administrarea, utilizarea şi valorificarea fondului de locuinţe. Aceeaşi teză se reia şi în art.1 din Legea nr. 85/1992, unde se prevede că locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere în condiţiile Decretului - lege nr.61/1990.

Instanţa de apel, a ignorat prevederile legale mai sus arătate (art. 1 atât din Decretul-lege nr. 61/1009 cât şi din Legea nr. 85/1992) care de fapt instituie posibilitatea şi nu obligativitatea vânzării şi cumpărării de locuinţe care fac obiectul actelor normative mai sus arătate.

Arată că unitatea pârâtă a vândut locuinţe în baza actelor normative mai sus arătate, dar numai către acei chiriaşi care îndeplineau atât condiţiile prevăzute de legislaţia în vigoare cât şi cele prevăzute de dispoziţia internă a unităţii respectiv, numai acelora care aveau şi au nevoie de o reală protecţie socială.

Astfel, în temeiul H.G. nr. 581/1998, privind înfiinţarea CNCFR SA,  prin reorganizarea Societăţii Naţionale a Căilor Ferate Române, Directorul General al CNCF CFR SA, emite Dispoziţia nr. 31/1999, modificată prin Dispoziţia nr. 13/2008, având ca scop valorificarea unitară la nivelul tuturor Regionalelor CF din cadrul companiei, a fondului de locuinţe CFR, tocmai pentru a se putea vinde către chiriaşi în condiţiile stabilite de companie.

Dispoziţia mai sus menţionată în art.14 stabileşte că "nu pot cumpăra locuinţe CFR de serviciu acele persoane care deţin sau au deţinut, în proprietate, singure sau împreună cu familia o locuinţă, inclusiv o locuinţă cumpărată din fondurile statului în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi a Legii nr. 85/1992, prin familie înţelegându-se soţul, soţia copii, precum şi părinţii soţilor ce locuiesc şi se gospodăresc împreună.

Arată că în cazul reclamantului nu se poate spune că nu a avut posibilităţi materiale de achiziţionare a unei locuinţe, atâta timp cât el însăşi recunoaşte în fata instanţei de fond, că a deţinut în proprietate un imobil situat în Cluj-Napoca.

Mai arată că CNCFR "CFR" SA nu este doar o companie naţională cu capital integral de stat şi un administrator al bunurilor ce se află în proprietatea statului, ci este, conform art. 1 din H.G. nr. 581/1998, o societate comercială pe acţiuni care acţionează în concordanţă cu principiile societăţilor comerciale în vederea obţinerii de profit şi care

De asemenea în art. 52 alin (1) pct.b din O.U.G. nr.12/1998 privind transportul pe căile ferate române şi reorganizarea SNCFR se prevede că societăţile naţionale şi societăţile comerciale rezultate din reorganizare deţin, în concesiune sau proprietate după caz, bunuri mobile şi imobile care le revin prin împărţirea patrimoniului SNCFR, astfel, prin apariţia O.U.G. nr. 12/1998, a Legii nr. 89/1999 şi a H.G. nr. 581/1998, proprietatea privată a statului administrată de CFR, a trecut în proprietatea privată a CNCF CFR SA şi locuinţele de serviciu nu mai fac parte din fondul locativ de stat.

Având în vedere spiritul Decretului - Lege nr. 61/1990 şi al Legii nr. 85/1992, respectiv opţiunea puterii legiuitoare de a lua măsuri de protecţie socială, menţionează că şi Dispoziţia nr. 31/1999 a Directorului General al CNCF "CFR "SA, modificată prin Dispoziţia nr. 13/2008 este legală, deoarece a fost dată tot pentru o protecţie reală a chiriaşilor care au venituri mici şi nu deţin alte proprietăţi care valorificate i-ar putea face să acceadă în alt mod la o locuinţă.

Consideră că unitatea pârâtă avea şi are dreptul să decidă în ce condiţii vinde sau va vinde locuinţele de serviciu.

Cu privire la decizia Curţii Constituţionale invocată de reclamant arată că Decizia nr. 378/2005 a Curţii Constituţionale este clar că a fost cunoscută de instanţa de fond şi s-a ţinut cont de prevederile acesteia la pronunţarea sentinţei atacate .

Consideră că unitatea pârâtă a acţionat în deplină concordanţă cu prevederile legale aplicabile, deoarece a vândut locuinţe de serviciu în baza Decretului -lege nr. 61/1990 şi a Legii nr. 85/1992, însă a vândut chiriaşilor pentru care trebuie să se asigure o protecţie socială reală, respectiv cei care, pe lângă condiţiile legale satisfăceau şi condiţiile prevăzute în Dispoziţia nr. 31/1999 a CNCF CFR SA. Ca atare consideră că este satisfăcută şi cea de-a doua condiţie prevăzută în Decizia Curţii Constituţionale, respectiv chiar dacă locuinţele în discuţie sunt proprietatea pârâtei, tot s-au vândut chiriaşilor care aveau nevoie de o reală protecţie socială în condiţiile speciale prevăzute de Decretul-lege nr. 61/1990 şi Legea nr. 85/1992.

Având în vedere cele mai sus arătate consideră că în mod corect şi legal instanţa de fond a reţinut că atât vânzarea cât şi cumpărarea de locuinţe în discuţie se poate face doar cu acordul ambelor părţi la încheierea contractului de vânzare - cumpărare şi că unitatea are dreptul de a stabili condiţiile vânzării ca proprietară a locuinţei în litigiu.

Reclamantul N.P.O., prin întâmpinare, a solicitat respingerea recursului şi menţinerea în totalitate a deciziei civile nr. 595/A/11.11.2009, pronunţată de Tribunalul Cluj.

Examinând hotărârea atacată în raport de excepţia de ordine publică invocată, Curtea de Apel urmează să admită recursul pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 2 pct. 3 Cod procedură civilă tribunalul judecă, ca instanţă de recurs, recursurile declarate împotriva hotărârilor pronunţate de judecătorii, care, potrivit legii, nu sunt supuse apelului.

Apoi art. 2821 alin. 1 Cod procedură civilă stabileşte că nu sunt supuse apelului hotărârile judecătoreşti date in prima instanţa in cererile introduse pe cale principala privind pensii de întreţinere, litigii al căror obiect are o valoare de pana la 1 miliard lei inclusiv (sau 100.000 lei în urma denominării din 2004), atât in materie civila, cat si in materie comerciala, acţiunile posesorii, precum si cele referitoare la înregistrările in registrele de stare civila, luarea masurilor asiguratorii si in alte cazuri prevăzute de lege.

În speţă obiectul acţiuni îl constituie obligarea pârâtei la încheierea unui contract cu privire la un imobil în temeiul Decretului-lege nr. 61/1990 şi al Legii nr. 85/1992, evaluat potrivit acestor acte normative la valoarea de 5604,93 lei.

Prin urmare valoarea, fiind sub 100.000 lei calea de atac în prezenta cauză este recursul iar nu apelul, nefiind vorba de o obligaţie de a face atâta timp cât obiectul cererii este evaluabil în bani, doar o simplă obligaţie de a face neputând fi evaluată şi având calea de atac a apelului.

Chiar dacă reclamantul a formulat în acest fel capătul de cerere, ca obligare a pârâtului la încheierea contractului, aceasta nu înseamnă că acţiunea are ca obiect o obligaţie de a face cât timp încheierea contractului este obiect al acţiunii iar obiectul contractului ce se solicită a se încheia este evaluabil şi nu se poate lăsa la îndemâna reclamantului stabilirea căii de atac în funcţie de modul de formulare al acţiunii, dat fiind că legea stabileşte calea de atac.

Art. 299 Cod procedură civilă prevede că hotărârile date fără drept de apel, cele date in apel, precum si, in condiţiile prevăzute de lege, hotărârile altor organe cu activitate jurisdicţionala sunt supuse recursului şi că recursul se soluţionează de instanţa imediat superioara celei care a pronunţat hotărârea in apel.

Art. 54 alin. 2 din Legea nr. 304 din 28 iunie 2004 republicată, privind organizarea judiciară, prevede că „Apelurile se judeca in complet format din 2 judecători, iar recursurile, in complet format din 3 judecători, cu excepţia cazurilor in care legea prevede altfel.“

Prin urmare, calea de atac în cauză este recursul iar nu apelul şi trebuia soluţionat de tribunal în complet de 3 judecători iar nu ca şi apel în complet de 2 judecători.

Faţă de cele menţionate anterior şi în temeiul prevederilor art. 304 pct. 1 Cod procedură civilă cât şi al art. 312 alin. 3, art. 299 alin. 1 şi art. 3041 Cod procedură civilă, curtea urmează să admită recursul declarat de pârâta COMPANIA NAŢIONALĂ DE CĂI FERATE S.A. BUCUREŞTI – SUCURSALA REGIONALĂ C.F. CLUJ împotriva deciziei civile nr. 595/A din 11.11.2009 a Tribunalului Cluj pe care o casează în întregime şi trimite cauza la aceeaşi instanţă, Tribunalul Cluj, pentru rejudecare, ca recurs.

Domenii speta

Spete similare