Revendicare imobiliară - recurs

Dosar nr. 1732/205/2008

TRIBUNALUL ARGEŞ

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIE CIVILĂ Nr. 1997/R

Obiectul: revendicare imobiliară - recurs

Asupra recursului civil de faţă:

Constată că, prin acţiunea înregistrată la data de 30 iunie 2004, reclamanţii S

Z şi S T au chemat în judecată pe pârâtele C de C  S (C S - Societate Cooperatistă)  şi

S.C. S A T C S.R.L., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa să oblige

pârâtele să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de 800 mp.

situată în punctul "Acasă", teren situat în comuna B, sat B, judeţul Argeş, de

asemenea să fie obligată pârâta C de C S să ridice construcţia pe care a făcut-o pe

circa 200 mp. precum şi a unei barăci, sau să fie abilitaţi reclamanţii să ridice

construcţiile pe cheltuiala pârâtelor şi să fie obligate pârâtele să despăgubească

reclamanţii cu aproximativ 10.000.000 lei reprezentând contravaloarea lipsei

folosinţă a terenului revendicat, pe ultimii trei ani, cu cheltuieli de judecată.

In motivarea acţiunii reclamanţii au arătat că sunt proprietarii unui teren de cca

5 ha. în punctul "Acasă", pe raza comunei B , sat B  judeţul Arges din  care face parte

integrantă şi terenul revendicat, aşa cum rezultă din titlurile de proprietate

nr.42194 din 01 iunie 1994 şi nr.l 14136 din 24 iulie 2002, ce le-au fost eliberate

în conformitate cu dispoziţiile legii fondului funciar, teren ce a aparţinut

autorului reclamanţilor M A, iar de la acesta a fost preluat abuziv de statul

comunist.

In perioada regimului comunist, pârâta C de C S, a edificat în mod

abuziv, fără nici un fel de autorizaţie şi fără a primi terenul în folosinţă, o

construcţie pe o parte din terenul autorului acestora, în suprafaţă de 800 mp.,

pârâta fiind de rea credinţă astfel că urmează ca în condiţiile art.494 C.civ., să fie

obligată să-şi ridice construcţiile edificate cunoscând că nu este proprietara

terenului.

In continuarea motivării reclamanţii au susţinut că pârâta a mai acaparat

încă o suprafaţă de teren, în continuarea celor 800 mp., ocupând abuziv 1415

mp. din terenul reclamanţilor, teren ce face obiectul unei alte acţiuni în

revendicare aflată în faza apelului.

Pârâta C de C S, a închiriat construcţia edificată pe terenul reclamanţilor,

celeilalte pârâte S.C "S T C" S.R.L., iar terenul revendicat este deţinut şi folosit

de ambele pârâte.

Ulterior s-a depus la dosar din partea reclamanţilor o cerere de precizare şi

completare a acţiunii prin care, în conformitate cu prevederile art.494 C.civ. au

solicitat ca în situaţia în care se va reţine că pârâta C de C S este constructor de

bună credinţă, să se dispună preluarea de reclamanţi în proprietate a

construcţiilor, cu despăgubirea constructorului cu valoarea materialelor

construcţiilor.

La data de 06 octombrie 2004, pârâta C de C S, a formulat întâmpinare,

solicitând respingerea acţiunii în revendicare şi a pretenţiilor ca nefondate,

invocând excepţia autorităţii lucrului judecat prevăzut de art. 1202 C.civ. şi art.

166 c.pr.civ. Pe fond a considerat că acţiunea este nefondată, întrucât terenul în

cauză are regimul juridic prevăzut de dispoziţiile art. 187 din legea 109/1996 de

organizare şi funcţionare a C de C din R.

La data de 27 octombrie 2004, C de C S a formulat întâmpinare şi cerere

reconvenţională - solicită sub aspectul întâmpinării respingerea ca nefondată

a acţiunii în revendicare formulată de reclamanţi, reţinând că terenul ce face

obiectul revendicării este un teren exceptat de la reconstituire, potrivit Legii

18/1991, fiind afectat de construcţie în interes public; respingerea capetelor de

cerere accesorii privind obligarea subscrisei la plata lipsei de folosinţă şi la

ridicarea construcţiilor amplasate pe terenul în litigiu.

Sub aspect reconvenţional, a solicitat constatarea nulităţii absolute parţiale

a ridului de proprietate nr.l 14136/2002 şi a procesului verbal de punere în

posesie, constituirea în favoarea acesteia a unui drept de superficie pentru terenul

afectat de construcţii, cu cheltuieli de judecată.

S-a mai solicitat introducerea în cauză a C L de F F B şi a C J de F Funciar

Argeş.

La aceeaşi dată s-a dispus suspendarea judecării cauzei şi disjungerea  cererii

reconvenţionale.

La data de 18 mai 2007, reclamanţii si-au majorat câtimea obiectului

cererii cu privire la contravaloarea lipsei de folosinţă.

Prin sentinţa civilă nr.1123 din 02 mai 2007 a Judecătoriei Câmpulung a

fost admisă acţiunea, au fost obligate pârâtele să lase reclamanţilor în deplină

proprietate şi posesie suprafaţa de 800 mp., să le plătească contravaloarea lipsei

de folosinţă a terenului în sumă de 1498 lei şi a atribuit reclamanţilor

construcţiile de pe teren.

Prin decizia civilă nr.lO95/R/28 iunie 2007, Tribunalul Argeş a admis

recursul reclamanţilor, a casat sentinţa primei instanţe şi a trimis cauza spre

rejudecare la instanţa de fond.

In decizie se reţine că prima instanţă nu a analizat dacă pârâtele sunt

constructori de bună credinţă sau de rea credinţă la data edificării construcţiilor.

La data de 14 septembrie 2007 cauza a fost reînregistrată sub nr.3197.

În urma probatoriului administrat în cauză, Judecătoria  Câmpulung,

prin sentinta civilă nr. 2396/15 noiembrie 2007 a admis acţiunea civilă

formulată de reclamantii S Z si S T  împotriva pârătelor C de C S si SC S T

C SRL  aşa cum a fost precizată,a respins cererea reconvenţională formulată de

pârâta C de C S, a obligat pe pârâte să lase reclamanţilor în deplină proprietate

şi posesie suprafaţa de 800 mp. aşa cum a fost identificată în raportul de

expertiză tehnică şi schiţa anexă întocmită de ing. D N, a obligat pe pârâta C de

C S, şă-şi ridice construcţiile edificate pe terenul reclamanţilor sau să plătească

reclamanţilor suma de 4.530 lei contravaloarea manoperei de demolare a

acestora. Prin aceeaşi sentinţă a fost obligată pârâta C de C S să plătească

reclamanţilor suma de 1.498 lei reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă

a terenului pe ultimii trei ani de la introducerea acţiunii iniţiale fiind obligată si

pârâta C de C S să plătească reclamanţilor suma de 300 lei cheltuieli de judecată.

A fost respinsă excepţia autorităţii de lucru judecat.

Prin decizia civilă nr. 669 din 10 aprilie 2008, Tribunalul Argeş a admis

recursul pârâtei  C S, a casat sentinţa civilă nr.2396/15.11.2007 a Judecătoriei

Câmpulung şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de fond, cu

motivarea că prima instanţă nu a ţinut seama de dispoziţiile art.315 c.proc.civ,. şi

nu a analizat dacă pârâţii sunt constructori de rea-credinţă ştiut fiind că buna

credinţă se prezumă, nefiind făcute probe sub acest aspect raportat şi la momentul

edificării construcţiilor - aspecte  esenţiale în soluţionarea  corectă a cauzei.

În rejudecare, cauza a fost înregistrată sub nr.1747/29.05.2008, iar prin

sentinţa  civilă nr.1554/02.07.2008 Judecătoria Câmpulung a admis în parte

acţiunea precizată, formulată de reclamanţii S Z şi S T împotriva pârâtelor C de C

S  şi SC"S T C" SRL şi au fost obligate pârâtele să lase în deplină proprietate şi

posesie reclamanţilor suprafaţa de 800 m.p. teren identificat de ing. D N şi

menţionat în titlul de proprietate 114136/2002 învecinat la Nord cu H G la est rest

proprietate şi sud şi la vest cu Drumul Judeţean, tarlaua 65 .

Au fost obligate pârâtele să plătească reclamanţilor suma de 1498 lei RON,

contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului pe perioada 2004 - 2006.

Au fost atribuite reclamanţilor construcţiile identificate de exp. C C şi

construite pe terenul reclamanţilor (magazin, anexă, puţ, aleea de acces, platformă

betonată, aleea beton, gard).

Au fost obligaţi reclamanţii să plătească pârâtei C de C S 45.343 lei

contravaloare despăgubiri aferente construcţiilor şi s-a respins excepţia de autoritate

lucru judecat formulată de C de C S .

De asemenea, au fost obligate pârâtele să plătească reclamanţilor 1500 lei

cheltuieli de judecată, iar cererea reconvenţională formulată de pârâta C de C S a

fost disjunsă şi a format obiectul dosarului 3566/2004 .

Pentru a pronunţa această soluţie prima instanţă a reţinut următoarele:

În ceea ce priveşte excepţia autorităţii de lucru judecat, avându-se în vedere sentinţa

civilă nr. 757/2004 , părţile au arătat că aceasta a fost soluţionată şi analizată cu

ocazia recursului .

În ceea ce priveşte sentinţa civilă nr.757/2004 se constată că nu există tripla

identitate cu cauza de faţă , sentinţa menţionată referindu-se la alte construcţii care

au fost edificate .

Potrivit titlului de proprietate 114136/24 iulie 2002 rezultă că reclamanţii

sunt proprietarii terenului de 800 mp în punctul " Magazin " .

Din cuprinsul raportului de expertiză inginer D N rezultă că pârâtele ocupă

terenul în suprafaţă de 800 mp menţionat în titlul de proprietate, teren folosit de C

de C S şi S.C. S T C S.R.L. cu sediul în B , urmând ca potrivit art.480 C.civ. pârâtele

să fie obligate să lase în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de teren .

Din acelaşi raport de expertiză rezultă că lipsa de folosinţă a terenului în

suprafaţă de 800 mp este de 1498 lei , urmând ca potrivit art.998 C.civ. pârâtele să

fie obligate să plătească reclamanţilor această sumă .

Construcţiile edificate pe teren au fost identificate şi evaluate de inginer C Cr,

construcţii care aparţin pârâtei C de C S .

Deşi părţile au obţinut două casări cu trimitere spre rejudecare a sentinţelor

pronunţate , nici după aceste casări acestea nu au dorit să-şi dovedească buna sau

reaua credinţă în edificarea construcţiilor .

Din cuprinsul raportului de expertiză C C rezultă că magazinul a fost edificat

în anul 1970 , anexa şi căile de acces , gardul de ulucă , în anul 1975 .

Din cuprinsul actelor depuse la dosar de pârâta C de C S ( fila 17 - 41 ),

procesul verbal de recepţie, devizul general, centralizator de lucrări, situaţia

lucrărilor, adeverinţa 160/1970, adresa nr.168/1970, procesele verbale

3/15.06.1969, 168/21.01.1970, 1006/28.01.1970, 348/04.02.1970, autorizaţia

196/1970, rezultă că pârâta C de C S a primit în folosinţă terenul pentru edificarea

construcţiilor iar la acea dată, 1970, terenul nu se mai afla la autorul reclamanţilor,

era de stat, prin cererea de reconstituire a dreptului de proprietate formulată de

reclamanţi potrivit legii 18/1991, aceştia au arătat că autorul lor a fost deposedat de

stat .

Reclamanţii justifică dreptul de proprietate asupra terenului din anul 2002

întrucât atunci s-a atribuit validarea pentru terenul în litigiu, până la acea dată

terenul a fost în proprietatea statului .

Din actele depuse la dosar rezultă că pârâta C de C S, la edificarea

construcţiilor identificate de expert C C , pe terenul reclamanţilor, a fost de bună

credinţă iar reclamanţii nu au făcut dovada că acestea au fost edificate cu rea

credinţă .

Chiar reclamanţii, prin introducerea precizării la acţiune, la data de

14.02.2007, solicită să preia construcţiile edificate de pârâtă potrivit art. 494 C.civ.,

în situaţia în care se va reţine că pârâta este constructor de bună credinţă .

Potrivit art. 494 C.civ. reclamanţii vor prelua construcţiile edificate de pârâtă

şi identificate de inginer C C ( magazia, anexa, puţ, alee acces, platformă betonată,

aleea beton ) iar reclamanţii să despăgubească pe pârâta C de C S cu suma de

45.343 lei reprezentând contravaloarea construcţiilor .

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională pentru anularea titlului de

proprietate al reclamanţilor, acesta a fost disjuns, de asemenea şi capătul de cerere

privind dreptul de superficie şi au făcut obiectul dosarului nr. 3566/2004 .

Potrivit art. 274 C.pr.civ. pârâtele au fost obligate la plata cheltuielilor de

judecată .

Împotriva sentinţei civile nr. 1554/2008 au declarat recurs reclamanţii S Z şi

S T criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate, astfel:

1).În mod greşit instanţa de fond a reţinut că pârâta este constructor de bună

credinţă, întrucât acest aspect a fost statuat cu autoritate de lucru judecat prin

decizia civilă nr.559/07.06.2006 a Tribunalului Argeş, care a stabilit în considerente

că, pârâta C de C S  este constructor de rea-credinţă şi are obligaţia  de a ridica

construcţiile de pe terenul reclamanţilor.

De asemenea, nu se poate reţine calitatea de constructor de bună-credinţă a

pârâtei, atâta timp cât aceasta nu a produs un titlu asupra terenului de natură a-i

forma convingerea că a dobândit  dreptul de proprietate asupra acestuia la

momentul edificării construcţiilor, fiind unanim admis în literatura de specialitate şi

practica judiciară că, este constructor de bună-credinţă numai acela care

construieşte pe terenul altuia cu credinţa că este terenul său, credinţă care  este

formată numai pe baza unui act translativ de proprietate ale cărei vicii  nu-i erau

cunoscute la momentul edificării din motive mai presus de voinţa sa.

2.În subsidiar, în situaţia în care instanţa de recurs va respinge primul motiv

de recurs, se solicită de către recurentă, să se ia act că revin în mod expres asupra

solicitării de a li se atribui proprietatea construcţiilor cu obligaţia de a despăgubi pe

constructor, solicitare pe care o revocă integral.

Prin urmare, se solicită a se lua act de voinţa recurenţilor-reclamanţi de a nu

prelua în proprietate construcţiile şi, pe cale de consecinţă, se impune admiterea

recursului, modificarea în parte a sentinţei şi respingerea capătului de cerere privind

obligarea pârâtei la ridicarea construcţiilor, întrucât, constructorul de bună credinţă

nu poate fi obligat la ridicarea construcţiilor.

Mai arată recurenţii, că într-o atare situaţie, se vor adresa instanţei de judecată

cu o nouă cerere pentru a reglementa situaţia dintre ei, în calitate de proprietari ai

terenului şi proprietarul construcţiei, pentru a fi dezdăunaţi pentru lipsa de folosinţă

a imobilului teren afectat de construcţii pe toată durata existenţei acestora.

3).În subsidiar, recurenţii dezvoltă şi motivul de recurs privind greşita

soluţionare a cererii în accesiune imobiliară, prin aceea că în mod greşit instanţa de

fond i-a obligat la despăgubiri cu suma de 45.343 lei, reprezentând valoarea de

circulaţie a construcţiilor, întrucât dispoziţiile legale în materie, prevăd că,

proprietarul terenului va despăgubi pe constructor numai cu valoarea materialelor şi

a manoperei, iar din expertiza tehnică judiciară efectuată în cauză rezultă că valoarea

materialelor şi a manoperei este de 29.555 lei.

Analizând sentinţa atacată prin prisma criticilor invocate şi în raport de

dispoziţiile art.3041 c.proc.civ., tribunalul constată că recursul este nefondat pentru

următoarele considerente:

Conform titlului de proprietate  nr. 114136/24.07.2002, reclamanţii sunt

proprietarii terenului în suprafaţă de 800 m.p. în pct."La magazin", cu următoarele

vecinătăţi: N - H G, E - rest proprietate, S-rest proprietate, V- drum judeţean.

Pe acest teren se află amplasate o serie de construcţii care, aşa cum  rezultă

din raportul de expertiză efectuat în cauză de expert tehnic judiciar C C, au fost

edificate în jurul anului 1970.

Astfel, terenul ce a fost reconstituit reclamanţilor, în temeiul legilor fondului

funciar, a fost preluat de către stat care, la data edificării construcţiilor (a970), se afla

în  proprietatea acestuia, iar nu a reclamanţilor, pârâta C de C S având numai un

drept de administrare.

Prin urmare, buna-credinţă a pârâtei C de C S  care a edificat construcţiile în

anul 1970 nu poate fi pusă la îndoială, întrucât este imposibil să se susţină că ar fi

avut convingerea fermă că statul nu este adevăratul proprietar al terenului, aceasta

cu atât mai mult cu cât proprietatea statului fiind opozabilă tuturor nu exista nici

posibilităţi reale de verificare a titlului statului.

Mai mult, reclamanţii, prin formularea cererii de reconstituire au recunoscut

dreptul de proprietate al statului asupra terenului în litigiu, drept ce a dăinuit până la

eliberarea titlului de proprietate în anul 2002.

Nu poate fi reţinută nici susţinerea referitoare la faptul că s-a statuat cu

putere de lucru judecat prin decizia civilă nr.559/2006 a Tribunalului Argeş că

pârâta C de C S este constructor de rea-credinţă şi are obligaţia  de a-şi ridica

construcţiile de pe terenul reclamanţilor, întrucât, numai dispozitivul unei hotărâri

judecătoreşti are autoritate de lucru judecat, iar aceste menţiuni sunt cuprinse în

considerentele deciziei sus-menţionate. De altfel, prin decizia de casare nr.669/2008

potrivit dispoziţiilor art. 315 c.proc.civ. Tribunalul Argeş a dat instanţei de fond

dispoziţii obligatorii privind administrarea de dovezi faţă de reaua-credinţă a

pârâtei, ştiut fiind , că buna-credinţă se prezumă..

Prin urmare, faţă de considerentele arătate primul motiv de recurs este

nefondat.

În cel de-al doilea motiv de recurs se solicită ca în cazul în care primul motiv

de recurs va fi găsit ca neîntemeiat să se ia act de voinţa recurenţilor-reclamanţi  că

nu intenţionează să preia în patrimoniul lor construcţiile edificate de pârâtă pe

terenul ce le aparţine şi, menţinând caracterul de constructor de constructor de

bună-credinţă al pârâtei, se impune, modificarea hotărârii instanţei de fond, în

sensul respingerii cererii reclamanţilor, privind obligarea pârâtei de a ridica

construcţiile întrucât, constructorul de bună-credinţă nu poate fi obligat la ridicarea

acestora.

Arată recurenţii, în  notele scrise de la fila 33 că, prin actul lor de voinţă, prin

care îşi exprimă intenţia expresă de a nu prelua construcţiile în patrimoniul lor, nu

reprezintă o renunţare la judecată, neavând nimic comun cu dispoziţiile art.246

c.proc.civ.

Acest motiv de recurs nu este fondat pentru următoarele considerente:

Potrivit art.494 alin.3 partea finală"(...)dacă plantaţiile, clădirile şi operele au

fost făcute de către o a treia persoană cu bună-credinţă, proprietarul pământului nu

va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul său

de a înapoia valoarea  materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani

egală cu aceea a creşterii valorii fondului".

Deci, având în vedere buna-credinţă a constructorului, art.494 c.civ., alin.3

partea finală, prevede că proprietarul terenului devine, prin accesiune, în mod

obligatoriu şi proprietar al construcţiei fără a putea cere demolarea ei. Invocând

accesiunea, proprietarul terenului este îndatorat, în temeiul principiului îmbogăţirii

fără justă cauză, să-l despăgubească pe constructor.

Recurenţii-reclamanţi au arătat  prin acest motiv de recurs că nu renunţă la

judecata acestui capăt de cerere, potrivit art.246 c.proc.civ., ci vor numai să

formuleze o acţiune separată pentru reglementarea situaţiei privind lipsa de

folosinţă a terenului afectat de constricţii.

Însă, prin decizia civilă nr.559/2006 a Tribunalului Argeş a fost respinsă

acţiunea pârâtei C S S C privind instituirea unui drept de servitute cu privire la

terenul afectat de construcţii.

Prin urmare, singura modalitate de rezolvare a litigiului este cea reglementată

de dispoziţiile art.494 alin.3 teza finală c.civ., astfel că, acest motiv de recurs este

nefondat.

De asemenea, şi ultimul motiv de recurs este nefondat, astfel:

Dispoziţiile art.494 alin.3 teza finală c.civ. prevede că, în ceea ce  priveşte

întinderea obligaţiei de despăgubire, proprietarul terenului are dreptul să opteze

între două soluţii:

-să-l indemnizeze pe constructor cu o sumă de bani egală cu valoarea

materialelor şi preţul muncii:

-să-i plătească o sumă de bani reprezentând sporul de valoare a terenului

înregistrat ca urmare a ridicării construcţiei.

Deci dispoziţia art.494 alin.3 teza finală c.civ. trebuie interpretată în sensul că

legiuitorul, oferind proprietarului terenului dreptul de a invoca accesiunea şi de a

deveni proprietarul acelor lucrări, a intenţionat să-i dea posibilitatea să opteze

pentru plata despăgubirilor celei mai mici.

Recurenţii susţin că instanţa de fond i-a obligat în mod greşit la plata sumei

de 45.343 lei reprezentând valoarea de circulaţie a construcţiilor deoarece, trebuiau

obligaţi numai la plata sumei de 29.555 lei reprezentând valoarea materialelor şi a

manoperei, aşa cum a fost calculată în mod separat de către expert.

Prin raportul de expertiză tehnică efectuat la data de 15 aprilie 2007, expertul

tehnic judiciar C C a calculat numai valoarea materialelor şi a manoperei aferentă

punerii în operă a materialelor, stabilind că valoarea materialelor reprezintă 65% din

valoarea construcţiei, iar valoarea manoperei 35%, suma totală fiind de 45.343 lei,

aşa cum în mod corect a reţinut şi instanţa de fond.

Susţinerea recurenţilor că valoarea materialelor şi a manoperei este de 29.555

lei nu poate fi primită deoarece aceştia nu au avut obiecţiuni la raportul de expertiză

tehnică  efectuat în cauză, iar această valoare reprezintă de fapt numai valoarea

materialelor, expertul nu a calculat şi sportul de valoare a terenului înregistrat ca

urmare a ridicării construcţiei.

Faptul că expertul a calculat valoarea materialelor şi a muncii de la momentul

efectuării expertizei, practica judiciară şi literatura  de specialitate s-a pronunţat în

sensul că, întinderea despăgubirilor datorate de proprietarul terenului trebuie

stabilită în funcţie de valoarea materialelor şi preţul muncii din momentul

pronunţării hotărârii judecătoreşti.

Cum recurenţii-reclamanţi nu au avut obiecţiuni la raportul de expertiză

tehnică şi, cum prin acest raport de expertiză s-a stabilit că valoarea materialelor şi a

manoperei este de 45.343 lei în mod corect instanţa de fond i-a obligat la plata

acestei sume, astfel că, acest motiv de recurs este nefondat.

Pentru considerentele arătate, în temeiul art.312 c.proc.civ. va fi respins ca

nefondat recursul declarat de reclamanţi.

Potrivit art.274 c.proc.civ. vor fi obligaţi recurenţii să plătească intimatei  C S

suma de 1.000 lei cheltuieli de judecată efectuate în recurs.

DECIDE

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanţii  S Z şi  S T,

împotriva sentinţei civile nr.1554 din data de 02.07.2008, pronunţată de

Judecătoria Câmpulung în dosarul nr.1732/205/2008, intimaţi-pârâţi fiind C S -

S C şi S.A. S T C S.R.L.

Obligă recurenţii la 1000 lei cheltuieli de judecată către intimata C S.

Irevocabilă.  Pronunţată în şedinţă publică azi 25 Noiembrie 2008, la

Tribunalul Argeş - Secţie Civilă.

8

Domenii speta

Spete similare